Устойчивость проектов комплексного развития территорий на основе управления бюджетной и коммерческой эффективностью

Введение

Авторский анализ демонстрирует, что на национальном строительном рынке образовался современный организационно-экономический механизм реализации инвестиционных проектов и программ в виде комплексного развития территорий (КРТ). Можно утверждать, что одновременно с этим появился инновационный тип строительного рынка КРТ и его отдельные разновидности. Особенно актуален, по нашему мнению, сегмент строительства по проектам КРТ жилищной застройки, который представляет собой современную модель комплексной застройки территорий на принципах устойчивого развития.

На формирование данных институциональных трансформаций национального жилищного рынка как рынка инвестиционных проектов и программ КРТ указывают многочисленные работы отечественных ученых. В них отмечается важность применения концепции устойчивости и эколого-ориентированного девелопмента применительно к жизненным циклам строительства [1-5] и актуализируется проблематика повышенных требований к эффективности проектов данного типа, в том числе к критериям создания рабочих мест [6]. Ряд исследований указывает как на необходимость увеличения объемов зеленого строительства и зеленых стандартов его сертификации [7,8], так и анализируют устойчивые тенденции развития КРТ в регионах России [9].

Авторские исследования показывают, что точечная жилая застройка отдельными объектами практически завершилась и постоянно уменьшается.

Именно поэтому, большая часть жилья в России строится через инвестиционные проекты комплексной застройки территорий, которые в современной градостроительной политике определены как проекты КРТ. Данным типам проектов соответствуют современные градостроительные и организационно-экономические механизмы устойчивого развития как застроенных, так и незастроенных территорий, в том числе реновация жилого фонда и промышленных зон.

Вышеуказанная актуализация предопределяет важность определения объекта исследования в виде проектов КРТ жилой застройки как особо приоритетной территории устойчивого инвестиционного развития, что особенно важно для высоко урбанизированных городских застроек.

Анализ объекта исследования показал, что традиционные нормы к эффективности реализации таких масштабных проектов КРТ с максимально возможными объемами предложений жилья для данного типа товарного рынка, требует дополнительных исследований по совершенствованию оценки их интегральной эффективности. Это предопределяется не только сложностью, масштабностью, много стадийностью и высокими рисками реализации данных проектов для застройщика, но и возрастающими требованиями к эффективности на основе индикатора мест приложения труда (МПТ).

Установлено, что общие требования устойчивого развития территорий в условиях возрастания глобальной турбулентности экономики [10], предопределяют увеличение весомости критерия наращивания МПТ как особо важного социально-экономического критерия устойчивости.

Высокий приоритет наращивания МПТ в строительстве подтвержден как в государственной стратегии развития строительной отрасли [11], так и в программных инвестиционных целях Правительства Москвы. Оно ввело особую категорию инвестиционных проектов со статусом МПТ [12]. Данный статус дает налоговые преференции в процессе реализации инвестпроектов через освобождение от платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка при инвестициях в строительство с МПТ, а также льготы по арендной плате за земельный участок.

Важность планирования активного наращивания рабочих мест при реализации проектов КРТ формирует новый тип государственных и муниципальных стратегий устойчивого и гармоничного развития застраиваемых территорий.

Любые инвестиционные проекты и особенно территориальные инвестиционные программы застройки кварталов и микрорайонов должны в обязательном порядке предусматривать максимально возможную занятость экономически активной части населения в местах их жилого расселения.

Данный градостроительный принцип закрепления трудовой активности через МПТ в инвестиционных проекта КРТ позволяет не только стабилизировать общегородскую трудовую занятость и увеличивать налоговые поступления в бюджеты всех уровней, но и минимизирует трудовую миграцию между территориями. Появляются эффекты сокращения ежедневной «маятниковой трудовой миграции». Одновременно минимизируются ежедневные транспортные перемещения населения из одного района в другой, появляются эффекты разгрузки транспортной инфраструктуры, а также минимизируются затраты на их создание.

Научная гипотеза исследования заключается в предположении о возможности решения проблемной ситуации совершенствования национального рынка КРТ жилой застройки на основе методических положений и научно-практических рекомендаций по развитию методов оценки социально-экономической эффективности и моделей государственного регулирования на основе приоритета наращивания МПТ. Это предполагает увеличение трудовой занятости населения в местах их проживания в жизненных циклах инвестиционных проектов данного типа с элементами государственно-частного партнерства (ГПЧ) при планировании максимизации бюджетной эффективности и мультипликативных эффектов в смежных сферах хозяйствования от расширенного воспроизводства трудовых ресурсов.

Цель исследования: разработка научных принципов, методических подходов и практических рекомендаций в области развития социально-экономической эффективности и моделирования государственно-муниципального регулирования проектов КРТ с учетом приоритета наращивания МПТ для населения в местах их проживания в процессе обеспечения максимальной их устойчивости в девелоперских системах при воспроизводстве мультиформатных инвестиционных портфелей недвижимости с элементами ГЧП.

Предметом исследования являются показатели, методы и модели оценки коммерческой и бюджетной эффективности реализации инвестиционных проектов КРТ, а также механизмы государственного и муниципального регулирования устойчивости проектов данного типа в условиях максимизации наращивания МПТ для населения в местах их проживания на территориях застройки.

Научная новизна исследования заключается в обосновании научных подходов, методических положений и научно-практических рекомендаций по развитию методов оценки коммерческой и бюджетной эффективности и государственно-муниципального регулирования устойчивости проектов КРТ на основе наращивания МПТ для населения в местах их проживания в жизненных циклах инвестиционных проектов данного типа с элементами ГПП и максимизации эффективности в смежных сферах хозяйствования от расширенного воспроизводства трудовых ресурсов.

Основная часть

КРТ и его особенности

Исследования подтверждают, что понятие КРТ хоть и введено в Градостроительный кодекс РФ с конца 2020 года [1, с.161], но исторически принцип квартальной и микрорайонной застройки сложился еще в советский период. Современная актуализация КРТ связана с внесением изменений ГрК РФ, когда вместо ранее используемых разнотипных механизмов типа развитие застроенных территорий (РЗТ), комплексное развитие территорий по инициативе органов местного самоуправления и комплексного освоения территорий (КОТ), принят единый подход комплексности застройки на основе проекта КРТ. При этом основными их типами являются территории: жилой застройки; нежилой застройки; незастроенные территории; территории с инициативой правообладателей.

Главными особенностями проектов КРТ является обеспечение устойчивости развития территорий за счет: упрощенного механизма изъятия объектов капитального строительства и земельных участков; возможности обеспечивать расселение аварийного жилищного фонда и предоставление субсидий на возмещение понесенных расходов по переселению; наличия мер ГЧП по развитию всех видов инфраструктуры; возможности сокращения инвестиционно-строительного цикла; способности проектов создавать новые рабочие места и получать дополнительные бюджетные поступления и эффекты от МПТ в составе КРТ; возможности получения дополнительных налоговых поступлений в бюджет по результатам проводимых торгов от продажи прав на КРТ застройщикам.

Анализ развития рынка КРТ и актуализация специализированного девелопмент комплексного развития территорий

Динамика и масштаб рынка КРТ может быть подтверждена данными приведенных на сайте Минстроя РФ [13]. В настоящее время в 76 субъектах РФ в активной стадии реализации по проектам КРТ находится 648 территорий площадью 15,6 тыс. га с градостроительным потенциалом 108 млн кв. м, из них 78,4 млн кв. м. жилой площади. Также дополнительно готовятся 1 222 территории общей площадью более 31 тыс. га, в т.ч. 110 территорий ведется от АО «ДОМ.РФ», с потенциалом застройки в 218 млн кв. м, из которых 156 млн кв. м. жилой недвижимости [13].

Предусмотрено также получение субсидий из «Фонда развития территорий» на реализацию 6 проектов КРТ в Брянской, Волгоградской, Иркутской, Томской области, Республике Марий Эл и Карелия в размере более 582,9 млн рублей [13].

Выполненные исследования указывают на возрастание инвестиционной активности федеральных и региональных программ строительства по проектам КРТ. Именно поэтому, авторы считают, что современной доминирующей формой градостроительного воспроизводства недвижимости является специализированный девелопмент комплексного развития территорий (SDIR). Именно SDIR является современной формой управления инвестиционными проектами и программами устойчивого развития территорий c элементами государственного регулирования и различными формами ГЧП и преференций.

Авторские исследования предусматривали экспертное моделирование доли и емкости национального рынка девелопмента КРТ по жилой застройки. При этом, для расчетов емкости данного типа рынка взяты как новые градостроительные инструменты КРТ, так и более ранние модели типа комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ) и реновации, имеющие длительную инерционность реализации. Можно утверждать, что общая доля КРТ по объемам жилой застройки на национальном рынке согласно авторским экспертным оценкам составляет по итогам 2024 года не менее 65-70% по многоквартирным домам и должна к 2030 году достигнуть не менее 85%.

Стоимостные экспертные авторские расчеты показывают, что текущая величина емкости национального рынка жилищного строительства в рамка КРТ оценивается авторами по итогам 2024 года не менее 3,8 трл. руб., что составляет не менее 90% от планируемой величины дохода бюджета в г. Москва.

Это подтверждает высокий уровень использования проектов КРТ на национальном жилищном рынке и подтверждает высокий статус данного вида строительства для социально-экономического развития страны.

Актуализация проблематики эффективности проектов КРТ, современные повышенные риски их реализации и тенденции «охлаждения» данного типа рынка

Актуализация высокого статуса проектов КРТ одновременно актуализирует как проблематику повышения эффективности управления данными видами проектов, так и проблематику их государственного регулирования для обеспечения устойчивости их реализации.

В этой связи, несомненно, требуются специальные механизмы мониторинга как коммерческой, так и бюджетной эффективности проектов КРТ с позиций приоритетного наращивания МПТ и способности этих проектов создавать новые рабочие места и получать дополнительные бюджетные эффекты. Особенно это важно для обеспечения социально-экономической эффективности инвестиционных проектов и градостроительных программ для высоко-урбанизированных городских территорий.

Дополнительным современным фактором высокого уровня риска реализации инвестиционных проектов КРТ является наличие турбулентной, динамической экономики и высоких инфляционных ожиданий. Это подтверждает, как увеличение ключевой ставки рефинансирования с 25 октября 2024 года до 21%. Это делает дорогими кредитные ресурсы для застройщиков и замораживает инициативы по новым проектам КРТ.

Одновременно отмена господдержки для льготных кредитов потребителей на первичном рынке существенно сокращает платежеспособный спрос и охлаждает жилищный рынок. В этой связи, как отмечают отдельные эксперты, отмечаются даже ожидания массовых банкротств застройщиков [14].

Авторский анализ показывает, что рынок КРТ также находится в стадии охлаждения и в нем также существуют угрозы потери финансовой устойчивости данных типов инвестпроектов. Но ввиду масштабности проектов КРТ, они обладают большей устойчивостью к действию каких-либо шок-факторов в процессе их реализации. Но однозначно следует признать, что в современных условиях турбулентной экономики процедуры входа в данные типы мегапроектов КРТ осложняются из-за высоких рисков застройщиков.

Все это актуализирует необходимость дополнительных мер государственного и муниципального регулирования устойчивости реализации проектов КРТ на всех стадиях жизненного цикла, как на входе в них на стадии генплана и территориального планирования, при подготовке земельных аукционов для передачи прав аренды на их реализацию, так и в процессе их многостадийной реализации.

Проблематика обеспечения устойчивости проектов КРТ жилой застройки на основе мониторинга и государственного регулирования эффективности

Исследования показывают на наличие множества проблем на различных стадиях жизненного цикла проектов КРТ, требующих внимания к мониторингу эффективности и мер, обеспечивающих устойчивость их реализации.

Весьма важен в этой связи вход в данный тип рынка на стадии земельного девелопмента при аукционных процедурах. Анализ аукционного рынка продаж прав аренды под КРТ показал, что особую значимость приобретают расчеты начальной цены права аренды земельных участков под такие проекты. Это предопределяет важность расчетов инвестиционной стоимости земельных участков для конкретного застройщика. Именно такие расчеты являются индикаторами инвестиционной привлекательности проектов для девелоперов.

Следует отметить, что такие расчеты эффективности и привлекательности на ранних стадиях вхождения в такой мега-проект является весьма условными, предварительными с высоким уровнем неопределенности и рисков.

Важнейшей составляющей политики устойчивости проектов КРТ является расчет как коммерческой, так и бюджетной эффективности. Это требует много стадийности проектирования процессов эффективности по ключевым событиям, так и процедур их регулирования с позиций обеспечения порогов допустимой эффективности всех ее типов. Этот мониторинг эффективности требуется на всех стадиях жизненного цикла строительства КРТ с учетом реализации рациональных мероприятий регулирующего типа в рамках ГЧП и специализированных преференций.

Все вышеуказанные шок-факторы устойчивости актуализируют проблематику необходимости модернизации теории и практики оценки эффективности проектов и программ КРТ в рамках государственного регулирования данного типа застройки территорий на основе специализированных систем мониторинга и регулирования эффективности данных типов проектов.

В самом общем виде проблематика регулирования эффективности проектов КРТ может быть определена как проблема синхронизации обеспечения достаточной коммерческой эффективности проектов КРТ с достаточной их бюджетной эффективностью. Максимизация коммерческой эффективности приводит к уменьшению бюджетной и наоборот.

Особенности и проблематика наращивания мест приложения труда в проектах КРТ

Одновременно при этом требуется обеспечить устойчивость застройки территорий через приоритетную реализацию государственной доктрины воспроизводства трудовых ресурсов через активное наращивание МПТ.

В настоящее время существует проблема активного инициирования инвестпроектов со статусом МПТ. И она заключается в том, что данные типы проектов идентифицируются в заявительном порядке по отдельным уже начатым проектам.

Мы видим локальный и фрагментарный характер этой работы и отсутствие единой градостроительной и инвестиционной политики по моделированию структуры и объема преференций в рамках систем ГЧП для активизации наращивания МПТ в инвестпроектах всех типов, особенно применительно к проектам КРТ.

Анализ показывает, что максимальная активность в наращивании МПТ в инвестпроектах наблюдается в Москве, но она, как уже отмечалась, является локальной и заявительной.

Применительно к проектам КРТ на начальной стадии их подготовки требуется выделять отдельные аукционные требования по максимизации процесса воспроизводства трудовых ресурсов через индикаторы МПТ как особого раздела конкурсной документации. Но одновременно с этим, должны моделироваться дополнительные преференции в рамках систем ГЧП для активизации наращивания МПТ и максимизации дополнительной бюджетной эффективности.

Анализ специализированного сайта Правительства Москвы «Проекты по комплексному развитию территорий Москвы» [15] показывают, что на национальном строительном рынке именно здесь активно применяется градостроительная фиксация обязательности создания рабочих мест в КРТ на начальных этапах их планирования. При этом уровень проектирования МПТ определяется нормами градостроительного проектирования проектов и решениями генеральных планов застройки.

Так, например, в одном из проектов КРТ в районе ул. Беговой САО в г. Москва, предъявленным для инвесторов, предусмотрен прирост 24 801 рабочее место одновременно со строительством жилой и общественно-деловой застройкой. Это подтверждает, как масштабности этих проектов, так особо высокий статусе проводимой градостроительной политики Правительства Москвы по приоритету наращивания МПТ в проектах КРТ.

Всего указывается, что за период 2024 года в Москве заключено шесть договоров о КРТ [16] с общей площадью 69,3 га. Запланировано создать жилую и деловую недвижимость около 2,2 миллиона квадратных метров. Среди площадок строительства – отдельные части бывших промзон “Магистральные улицы”, “Южный порт”, “Грайвороново”, а также неэффективно используемые участки. Объем инвестиции в реализацию проектов КРТ составит 716 миллиардов рублей. Запланированный бюджетный эффект от их реализации не менее 52 миллиарда рублей в год. Данная программа по КРТ предусматривает также создание более 25,0 тысячи рабочих мест [16].

К специфики территориального рынка КРТ г. Москвы следует отнести преимущественное развитие сегмента по реновации промзон. Авторский анализ показывает, что на текущий момент 80% всех площадок (около 800 га) ориентированы на реновацию промышленных площадок и промзон. И лишь около 200 га – это площадки по реновации жилой застройки (20%). Именно проекты КРТ промзон дают максимальный прирост высокотехнологических рабочих мест. Так, например, строительство индустриальных парков, технопарков позволяют создавать самые высокотехнологичные рабочие места и МПТ.

Анализ показал, что максимально выгодные условия для создания высокотехнологичных МПТ за счет долгосрочных государственных льгот и преференций воспроизводства индустриальной недвижимости в современной экономике России созданы при создании территорий опережающего социально-экономического развития [17].

Анализ проблематики и нормативной базы эффективности проектов КРТ применительно к высоко урбанизированным территориям г.Москвы

Применительно к условиям высоко урбанизированных городских территорий г. Москвы представляют особый социально-экономический интерес оптимизация девелопмента по рынку КРТ жилой застройки из-за важности программ реновации жилья, обеспечения комплексности таких инвестиционных проектов и значительных объемов бюджетного софинансирования.

Для данных типов инвестпроектов характерно сложное содержание и значительные стартовые вложения инвесторов на: изменение вида разрешенного использования участка; необходимость выкупа земельных участков; сноса объектов капитального строительства; приобретение прав на строительство, а также предоставление квартир для переселенцев и прочие дополнительные затраты, в том числе на социальную инфраструктуру.

Значительные масштабы проектов жилой застройки КРТ, длительность, много стадийность реализации и его социальная ориентация предопределяют наличие многих неопределенностей, угроз и рисков для инвестора. Расчет начальной стоимости прав аренды на такие участки для инвесторов имеет большие погрешности и зачастую может иметь незначительную, нулевую или даже отрицательную привлекательность по доходности.

Важно инвестору продемонстрировать начальную инвестиционную привлекательность таких проектов, выделять для старта высокодоходную первую очередь строительства и предусматривать софинансирование по строительству социальной и транспортной инфраструктуры в рамках преференций и моделей ГЧП.

Можно утверждать, что подготовка и сопровождение мега-проектов по КРТ жилой застройки требует не только тщательно проработанного старта, но и непрерывного мониторинга по ключевым событиям (вехам) жизненного цикла его реализации по обеспечению положительной доходности застройщика. Уход в зону убыточности возможен, связан с угрозами банкротства застройщика и является нежелательным событием, что требует определенных государственных и муниципальных действий по экономическому регулированию устойчивости данных типов проектов.

Рассматривая традиционные методы экономической эффективности относительно инвестиционных проектов следует выделить в качестве фундаментальной основы традиционные индикаторы эффективности (ЧДД, срок окупаемости, ВНД, ИД и пр.), предложенные в 1999 году [18], основанные на международных стандартах.

Первым основными специализированными методическими инструментами эффективности проектов КРТ является разработка ГАУ НИ и ПИ Градплан города Москвы, утвержденная Москомархитектуры от 06.12.2017 [19].

Дальнейший этап эволюции методической регламентации экономической эффективности проектов КРТ связан с разработками Фонда "Институт экономики города" в 2022 г. Фонд выполнил по заказу государственной корпорации - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства «Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки» [20]. В них представлены как основы по разработке мастер-планов КРТ, так и рекомендуемая форма обоснования его эффективности.

Также дополнительно разработаны рекомендации по пространственно-экономическому моделированию данных проектов [21] и их экономическая типовая модель [22], позволяющие моделировать процессы эффективности проектов жилой застройки по исходным данным.

Одной из последних научно-исследовательских работ от 2023 года по проблематике эффективности КРТ жилой застройки посвящена диссертация Гусевой Г.В. [23], выполненная в Байкальском государственном университете. В ней дано авторские алгоритмы реализации проекта КРТ жилой застройки и определения доли участия субъектов в финансировании данных проектов, а также выполнен и ряд других исследовательских задач.

Представляют интерес также наработки ДОМ.РФ в области развития национального рынка КРТ.

Моделирования единого инвестиционного портфеля по проектам КРТ мультиформатного типа

Исследования показывают, что проблематика государственного и муниципального регулирования эффективности реализации проектов КРТ с позиций обеспечения их инвестиционной привлекательности и устойчивости заключается, по нашему мнению, в синхронном решении главных целей эффективности: максимизации коммерческой эффективности; максимизации бюджетной эффективности; максимизации количества рабочих мест.

Определение тройственных приоритетов коммерческой, бюджетной и трудовой эффективности в проектах КРТ предопределяет переход от традиционного градостроительного планирования объектов МПТ согласно нормам градостроительного проектирования микрорайонов застройки к переходу к стратегии активного воспроизводства трудовых ресурсов через управление строительством специализированных портфелей недвижимости с определенными типами МПТ.

Выполненные исследования позволили рассматривать МПТ через моделирование процессов воспроизводства рабочих мест на основе прогнозирования реализацией единого инвестиционного портфеля в девелоперской системе КРТ. Данный единый портфель требуется представлять как многофункциональный инвестиционный портфель (МФИПj) в проектах КРТ.

Исследования позволили предложить следующие 7 основных классификационных типов специализированных инвестиционных портфелей недвижимости в составе МФИПj:

1. жилищный инвестиционный портфель (P1 );

2. инвестиционный портфель недвижимости систем коммунальной инфраструктуры (P2) как комплекс технологически связанных между собой объектов инженерных сооружений ( электро-, газо-, тепло-, водоснабжение и водоотведение, обработка, утилизация, обезвреживание, сбор и транспортировка твердых коммунальных отходов);

3. инвестиционный портфель объектов недвижимости транспортной инфраструктуры (P3);

4. инвестиционный портфель объектов недвижимости транспортных систем и пересадочных узлов (P4) как комплекса недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок с расположенными на них, над или под ними объектами транспортной инфраструктуры, а также другими объектами, предназначенными для обеспечения безопасного и комфортного транспортного перемещения и обслуживания пассажиров в местах их проживания, а также пересадок с одного вида транспорта на другой;

5. инвестиционный портфель объектов социальной недвижимости (детские сады, школы и пр.(P5);

6. инвестиционный портфель коммерческой и индустриальной недвижимости (P6) в виде разнотипной мульти-структуры: индустриальная недвижимость, логистическая, торговая, общественно-деловая, офисная, недвижимости сферы услуг и прочая;

7. инвестиционный портфель рекреационной недвижимости - (P7), зон отдыха, парков, озер, прудов и пр.

При этом каждому локальному специализированному портфелю соответствует свое оптимальное количество МПТ^опт и разный уровень инвестиционной привлекательности для застройщиков.

Типы таких инвестиционных портфелей в проектах КРТ, их объемы, рыночная стоимость, специализация по МПТ, бюджетные эффекты от трудовой занятости населения и планируемые эффекты от устойчивого воспроизводства трудовых ресурсов, должны стать, по нашему мнению, обязательным элементом: а) конкурсной документации по инвестиционной деятельности застройщиков при приобретении права аренды на земельные участки под КРТ; б) мониторинговой системы экономической устойчивости реализации проектов данного типа.

Предполагается также осуществлять инвестиционное профилирование жилищной застройки КРТ в рамках структурирования МФИПj по отдельным стадиям и очередям строительства, функциональным и территориальным зонам с одновременным моделирование их текущей интегральной экономической устойчивости.

Концептуальное проектирование системы государственного регулирования и мониторинга устойчивости проектов КРТ жилой застройки на основе управления их бюджетной и коммерческой эффективностью

На заключительном этапе исследования в рамках авторской исследовательской парадигмы предложен комплексный подход к моделированию парадигмы эффективности проектов КРТ жилой застройки, который показан на рис.1.

Предложенная графоаналитическая модель демонстрирует авторское понимание концептуального моделирования системы государственно-муниципального регулирования и мониторинга устойчивости проектов КРТ жилой застройки (У_i), которая стремится к своим максимальным показателям. При этом используется два основных вектора регулирования: R1 - управления бюджетной эффективностью (Э_б); R2 - управление коммерческой эффективностью (Э_к). Результирующее воздействие R1 и R2 формирует итоговый градиент устойчивой реализации проектов КРТ в рамках функционирования системы мониторинга и регулирования типа R(У).

Приоритет наращивания МПТ учтен через выделение в рамках единого инвестиционных портфелей КРТ отдельных специализированных портфелей типа P1-P7, ориентированных на воспроизводство разных типов недвижимости, имеющих разную доходность и инвестиционную привлекательность.

На модели также показаны в виде стрелок критериальные направления управления эффективностью бюджетной и коммерческой, которые стремятся к максимуму и имеют между собой конфликт интересов.

В качестве отдельных элементов системы показаны элементы локального регулирования в виде:

1. индикаторов инвестиционной стоимости проектов КРТ, который на всех стадиях жизненного цикла должен быть положительный. И данный эффект положительности определяет инвестиционную привлекательность проекта для застройщика и инвесторов. При этом увеличение инвестиционной привлекательности проекта всегда происходит за счет уменьшения бюджетной эффективности;

2. индикаторов стадии реализации проекта по его жизненному циклу;

3. индикаторов эффективности функционирования специализированной девелоперской системы по управлению проектом КРТ (SDIR).

Данная теоретическая модель представляет из себя общетеоретическую модель, которую авторы предполагают апробировать на примере планирования и контроллинга одного из проектов КРТ жилой застройки. Предполагается, что данный подход позволит на 10-15% повысить эффективность управления проектами данного типа, сократить на 7% бюджетное участие в данных проектах за счет формирования высокопроизводительных, устойчивых и инвестиционно-привлекательных проектов КРТ жилой застройки.

Заключение

Выполненные исследования в области устойчивость проектов комплексного развития территорий на основе управления бюджетной и коммерческой эффективностью показали высокую актуальность данных научно-практических разработок для национального жилищного рынка.

Реализация поставленной цели исследований позволила получить комплекс разработок в виде научных принципов, методических подходов и практических рекомендаций в области развития теории устойчивости, социально-экономической эффективности и государственно-муниципального регулирования проектов КРТ.

Исследованиями определен высокий статус приоритета наращивания мест приложения труда в инвестиционных проектах и программах КРТ жилой застройки для населения в местах их проживания. Это должно обеспечиваться максимально эффективной реализации данных проектов в специализированных девелоперских системах в процессе воспроизводства мультиформатных инвестиционных портфелей недвижимости с элементами ГЧП.

На заключительном этапе исследования разработана концептуальная модель системы государственного регулирования и мониторинга устойчивости реализации проектов КРТ жилой застройки на основе управления бюджетной и коммерческой эффективностью с учетом приоритета наращивания МПТ.