Оценка и подходы к увеличению объемов арендного жилья в Российской Федерации

Введение

Актуальность. Обеспечение граждан жильем, повышение доступности жилья является целевым показателем и задачей по достижению национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни» [1]. Для значимой части семей, в том числе молодых семей и семей с детьми доступность жилья остается низкой вследствие высоких цен на жилье, отсутствия необходимого первоначального взноса и средств для обслуживания ипотечных кредитов, в том числе предоставленных по льготной ставке.

Поэтому актуален вопрос проработки альтернативных механизмов обеспечения доступности жилья, прежде всего, рыночной и социальной аренды, о чем указывается в Стратегии развития жилищной сферы [2].

Литературный обзор. В Российской Федерации сегмент арендного жилья развивается медленными темпами, несмотря на широкую проработанность методов его стимулирования.

Анализ научных публикаций за последние пять лет позволяет выделить следующие методы развития арендного жилья в Российской Федерации:

- стимулирующие механизмы застройщиков арендного жилья, в том числе благоприятный инвестиционный климат, увеличение доходности при строительстве домов для целей аренды, налоговые льготы, рассматриваемые в работах Кубасовой Т.Т с соавторами [3], Черкасовой А.К. [4], Хачак С.К. [5], Кузьмич Н.П. [6], Пахомовой А.И. и Новикова А.И. [7], Кашиной Е.В. с соавторами [8], Бахарева Д.Д. и Самарова А.Н. [9];

- льготные режимы привлечения финансирования, в том числе с предоставлением налоговых льгот, налогового кредита для инвесторов в строительство домов для целей аренды, отраженные в работах Брянцевой И.В. и Ворониной Н.В. [10], Абдухановой Н.Г. и Тазеевой А.Р. [11];

- развитие частно-государственного партнерства в сфере арендного жилья, в первую очередь, для целей корпоративной аренды при открытии новых производств в удаленных районах, изучаемые Брянцевой И.В. и Ворониной Н.В. [12];

- субсидирование арендной платы, отмеченное в работе Жуковой О.В [13];

- повышение прозрачности сегмента рынка аренды на коммерческих условиях, указанное в работе Васильевой Н.В. [14];

- развитие финансовых механизмов, направленных на привлечение частных инвестиций в строительство домов для целей аренды, представленное в работе Ларионовой Ю.В. [15];

- развитие законодательных требований к арендному жилью, изучаемое О.А. Александровой О.А. и Борковской Е.И. [16];

- развитие стандарта информирования арендаторов об арендном жилье, изучаемого Цыганов А.А. и Брызгаловым Д.В. [17];

- защита арендаторов от правовых рисков, развитие альтернативных механизмов накопления инвестиций в строительство домов для целей аренды, указанным в работе Руденока А.Ю [18].

Научный пробел. Текущее состояние дел в сфере арендного жилья в Российской Федерации показывает, что Правительству и экспертному сообществу необходимо разработать дополнительные меры по стимулированию развития рынка аренды, в том числе социальной аренды, чтобы достичь целевых показателей по обеспечению и доступности жилья, определенных в Указа Президента Российской Федерации.

Цель. Оценка объемов арендного жилья в Российской Федерации и разработка мер по его развитию.

Авторская гипотеза. Медленные темпы развития рынка аренды связаны с сегментом «аренда жилья на рыночных условиях», в котором практически полностью отсутствуют меры государственного стимулирования. Разработка мер государственного стимулирования должна быть, в первую очередь, направлена на данный сегмент рынка аренды жилья.

Методология. Оценка и сегментация арендного жилья в Российской Федерации произведена с использованием комплексного метода, включающего результаты социологических и статистических исследований. Выработка государственных мер по развитию арендного жилья осуществлена с использованием общенаучных методов, таких как наблюдение, описание, сравнение, анализ, синтез, абстрагирование на основе анализа научных публикаций и нормативно-правовых актов.

Основная часть. Объемы арендного жилья в Российской Федерации

В Российской Федерации оценка жилья, сдаваемого в аренду, вызывает определенные затруднения в силу отсутствия официальной статистической информации. Наиболее часто применяется социологический метод оценки, в процессе реализации которого респонденты, опрашиваемые по всероссийской выборке, отвечают на вопрос о принадлежности занимаемого жилья.

Результаты опроса, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в 2023 году по выборке 1600 человек в возрасте от 18 лет (Таблица №1), показывают, что арендуют жилье (в широкой трактовке) 13% россиян:

- по договору аренды 9%;

- по договору социального найма 3%;

- по договору ведомственного найма 1%.

В ответе «Другое», который в 2023 году выбрали 6% респондентов, также могут быть заключены ответы, связанные с арендой жилья (жилье родственников, друзей, предприятия и прочее).

Таблица 1 – Ответы россиян о принадлежности занимаемого жилого помещения в 2005-2023 гг.

Вопрос. Скажите, пожалуйста, какое основное жилье занимает Ваша семья и кому оно принадлежит? (закрытый вопрос, один ответ, в % от всех опрошенных)

	2005	2007	2008	2009	2018	2023
Собственная приватизированная отдельная квартира в многоквартирном доме	52	41	51	49	54	46
Собственный дом, часть дома	17	39	29	34	24	31
Отдельная квартира, дом или комната, снимаемые у частного лица	3	3	4	4	6	9
Отдельная квартира или комната по договору социального найма	23	11	13	9	5	3
Собственная приватизированная комната в коммунальной квартире	1	1	2	1	2	2
Ведомственное служебное жилье	2	3	0	1	1	1
Другое	2	1	1	1	4	6
Затрудняюсь ответить	0	1	0	1	4	2

Источник: ВЦИОМ [19]

По данным Росстата, в среднем одно домохозяйство составляют 2,2 человека. Следовательно, при численности на 1 января 2024 года населения в Российской Федерации 146,15 млн. человек, число домохозяйств может быть оценено в 66,4 млн. единиц, а число квартир, арендуемых россиянами на конец 2023 года, - в 8,6 млн. единиц (13% респондентов, представляющих семьи (домохозяйства) в исследовании ВЦИОМа, арендуют жилье в различной форме). В Российской Федерации на конец 2023 года, по данным Росстата, имеется 72,3 млн. квартир различной формы собственности. Следовательно, доля арендных квартир составляет 11,9%.

Если применить вышеизложенный подход к оценке арендных квартир на предыдущие временные периоды, по которым имеются результаты социологических опросов ВЦИОМа и данные Росстата, то в 2009 году доля арендных квартир составила 15,3%, в 2018 году – 12,1% (Таблица №2).

Таблица 2 – Количество арендных квартир в Российской Федерации в 2009, 2018 и в 2023 году

	2009 год	2018 год	2023 год
Количество квартир, всего, млн. шт.	59,5	66,9	72,3
Численность населения Российской Федерации на конец года, млн. человек	142,79	147,84	146,15
Число семей (домохозяйств), проживающих в арендных квартирах, млн. единиц	9,1	8,1	8,6
Доля арендных квартир, %	15,3	12,1	11,9

Источник: расчеты автора

Снижение доли арендных квартир в Российской Федерации обусловлено следующими факторами:

- сокращение доли семей, владеющих квартирой по договору социального найма (по данным ВЦИОМ с 23% в 2003 году до 3% в 2023 году), что обусловлено процессом приватизации жилья;

- отсутствием государственных мер по развитию рынка арендного жилья.

Сегментная структура арендного жилья в Российской Федерации

Трудности с оценкой объемов рынка арендного жилья и с разработкой государственных мер по его развитию во многом связаны с его неоднородностью. В Стратегии развития жилищной сферы до 2025 года по критерию «арендная ставка» выделяются два сегмента рынка аренды жилья – аренда на рыночных условиях и аренда на некоммерческих условиях.

Сегмент «аренда жилья на рыночных условиях» представлен преимущественно арендными квартирами, принадлежащими на правах собственности физическим лицам. В последние годы также отмечается предложение арендных квартир со стороны юридических лиц, для которых инвестирование в арендное жилью является специализированным направлением их деятельности. Вместе с тем, арендные квартиры, принадлежащие юридическим лицам, представляют несущественную долю в сегменте «аренда жилья на рыночных условиях». Арендаторами в рассматриваемом сегменте выступают физические лица и юридические лица, которые арендуют жилье по ставке, формируемой в зависимости от рыночных условий. Взаимоотношения между арендодателем и арендаторами жилья на рыночных условиях определяются договором аренды.

К основным проблемам сегмента «аренда жилья на рыночных условиях» отсутствие прозрачности взаимоотношений арендатора и арендодателя, отсутствие налоговых льгот, предоставляемых арендодателю при длительной аренде, а также отсутствие мер по защите прав арендаторов, в том числе через минимальные требования к арендному жилью.

На конец 2023 года объем сегмента «аренда жилья на рыночных условиях» может быть оценен в 6 млн. квартир или 69,8% от общего количества арендных квартир.

Сегмент «аренда жилья на некоммерческих условиях» формируется через механизм субсидирования арендной ставки либо со стороны государства, либо со стороны работодателя для работников предприятия. В качестве арендодателей в сегменте «аренда жилья на некоммерческих условиях» выступает государство (по договорам социального найма), предприятия (по договорам аренды ведомственного жилья или жилья, принадлежащего отдельным юридическим лицам), а также ООО «ДОМ.РФ. Управление активами» как собственник арендного жилья и арендодатель для социальных нужд.

Арендаторами (субарендаторами) сегмента «аренда жилья на некоммерческих условиях» выступают малоимущие граждане, а также целевой сегмент граждан (работники определенных профессий, отрасли и прочие).

В качестве основных проблем сегмента «аренда жилья на некоммерческих условиях» применительно к застройщика следует указать более низкую рентабельность и длительные сроки окупаемости, недостаточное налоговое стимулирование строительства социального жилья.

Проблемами арендодателей сегмента «аренда жилья на некоммерческих условиях» являются налоговые режимы для социального жилья, отсутствие стандартов к жилью, сдаваемому в аренду, недостаточное участие работодателей в процессе создания фондов арендного жилья для работников.

На конец 2023 года объем сегмента «аренда жилья на некоммерческих условиях» может быть оценен в 2,6 млн. квартир или 30,2% от общего количества арендных квартир.

Сравнительный анализ сегмента «аренда жилья на рыночных условиях» и сегмента «аренда жилья на некоммерческих условиях» про различны критериям представлен в таблице №3.

Таблица 3 – Сравнительный анализ сегментов рынка арены жилья в Российской Федерации

Критерий сравнения	Сегмент рынка аренды жилья
	Аренда на рыночных условиях	Аренда на некоммерческих условиях
Арендодатели	Физические лица, юридические лица	Государство или Дом.РФ	Работодатель
Арендатор	Физические лица, юридические лица	Физическое лицо – категория малообеспеченных граждан Региональный оператор Физические лица – граждане целевой аудитории (субаренда)	Работники
Механизм формирования арендной ставки	Рыночный	Нерыночный – субсидии бюджетов различного уровня	Нерыночный – корпоративные субсидии
Форма оформление арендных отношений	Договор аренды	Договор социального найма, Договор аренды, Договор субаренды	Договор аренды, Договор субаренды
Оценка доли сегмента на рынке арендного жилья	69,8%	30,2%
Проблемы сегмента	Недостаточная прозрачность взаимоотношений арендатора и арендодателя. Отсутствие налоговых льгот, предоставляемых арендодателю при длительной аренде Отсутствие мер по защите прав арендаторов, в том числе через минимальные требования к арендному жилью.	В части застройщиков: более низкая рентабельность и длительные сроки окупаемости, отсутствие мер экономического стимулирования строительства наемных домов социального использования. В части арендодателей: налоговые режимы для социального жилья, отсутствие стандартов к жилью, сдаваемому в аренду, недостаточное участие работодателей в процессе создания фондов арендного жилья для работников.

Источник: составлено автором

В Стратегии развития жилищной сферы до 2025 года отдельно выделяется сегмент «серой аренды», к которому относятся проживание в квартире родственников, друзей, знакомых без оплаты или с более низкой по сравнению с рыночной арендной ставкой. Также предлагается выделять теневой рынок аренды на рыночных условиях [4]. В статье данные сегменты не выделяются либо в силу их не рассмотрения как аренда (некоммерческое проживание в жилье родственников), либо по причине учета в составе выделенных сегментов (опрос арендаторов в ответах не предполагает «теневой аренды» в силу отсутствия необходимости скрывать факт аренды в отличие от арендодателей). Кроме того, не выделяются (по причине их незначительности) такие специфические сегменты рынка аренды как «колливинг», арендное жилье для пожилых людей и некоторые другие.

Методы развития сегмента «аренда жилья на рыночных условиях» в Российской Федерации

Несмотря на многообразие методов развития арендного жилья, их применение определяется целями и характеристиками отдельных сегментов арендного жилья в Российской Федерации.

В сегменте «аренда жилья на рыночных условиях» предлагаемые методы развития направлены на формирование и стабилизация объемов арендного жилья, повышение финансовой прозрачности в сегменте арендного жилья, защиту прав арендодателей и арендаторов арендного жилья.

Применительно к арендодателям – физическим лицам, которые формируют практически полностью сегмент «аренда жилья на рыночных условиях», для достижения поставленных целей предлагается реализовывать следующие методы развития:

- применение инвестиционный налоговый вычет;

- ведение реестр арендодателей;

- применение минимальных требований к договору аренды и арендному жилью.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью получения дохода от аренды, произведенные физическим лицом, предлагается рассматривать как долгосрочные сбережения и предоставлять налоговые вычеты по НДФЛ на сумму полученных арендных платежей при соблюдении следующих условий:

- максимальный размер налогового вычета 400 тыс. рублей в год;

- срок использования жилой недвижимости для целей получения арендного дохода не менее 10 лет с момента первого периода получения налогового вычета;

- регистрация в реестре арендодателей;

- заключение договора аренды, соответствующего минимальным требованиям к договору аренды;

- арендодатель по договору аренды является владельцем недвижимости, сдаваемого в аренду;

- соответствие арендного жилья минимальным требованиям, установленным к арендному жилью.

Предполагается, что для получения налогового вычета в установленные Налоговым кодексом Российской Федерации сроки арендодатель-физическое лицо должен будет предоставить в налоговый орган декларацию о доходах, заявление на получение налогового вычета, копию договора аренды, выписку из реестра арендодателей, а также документ, в котором декларируется соответствие договора аренды и условий жилья минимальным требованиям, установленным к договору аренды и жилому помещению.

В случае несоблюдения установленных требований к получению налогового вычета в течение 10 лет с момента первого периода получения налогового вычета у арендодателя возникает обязанность уплаты в бюджет сумм предоставленного налогового вычета и установленного размера штрафа.

По истечение 10 лет с момента первого периода получения налогового вычета арендодатель при соблюдении установленных требований может продолжать использовать режим налоговых вычетов на арендный доход или отказаться от его получения без права повторного использования режима налоговых вычетов на арендный доход.

Создание реестра арендодателей – физических лиц предполагает включение в него следующей информации об арендодателе и объекте аренды: ФИО арендодателя – владельца недвижимости, ИНН, адрес объекта аренды и его краткая характеристика (квартира/ комната, общая площадь).

Включение физического лица - арендодателя в реестр арендодателей может осуществляться в заявительном порядке при условии предоставления необходимой информации через подачу заявления на сайте Государственных услуг или при личном обращении. Необходимым условием размещении информации об арендодателе – физическом лице в реестре арендодателей является его согласие о соблюдении минимальных требований к договору аренды и арендному жилью, отказ от которых служит основанием для исключения физического лица из реестра арендодателей. Реестр арендодателей – физических лиц предполагает свободный доступ к информации потенциальных арендаторов для поиска и проверки арендодателей.

Минимальные требования к договору аренды и арендному жилью предлагается разработать и установить на федеральном уровне. В качестве обязательных требований к арендному жилью могут выступать соблюдение санитарно-гигиенических норм, минимальных требований к оснащению и материалам отделки жилья, к минимальному набору мебели в жилье.

Включение арендодателя – физического лица в реестр арендодателей и соблюдение им минимальных требований к договору аренды и арендному жилью не является его обязанностью, а выступает необходимым условиям для получения инвестиционного налогового вычета.

Также стабилизация и повышение прозрачности рынка арендного жилья на рыночных условиях должна сопровождаться защитой арендодателей от правовых рисков. Важнейшим правовым риском для арендодателя является ограничение по распоряжению жилой недвижимостью по причине невозможности выселения из арендного жилья арендатора после окончания срока договора аренды при получении им инвалидности, появления у арендатора несовершеннолетнего ребенка и в некоторых иных ситуациях. Разработка правовых механизмов защиты арендодателя от правовых рисков с соблюдением прав арендатора в части социальных гарантий, но не за счет арендодателя может способствовать развитию сегмента арендного жилья.

Также на стабилизацию рынка арендного жилья может быть направлен такой метод как субсидирование со стороны государства части страховых взносов по типовой программе страхования квартиры, сдаваемой в аренду. Саморегулируемая организация на страховой рынке может разработать и согласовать с надзорным органом типовую программу страхования квартиры, сдаваемой в аренду, в которую целесообразно включить следующие риски:

- ущерб, причиненный конструктиву, отделке и инженерному оборудованию арендного жилья;

- ущерб, причиненный здоровью и имуществу третьих лиц, вследствие эксплуатации арендного жилья;

- неполучение арендодателем арендных платежей по причине заболевания арендатора или непреднамеренной потери им работы;

- смерть арендатора, постоянная потеря трудоспособности арендатора от несчастного случая, произошедшего в арендном жилье.

Такая комплексная программа страхования квартиры, сдаваемой в аренду, позволит не только обеспечить восстановление объектов рынка аренды, но и будет являться финансовым механизмом компенсации вреда, причиненного третьим лицам, в том числе арендаторам, снижая бюджетные расходы в части государственной социальной поддержки.

Выводы.

Вследствие неоднородности арендного жилья в Российской Федерации государственные меры по его развитию должны учитывать особенности как сегмента «аренда жилья на рыночных условиях», так и сегмента «аренда жилья на некоммерческих условиях».

Применительно к сегменту «аренда жилья на рыночных условиях» повышение финансовой прозрачности, а также защита прав арендодателей и арендаторов может быть достигнута через предоставление налоговых льгот и утверждение на федеральном уровне стандартов арендного жилья.

Для развития сегмента «аренда жилья на рыночных условиях» разработаны следующие меры государственного стимулирования:

- предоставление арендодателям – физическим лицам налогового вычета на сумму полученных арендных платежей как для долгосрочных инвестиций;

- разработка на федеральном уровне минимальных требований к договору аренды и арендному жилью;

- повышение прозрачности рынка аренды через включение арендодателя – физического лица в реестр арендодателей;

- разработка правовых механизмов защиты арендодателя от правовых рисков с соблюдением прав арендатора в части социальных гарантий, но не за счет арендодателя;

- субсидирование части страховых взносов по типовой программе страхования квартиры, сдаваемой в аренду.

Реализация государственных мер развития «аренды жилья на рыночных условиях» будет способствовать достижению национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни» в период до 2030 года.