Стратегирование жилища в архитектурно-проектных и девелоперских компаниях за рубежом

Кияненко К.В.1
1 Научно-исследовательский институт теории и истории архитектуры и градостроительства (НИИТИАГ) - филиал ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» Московский архитектурный институт Российский университет Дружбы Народов, Россия, Вологда

Статья в журнале

Жилищные стратегии (РИНЦ, ВАК)
опубликовать статью | оформить подписку

Том 9, Номер 2 (Апрель-июнь 2022)

Цитировать:
Кияненко К.В. Стратегирование жилища в архитектурно-проектных и девелоперских компаниях за рубежом // Жилищные стратегии. – 2022. – Том 9. – № 2. – С. 109-130. – doi: 10.18334/zhs.9.2.115132.

Эта статья проиндексирована РИНЦ, см. https://elibrary.ru/item.asp?id=49253080

Аннотация:
На примере зарубежных архитектурных и девелоперских компаний обосновывается возможность и целесообразность использования концепта «стратегирование» применительно к жилищу, как зонтичного понятия, охватывающего множество форм деятельности, относящихся к целеполаганию. По литературным источникам рассматривается эволюция концепта в отношении объекта и содержания стратегирования, смещение внимания части разработчиков стратегий с деятельности бизнес-структур и в исключительно рыночном аспекте на продукты и результаты их активности с учётом нерыночных – гуманитарных, социокультурных факторов. На материале выборочного анализа сайтов описаны основные разно-видности архитектурных и девелоперских компаний десяти зарубежных стран по совокупности реализуемых ими функций. Выявлены многочисленные формы стратегирования и неотделимые от них исследовательские процедуры, предлагаемые компаниями как рыночные услуги. Установлено, что наиболее распространёнными формами стратегирования жилища являются «архитектурное программирование» и «исследование осуществимости». Обнаружено, что, в отличие от теоретических источников, в повседневной рыночной практике эти концепты трактуются нестрого и сложно друг с другом взаимодействуют. Архитектурные фирмы тяготеют к «программированию», активно используют и эту, и другие формы стратегирования. Девелоперские компании предпочитают прочие формы, в целом реже предлагают стратегирование как самостоятельную услугу. «Исследование осуществимости» занимает в деятельности двух типов компаний одинаково заметное место. Делается предположение о перспективности стратегирования жилища как услуги, в разных её формах, и для отечественных участников жилищного рынка.

Ключевые слова: жилище, стратегирование, архитектурные фирмы, девелоперские компании, зарубежный опыт

Финансирование:
Основу статьи составляет исследование, проведённое автором для девелоперской компании «Брусника».

JEL-классификация: R21, R31, M21



Введение

Концепт «стратегирование» – в смысле разработки и осуществления стратегий развития чего бы то ни было – применяют традиционно к организационным структурам разного уровня – от регионов и отраслей экономики до отдельных корпораций, компаний и предпринимательских программ. Он изначально развивался в области экономики и менеджмента, ориентирован на разработку конкурентных бизнес-моделей, получение прибыли и успех на рынке.

В последние годы начинают говорить о стратегировании и в более широком аспекте – как о любом целеполагании, выстраивании путей достижения целей, обеспечении эффективности, не только рыночно мотивированной деятельности, но также озабоченной соображениями этики экологической «устойчивости», социальной инклюзивности, культурного разнообразия. Объектами стратегирования все чаще выступают не организации, а продукты их деятельности. В архитектурно-проектной, строительной, девелоперской сферах в таком качестве начинают фигурировать физические результаты планирования, проектирования, девелопмента – город, жилище, другие здания и сооружения. Параллельность трансформации аспекта и объекта понятна. Если деятельность бизнес-структуры еще можно, до определенных пределов, направлять и оценивать только по рыночным критериям, то успешность среды человеческого обитания – однозначно нет.

В своем расширенном, «надэкономическом» смысле концепт «стратегирование» обладает существенным смысловым потенциалом для использования в сферах создания жилища, особенно в упомянутых выше архитектурной и девелоперской. Очевидно, что любой жилищный проект как предприятие дорогостоящее, ресурсоемкое и значимое для отдельного человека и городского сообщества должен быть стратегически обоснован и спланирован с опорой на детальные исследования. В отечественной практике такого рода обоснования и целеполагания материализуются в форматах технико-экономического обоснования (ТЭО), техзадания (ТЗ), градплана земельного участка (ГПЗУ), проектной концепции, мастерплана. За рубежом предпроектные исследования и требования к жилищному проекту также могут иметь разные содержания и названия. В частности – брифа (brief), архитектурной программы (architectural/ facility program), исследования осуществимости (feasibility study). Все они могут быть обозначены как формы жилищного стратегирования.

Автору уже приходилось анализировать некоторые отечественные формы стратегирования и сравнивать их с англоязычным архитектурным программированием [6–8] (Kiyanenko 2016, 2017, 2019). Настоящее исследование инспирировано желанием разобраться в зарубежных концептах, причинах их многообразия и в специфике употребления разными типами рыночных акторов – архитектурно-проектных и девелоперских компаний.

Задачи и методы исследования

В ходе исследования решались следующие задачи:

- на материале литературы обосновано употребление понятия стратегирование как зонтичного, охватывающего все многообразие подходов к целеполаганию, выстраиванию путей достижения целей, рыночному адресованию, определению основных качественных и количественных параметров, потребительских и иных требований к разрабатываемым жилищным проектам – зданиями, комплексам и территориям, процессам их реализации и другим стадиям жизненного цикла, механизмам и критериям оценки эффективности проектов;

- путем выборки в интернете из многочисленных доступных перечней ключевых архитектурно-проектных, строительных и девелоперских компаний зарубежья, создающих жилище [1], определена база данных для анализа форм стратегирования – интернет-сайты компаний с более или менее подробными описаниями предлагаемых ими услуг [2];

- проведена систематизация компаний по критерию реализуемых рыночных функций в отношении жилища исходя из гипотезы о связи функционального профиля компании и деятельности стратегирования;

- с использованием понятийно-терминологического анализа перечней услуг выявлены формы стратегирования, проводимого компаниями на стадии предпроектных исследований, а также сами исследовательские подходы, интегрируемые в процесс разработки стратегий;

- рассмотрено то, как функциональные профили компаний влияют на предпочитаемые ими формы стратегирования жилищных проектов.

Поскольку выборка компаний осуществлялась по критерию наличия в их программах деятельности услуг стратегирования, а сам перечень форм стратегирования уточнялся и пополнялся по мере расширения выборки, процесс исследования носил по необходимости итерационный характер.

1. Концепция и объекты «стратегирования»

Один из основоположников современной теории стратегирования А. Чэндлер (Chandler) в 60-е годы прошлого века определял стратегию как установление долговременных целей и задач, выбор направления действий и связанное с этим выделение ресурсов, необходимых для достижения целей [12] (Chandler, 1962). Cо времен Чэндлера, рассмотревшего в своей монографии историю четырех выдающихся американских индустриальных компаний, именно компании, фирмы, предприятия, корпорации были основными объектами стратегирования. Стратегиям развития фирм, – «где поддерживается баланс между рыночно ориентированной деятельностью, требуемыми ресурсами и повседневной работой» [15] (McGee, 2014), где развертывается исследовательский «процесс рассмотрения ситуаций, сбора данных, воображения возможностей, выбора целей и средств …» [16] (Spender, 2015), – и сегодня посвящается львиная доля публикаций по теме стратегирования.

Тем временем даже выборочный и поверхностный анализ источников говорит о том, что происходит смещение фокуса стратегирования. Внимание переносится с деятельности фирм на реализуемые ими управленческие проекты, а далее – на физическое ядро этих проектов (в отношении компаний, связанных с жилищной недвижимостью, – это жилые здания и комплексы). Вот несколько примеров, иллюстрирующих данный тренд.

В ходе обследования 17 архитектурных фирм Голландии один из опрошенных менеджеров говорит о несовпадении и о связи между стратегиями фирмы и стратегиями разрабатываемых ею проектов. С одной стороны, «то, что они делают в проектах, может быть далее развернуто в то, что они хотят делать как фирма» [11] (Bos-de Vos, 2017, p. 191). С другой, «каждый отдельный проект требует несколько отличной стратегии и бизнес-модели» [Там же]. То есть стратегия развития фирмы – слишком общая конструкция, чтобы относиться к каждому проекту, который необходимо стратегировать индивидуально, но в стратегии каждого отдельного проекта просвечивает единая стратегия фирмы.

Бразильские исследователи описывают пример стратегирования развития города Флорианополиса как «стратегию повышения устойчивости и инновационного потенциала города», включая экономическое, социально-культурное, институциональное и пространственное его развитие [20] (Sabatini-Marques, 2020).

Объектом стратегирования может выступать здание. Нам встретился пример разработки стратегии Центра языковой подготовки для одного из колледжей США [18] (Tchaïcha, 2003). Авторы применили пятиэтапную модель процесса, включая: обоснование потребности в центре, формирование его видения и миссии (1); комплектование «проектной команды» [3], изучение теории и проектных аналогов, оценку требований заинтересованных сторон, определение затрат, модели пространственной и планировочной организации (2); запуск и функционирование центра (3); использование центра и оценку его успешности (4); обсуждение и предвосхищение будущего развития (5). Если сравнить данную версию стратегирования с традиционным содержанием процедуры «архитектурного программирования», нетрудно заметить между ними большое сходство [4].

Наконец, стратегирование может быть обращено к элементу и основе здания – его пространственно-планировочной организации. Коллектив авторов из Германии описывает разработку стратегии использования пространства при проектировании офисного здания как инструмент развития бизнеса. По оценке этих авторов, проект архитектурной организации офиса может влиять на то, как люди думают, как ведут себя и как взаимодействуют друг с другом в ходе повседневной офисной работы. То есть проектное решение выступает здесь не cтолько конечным объектом стратегирования, сколько посредником в достижении стратегических организационных целей компании [14] (Klooker et al., 2019).

Поскольку разработка стратегий подразумевает способность объекта стратегирования к временным трансформациям, к вариантному развитию, может возникнуть вопрос, насколько жилищный проект в его твердом физическом воплощении жилого дома, комплекса способен на развертывание такого рода судьбы? Как мы показали ранее, на примере комплекса Watergate в Вашингтоне, объект недвижимости – вполне сравним с живым организмом, имеющим собственную биографию, и ее сценарное моделирование, по сути, не отличается от работы с привычными объектами менеджмента [9] (Kiyanenko, 2020).

Помимо объектов стратегирования изменения затрагивают и его принципы. Мы не возьмемся оценивать масштаб этого явления, но есть примеры, показывающие, что традиционные рыночные соображения (конкурентоспособность, прибыльность, рыночная эффективность) и макроэкономические показатели перестают играть ключевую роль в разработке стратегий или, во всяком случае, – быть единственными, принимаемыми во внимание. Происходит очеловечивание стратегий, и это относится к разным объектам.

Так, применительно к стратегиям развития организаций поднимается тема гуманизации их разработки. «Наступило время, – пишет Г. Джонсон из университета Стратклайда (Шотландия), – сместить повестку исследования стратегий на микроуровень: начинать не с организации как целого /…/, но с деятельности индивидов, групп и сетей взаимодействия людей, от которых зависят ключевые принципы и практики» [13, с. 14] (Johnson, 2003, p. 14).

Как показывает одно голландское исследование, при разработке стратегий развития архитектурных фирм бизнес-мотивы зачастую уступают этическим намерениям – стремлению демонстрировать профессиональную архитектурную идентичность, разделять профессиональные ценности и верования, в том числе альтруизм, служение людям и обществу [11] (Bos-de Vos, 2017).

В ходе стратегирования проекта упомянутого выше бразильского города в качестве целевых ориентиров выступили психологический климат, уровень формирования человеческого и социального капитала, «устойчивое» и «основанное на знаниях» (knowledge-based) городское развитие, качество жизни и качество места [16] (Sabatini-Marques, 2020).

Хотя отечественная ситуация не рассматривается в данном исследовании, заметим, что российские источники демонстрируют изначальное, традиционное понимание стратегирования как деятельности преимущественно рыночной, приложимой к объектам менеджмента макроуровня – от регионов и отраслей до корпораций. А для корпорации «стратегия – это документ, определяющий ее видение относительно формирования конкурентных позиций /…/» [2, с. 156] (Alimuradov, Vlasyuk, 2017, р. 156), «увеличение ликвидности /…/ продукции» [10, с. 188] (Uchinina, Molokova, 2019, р. 188).

Содержательно отечественные авторы истолковывают стратегирование «как методологи(ю) определения интересов, приоритетов и целей развития» компаний [4, с. 143] (Kvint, 2021, р. 143). А сутью данной методологии является сравнительный анализ внешней среды бизнеса (природных и трудовых ресурсов, капитала, научно-технических достижений…) на уровнях от общенационального до отраслевого и внутренней среды компании (конкурентных преимуществ, производственных мощностей, работников и др.) [5] (Kvint, 2015).

В общем, есть основания полагать, что российское стратегирование в меньшей степени готово к расширению его узко рыночного толкования и смещению внимания с компаний на жилищные проекты.

2. Архитектурные и девелоперские компании – создатели жилища

Один из ключевых вопросов исследования – вопрос о том, как связано внимание к стратегированию с общей направленностью деятельности фирм и компаний. Для анализа этой связи сначала был составлен список передовых зарубежных компаний, занятых в сферах архитектурного и строительного проектирования, строительства и девелопмента, а затем сделана попытка структурировать это множество на основе совокупности тех ключевых ролей, которые они исполняют на рынке жилищной недвижимости.

В выборку попали фирмы и компании из десяти стран, имеющие содержательные англоязычные сайты, в основном представители США и Великобритании (рис. 1).

Рисунок 1. Распределение рассмотренных фирм/компаний

по странам

Источник: составлено автором.

Значительная часть компаний – это глобальные игроки мирового рынка недвижимости, и их отнесение к той или иной стране весьма условно (Aedas, BIG, Dewberry, Futureal, Gensler, HOK, KCAP, Perkins & Will, Prospectus, Willmot Dixon…). Имея в виду лидерский статус большинства рассмотренных компаний, можно утверждать, что сделанные нами наблюдения вполне отражают актуальные мировые тренды в организации стратегирования в архитектуре и в девелопменте.

Анализ показал, что разный интерес к существующим формам стратегирования вызван, в частности, отличиями в профиле деятельности компаний. И хотя основной водораздел проходит между архитектурными фирмами и девелоперскими компаниями, но и внутри каждой из этих двух категорий ситуация мозаичная. Можно говорить о восьми типах компаний, отличающихся исполняемыми ролями и демонстрирующих, как будет показано далее, нюансы в подходах к стратегированию (табл. 1).

Таблица 1

Распределение фирм/компаний в выборке по профилю

деятельности

Компании
Количество в выборке
Архитектурно-проектные стандартного профиля
44
Архитектурные проектно-исследовательские и консалтинговые
13
Архитектурные исследовательские и консалтинговые
6
Архитектурные с функциями строительного подрядчика
2
Девелоперские/строительные
11
Девелоперские полного цикла
4
Девелоперские с функциями риелторов, лэндлордов и
управляющих недвижимостью
3
Инжиниринговые/консалтинговые
2
ИТОГО:
85
Источник: составлено автором.

Среди архитектурных организаций в выборке доминируют архитектурно-проектные фирмы стандартного профиля – это типичные проектные конторы, в которых разработка проектов – основной бизнес, доминируют архитекторы и «консультанты» («смежники»). Они действуют по заказу клиента, в том числе проводят исследования и те или иные формы стратегирования – как необходимые предпосылки проектирования.

Архитектурные проектно-исследовательские и консалтинговые фирмы занимаются таким проектированием, которое без исследований трудноосуществимо или непродуктивно (многофункциональные общественно-жилищные комплексы, госпитали, офисно-производственные комплексы…), инновационным проектированием – экологически ориентированным, с использованием самых продвинутых компьютерных технологий, энергоэффективным, на острие социальной проблематики (новые типы клиентов и зданий…). В их составе трудятся коллективы ученых, исследователей, они проводят не только продвинутые прикладные, но и теоретические изыскания, публикуют собственные научные журналы, организуют конференции и проектируют в глобальном масштабе (что позволяет находить деньги на науку). Среди них такие гиганты, как HOK, Perkins & Will, Gensler, DEWG, и такие небольшие, но авторитетные фирмы, как Adams Group (США) [5].

Архитектурные исследовательские и консалтинговые фирмы – не проектируют, но специализируются на исследованиях, консультировании, программировании по заказу самых разных клиентов – «чистых» проектантов, «чистых» девелоперов, а также – муниципальных, государственных, частных и коммунальных заказчиков самого разного профиля и уровня. Обычно это небольшие фирмы, в которых работают архитекторы-ученые и педагоги из местных университетов, маркетологи, социологи, проектные менеджеры.

Архитектурные фирмы с функциями коммерческого застройщика – реализуют полный цикл проектирования-строительства, обычно в сфере создания интерьеров, где масштаб деятельности невелик, отношения с частным и конкретным клиентом складываются напрямую, клиент является и конечным пользователем.

Девелоперские компании – строительные подрядчики – это в первую очередь квалифицированные строители, но выполняющие некоторые функции девелопера (бизнес-планирование, инвестирование, приобретение и оборудование земельных участков). Стратегированием и проектированием они, если и занимаются, то чаще для каких-то знакомых им тем, сегментов рынка недвижимости. В остальных случаях – обращаются по контракту к соответствующим организациям – ученым и стратегам.

Девелоперские компании полного цикла – комплексные акторы рынка недвижимости. Они инициируют инвестиционные проекты, исследуют рынки, формируют банки земельных участков, разрабатывают стратегические планы и бизнес-планы, проводят исследования, стратегируют, проектируют, берут кредиты, строят, продают построенное риелторам или лэндлордам, возвращают кредиты и начинают цикл заново. За решением каких-то из перечисленных задач конкретный девелопер может обратиться к внешним исполнителям, а может иметь необходимые структуры и у себя.

Девелоперские компании с функциями риелторов, домовладельцев, управляющих недвижимостью – в дополнение к классическому репертуару девелопера они занимаются еще и продажей и перепродажей построенной недвижимости, владеют собственным фондом, управляют им, сдают в аренду, осуществляют содержание и техническую эксплуатацию.

Инжиниринговые консалтинговые компании – связаны с объектами производственного, гражданского, военного назначения, случается, заняты и в сфере жилищного строительства, особенно рационализированного – модульного (modular housing), индустриального (manufactured housing), мобильных трейлеров (mobile homes, caravans) и т.п. В поле нашего зрения попали две такие компании (Alliance Consulting Group и Steinmann Facility Development Consultants) – структуры, специализирующиеся на «программировании зданий» по заказам, в том числе архитектурно-проектных бюро [6].

Сравнение компаний по профилям деятельности показано в таблице 2.

Таблица 2

Типы компаний по выполняемым ими ролям


Функции
Типы организаций
Инжиниринговые / консалтинговые
Архитектурные исследовательские и консалтинговые
Архитектурно-проектные
стандартного профиля
Архитектурные проектно-исследовательские и консалтинговые
Архитектурные с функциями
строительного подрядчика
Девелоперские / строительные
Девелоперские полного цикла
Девелоперские с функциями риелторов, лэндлордов и управляющих
Консультирование








Исследования,
программирование…








Проектирование, надзор








Строительство,
реконструкция








Продажа, покупка
недвижимости








Владение
недвижимостью








Эксплуатация и
управление фондом








Финансирование,
кредитование








Управление
инвестициями








Управление проектами / программами








Стратегическое
планирование








Источник: составлено автором.

Не удивляет, что самыми многопрофильными являются девелоперские компании. В составе многих из их числа имеются собственные проектные подразделения. Можно предполагать, что любые формы стратегирования жилищных проектов актуальны на самых ранних стадиях их разработки, поэтому наличие проектной составляющей в программе деятельности должно автоматически подразумевать стратегирование. За исключением тех случаев, когда проекты настолько сложны, что разработка стратегий невозможна без серьезных исследований, непосильных для обычных, даже опытных проектантов, и в дело вступают компании, специализирующиеся на исследованиях и консультировании. Подтверждение такого рода заявлений требует более подробного разговора о формах жилищного стратегирования.

3. Формы жилищного стратегирования

Назовем формами жилищного стратегирования все функции и услуги компаний по обоснованию и конкретизации целей, принципиальной потребности и возможности реализации жилищного проекта, его качественных и количественных характеристик, позиционирования в рыночном и социально-культурном контекстах и уточнения соответствующих ориентиров проектно-строительной и девелоперской деятельности. Очевидно, что практика такого рода имеет неустранимо исследовательский характер. С другой стороны, почти любые исследования, проводимые в архитектурно-проектном, строительном, девелоперском бизнесе, так или иначе подкрепляют выработку стратегий.

Список исследовательских, аналитических, программных услуг компаний, составляющих ядро разработки стратегий, представлен в таблице 3 [7].

Таблица 3

Услуги исследования и стратегирования, оказываемые

архитектурными и девелоперскими компаниями

(на материале выборки в 85 компаний)

Анализ / исследование / обзор зонирования
Zoning analysis / research / review
Анализ / обзор / оценка существующих зданий
Existing facilities analysis /survey / assessment
Анализ / обзор норм
Code analysis / review
Анализ / обзор существующих условий
Existing conditions analysis / survey
Анализ / оценка / исследование участка
Site analysis / evaluation / research
Анализ / оценка / обследование зданий
Building / facility analysis / assessment / survey
Анализ / оценка жизненного цикла зданий
Life cycle analysis / evaluation
Анализ / оценка потребностей
Needs analysis / assessment
Анализ использования пространств
Space utilization analysis
Архитектурное программирование
Architectural programming
Идентификация и проектирование бренда /
брендинг
Brand identity and design / branding
Исследование / анализ осуществимости
Feasibility studies / analysis
Исследование осуществимости и концептуального проектирования
Facility and conceptual design studies
Маркетинговый (и демографический) анализ
Market (and demographic) analysis
Определение проблем
Problem definition
Оценка после заселения
Post-occupancy evaluation
Предпроектные исследования
Pre-design research
Программирование (зданий, учреждений)
Facility programming
Программирование пространств
Space programming
Программирование пространственных
потребностей
Space needs programming
Программирование функциональных потребностей
Functional needs programming
Программный анализ
Program analysis
Проектное программирование
Design programming
Проектные исследования
Design research
Пространственное планирование
Space planning
Пространственный анализ
Space analysis
Разработка штабелированных схем
Create stacking diagrams
Стратегическое планирование (зданий)
Strategic (facility) planning
Установление проектных критериев
Establishment of design criteria
Источник: составлено автором.

Анализ таблицы показывает, что все услуги стратегирования – это:

- или вариации «программирования» (программирование архитектурное, проектное, пространств, зданий, пространственных и функциональных потребностей, программный анализ);

- или элементы «программирования» в том виде, как оно трактуется в теоретических трудах (анализ зонирования, зданий, норм, участка, потребностей, использования пространств, разработка «штабелированных схем» (stacking diagrams), установление проектных критериев, пространственный анализ);

- или этапы исследовательской работы, логически связанные с программированием (исследование/анализ осуществимости, маркетинговый анализ, оценка после заселения, стратегическое планирование зданий).

Возникает вопрос, как связано программирование с другими исследовательскими услугами и этапами стратегирования? Чтобы сосредоточить внимание на самых распространенных из их числа, нужно сначала их выделить. Автор провел количественный анализ частоты предложения отдельных услуг на сайтах компаний (рис. 2).

Рисунок_29

Рисунок 2. Распространенность основных форм стратегирования/исследований в деятельности компаний Источник: составлено автором.

Три самые предлагаемые (и следовательно, востребованные) услуги – это исследование осуществимости (feasibility study [8]), программирование зданий (facility programming) и архитектурное программирование (architectural programming). Поскольку последние два понятия – почти синонимы, можно заключить, что «программирование» в сумме возглавляет список употребительности, но с ним конкурирует «исследование осуществимости». Таким образом, первостепенное значение приобретает раскрытие данного, второго по актуальности понятия и исследование его соотношения с архитектурным программированием [9].

Исследование (анализ) осуществимости (ИО) как форма стратегирования не просто упоминается, но рассматривается и подробно комментируется на сайте десятка компаний – почти все они архитектурно-проектные фирмы стандартного профиля.

Вот какие наблюдения можно сделать из анализа текстов об ИО:

- ИО рассматривается как «центральная часть проектирования и строительства зданий» (BLC Architecture), как «необходимый первый шаг для любого кондоминиума, кооператива или многоквартирного жилища, как с точки зрения бизнеса, так и проектной» (L+M Development Partners) [10];

- в ходе ИО «всесторонне изучается участок для того, чтобы определить является ли он подходящим местом для строительства» (BLC…), «очерчивается масштаб, требования, вызовы, и затраты» (L+M…), «рассматривается и оценивается потенциал участка и здания, /…/ разрабатываются и сравниваются варианты освоения участка, выбирается наиболее предпочтительный, определяется программа работ» (Simpson & Brown Architects) [11];

- по итогам ИО «те, кто вовлечен в проект могут принять решение остаться на данном участке или начать исследование другого» (BLC…); ИО позволяет и клиенту, и архитектору «получить реальное понимание истинного масштаба проекта, исходных проектных намерений и будущей стоимости» (Holland Green) [12], «позволяет клиенту принять решение – продолжать работу в данном направлении или сменить траекторию» (L+M…).

Некоторые компании перечисляют виды деятельности в рамках ИО. Architecture and Urban Design относит сюда оценку участка, пространственное программирование, разработку клаузурных планов, фасадов и 3D, оценку стоимости [13]. ABHA Architects подразумевает экспресс-анализ доступных данных, пространственный и функциональный анализ существующих зданий, генпланирование и анализ вариантов размещения здания и оценку стоимости [14]. Extention Architecture предлагает исследование (К – без уточнения предмета), анализ участка, анализ цели проекта, установление метода и целей строительства и оценку финансовой осуществимости проекта [15]. Fatter & Evans Architects, Inc под ИО понимает исследование ограничений, городских норм и зонирования, землепользования, доступности сетей, конструктивных и инженерно-технических факторов, стоимости проектирования и строительства, планировки участка и даже концепции эскизного решения [16]. Design Blendz добивается в границах ИО «понимания размещения объекта», «определения компоновки объема по нормам и регламентам», «изображения планов и фасадов и подсчета количества ячеек» и заканчивает этап «сборкой документа (ИО) для инвестора» [17]. А архитектурно-проектная фирма In-Site-Architecture включает в ИО оценку зданий, оценку бизнеса и оценку жизнеспособности проекта [18].

Тем временем некоторые фирмы выносят за скобки ИО, например, исследование участка и анализ зонирования (BKV Group) [19], анализ участка, зонирования и норм (Cambridge Seven) [20]. Таким образом, однозначно ответить на вопрос, что есть на практике «исследование осуществимости» по содержанию, невозможно. Но его выход за рамки техники и экономики очевиден.

Соотношение ИО и АП. Особенно нас интересовало то, как соотносится ИО с архитектурным программированием (АП), как эти две формы стратегирования выстраиваются в структуре деятельности компании – последовательно? Одновременно? Или одна из них может заменять другую? Если да, то в какой степени?

Нам не встретилось ни одного утверждения, что АП и ИО – это синонимы. И лишь однажды – противоположное по смыслу. На сайте Large Architecture говорится следующее: «Исследование осуществимости и программирование должны работать вместе. Цель этой стадии [21] – провести несколько тестов для поиска решения, которое будет наилучшим. В течение этой стадии определяется, что будет работать, а что нет» [22]. Однако есть множество других свидетельств, что АП и ИО сосуществуют в исследовательской, стратегической деятельности компаний. Двадцать из числа рассмотренных компаний предлагают клиенту эти две формы как сосуществующие, через запятую [23]. Нередко также через запятую наряду с ИО и АП перечисляются такие виды деятельности, которые в теории и в практике других компаний входят или в ИО, или в АП. Так, в Architectural Research Consultants и Bacon Group это «пространственный анализ». ВBGM, Cordogan Clark, CVG Architects, David Balber Architect, Huitt-Zollars наряду с ИО и АП разрабатывают анализ норм. А Becker Morgan Group и Cordogan Clark – анализ и оценку потребностей.

Таким образом, подтверждено, что в практике деятельности архитектурных и девелоперских компаний программирование не является единственной формой стратегирования. Прежде чем разбираться в тонкостях потребностей членов программной команды, изучать проектные аналоги и моделировать взаимосвязи помещений, нужно ответить на вопрос о принципиальной возможности реализовать проект с учетом запросов клиента и в рамках имеющихся ограничений (бюджетных, нормативных, градостроительных), показать клиенту, на что может быть похож объект, отвечающий этим желаниям и регламентам.

4. Профили компаний и функции стратегирования

Наше внимание было приковано к тому, есть ли отличия между «архитекторами» и «девелоперами» в выборе форм стратегирования [24] (табл. 4).

Таблица 4

Распространенность основных форм стратегирования

в двух укрупненных группах компаний (доля компаний, %)

Фирмы, компании
Формы стратегирования
Программирование (архитектурное,
зданий…)
Исследование
осуществимости
Программирование + исследование осуществимости
Другие формы стратегирования
Архитектурно-проектные (стандартного профиля, проектно-исследовательские, исследовательские и консалтинговые)
39,7
25,4
25,4
9,5
Девелоперские (строительные, полного профиля, инжиниринговые и архитектурные с функциями застройщика)
20,0
25,0
10,0
45,0
Источник: составлено автором.

Со всей очевидностью такие отличия существуют. Доля архитектурных фирм, предлагающих клиентам проведение «программирования», достигает почти сорока процентов. Самая многочисленная группа девелоперских компаний (45%) предпочитает «другие формы» стратегирования, куда входят, в частности, маркетинговый анализ, анализ пространственных потребностей, собственно стратегирование, проектные и предпроектные исследования, брендинг, организация соучаствующего проектирования. Среди архитектурных компаний лишь около десяти процентов предлагают эти «другие формы». «Программирование» в деятельности девелоперских компаний вдвое менее распространено, чем в архитектурных. Что неудивительно, ведь это изобретение архитекторов.

Интересно другое, что такой продукт экономики и девелопмента, как исследование осуществимости, популярен в архитектурных бюро настолько же, насколько и среди коммерческих застройщиков (25% всех компаний там и здесь). С учетом описанной ранее смутности различий между «программированием» и «исследованием осуществимости» в реальной предпроектной практике тот факт, что четверть архитектурных бюро и десятая часть застройщиков реализуют обе формы стратегирования, уже не вызывает недоумения.

Поскольку в отечественных условиях коммерческие фирмы, специализирующиеся на исследованиях в области жилища, еще не получили распространения, интересно взглянуть, как действуют такого рода организации за рубежом. Вот примеры исследовательских и консультационных компаний.

Консультанты в архитектурных исследованиях (Architectural Research ConsultantsARC) – компания, зарегистрированная в г. Альбукерке, США [25]. Директором по исследованиям в ней долгое время был Вольфганг Прайзер (Preiser), основатель и ведущий эксперт по теме «Оценка зданий после заселения», профессор Университета Цинциннати. В исследовательском меню компании на выбор клиента представлены восемь форм исследования стратегирования, включая: архитектурное программирование / программирование зданий, определение проблем, использование и анализ пространств, планирование пространств и программирование зданий, исследования осуществимости и концептуального проектирования, управление зданиями и планирование содержания, оценка зданий после заселения.

Компания Архитектурные исследования в Кембридже (Cambridge Architectural Research – CAR) действует в Великобритании. Она была создана в 1987 году исследовательским подразделением кафедры архитектуры Кембриджского университета. Ее миссия – «содействовать вкладу исследований и анализа в проектирование и управление зданиями и искусственной средой». Компания занята архитектурным программированием или брифингом, включая разработку функциональных требований к зданиям, исследованием вопросов приватности и социального взаимодействия, оценкой перспектив роста проектируемых объектов в ходе эксплуатации, рассмотрением средовых целей, вопросов безопасности, доступности для инвалидов, анализом всех существующих регламентов и ограничений.

Девелоперская компания Симмонс и Кертис (Simmons and Kourtis – S+K), США [26] – это компания полного цикла, выполняющая функции застройщика, строительного подрядчика, арендодателя и управляющего современным многоквартирным жилищем. Для каждого проекта компания выполняет исследование осуществимости «начиная с анализа транспортной ситуации и рыночного контекста, до систем обслуживания и особенностей строительства /…/ для обеспечения коммерческого успеха проекта».

Компания LAN Associates из Нью-Джерси, США сочетает архитектурно-проектные и девелоперские функции [27]. В списке услуг компании и программирование, и исследование осуществимости, что побуждает сначала учитывать в проектной стратегии функциональные требования и видение клиента, а уже потом «создавать эстетический проект, чувствительный к окружению».

Американская девелоперская компания из Луисвилля LDG Development специализируется на многоквартирном жилище для семей с невысокими доходами [28]. Главная функция стратегирования – исследования осуществимости для данной компании – это создание доступного жилища для рабочих, учителей, ветеранов, социальных работников, розничных торговцев, матерей-одиночек, пенсионеров, студентов. Того жилища, которое «подталкивает экономический рост и обогащает местные сообщества».

Не только данные примеры, но и выборка в целом показывает, что архитектурные компании всех разновидностей осуществляют более разнообразные и многочисленные формы стратегирования, чем девелоперские, уделяют большее внимание их презентации и описанию.

Заключение

Происходящие изменения объекта и содержания «стратегирования» делают данное понятие из области экономики и менеджмента, – изначально адресованное бизнес-структурам и их рыночным ориентирам, – полезным и в качестве зонтичного, для обозначения всех форм целевого моделирования и развития жилищ – в архитектурном проектировании, предпроектных исследованиях, девелопменте.

Формы стратегирования многочисленны. От анализа участка, норм и регламентов до исследования пространственных потребностей клиента, разработки генплана и концептуального проектирования – все подразумевает стратегическое позиционирование объекта. В деятельности зарубежных компаний таких форм десятки.

Самые инклюзивные и распространенные формы стратегирования – архитектурное программирование (программирование зданий/ учреждений) и исследование осуществимости. Несмотря на то, что в теории концепты эти подробно разработаны, в исследовательской и проектно-строительной практике зарубежные компании их четко не различают, то используя как взаимозаменяемые понятия, то как взаимодополняющие, а то и как взаимоисключающие, адресованные разным объектам и ситуациям.

По совокупности осуществляемых рыночных функций в нашей выборке оказалось возможным выделить восемь разновидностей архитектурных и девелоперских компаний. Однако устойчивые закономерности в подходах к стратегированию просматриваются только на уровне этих двух укрупненных групп. Архитектурные компании более склонны к «программированию», а девелоперские – к многочисленным «другим» формам (брендинг, маркетинговый анализ, анализ пространственных потребностей). Роль «исследований осуществимости» в компаниях двух типов одинаково высока.

Процедура стратегирования в любой из своих форм и в основе своей – это деятельность научно-исследовательская. Неслучайно особенно среди архитектурных компаний появляются научно-консультативные организации, которые сами ничего не проектируют, но программируют и исследуют осуществимость проектов по заказам самых разных структур – проектных и девелоперских. Часто такие компании связаны с университетами.

Интересы общества и бизнеса, процесс усложнения жилищных объектов, бесперспективность опоры на типовые решения, разнообразие жизни и обострение рисков делают стратегирование и крайне трудной, и неустранимой функцией в деятельности любой архитектурной и девелоперской организации.

[1] В том числе: Top 150 Architecture Firms. Building Design + Construction [Электронный ресурс]. URL: https://www.bdcnetwork.com/top-150-architecture-firms-2018-giants-300-report (дата обращения: 19.07.2022); Top 300 Architecture Firms in the USA for 2019. ArchDaily [Электронный ресурс]. URL: https://www.archdaily.com/920391/top-300-architecture-firms-in-the-usa-for-2019 (дата обращения: 19.07.2022);

Top 5 of the Most Innovative Architecture Firms. Archipreneur [Электронный ресурс]. URL: https://archipreneur.com/5-of-the-most-innovative-architecture-firms/(дата обращения: 19.07.2022); The Top 20 Real Estate Developers of North America in 2018. Realty Biz News. Real Estate Marketing & Beyond [Электронный ресурс]. URL: https://realtybiznews.com/top-20-real-estate-developers-north-america-2018-guide/98751651/ (дата обращения: 19.07.2022); NMHC 25 Largest Apartment Developers. National Multifamily Housing Council [Электронный ресурс]. URL: https://www.nmhc.org/research-insight/the-nmhc-50/top-50-lists/2018-developer-list/ (дата обращения: 19.07.2022); Top 140 Multifamily Sector Architecture Firms for 2019. Building Design + Construction [Электронный ресурс]. URL: https://www.bdcnetwork.com/top-140-multifamily-sector-architecture-firms-2019 (дата обращения: 19.07.2022); Top 95 Multifamily Architecture Firms. Building Design + Construction [Электронный ресурс]. URL: https://www.bdcnetwork.com/top-95-multifamily-architecture-firms (дата обращения: 19.07.2022) и др. В общей сложности рассмотрены материалы 85 компаний из 10 стран.

[2] Автор исходил из того, что наиболее достоверной является информация от тех компаний, которые не просто заняты стратегированием, но предлагают его в разных формах как отдельную оплачиваемую услугу.

[3] «Проектной командой» (design team) авторы этого исследования назвали группу лиц, главная цель которых заключалась в исследовании теории и практики проектирования языковых центров, рассмотрении потребностей всех заинтересованных сторон (педагогов, студентов, администрации и т.п.).

[4] См.: [6] (Kiyanenko, 2016).

[5] См.: HOK [Электронный ресурс]. URL: https://www.hok.com/about/ (дата обращения 19.07.2022); Perkins & Will [Электронный ресурс]. URL: https://perkinswill.com/ (дата обращения: 19.07.2022); Gensler [Электронный ресурс]. URL: https://www.gensler.com/ (дата обращения: 19.07.2022); DEGW [Электронный ресурс]. URL: http://www.degw.it/ (дата обращения 19.07.2022); ​Adams Group Architects [Электронный ресурс]. URL: https://www.theadamsgroup.com/ (дата обращения: 19.07.2022).

[6] См., напр.: Alliance Consulting Group [Электронный ресурс]. URL: https://alliance.us.com/services/master-planning-programming/ (дата обращения^ 19.07.2022).

[7] За рамками этого списка остался обширный спектр финансово-экономических, инженерно-технических, управленческих и эксплуатационных услуг девелоперских компаний, не связанных со стратегированием.

[8] Есть сложившаяся традиция переводить feasibility study на русский язык как «технико-экономическое обоснование». Нам такой перевод видится неточным, вводящим в заблуждение, поскольку в зарубежной практике «исследование осуществимости» не является исключительно техническим и экономическим аргументированием, как это будет показано далее.

[9] Надеясь на обращение читателя к рекомендованным источникам по теме «архитектурного программирования», напомним лишь его классическое определение, данное одним из основоположников концепции Робертом Хершбергером: «Архитектурное программирование – первая стадия процесса архитектурного проектирования, на которой идентифицируются относящиеся к делу ценности клиента, пользователя, архитектора и общества; устанавливаются важные цели проектирования, вскрываются факты о проекте, а потребности в услугах становятся явными». См.: Hershberger, R. Architectural Programming & Predesign Manager/ R. G. Hershberger. – New York: McGraw-Hill, 1999.

[10] См.: L & M Development Partners. [Электронный ресурс]. URL: https://lmdevpartners.com/what-we-do/development/ (дата обращения: 19.07.2022).

[11] См.: Simpson & Brown [Электронный ресурс]. URL: https://www.simpsonandbrown.co.uk/architecture/feasibility-studies/ (дата обращения: 19.07.2022).

[12] См.: Holland Green [Электронный ресурс]. URL: https://www.hollandgreen.co.uk/ (дата обращения: 19.07.2022).

[13] См.: Architecture & Urban Design [Электронный ресурс]. URL: https://audpcarchitect.com/feasibility-studies/ (дата обращения: 19.07.2022).

[14] См.: ABHA Architects [Электронный ресурс]. URL: http://abha.com/services/view/feasibility-studies/ (дата обращения: 19.07.2022).

[15] См.: Extension Architecture [Электронный ресурс]. URL: https://extensionarchitecture.co.uk/blog/feasibility-study/ (дата обращения: 19.07.2022).

[16] См.: Fatter & Evans Architects. Inc. [Электронный ресурс]. URL: http://fatterevans.com/feasibility-study/ (дата обращения: 19.07.2022).

[17] См.: Design Blends [Электронный ресурс]. URL: https://www.designblendz.com/services/feasibility-study (дата обращения: 19.07.2022).

[18] См.: In Site Architecture [Электронный ресурс]. URL: https://www.insitearch.com/feasibility-studies?rq=feasibility%20studies (дата обращения: 19.07.2022).

[19] См.: BKV Group [Электронный ресурс] URL: https://bkvgroup.com/service/architecture/ (дата обращения: 19.07.2022).

[20] См.: CambridgeSeven [Электронный ресурс]. URL: https://www.cambridgeseven.com/services/ (дата обращения: 19.07.2022).

[21] К – курсив мой. Из этого следует, что для компании Large Architecture – это одна и та же стадия, но два разных содержания, реализуемых во взаимосвязи.

[22] См.: Large Architecture [Электронный ресурс]. URL: http://www.largearch.com/process/ (дата обращения: 19.07.2022).

[23] В том числе компании: Adams Group Architects (Charlotte, USA), ARC Architectural Research Consultants (Albuquerque, USA), Architects Studios Ltd (London, UK), Bacon Group Inc. Architecture (Clearwater, USA), BBGM (Washington, DC, USA), Cordogan Clark (USA), CVG Architects (Seattle, USA), Huitt-Zollars (Dallas, USA), Fitz Gerald Associates (Chicago, USA), NORR (Toronto, Canada), Tolent (Tyneside, UK) и др.

[24] Сравнение результатов не показало выразительных закономерностей по всем восьми выделенным группам компаний, пришлось их укрупнить.

[25] См.: Architectural Research Consultants, Incorporated [Электронный ресурс]. URL: http://www.arcplanning.com/ (дата обращения: 19.07.2022).

[26] См.: Simmons and Kurtis [Электронный ресурс]. URL: https://simmonskourtis.com/services/ (дата обращения: 19.07.2022).

[27] См.: LAN Associates [Электронный ресурс]. URL: https://lanassociates.com/services/architecture (дата обращения: 19.07.2022).

[28] См.: LDG Development [Электронный ресурс]. URL: https://www.ldgdevelopment.com/what-we-do/ (дата обращения: 19.07.2022).


Источники:

1. Алексеев А.О., Галиаскаров Э.Р. Постановка задачи концептуального проектирования жилой недвижимости с учетом потребительских предпочтений // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2018. – № 3.
2. Алимурадов М.К., Власюк Л.И. Стратегирование – новая область профессиональных знаний // Управленческое консультирование. – 2017. – № 11. – c. 154-159.
3. Губаненкова А.П., Лытнева Н.А. Маркетинговые исследования как элемент разработки стратегии предприятия // Экономическая среда. – 2016. – № 2. – c. 64-67.
4. Квинт В.Л. Стратегирование трансформации общества: знание, технологии, ноономика. / Монография / В.Л. Квинт, С.Д. Бодрунов. - СПб.: ИНИР им. С.Ю. Витте, 2021. – 351 c.
5. Квинт В.Л. Разработка стратегии: мониторинг и прогнозирование внутренней и внешней среды // Управленческое консультирование. – 2015. – № 7. – c. 6-11.
6. Кияненко К.В. «Архитектурное программирование» как социальное исследование и предпроектный менеджмент // Архитектон: известия вузов. – 2016. – № 2.
7. Кияненко К.В. Социальные стратегии архитектурного программирования // Innovative Project. – 2017. – № 1. – c. 54-68.
8. Кияненко К.В. Социально-архитектурное программирование жилых комплексов смешанного использования // Вестник ВоГУ. Серия: технические науки. – 2019. – № 2. – c. 61-67.
9. Кияненко К.В. «Биография жилища» как концепт постархитектуры // Жилищные стратегии. – 2020. – № 3. – c. 245-268. – doi: 10.18334/zhs.7.3.111014.
10. Учинина Т.В., Молокова Т.В. Формирование конкурентной стратегии девелоперской компании при строительстве объектов многоэтажной жилой недвижимости // Жилищные стратегии. – 2019. – № 2. – c. 175-198. – doi: 10.18334/zhs.6.2.40687.
11. Bos-de Vos M., Volker L. Constructing Business Models around Identity: Tensions in Architectural Firms // Proceedings of the 33rd Annual ARCOM Conference, 4-6 September 2017: Cambridge, UK: Association of Researchers in Construction Management. 2017. – p. 491-500.
12. Chandler A. D. Strategy and Structure: Chapters in the History of American Industrial Enterprise. - Cambridge, MA: MIT Press, 1962.
13. Johnson J., Melin L., Wittington R. Micro Strategy and Strategizing: Towards an Activity-Based View // Journal of Management Studies. – 2003. – № 40. – p. 3-22.
14. Klooker M. Making Use of Innovation Spaces: Towards a Framework of Strategizing Spatial Interventions. / M. Klooker, M. Schwemmle, C. Nicolai, U. Weinberg / Design Thinking Research, Understanding Innovation. C. Meinel, L. Lerker (eds.). - Springer Nature Switzerland AG, 2019. – 75-96 p.
15. McGee J. Strategizing. / Wiley Encyclopedia of Management. Ed. By Cary L. Cooper. - John Wiley & Sons, Ltd, 2014.
16. Sabatini-Marques J., Yigitcanlar T., Schreiner T. (et. al.) Strategizing Smart, Sustainable, and Knowledge-Based Development of Cities: Insights from Florianopolis, Brazil // Sustainability. – 2020. – № 12. – p. 8859.
17. Spender J.-C. Strategizing. / International Encyclopedia of the Social and Behavioral Sciences. 2nd Edition. J.D. Wright (ed.). Vol. 23. - Oxford: Elsevier, 2015. – 522-526 p.
18. Tchaïcha J.D. Strategizing the Design and Implementation of a Language Center for the Twenty-first Century // IALLT Journal of Language Learning Technologies. – 2003. – № 35(1). – p. 47-74.

Страница обновлена: 30.09.2022 в 13:19:42