Research of the reasons for the rise in prices for residential real estate during the COVID-19 pandemic on the example of Omsk

Введение

Ценообразование в недвижимости в условиях современной действительности как никогда актуально. Не только покупатели и продавцы на рынке жилой недвижимости за период 2020–2021 гг. были ошеломлены небывалым ростом цен, но и аналитики, девелоперы, инвесторы, имеющие доступ к большему количеству информации и привыкшие к регулярному мониторингу и прогнозу этой сферы. Беспрецедентность данной ситуации заставила исследователей искать подоплеку причин, вызвавших такой небывалый рост цен. Несмотря на общее мнение, что данная рыночная аномалия вызвана снижением ставок по ипотеке, авторы убеждены, что причиной рассматриваемых событий стал целый ряд различных, подчас не связанных друг с другом факторов, вызвавших синергетический эффект и приведших к изменению цен на 25–30%.

Несмотря на значимость указанного события, в отечественной научной школе пока не представлены фундаментальные труды, раскрывающие суть рассматриваемой проблемы. Тем не менее отдельные аспекты ценообразования на рынке недвижимости в период пандемии отражены в статьях российских авторов. У ряда авторов появились статьи, пытающиеся ответить на вопрос о причинах такого стремительного роста спроса. Кашепов А.В. «Факторы и экономические последствия пандемии коронавируса» в своей статье описывает факторы и экономические последствия пандемии COVID-19, утверждает, что она охватила все сферы социальной жизни общества [2] (Kashepov, 2021). Н.А. Кропотухина, С.А. Хиревич [4] (Kropotukhina, Khirevich, 2021) отмечают, что на стоимость недвижимости влияют «инфраструктура, месторасположение, транспортная доступность, качество строительства, экономическая ситуация в стране и т.д.» [4] (Kropotukhina, Khirevich, 2021). И.Н. Нехороших в работе «Роль государства на рынке недвижимости в России» считает основной причиной роста цена государственную поддержку населения и снижение ставок по ипотеке [6] (Nekhoroshikh, 2021).

Отдельного внимания стоят исследования, рассматривающие изменения финансирования жилищного строительства через открытие эскроу-счетов. Глотова Н.И. анализирует динамику открытия счетов эскроу, обращает внимание на тот факт, что новая схема финансирования пользуется высоким доверием россиян. Подтверждением этому является динамика роста данных счетов. Также автор отмечает, что льготная ипотека привела к взрывному росту спроса на первичном рынке. Потребительский бум привел к снижению предложения, что также привело к росту цен [1] (Glotova, 2021). Черемисина Т.П., в свою очередь, утверждает, что эскроу-счета отрицательно сказываются на работе строительных компаний, что увеличивает себестоимость строительства, а в соответствии с этим – и стоимость жилой недвижимости [12] (Cheremisina, 2021).

Подводя итоги проделанному обзору научных статей, вышедших в 2021 году и рассматривающих ситуацию «по горячим следам», можно сделать вывод, что основной причиной авторы указывают снижение ипотечных ставок, государственную поддержку семей, низкие ставки по депозитам и новую концепцию финансирования жилищного строительства через открытие эксроу-счетов. Признавая верность и значимость сделанных выводов, авторы тем не менее настаивают на гипотезе, согласно которой данные факторы не являются единственными, а воздействуют в комплексе с другими общественными, политическими и социальными явлениями.

Помимо отечественного опыта, были проанализированы зарубежные издания по указанной тематике. Рассмотрим некоторые из них.

Joe Shaw указывает на всплеск цифровых технологий, которые влияют на ценообразование на рынке недвижимости. В основном это касается более эффективного управления портфелем (например, VTS), новых способов аренды жилья (например, Airbnb) или беспроблемного обслуживания (например, FixFlo) [19] (Shaw Joe, 2020). Группа авторов Tsung-Pao Wu; Hung-Che Wu представляют новые взгляды на взаимосвязь между неопределенностью экономической политики (EPU) и туристической деятельностью в странах БРИК (например, в Бразилии, России, Индии и Китае). Глобальная пандемия отразилась на туристическом бизнесе, что, в свою очередь, вызвало кризис на рынке надвижимости [21] (Wu Tsung-Pao, Wu Hung-Che., 2020). Can Cui отмечает, что в связи с резким ростом цен на жилье на рынке недвижимости фрагментация жилищных возможностей стала более важной для изменения структуры социального неравенства [14] (Cui, 2021). Исследователи Konga Dongmin, Chenga Yawen, Liub Shasha рассматривают причинно-следственные связи повышения стоимости жилья на рынке в Китае, указывая такую причину, как рост благосостояния населения [15] (Dongmin Konga, Yawen Chenga, Shasha Liub, 2021).

В зарубежных изданиях особый интерес представляют исследования, связывающие рост заболеваемости COVID-19 с изменением спроса на объекты недвижимости. В частности, группа авторов Maggie R. Hua, Adrian D. Leeb, Dihan Zouc отмечают связь между количеством подтвержденных случаев заболевания в Австралии с доходностью жилья, что также можно соотнести со стоимостью на рынке [17] (Maggie, Hua Adrian, Leeb Dihan, 2021). Аналогичное исследование провели Xianhang Qiana, Shanyun Qiua, Guangli Zhang, которые отметили, что в КНР в регионах с наиболее высокой заболеваемостью COVID-19 наблюдается снижение цен на жилье [22] (Xianhang, Shanyun, Guangli, 2021). Nicholas Apergis, в свою очередь, отмечает, что льготная кредитная политика в Бразилии очень важна в такие сложные периоды, как пандемия COVID-19, поскольку это позволит сохранить развитый рынок недвижимости, что, в свою очередь, необходимо для экономики страны в целом [18] (Nicholas, 2021). N. Valenzuela-Leviae, T. Echiburuabd, J. Correac, R. Hurtubiaabd, J.C. Muñoz пишут, что пандемия обнажила проблему дефицита жилья в Чили, а также вскрыла ряд других существующих проблем, в том числе с транспортом, безработицей и др. [20] (Valenzuela-Leviae, Echiburuabd, Correac, Hurtubiaabd, Muñoz, 2021).

Подводя итоги данным исследованиям, напрашивается вывод, что рост цены на жилую недвижимость в период пандемии не носил глобальный характер. В отдельных регионах и государствах данный процесс, напротив, привел к снижению цен. Соответственно, нельзя связывать рост цен на жилье в РФ исключительно с данным процессом, а следует рассматривать с точки зрения более широкого круга проблем.

Цель настоящего исследования: рассмотреть факторы, повлиявшие на изменение цен на рынке жилой недвижимости в 2020–2021 гг. и дать оценку данному влиянию.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости г. Омска. Предмет исследования: цены на объекты жилой недвижимости г. Омска.

Методика исследования

Настоящее исследование было проведено на базе открытых источников рынка недвижимости г. Омска: МЛСН.ру, опубликованных в открытом доступе отчетов акционерного общества «ДОМ.РФ», СМИ.

Методы исследования: статистические методы: ряды динамики (на примере ценовой динамики и динамики ипотечных ставок), сводка и группировка материалов статистического наблюдения, корреляционный анализ. Также применялись такие общенаучные методы, как научное обобщение (рассмотрение различных событий в одном взаимосвязанном контексте), синтез.

Результаты исследования

Ценовые волны на рынке недвижимости начали иметь место начиная с 2008 года, до этого наблюдался неуклонный рост, отличающийся в разные периоды степенью интенсивности. Однако 2008 году «ипотечный кризис» в США привел к мировому экономическому кризису, который в первую очередь отразился на рынке недвижимости.

Тем не менее последующий экономический рост вызвал новый подъем цен. Он наблюдался вплоть до 2014 года, когда международные политические события, введение санкций привели к внутреннему российскому экономическому кризису, обвалу рубля, которые, в свою очередь, вызвали резкое падение цен на жилую недвижимость. Данная тенденция носила длительный характер и продолжалась вплоть до середины 2018 года, после чего стало наблюдаться новое повышение цен, носившее постепенный характер. Рост цен с 2018 года по 2020-й был незначительным, в частности, с января 2018 г. по январь 2020 г. цены в г. Омске в среднем выросли на 9%. На фоне предыдущего спада данную цифру можно рассматривать как стабилизацию ценовой ситуации.

В таком ключе события развивались вплоть до мая 2020 года, когда мировая пандемия COVID-19 заставила государственную власть прибегнуть к искусственным ограничениям (самоизоляция), что отрицательно сказалось на многих формах бизнеса. Это породило новый виток экономического кризиса, в котором страна находится по настоящее время. Но в отличие от предыдущих периодов вместо ожидаемого снижения цен на недвижимость возник аномальный рост цен (рис. 1).

Рисунок 1. Динамика цен на жилую недвижимость в г. Омске

Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].

Причем рынки первичной и вторичной недвижимости развивались неравномерно (рис. 2, 3).

Рисунок 2. Динамика цен на вторичном рынке недвижимости в г. Омске

Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].

На рынке вторичного жилья динамика цен отражает существующую тенденцию к спадам и подъемам, присущую рынку в целом.

Рисунок 3. Динамика цен на первичном рынке недвижимости в г. Омске

Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].

На рынке строящегося жилья цены были относительно стабильны вплоть до 2020 года, а в этот период они показали рост, еще более стремительный, чем на вторичном рынке.

Для сравнения: с января 2020 г. по январь 2021 г. на рынке вторичного жилья в г. Омске цены в среднем выросли на 23,18%, в то время как на рынке новостроек рост цен составил 31,54%.

Рост цен на объекты жилой недвижимости сопровождался снижением объема предложения (рис. 4).

Рисунок 4. Объем предложения на жилую недвижимость в г. Омске

Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].

На вторичном рынке в большей степени выразились колебания начиная с 2014 года, связанные с изменениями спроса.

Рисунок 5. Динамика объема предложения на вторичном рынке в г. Омске

Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].

Так же, как в целом на рынке, на рынке вторичного жилья снижается объем предложений. График (рис. 5) демонстрирует определенную цикличность. Так, максимальный рост наблюдается в июле 2015 г. (24 323 объекта), далее идет снижение вплоть до января 2016 г. (18 171 объект), в дальнейшем вновь наблюдается рост и т.д. Последняя точка сопротивления наблюдалась в марте 2020 года (1152 объектов), после чего объем предложения начал стремительно снижаться, устанавливая каждый раз новые линии поддержки. Минимальный объем предложений был зафиксирован в январе 2021 года (5 168 объектов). Данную цифру можно считать точкой отскока, когда тренд развернулся в обратном направлении. После января наблюдается незначительный, но устойчивый рост. На сегодняшний день объем предложений на вторичном рынке насчитывает 6 770 объектов недвижимости. Для г. Омска, в котором, по статистике, проживает 1 млн 147,2 тыс. населения, цифра 6 770 недостаточна и отражает дефицит предложения.

Рисунок 6. Динамика объема предложения на первичном рынке в г. Омске

Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].

Что касается предложения на рынке строящегося жилья, здесь наблюдается совершенно другая картина (рис. 6), а именно – устойчивая тенденция к снижению предложения начиная с мая 2016 г. На данный момент объем предложения на рынке строящегося жилья составляет 1863 объекта, т.е. в 3,63 раза меньше, чем на вторичном рынке.

На основании этого можно сделать вывод, что на рынке жилой недвижимости наблюдается долговременное снижение объема предложения, которое привело к дефициту объектов, что особенно проявилось на рынке строящегося жилья.

Корреляционный анализ соотношения динамики цен и динамики предложения показал коэффициент корреляции, равный -0,78, что говорит о высокой обратной зависимости переменных друг от друга (рис. 7).

Рисунок 7. Диаграммы рассеяния при коэффициенте корреляции Пирсона -0,78

Тем не менее, несмотря на высокий коэффициент корреляции, который сигнализирует о высоком взаимном влиянии цен и объема предложения друг на друга, показатель отражает, что на каждый из этих параметров влияют и другие факторы. Поэтому очень важно рассмотреть и другие факторы, которые возникли в рассматриваемый период.

2020 год наиболее известен ограничениями, связанными с пандемией COVID-19. Эпидемия изменила предпочтения покупателей и арендаторов жилья и офисов, девелоперам пришлось пересмотреть бизнес-модели, а власти – создавать программы поддержки строительной отрасли.

«Одной из главных мер антикризисной поддержки строительной отрасли в 2020 году стала программа льготной ипотеки, запущенная в апреле по поручению президента России Владимира Путина. Ее завершение планировалось 1 ноября 2020 года, но она была продлена до 1 июля 2022 года. Льготная ипотека под 6,5% позволила брать ссуды на квартиры в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Недополученную прибыль банкам должно было компенсировать государство. Благодаря этой программе в России уже к ноябрю был установлен годовой рекорд выдачи жилищных кредитов – 3,2 трлн. руб.» [3].

Рисунок 8. Динамика ставок ипотечного рынка в 2019–2021 гг.

Источник: [26].

Снижение ипотечных ставок увеличило спрос на получение ипотечных кредитов, что, в свою очередь, способствовало росту спроса на объекты недвижимости.

Ставки в различных сегментах ипотечного рынка оставались вблизи исторических минимумов: на первичном рынке (субсидируемый сегмент) ставка в среднем составила 5,92%. На вторичном рынке (преимущественно рыночный сегмент) ставка снизилась до 7,94%. Средняя ставка предложения по рефинансированию ипотеки, по оценкам ДОМ.РФ, составила 7,84% (-0,01 п.п. к январю 2021 г.). С ноября 2020 г. наметилось ускорение инфляции, которая стала устойчиво превышать целевой уровень инфляции Банка России. Это выразилось в росте доходности ОФЗ с ноября 2020 г. с 5,3% до 7% [7].

На заседании 19 марта 2021 г. Банк России повысил ключевую ставку на до 4,5%, тем самым начав возвращение к нейтральной денежно-кредитной политике (нейтральный диапазон ключевой ставки оценивается в 5–6%) [7].

Рисунок 9. Выдача ипотечных кредитов в 2020–2021 гг.

Источник: [7].

В январе-феврале 2021 г., по данным Банка России, выдано 240 тыс. кредитов на 662,3 млрд руб. На первичном рынке выдано 62,4 тыс. кредитов на 226,5 млрд руб. (+44%). На вторичном рынке – 177,7 тыс. кредитов на 436,3 млрд руб. [7].

По программе льготной ипотеки на новостройки под 6,5% заключено 90,3 тыс. кредитных договоров на сумму 302,8 млрд руб. Несмотря на разницу в ставках по кредитам на первичном и вторичном рынках, основной рост, как и в 2020 г., обеспечен за счет кредитов на вторичном рынке (74% всех выданных в январе-феврале 2021 г. ипотечных кредитов). На фоне низких ставок по кредитам сохраняется на высоком уровне объем рефинансирования ипотеки. В феврале на цели рефинансирования выдано 16,4% всей ипотеки – около 23,8 тыс. кредитов. Новых ипотечных кредитов (без учета рефинансирования) выдано около 121 тыс. – на 24% больше, чем годом ранее. По состоянию на 01.03.2021 портфель ипотечных кредитов (с учетом секьюритизации) составил около 10,45 трлн рублей (9,8% ВВП), увеличившись за год на 21,5% [7].

Кроме того, косвенное влияние оказало значительное количество программ, связанных с поддержкой семьи и рождаемости.

С 2021 года такой вид финансовой поддержки, как материнский капитал, доступен не только семьям с двумя детьми. В 2021 году его можно получить при рождении первенца или использовать предоставленные государством средства для выплаты ежемесячного пособия на второго ребенка. Соответствующие нововведения были приняты в 2020 году для стимулирования рождаемости в стране. Согласно проекту бюджета Пенсионного фонда РФ, в 2021 году размер материнского капитала будет проиндексирован на 3,7%. Материнский капитал в 2021 году можно использовать для погашения ипотеки, оплаты учебы или на другие цели.

В 2021 году можно оформить пособие:

· на ребенка до 3 лет. Обязательное условие его получения – доход ниже прожиточного минимума, что будет подтверждено соответствующими документами;

· на ребенка 3–7 лет. Это относительно новый вид социальной поддержки семей, учрежденный Президентом РФ (ранее все выплаты прекращались, когда ребенку исполнялось 3 года). Дотации до 7 лет предоставляются семьям в размере 100% прожиточного минимума, установленного для региона проживания.

Данные программы позволяют сохранять уровень рождаемости на высоком уровне, что также способствует росту спроса на объекты жилой недвижимости, которые являются неотъемлемой частью социальной инфраструктуры современной семьи» [8].

Дополнительным фактором стало введение еще в 2019 году новой схемы финансирования строительных объектов через открытие эскроу-счетов. Несмотря на то, что основной задачей данного нововведения была защита граждан, приобретающих недвижимость в строящихся домах [11]. Однако невозможность использовать данные вложения непосредственно для строительных целей привела к тому, что застройщики вынуждены были поднимать стоимость продаваемых объектов, поскольку мотивация вложения данных средств в строительство уже отсутствовала. Данный фактор значительно повлиял на стоимость жилья на первичном рынке и отчасти объясняет, почему именно в данном сегменте рост цен оказался столь значительным.

Обсуждение

Целый ряд разнонаправленных факторов влияли на изменение цен на рынке недвижимости. В таблице 1 указаны наиболее значимые из них.

Таблица 1

Наиболее значимые факторы, определяющие изменение цен на рынке недвижимости в 2020 году

Большая часть рассмотренных факторов способствует росту цен на объекты жилой недвижимости. Вспомним, что рынок недвижимости не относится к высокоорганизованным рынкам в силу своей специфики, обусловленной низкой стандартизированностью товара (объектов недвижимости) и низкой стандартизированностью цены. Частный характер сделок на данном рынке обусловлен «уникальностью каждого объекта, его достаточно высокой стоимостью, ограниченностью информации о продавцах и покупателях, сложностью принятия решения, на которое влияют как объективные, так и субъективные факторы» [13] (Chibikova, 2017). Данный фактор не позволяет в полной мере регулировать цены на данном рынке.

Для управления данным рынком требуется использовать косвенные рычаги регулирования.

Заключение

Таким образом, рынок жилой недвижимости в 2020–2021 гг. оказался на пересечении целого ряда разнонаправленных факторов, которые, несмотря на свою несогласованность, породили синергетический эффект, результатом которого стал небывалый рост цен на рынке недвижимости. В данном исследовании в качестве объекта исследования выбрана жилая недвижимость в г. Омске. В указанном регионе за год цены на вторичном рынке жилья выросли на 23,18%, на первичном рынке – на 31,54%. По мнению авторов, наиболее значимыми факторами, повлиявшими на рост цен, являются следующие: снижение кредитных ставок, кредитные каникулы, повышение уровня инфляции, закрытие границ и авиасообщений, низкие проценты по депозитам, введение налога на доходы от депозитов, рост курса иностранных валют, распространение дистанционной занятости населения, государственные программы поддержки семьи и рождаемости, дефицит предложения на рынке жилой недвижимости, дефицит рабочей силы, рост стоимости строительных материалов и новая схема финансирования жилищного строительства.