Структуризация основных функциональных компонент системы земельного девелопмента

Переход к комплексной жилой застройке территорий требует анализа экономико-организационных и управленческих проблем, повышения эффективности подготовки и реализации данных типов проектов использование новых нетрадиционных методов исследования. К такому нетрадиционному методу, еще не получившему в современных условиях широкого распространения в исследованиях экономико-организационных проблем строительства, следует отнести функционально-стоимостный анализ (ФСА), а также его разновидность функционально-надежностный анализ (ФНА).

Определение понятий и область применения ФСА и ФНА

В зарубежной литературе ФСА встречается под названием «анализ стоимости» и «инженерно-стоимостной анализ». Первый термин используется при анализе существующих изделий, второй – на стадии проектирования новых. Оба вида анализа предназначены для обеспечения эквивалентных характеристик изделий при меньших затратах. При этом анализу подвергается весь «жизненный цикл» существования объекта, начиная со стадии его проектирования и кончая стадией эксплуатации (замены) [4].

Применение стоимостного анализа эффективно на всех стадиях, но наибольшего эффекта можно достичь на ранних стадиях планирования и проектирования объекта, поскольку принимаемые на этих стадиях решения оказывают наибольшее влияние на общую стоимость проекта.

При использовании ФСА за объект рационализации принимается комплекс функций, которые должны быть реализованы, а не сам предмет в конкретной его форме, что отличает его от предметного анализа, используемого в большинстве традиционных методов снижения затрат. При этом под функцией понимается деятельность, работа, обязанность, назначение, роль, т.е. внешнее проявление свойств объекта в определенных условиях или определенный локальный результат.

В отечественной и зарубежной литературе [1, 2, 3, 4] выделяют три основные направления использования метода ФСА: в сфере производства, в сфере проектирования и в сфере эксплуатации. Использование ФСА в настоящее время не нашло широкого распространения в России и за рубежом для исследования вопросов организации, технологии и управления строительством, что требует дальнейшего развития исследований в этом направлении.

Исследования в области надежности организационных, экономических и управленческих систем показали, что для целей настоящего исследования наиболее подходит модификация методики ФСА, а именно функционально-надежностный анализ (ФНА). В этой методике в качестве анализа реализации функций выступает не стоимость, а надежность реализации функции объекта исследования.

Компоненты земельного девелопмента

Подробный анализ содержания и практики использования ФНА позволили авторам определить его основным методом, позволяющим рассматривать процесс девелопмента земли как организационно-функциональную систему, состоящую из определенных этапов и подсистем взаимодействия.

Обзор методов функционально-системного моделирования позволил авторам сделать вывод, что основные структурные составляющие системы земельного девелопмента могут быть представлены пятью взаимодействующими подсистемами. В качестве признака выделения данных компонент были приняты различные типы субъектов земельного девелопмента и их компетенции в системах управления строительством. Данные подсистемы рассматриваются в качестве существенных функциональных компонент (К_i ) земельного девелопмента или как подсистемы внутренней и внешней среды функционирования крупных инвестиционно-строительных компаний (ИСК). К ним относятся:

– KI – Федеральный Земельный Девелопмент: управление проектами и программами эффективного использования и развития земельного фонда РФ на законодательном уровне, уровне субъектов федерации и исполнительных унитарных госструктур в целях формирования и продажи прав на аукционах на земельные участки для целей жилищного строительства, внесение изменений в Земельный Кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ, обеспечение конкурентности рынка земельных участков, обязательности аукционных продаж государственных и муниципальных земельных участков под строительство, создание единого кадастра недвижимости, программ поддержки инженерного обустройства территорий застройки, софинансирование льгот девелоперам, поддержка частно-государственного партнерства в рамках действия ФЦП «Жилище» и аналогичных региональных программ;

– КII – Муниципальный Земельный Девелопмент: управление проектами и территориальными программами эффективного использования земельного фонда муниципальных образований в целях формирования и продажи прав на аукционах на земельные участки для целей жилищного строительства: территориальное, градостроительное планирование; разработка и утверждение генпланов, правил землепользования и застройки; инвестиционный маркетинг развития территорий, подготовка и проведение открытых аукционов по продаже земельных участков, в том числе на инвестиционных форумах; софинансирование региональных и федеральных программ в рамках ФЦП «Жилище» в части инженерного обустройства территорий, подготовки ТУ, поддержка экономических льгот при проектном финансировании заказчиков-застройщиков; законодательное обеспечение функций земельного девелопмента; подготовка и реализация проектов бизнес-партерства, в том числе через унитарные муниципальные предприятия;

– КIII – Корпоративный Земельный Девелопмент в инвестиционно-строительных жилищных компаниях: реализация проектов по приобретению земельных участков на аукционах, а также на вторичном рынке земельных участков, для целей осуществления проектов жилищного строительства с использованием организационных стандартов менеджмента в рамках реализации: а) локальных инвестиционно-строительных проектов; б) проектов развития территорий с жилой застройкой и локальных объектов реконструкции; в) крупных проектов по комплексному освоению территорий для целей жилищного строительства с приобретением прав аренды на земельные участки. Определение рисков приобретения земельных участков под застройку, определение путей их минимизации, проведение оценки стоимости земельных участков и коридора стоимости приобретения земельных участков во взаимосвязи с показателями экономической эффективности проектов. Осуществление функций управления процессом инженерного обустройства территорий, выполнения технических условий, подключений к сетям и разделение земельного участка на части для осуществления локальных проектов;

– КIV – Земельный Девелопмент в средних и малых предприятиях ИСК: реализация проектов по приобретению земельных участков на аукционах, а также на вторичном рынке земельных участков, для целей осуществления проектов жилищного строительства по локальным проектам жилой застройки и реконструкции. Организация взаимодействия с крупными жилищными компаниями, региональными и муниципальными органами управления для целей реализации проектов земельного девелопмента;

– КV – Земельный Девелопмент физических лиц и предпринимателей: реализация проектов по приобретению земельных участков на аукционах, а также на вторичном рынке земельных участков, для целей осуществления проектов индивидуального жилищного строительства хозспособом, а также с привлечением подрядных организаций, в том числе с использованием программ поддержки индивидуального жилищного строительства.

В качестве основного элемента взаимодействия подсистем 1–4 следует принять подсистему земельного девелопмента КIII или корпоративный Земельный Девелопмент в инвестиционно-строительных жилищных компаниях. При этом необходимо отметить, что понятийная категория земельного девелопмента рассматривается через призму объекта в виде земельного участка. Поэтому терминология земельного девелопмента является синонимом термина девелопмент земельных участков.

Структурная модель корпоративного земельного девелопмента

Для выявления взаимосвязей между корпоративым земельным девелопментом и иными существенными компонентами земельного девелопмента в исследовании была разработана модель, представленная на рис. 1.

Рис. 1. Структурная модель корпоративного земельного девелопмента

Данная модель позволяет структурировать предмет исследования как систему взаимодействий существенных функциональных компонент КI–КV земельного девелопмента через ключевую исследуемую подсистему КIII. При этом данная подсистема выступает в качестве внутренней среды корпоративного менеджмента во взаимосвязи с внешней средой взаимодействия КI, КII, КIV, КV через каналы связи Z3-1, Z3-2, Z3-4 и Z3-5.

Применение модели ФНА на практике

Для экспертного моделирования области проблемных исследований девелопмента земельных участков на основе принятых существенных компонент автор разработал функционально-надежностную модель в виде диаграммы (см. рис. 2). Она реализует функционально-системный подход и предусматривает рассмотрение системы земельного девелопмента не в своей конкретной реальной форме, а как комплекс функций, который должен выполняться. При этом под функцией понимается деятельность, обязанность, работа, назначение, роль, т.е. внешнее проявление свойств объекта в определенных условиях или определенный локальный результат.

С помощью данной модели возможно произвести количественную оценку сопоставимости значимости функций и степени надежности их реализации. Это и является признаком метода ФНА. Проверка соответствия значимости и степени надежности фактической реализации является основой выявления проблемной области исследования функций земельного девелопмента. Данный подход позволяет строить функционально-надежностные диаграммы и определять избыточность и недостаточность функциональных возможностей объекта анализа в виде системы земельного девелопмента.

Степень надежности реализации основных функциональных составляющих земельного девелопмента оценивалась экспертным путем. Для этих целей был проведен опрос 22 экспертов из числа опытных управленцев в области реализации проектов жилищного строительства на территории Пензенской области, а также иных регионов РФ.

В зависимости от коэффициента самооценки (ks_i) и групповой оценки (kg_i) был произведен расчет коэффициента компетентности (k_i), которые в совокупности характеризуют компетентность экспертов. Каждому из числа экспертов была поставлена оценка по 10-ти бальной шкале, опираясь на следующие значения баллов:

10 – эксперт владеет вопросами правового регулирования землепользования, его работа заключается в реализации проектов девелопмента земельных участков, имеет в этом направлении теоретические или практические наработки;

8 – в решении проблемных вопросов в области девелопмента земельных участков эксперт компетентен, однако в сферу его узкой специализации входят задачи по другим направлениям;

5 – эксперт занимается деятельностью по купле-продаже земельных участков для жилищного строительства, в том числе участвует в аукционах по продаже прав на земельные участки;

3 – эксперт знает о проблемах, связанных в девелопментом земельных участков, из литературных источников.

Полученные данные сведены в таблице.

Таблица

Результаты оценки экспертов

В результате для группы экспертов получили следующие средние оценки: ks = 8,82, kg = 9,05. Коэффициент компетентности группы экспертов k = 8,82∙9,05 = 7,98, что соответствует вероятности достоверной информации в 79,8%. Следовательно, эксперты достаточно компетентны в вопросе научно-практического исследования проблем развития земельного девелопмента. Также была проведена оценка согласованности мнений на основе коэффициента конкордации Кендала W в программном комплексе SPSS 14.0 for Windows. В результате получено значение в W = 0,745, оно близко к 1 и больше 0,5. Отсюда можно сделать вывод о согласованности мнений экспертов.

Выявленные проблемы в земельном девелопменте

Анализ полученной диаграммы позволяет утверждать, что в настоящее время существует определенный дисбаланс между значимостью компонент земельного девелопмента, которая определилась как ниспадающая линия от федерального земельного девелопмента с максимальной значимостью в 1,0 (как внешней для субъектов предпринимательства среды ленд-девелопмента) до муниципальной компоненты (значимостью в 0,9), корпоративной системы (значимостью в 0,8 как обеспечивающей максимальное предложение жилья на первичном рынке недвижимости) и до значимости в 0,6 как для земельного девелопмента малых и средних предприятий, так и физических лиц и предпринимателей.

Экспертные оценки позволили выявить проблемную область формирования и развития земельного девелопмента как несоответствия значимости и степени фактической реализации исследуемых функциональных компонент земельного девелопмента. Данная область показана на рис. 2 и в ней максимальная степень несоответствия -0,4, определяемая как разница между значимостью и надежностью реализации, приходится на корпоративный земельный девелопмент. Это объясняется тем, что большинство жилищных корпораций в условиях кризиса не участвуют в торгах по приобретению участков для комплексной застройки, а муниципалитеты такие торги практически перестали проводить. Также следует отметить, что многие крупные жилищные корпорации в условиях кризиса приостановили работу над масштабной реализацией проектов данного типа. Данные проекты одновременно обеспечивают максимальное предложение и выгоду всех уровней власти в их реализации, но и одновременно они имеют максимальную сложность и риски реализации.

Следующей проблемной областью исследования является степень несоответствия-0,2 для федеральной и муниципальной компоненты как необеспечивающей достаточный уровень инвестиционной привлекательности в части софинансирования развития их инженерной инфраструктуры. Именно предпродажная подготовка государственной и муниципальной властью земельных участков к торгам, обеспеченных инженерной инфраструктурой, и будет являться главным фактором регулирования развития рынка доступного жилья в современных экономических условиях. В этой связи требуют особенного развития такие экономические инструментарии государственной и муниципальной власти как система территориального маркетинга, маркетинга территорий, а также инвестиционного маркетинга особенно применительно к объектам инвестиций в виде земельных площадок под комплексное освоение территорий.

Анализ модели (диаграммы) ФНА показал, что максимально устойчивыми к кризисным условиям являются системы земельного девелопмента для малого и среднего бизнеса (-0,1) и физические лица и предприниматели (-0,05). Это объясняется минимальными рисками в этих сферах деятельности из-за малых масштабов проекта, низкими сроками их реализации и достаточно глубокой процедурной проработкой всех предварительных и окончательных стадий жизненных циклов реализации данных типов проектов.

Выводы

Предварительное функционально-системное моделирование содержания категории земельного девелопмента указало на возможность его моделирования как многокомпонентной функциональной системы, состоящей из пяти основных взаимодействующих функционально-системных компонент КI-КV. При этом выделен центральный элемент исследования в виде КIII или внутренней системы Корпоративного Земельного Девелопмента в инвестиционно-строительных жилищных компаниях и внешней среды взаимодействия К1, К2, К4, К5 по каналам связи Z3-1, Z3-2, Z3-4 и Z3-5. Установлено, что проблемная область исследования находится в блоке КIII корпоративного земельного девелопмента, где присутствуют максимальные диспропорции развития.