Управление инвестициями в гостиничном и туристическом комплексе

Снижение инвестиционной активности в гостиничном и туристическом комплексе (ГТК) в 90-е годы привели к высокому уровню выбытия, недоиспользования и старения активной части основных фондов гостиничных и туристских предприятий, снижению объемов предложения. В этой ситуации среди ученых-экономистов становится актуальным поиск возможных практических путей активизации инвестиционной деятельности в ГТК.

Особое значение приобретает роль государства, а, конкретнее, повышение эффективности государственного управления инвестиционными процессами, разработка механизмов, снижающих инвестиционные риски, и совершенствование системы налогообложения. Сложность решения этих проблем усугубляется общей отсталостью действующей системы управления экономикой в целом, политической нестабильностью, неотработанностью механизмов активизации и взаимодействия различных участников инвестиционной деятельности как на федеральном, так и региональном уровнях. Остается нерешенным вопрос создания благоприятных условий, стимулирующих участие компаний ГТК, инвесторов и государственной власти в финансировании инвестиционных проектов, приоритетных государственных инвестиционных программ.

В последние годы все более актуальной становится проблема поиска новых путей развития ГТК. Это, прежде всего, относится к крупным городам, где потоки туристов наиболее интенсивны. Многие российские города теряют значительные прибыли от недоиспользованного потенциала ГТК. Так, в частности, в последние годы вследствие внезапно возросшего спроса на гостиничные и туристские услуги в крупных городах России (яркий пример – Москва), появилась острая необходимость в наращивании объемов их предложения. Но для разрешения большинства проблем нужны большие ресурсы и их эффективное целевое использование. В этом ключе стала острой необходимостью активизация инвестиций, направленных именно в наиболее перспективные объекты и сферы деятельности ГТК, где соответствующий рост предложения мог бы дать максимальный синергетический эффект для экономики в целом. Так, в качестве целей и задач экономической политики Правительства Москвы определены реконструкция существующих и строительство новых гостиниц в столице. Хотя для успешного разрешения накопившихся проблем в ГТК не достаточно одной только городской поддержки. Решение такого рода крупномасштабных задач требует создания и соответствующих федеральных программ, и заинтересованности частных инвесторов, и готовности банков к долгосрочному кредитному финансированию с использованием упрощенной процедуры предоставления банковских гарантий. Кроме того, необходимы скоординированные усилия государства по совершенствованию системы управления инвестициями в целом с применением более эффективных механизмов стимулирования инвестиций и реализацией инновативных управленческих подходов.

Специфической особенностью процесса инвестирования в ГТК в России является долгосрочный характер окупаемости капиталовложений, острый дефицит долгосрочных кредитных средств. При отсутствии долгосрочных (более 3-х лет) инвестиционных ресурсов в России особенно важно создание более благоприятных законодательных условий для инвестирования, что помогло бы более точно и правильно планировать и реализовывать инвестиционные проекты. От этого во многом зависит эффективность использования средств для достижении желаемых результатов.

Кроме того, есть масса противоречий рыночного характера. Так, например, потенциальных инвесторов интересуют чаще земельные участки в наиболее развитых регионах или центральных округах крупных городов, застройка которых обычно окупается быстрее и приносит большие доходы. В районах на окраине города, с точки зрения инвестора, гораздо выгоднее инвестировать средства в строительство жилья и офисных центров. К тому же, инвестируя в жилье, бизнес- и офис-центры, можно значительно снизить риск возможной утраты прав собственности (например, при возникновении материальной ответственности), а рентабельность повысить.

И, тем не менее, несмотря на упомянутые особенности инвестирования в ГТК, здесь в основном реализуются общие принципы управления инвестициями, разработанные экономической наукой и проверенные хозяйственной практикой. Конкретные методы управления инвестициями применяются с учетом региональных особенностей и складывающейся экономической ситуации в стране, реальных задач и возможностей предприятий.

Управление инвестициями в ГТК, как и в любой другой отрасли экономики, является подсистемой системы управления производственно-хозяйственной деятельностью компании. И, соответственно, стратегия управления инвестициями в целом определяется общей стратегией деятельности компании.

Управление инвестициями в ГТК ‑ это более широкое понятие, чем управление инвестиционными проектами. Каждый инвестиционный проект направлен на реализацию конкретной цели и задачи. В то же время управление инвестициями предприятия решает задачу реализации его стратегии. Система управления инвестиционной деятельностью предприятия включает следующие элементы:

анализ инвестиционной ситуации;

поиск источников финансирования;

проведение инвестиционных расчетов;

выбор стратегии инвестирования;

организацию инвестиционных проектов;

страхование инвестиций;

мониторинг, учет, контроль и анализ инвестиционного процесса.

К управлению инвестициями относится весь комплекс управленческих функций, включающих организацию, планирование, мотивацию, стимулирование, регулирование или координацию действий, учет, контроль, анализ и оценку состояния объекта управления, корректировку принятых ранее решений.

Управление инвестициями в ГТК в научной литературе рассматривается, в основном, как предпринимательская деятельность по созданию условий и обеспечению эффективного достижения конкретных целей, финансовых результатов. В итоге, управление инвестициями в ГТК сводится к организационно-управленческой деятельности менеджеров, имеющих полномочия распоряжаться инвестиционными ресурсами компаний, учитывая их возможности и существующие ограничения на рынке. Такая организационная деятельность призвана формировать состав элементов системы и их связей между собой и внешней средой, обеспечивая эффективное управление с целью достижения определенных результатов.

Система управления инвестициями в ГТК подчинена стратегическим целям развития каждой конкретной компании. Для принятия инвестиционного решения необходимо его обоснование. Поэтому функция управления инвестициями включает стадии постановки стратегической цели развития, анализа внешних и внутренних факторов развития компании. Принятое инвестиционное решение должно корректироваться в процессе контроля и оценки хода его реализации, а также оценки достигнутых результатов.

Успех компании ГТК на рынке во многом зависит от степени инновативности инвестиционного менеджмента и правильности выбора стратегии инвестиционного развития. Возможные сценарии управления компанией в ГТК могут быть следующими:

1. Владелец (учредитель) компании, которой принадлежат те или иные гостиницы, сам через уполномоченное должностное лицо ими управляет. Это простейший ва­риант, не требующий пояснений.

2. Владелец продает гостиницу и тут же берет ее в аренду и управление. Этот вариант распространен среди известных гостиничных цепей, которые, используя свои ноу-хау, строят гостиницы в России, затем продают построенные отели местным бизнесменам, оговаривая при продаже свое право взять отель в аренду и управление. Такая схема выгодна обеим сторонам. Местный бизнесмен, обычно не имеющий опыта управления современным отелем, получает надежный источник дохода (в виде арендной платы), а гостиничная цепь получает регулярную плату за управление и прибыль от эксплуатации арендованной гостиницы и при этом возвращает средства, вложенные в строительство отеля, которые она может вложить в следующий аналогичный проект.

3. Владелец нанимает профессионального управляющего или управляющую компанию. За владельцем сохраняется право принятия важных решений: одобрение капи­тальных затрат, утверждение финансового плана, плана марке­тинга, изменений концепции ресторана, утверждение кандидатур на руково­дящие должности. В контракте на управление обязательно оговариваются условия досрочного прекращения его действия, ккоторым обычно относят: банкротство одной из сторон договора, грубые хозяйственные прегрешения, невыполнение оговоренных в контракте показателей хозяйственной деятельности.

4. Владелец покупает франшизу и сам управляет гостиницей. Когда владелец гостиницы заключает франшизное соглашение с какой-нибудь известной гостиничной цепью, он, прежде всего, получает право использовать в своей рекламе (в том числе и в на­звании своего отеля) «раскрученное» имя известной гостиничной цепи, тем самым, привлекая клиентов, для которых это имя слу­жит гарантией хорошего сервиса.

Франшизодатель оказывает франшизополучателю дополнительные услуги: помогает найти источник финансирования для строительства отеля, предлагает архитектора и строительную фирму, обучает менеджеров, централизованно обеспечивает по­ставку расходных материалов, продуктов питания и т.п. Все услуги, естественно, оплачивает франшизополучатель франшизодателю.

Несмотря на значительные платежи франшизодателю, вступление в известную гости­ничную цепь считается выгодным делом, так как позволяет зна­чительно увеличить число клиентов.

5. Владелец покупает франшизу и сдает свой отель в управление франшизной компании. В этом случае франшизное соглашение до­полняется контрактом на управление, аналогичным описанному выше.

6. Владелец сдает свой отель в аренду управляющей компании. В этом случае заключается договор аренды, а не контракт на управление. Владелец обычно получает фиксированную аренд­ную плату, а всю прибыль, за вычетом арендной платы, получает арендатор. В случае заключения контракта на управ­ление управляющий получает более или менее фиксированную плату, а вся прибыль, за вычетом этой платы, достается владельцу.

Наличие конкуренции на рынке инвестиционных услуг в ГТК – важнейшее условие высокого уровня восприимчивости компаний к нововведениям. Конкуренция вынуждает разрабатывать новые механизмы и инструменты финансирования инвестиций, сокращать сроки их реализации и искать пути минимизации инвестиционных рисков. Все это предполагает осуществление инноваций в рамках ГТК.

Окончание следует