Анализ эффективности реализации программ жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации (на примере Приморского края)

ВВЕДЕНИЕ

Целевыми ориентирами «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» являются улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей каждый год. В Приложении к данной Стратегии указаны целевые показатели развития рынка, из них ожидается рост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств- до 60% к 2030 году; ожидается поэтапное возрастание количества выдаваемых в год ипотечных кредитов до 873 тыс. штук в год; продление среднего срока ипотечного кредита до 32 лет к 2030 году [9]. Национальным проектом «Жилье и городская среда» планируется увеличение объема жилищного строительства не менее чем 120 млн. кв. м в год [3].

Эти целевые ориентиры касаются Российской Федерации в целом, доля участия регионов в этих показателях и методика вычисления и определения этой доли не прописаны. В частности, учет семей ведется в разрезе конкретного показателя: семьи, воспитывающие ребенка-инвалида, многодетные семьи, семьи, стоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и т.д. Нет учета итогового количества семей в России и по регионам, остается невыясненным, как понимать семью для оценки эффективности работы программ ипотечного жилищного кредитования: супружеская пара, имеющая право на участие в региональной программе ипотечного жилищного кредитования или домохозяйство с неопределенным количеством членов семьи разных поколений, желающих и способных улучшить свои жилищные условия. Для целей статистического учета и наблюдения применяется понятие «домохозяйство», далее автор в своем исследовании будет его придерживаться.

Домохозяйство представляет собой совокупность лиц, проживающих в одном жилом помещении (или его части), как связанных, так и не связанных отношениями родства, совместно обеспечивающих себя пищей и всем необходимым для жизни, то есть полностью или частично объединяющих и расходующих свои средства (в т.ч. лица, чей фактический (или предполагаемый) период пребывания в домашнем хозяйстве длится более одного года)- по определению Федеральной службы государственной статистики.

В Приморском крае с разными сроками реализации работают следующие программы ипотечного жилищного кредитования:

– Дальневосточная ипотека. Утверждена постановлением Правительства РФ от 7 декабря 2019 г. N 1609 "Об утверждении условий программы "Дальневосточная и арктическая ипотека";

– Семейная ипотека. Утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 декабря 2022 г. N 2485 “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации”

– Военная ипотека, «Молодая семья», льготная ипотека, «Сельская ипотека» утверждены Постановлениием Правительства РФ от 07.12.2019 г. № 1609"

Во всех этих нормативных актах конкретизированы условия участия, категории участников, механизм действия льгот, процентные ставки, суммы предоставляемых кредитов, требования к участникам и приобретаемому жилью, но не обозначены целевые ориентиры и критерии эффективности программы применительно к региону, в котором данные программы реализуются, в связи с чем настоящее исследование является актуальным. Немаловажно, что в общей сложности эти программы реализуются 10 и более лет, а согласно отчета Счетной палаты, фактическое использование средств федерального бюджета, в том числе резервного фонда Правительства РФ на государственную поддержку рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства в 2019-2020 годах составило 58,4 млрд. руб. или 65,6% от выделенных бюджетных ассигнований [5]. Длительность сроков реализации программ и величина сумм вызывает интерес к достигнутым результатам реализации программ жилищного (ипотечного) кредитования.

Целью настоящего исследования является оценка эффективности реализации программ жилищного (ипотечного) кредитования в Приморском крае, а именно, достигнуты ли запланированные результаты, какова вероятность и тенденция их достижения.

В связи с отсутствием целевых ориентиров программ ипотечного жилищного кредитования, прописанных в нормативных актах по регионам, автор самостоятельно попытается оценить эффективность вышеназванных программ по следующим критериям:

1. Целевые показатели развития рынка (Приложение к Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года) [9], а именно динамика доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и заемных средств; количество выдаваемых в год ипотечных кредитов; объем выданных в год ипотечных жилищных кредитов; средневзвешенная ставка кредита; средний срок кредита;

2. Показатели жилищной сферы и рынка строящегося жилья: динамика стоимости 1 м² первичного и вторичного рынка жилья; число квартир, показатели прироста жилищного фонда, средний размер общей площади вводимых жилых единиц, площадь, приходящаяся в среднем на одного жителя.

3. Показатели доступности жилья- коэффициент доступности жилья, годы, индекс доступности жилья (HAI) [7];

При написании статьи использован анализ нормативно-правовых актов, специальной литературы, данных из открытых источников, а также научных статей различных авторов.

По итогам наблюдения получены следующие результаты:

МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ

Таблица 1

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств- за исследуемый период до реализации всех программ ипотечного жилищного кредитования наблюдался устойчивый прирост показателя кроме 2016 года; после введения вышеназванных программ показатель прирастал кроме 2022 года, за 2023 на момент проведения исследования данных нет.

Количество выдаваемых кредитов возрастало на всем рассматриваемом периоде и до введения ипотечных программ жилищного кредитования и после, за исключением 2016 и 2022 годов.

Объем выданных кредитов в рублях увеличивался в течение всего рассматриваемого периода кроме 2022 года, такое увеличение автор относит на рост цены 1 м² жилья.

Средневзвешенная ставка по кредиту снижалась в течение всего рассматриваемого периода, незначительный прирост показателя от года к году наблюдался в 2019 году и существенный прирост (более 1 п.п.) в 2023 году, что логично отнести на повышение ключевой ставки Банком России. В целом тенденцию можно считать несомненным успехом реализуемых программ ипотечного жилищного кредитования.

В пользу программ ипотечного жилищного кредитования говорит то, что доля просроченных платежей в общей задолженности до реализации вышеназванных программ возрастала и не менялась на протяжение 2017-2019 г.г., а после введения программ ипотечного жилищного кредитования стала снижаться. Это связано со снижением средневзвешенной ставки по кредиту и увеличением среднего срока кредита, что говорит об увеличении доступности ипотечного кредита и облегчению условий его выплат для заемщиков. Это является несомненным успехом программ ипотечного жилищного кредитования.

Показатели жилищной сферы и рынка строящегося жилья

При анализе динамики стоимости 1 м² первичного и вторичного рынков жилья в Приморском крае были получены следующие результаты:

Таблица 2

Динамика стоимости 1 м² жилья в Приморском крае

Источник: данные Приморскстата URL:https://25rosstat.gov.ru (дата обращения 07.07.2024 г.)

До введения всех программ ипотечного жилищного кредитования темп прироста стоимости жилья на первичном рынке снижался от года к году, после реализации в 2019 г. указанных программ начался устойчивый прирост стоимости жилья кроме 2022 года. Автор это связывает с увеличением количества выдаваемых кредитов и одновременном снижении средневзвешенной процентной ставки.

Таблица 3

Показатели жилищной сферы, Приморский край

По числу построенных квартир наблюдается рост показателя после реализации программ ипотечного жилищного кредитования кроме 2020 г. в связи с пандемией. Ввод жилья в Приморском крае –наблюдался рост показателя на протяжение всего рассматриваемого периода кроме 2017 года. Но даже при наблюдаемой положительной динамике несущественно изменился такой важный показатель жилищной сферы, как общая площадь, приходящаяся в среднем на одного жителя в Приморском крае при отставании данного показателя от среднего по Российской Федерации. Практически не изменился с 2015 года средний размер одной квартиры, на 2021-2023 г. г. данных нет.

Динамика коэффициентов доступности

Отдельного внимания заслуживает такой показатель, как доступность жилья как ключевой характеристики экономики, возможность приобретения жилья показывает, насколько успешно функционирует рынок и как сбалансированы спрос на благо, его предложение и платежеспособность потребителей.

В научной среде и практической деятельности при анализе и исследовании доступности жилья используются различные подходы к определению и оценке показателей доступности. Наиболее распространенный подход- индекс доступности жилья, предложенный ООН в середине 20 века в рамках реализации Программы по развитию населенных пунктов «ООН-Хабитат». Индекс доступности жилья ООН-Хабитат рассчитывается как отношение стоимости стандартной квартиры к годовому доходу среднестатистического домохозяйства, показывает количество лет, необходимое данному домохозяйству для накопления средств для покупки жилья:

(1)

где

И_Д – индекс доступности жилья, лет;

С- стоимость жилья, руб.;

Д- годовой доход домохозяйства, руб.;

С кв.м.- стоимость 1 кв. м жилья на рынке, руб./кв.м

Sчел.- площадь жилища на одного члена домохозяйства, кв.м/чел. (в России –социальный стандарт площади жилого помещения -18 кв.м/чел.);

N- количество членов домохозяйства, чел. (как правило, в расчетах размер домохозяйства составляет 3 человека);

Дчел.- среднедушевой доход в месяц, руб./чел.

По мнению многих ученых, существенный недостаток индекса доступности жилья ООН-Хабитат- использование в формуле (1) полной величины доходов домохозяйства, тогда как фактически семья может направить только часть своего дохода на улучшение жилищных условий, этот индекс не учитывает автономные расходы домохозяйств. Непосредственно автор подвергает сомнению корректность использования составляющей N в формуле (1)- членов домохозяйства в количестве 3 человек. В значительной степени все ипотечные программы жилищного кредитования рассчитаны на молодые семьи, т.е. супружеские пары, либо недавно создавшие семью, либо с малолетними детьми, т.е. там заведомо нет 3 экономически активных граждан трудоспособного возраста, их в лучшем случае будет двое, что будет давать разный результат, который нельзя интерпретировать одинаково. Тем не менее автор использует индекс доступности жилья ООН_Хабитат, чтобы получить представление о динамике лет, необходимых для накопления домохозяйством необходимых средств для покупки жилья.

Более информативным показателем является индекс доступности, предложенный Национальной Ассоциацией Риэлтеров США:

HAI=MI:I_m (2), где

HAI- индекс доступности ипотеки, %;

MI- доход среднестатистического домохозяйства за какой-либо период времени, руб.;

I_m- доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья, руб.;

Значение индекса HAI, равное 100%, свидетельствует о доступности жилья в случае его приобретения на средства долгосрочного ипотечного кредита, средний доход домохозяйства при этом равен доходу, необходимому для получения такого кредита.

При исследовании динамики доступности приобретения жилья в Приморском крае были получены следующие результаты:

Таблица 4

Динамика коэффициентов доступности жилья

Коэффициент доступности жилья в годах менялся незначительно независимо от реализации программ ипотечного жилищного кредитования, в итоге он составляет не менее 3 лет.

Коэффициент доступности жилья HAI показывал положительную динамику и до реализации программ ипотечного жилищного кредитования, наилучшие значения были в 2020-2021 годах, несмотря на пандемийные ограничения, затем произошло существенное снижение данного показателя в 2022-2023 годах. Это можно отнести на рост стоимости 1 м² жилья и рост средневзвешенной ставки по кредиту.

РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

В целом по исследовательскому вопросу выявлено следующее:

1. Оценивая целевые показатели развития рынка (согласно Приложения к Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года) некоторые успехи программ ипотечного жилищного кредитования отметить, несомненно, можно, наблюдалась положительная динамика практически всех показателей. С другой стороны, можно оценить только динамику и общую тенденцию в отсутствие плановых показателей по регионам.

2. В то же время не внушает оптимизма динамика показателей жилищной сферы и рынка строящегося жилья, а именно сохраняется противоречие между спросом и предложением строящегося жилья: несмотря на прирост предложения построенных квартир после реализации программ ипотечного жилищного кредитования сохранился прирост стоимости 1 м² и на первичном, и на вторичном рынке жилья. Существенный индикатор такого противоречия и дисбаланса на рынке жилья- практически неизменный показатель жилой площади, приходящейся в среднем на одного жителя. Рост стоимости жилья не мог не сказаться на доступности жилья, что и было подтверждено исследованием.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, однозначно ответить, эффективны ли все вышеназванные программы ипотечного жилищного кредитования на данном этапе не представляется возможным, т.к. они нуждаются в доработке, а именно в уточнении критериев эффективности и плановых показателей по регионам. Это уточнение позволит сделать экономическая модель ипотечного жилищного кредитования, которая бы учитывала желаемую жилищную обеспеченность; ввод строящегося жилья; доходы домохозяйства, необходимые для получения ипотечного кредита; средневзвешенную процентную ставку по кредиту; доступность приобретения жилья. Такая экономическая модель является полем для дальнейших исследований.