The warehouse segment as a catalyst for investment in commercial real estate in the Russian Federation

Введение

На современном этапе в Российской Федерации можно наблюдать стремительное развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости, являющегося ключевым звеном в любой национальной экономики и драйвером экономического роста. Инвестиции в коммерческую недвижимость представляют интерес для многих потенциальных российских и зарубежных инвесторов.

Особое значение в структуре рынка приобретает сегмент складских помещений, что обусловлено масштабным развитием электронной торговли и сопутствующим увеличением спроса на логистические услуги. Рост онлайн-коммерции трансформирует не только потребительские привычки, но и требования к инфраструктуре, создавая новые возможности для инвесторов, ориентированных на объекты, соответствующие современным стандартам.

Актуальность исследования связана с необходимостью комплексного анализа текущих тенденций, факторов риска и перспектив рынка коммерческой недвижимости. Такой подход позволит участникам рынка оптимизировать стратегии управления инвестициями, минимизировать риски и повысить эффективность капиталовложений в условиях меняющейся экономической среды.

Н. Ю. Ковалевская и В. В. Тюньков [9] подчеркивают возможность рассмотрения рынка недвижимости как товарного в связи с вложением капитала в объекты недвижимости и возникновением экономических отношений между участниками рынка. А. В. Павлова [18] анализирует наиболее актуальные инвестиционные объекты, в которые могут вложиться частные инвесторы, а также выявляет их преимущества и недостатки для домохозяйств. Е. С. Смолина и А. Ю. Власов [26] определяют тенденции рынка коммерческой недвижимости в условиях кризиса. В научных работах О. В. Панфиловой [20] и А. А. Панфиловой [19] на основе метода экспертных оценок разработана теоретико-методическая база практической реализации эффективного управления рисками, как один из элементов совершенствования финансового инструментария проектов в области коммерческой недвижимости в современных реалиях. Также практика инвестирования в коммерческую недвижимость обсуждается на форумах, конференциях и других мероприятиях, связанных с экономикой строительства и инвестициями.

Анализ инвестиций в коммерческую недвижимость России

На современном этапе развития в Российской Федерации можно наблюдать стремительный рост отечественного рынка коммерческой недвижимости, являющегося драйвером экономического роста [19]. Инвестиции в коммерческую недвижимость представляют интерес для многих потенциальных российских и зарубежных инвесторов.

В 2024 г. российский рынок коммерческой недвижимости достиг исторического пика, установив рекорд по объему инвестиций – 1,2 трлн руб. Данный показатель превысил уровень 2023 г. (877 млрд руб.) на 41% и на 83% превысил результаты 2022 г. (450 млрд руб.). Существенный вклад внесли крупные сделки с офисной недвижимостью, включая покупку башни MoscowTowers за 200 млрд руб. и комплекса Slava за 55 млрд руб. На данные сделки в 2024 г. пришлось 30% совокупного объёма инвестиций в коммерческую недвижимость [8].

Структура инвестиций в недвижимость демонстрирует разнонаправленные тренды. В сегменте площадок под жилье в 2024 г. наблюдался значительный рост – в 1,8 раза по сравнению с 2023 г., достигнув 405 млрд руб. Инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 27%, достигнув 829 млрд руб. (рис. 1) [6]

Рис. 1. Общий объем инвестиций в недвижимость Российской Федерации, млрд руб.

Источник: составлено авторами по данным CORE.XP [6]

Существенную роль в достигнутых показателях сыграли конечные пользователи, вложившие в 2,7 раза больше средств по сравнению с 2023 г. В то же время инвестиционные покупки коммерческой недвижимости снизились на 11% на фоне высокой ключевой ставки, что создавало условия для большей привлекательности альтернативных инструментов с фиксированной доходностью [6].

Половина всех инвестиционных сделок 2024 года с коммерческой недвижимостью (53%) - офисный сегмент, который стал основным драйвером роста. Объём сделок вырос в 2,8 раза за счет расширения операций компаний при текущих темпах роста экономики. При этом, можно наблюдать следующий тренд: крупный бизнес, заинтересованный в больших площадях для размещения своих сотрудников и имеющий большую прибыль, выбирает инвестирование в строительство штаб-квартир и покупку зданий, подходящих для собственного пользования. Сказывается также дефицит качественных помещений при высоком спросе на них. По данным аналитиков Nikoliers вариант BTS-строительства в 2025 г. продолжит сохранять прежние темпы, на долю этих проектов придется 44%, что сопоставимо с результатом 2024 г. [7]

Производственно-складской сегмент в 2024 г. также показал значительный рост – в 2,87 раза, что связано с продолжающимся развитием сектора e-commerce. [30] Ключевыми игроками в этом сегменте стали паевые фонды недвижимости, которые приобретали активов под управление в интересах частных инвесторов. В то же время сектор ритейла испытал спад на 65%, что объясняется высокой базой 2023 г., когда на рынке были крупные сделки, в частности, продажа активов IKEA. В гостиничном сегменте масштабных сделок не случилось, инвестиции остались на том же уровне – 53 млрд руб. Если рассматривать ситуацию по регионам, то более 50% от общей суммы сделок приходилось на Санкт-Петербург (6 сделок на сумму 30,1 млрд руб.). В Москве гостиничная недвижимость также была востребована у инвесторов и гостиничных операторов: в 2024 г. заключено 5 сделок общей стоимостью 10,6 млрд руб. В регионах лидирующие по объёмам сделки были заключены в Казани и Тверской области за счёт покупки гостиниц (рис. 2). [8]

Рис. 2. Структура инвестиций в коммерческую недвижимость в Российской Федерации

Источник: составлено авторами по данным Nikoliers [8]

Значительно увеличилась активность конечных пользователей (+24% к 2023 г.), особенно компаниями с государственным участием. В 2024 г. их доля среди инвесторов в коммерческую недвижимость составила 40% (+4% к 2023 г.). Существенную роль также играли инвестиции на стадии девелопмента, составив 35% (+13% к 2023 г.), что связано с ограниченным предложением готовых объектов (рис. 3). [6]

Рис. 3. Структура инвестиций в коммерческую недвижимость в Российской Федерации по целям (% от объёма вложений)

Источник: составлено авторами по данным CORE.XP [6]

Географическая структура инвестиций в коммерческую недвижимость за последние несколько лет изменилась: доля прочих регионов за вычетом столичных субъектов снизилась на 12%, составив всего 8%, тогда как Москва и Санкт-Петербург оставались ключевыми центрами инвестиционной активности. В частности, Москва аккумулировала 81% всех инвестиций (+18% к 2023 г.), Санкт-Петербург – 11% (-6%). [4]

Присутствие иностранных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости продолжает сокращаться. Доля сделок с участием зарубежных компаний составила всего 8% (-18% к 2023 г.), что подтверждает тренд на доминирование российских инвесторов. Среди крупнейших сделок года – покупка бизнес-центра «Метрополис» за 40 млрд руб. [22]

Рекордные объемы инвестиций в 2023-2024 гг. были сформированы за счёт сделок с конечными пользователями и выходом иностранных собственников из российских активов [14]. Текущее влияние макроэкономических факторов на рынок остается значительным. Высокая ключевая ставка сдерживает инвестиционную активность, делая недвижимость менее привлекательным инструментом по сравнению с депозитами и облигациями. На этом фоне вероятен рост доли сделок за счёт собственного капитала и переход части активов под управление коммерческими банкам. Также в 2025 г. возможно увеличение разрыва в ценовых ожиданиях между продавцами и покупателями из-за роста налоговой нагрузки и дефицита качественных инвестиционных помещений на рынке.

Помимо этого, по оценкам аналитиков Nikoliers, на конец 2024 г. доля сделок по приобретению офисных площадей практически сравнялась с арендой. Российский бизнес всё больше предпочитает приобретать недвижимость в собственность. Связано это в первую очередь с ростом арендных ставок на 25-30% при продлении договоров на новый срок, а, во-вторых, с ускорением инфляции и желанием предпринимателей обезопасить себя в такой ситуации. [15] Дополнительным стимулом инвестировать в строительство собственных штаб-квартир являются высокие требования к качеству и формату офисов на фоне острого дефицита качественных площадей.

В целом, 2023 и 2024 гг. показали неоднозначную статистику с высокой долей офисного и розничного сегмента. Связано это было, конечно, в большей степени с тем, что на эти периоды пришлись крупные сделки, из-за которых самым весомым сегментом в объеме инвестиций в 2023 г. стала торговая недвижимость, а в 2024 г. - офисная. Если их вынести за рамки, то картина будет несколько иная (рис. 4). [21] Итого прослеживается тренд инвестиций в складскую недвижимость с 2020 г. стал набирать обороты, и по состоянию на 2023 г. данный вариант вложений стал занимать больший вес в совокупном объеме сделок на рынке коммерческой недвижимости.

Рис. 4. Динамика инвестиций в самые популярные виды коммерческой недвижимости за вычетом крупных сделок в Российской Федерации, млрд руб.

Источник: составлено авторами по данным NF-Group [21]

Таким образом, в 2025 году на фоне сокращения крупных сделок на российском рынке возможно снижение общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако сохраняющийся спрос на офисную и складскую недвижимость со стороны конечных пользователей, а также активность государственных компаний могут смягчить это снижение [2].

В целом, можно считать, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости, хоть и предполагает новые вызовы, остается достаточно стабильной. Однако, для успешной реализации инвестиционных проектов в коммерческой недвижимости важно учитывать не только текущие рыночные условия, но и прогнозировать потенциальные риски.

Инвестиции в коммерческую недвижимость сопровождаются значительными рисками, которые зависят от множества факторов. Для эффективного управления такими рисками инвесторам необходимо учитывать как внутренние, так и внешние угрозы, влияющие на финансовые результаты проектов. Классификация рисков позволяет структурировать потенциальные угрозы, оценить их влияние и разработать меры по минимизации возможных последствий. В данном исследовании риски подразделяются на две группы (рис. 5): внутренние (зависящие от особенностей проекта и управления) и внешние (влияние макроэкономических, политических и рыночных факторов). [10]

Рис. 5. Классификация рисков инвестирования в коммерческую недвижимость

Источник: составлено авторами

Макроэкономические риски связаны с общим состоянием национальной экономики и ее воздействием на рынок коммерческой недвижимости. К ним относятся:

• снижение уровня доходов населения – уменьшение покупательной способности конечных потребителей приводит к падению спроса на аренду и покупку коммерческих помещений;

• снижение инвестиционной активности – в условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и ставок по кредитам инвесторы становятся склонны выходить из активов или вкладываться в недвижимость в меньших объёмах, что может привести к снижению стоимости активов; [28]

Рыночные риски обусловлены изменением стоимости капитала, доступностью финансирования и колебаниями валютных курсов. Они включают в себя 2 подгруппы:

• процентный риск – изменение ключевой ставки Банка России влияет на стоимость кредитов, что отражается на доходности инвестиций в недвижимость; [17]

• валютный риск – колебания курса национальной валюты могут повлиять на стоимость аренды и объектов недвижимости, особенно если расчеты ведутся в иностранной валюте;

Политические риски связаны с изменениями во внутренней и внешней политике государства. Они могут включать введение новых санкций, институциональные ограничения для иностранных инвесторов, в том числе запреты на владение недвижимостью для нерезидентов, и усиление государственного регулирования в сфере недвижимости [16].

Правовые риски связаны с изменениями в национальном законодательстве, судебной практике и нормативных актах, регулирующих операции с недвижимостью и их налогообложением [3]. Например, возможно установление новых требований к застройщикам, изменения в арендных обязательствах, пересмотр кадастровой стоимости и налогов на недвижимость и пр.

Социальные риски связаны с изменением потребительских предпочтений, демографической ситуацией в стране и др. Например, рост популярности удаленной работы снижает спрос на офисные помещения, а развитие интернет-торговли может снизить привлекательность традиционных торговых центров.

Также важно рассмотреть структуру внутренних рисков, включающие в себя 4 группы.

Технические риски включают факторы, связанные с физическим состоянием объекта недвижимости [12]:

• износ строительных конструкций и инженерных сетей;

• некачественные строительные материалы и ошибки проектирования;

• недостаточный уровень инфраструктуры для эксплуатации объекта.

Технологические риски возникают при отставании объекта недвижимости от современных требований рынка. К ним относятся:

• отсутствие систем «умного здания» и автоматизированного управления;

• несоответствие энергоэффективным стандартам;

• недостаточный уровень цифровизации процессов управления недвижимостью.

Риск персонала связан с уровнем квалификации и компетентностью сотрудников, управляющих недвижимостью. Он может выражаться в:

• отсутствии необходимых специалистов (например, технического персонала, управляющих недвижимостью, юристов);

• ошибках в эксплуатации и управлении объектом;

• недостаточным уровнем мотивации сотрудников и высокой текучести кадров.

Риски, связанные с управлением объектом, включают ошибки в стратегическом и операционном управлении [13]. К ним относятся:

• неправильное ценообразование на аренду и продажу недвижимости;

• неэффективное использование ресурсов.

Все перечисленные категории рисков требуют детального анализа в современных условиях, особенно при предварительной оценке в качестве потенциальной инвестиции объекта недвижимости, чтобы минимизировать влияние рисков на вложения в коммерческую недвижимость.

В текущих реалиях процентный риск является существенным для рынка коммерческой недвижимости. Так, например, с целью сдерживания роста инфляции Центральный банк Российской Федерации в октябре 2024 года повысил ключевую ставку до 21%, что сдерживает инвестиционную активность, делая коммерческую недвижимость менее привлекательной по сравнению с депозитами и облигациями. [5] Жесткая денежно-кредитная политика Банка России приводит к тому, что многие застройщики наращивают финансовые расходы, что существенно влияет на их чистую прибыль. В случае сохранения такого подхода в перспективе 2025 года, возможно, что сектору коммерческой недвижимости потребуется дополнительная поддержка со стороны государства для обеспечения комфортных условий кредитования и как следствие запуска новых проектов.

Для более точного конъюнктурного анализа рисков инвестирования в коммерческую недвижимость в 2025 году была составлена матрица рисков, отражающая прогнозируемое влияние и степень вероятности наступления того или иного вида риска (рис. 6).

Рис. 6. Матрица рисков инвестирования в коммерческую недвижимость в Российской Федерации на 2025 год

Источник: составлено авторами

Поэтому компаниям следует применять разные стратегии для диверсификации инвестиций, активного управления проектными издержками и использования гибких финансовых инструментов для минимизации влияния макроэкономических факторов [1].

Перспективы инвестирования в складской сегмент коммерческой недвижимости России

В последние годы значимым сектором коммерческой недвижимости стали склады. Именно поэтому для определения возможностей и рисков инвестирования в данную отрасль в Российской Федерации необходимо подробно рассмотреть ситуацию, складывающуюся на рынке складских помещений.

На данный момент наблюдается устойчивая тенденция увеличения спроса в складском сегменте. За последний 5 лет он вырос более, чем в 2 раза, достигнув пиковых значений по итогам 2023 года - 7,2 млн м² площадей (рис. 7) [32]. Однако наблюдается снижение спроса в 2024 году, что было продиктовано изменениями в стратегии развития одного из крупнейших российских маркетплейсов, Мегамаркет [11].

Рис. 7. Динамика спроса на складские помещения, млн м²

Источник: составлено авторами по данным [32]

Сложившуюся тенденцию также подтверждает динамика ввода новых складских помещений в России. За последние 5 лет количество вводимых площадей выросла в 2 раза и достигло рекордных значений в 4,9 млн м² (рис. 8) [32]. Основу такого увеличения составляют региональные логистические хабы, показывающие исторические максимумы прироста.

Рис. 8. Динамика ввода новых складских помещений

Источник: составлено авторами по данным [32]

Также стоит отметить, что прогнозируется снижение данного показателя ввиду сохранившийся жёсткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ, которое влияет на инвестиционную активность в складском сегменте [27].

Схожие выводы делают аналитики из CWP, основываясь на предположении, что следящий год будет связан с замедлением активности на рынке складской невидимости, после чего наступит период оживления, который завершится в 2027 году [29]. Данный прогноз можно назвать наиболее реалистичным при отсутствии серьёзных сдвигов в экономике ввиду солидарности большинства консалтинговых компаний в области недвижимости, как минимум в части прогноза на 2025 год.

По результатам 2024 года объём инвестиций в складскую недвижимость вырос в 4 раза, достигнув исторических значений в 264 млрд руб. и составил 23% от общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость (рис. 9) [31]. Исходя из этого можно судить о значительных изменениях в структуре общего объёма инвестиций в недвижимость в Российской Федерации. Склады стали альтернативным вариантом вложения капитала, по сравнению с жилой недвижимостью.

Рис. 9. Динамика инвестиций в складскую недвижимость

Источник: составлено авторами по данным [32]

Важно упомянуть, что данный рост поддерживается увеличением популярности рыночных ЗПИФ. При этом порядка 80% их активов составляют объекты складской недвижимости [25]. Это также подкрепляет значимость данного вида недвижимости для инвестиций.

Не менее важным аспектом перспективности складского сектора коммерческой недвижимости является рост средневзвешенной ставки аренды при одновременном снижении доли вакантных площадей. В 2024 году в Московском регионе она составила 12 560 руб., с ростом за год в 49%, при сохранении лишь 0,5% доступных складских пространств (рис. 10) [7]. Данный факт отражает высокий потенциал доходности инвестиций в складскую недвижимость.

Рис. 10. Динамика средневзвешенной ставки аренды складских помещений и доля вакантных складских площадей в Московском регионе, руб. за м²

Источник: составлено авторами по данным [7]

Компании онлайн-торговли продолжают занимать доминирующее положение на рынке складской недвижимости в РФ. Их доля в общем объеме сделок составляет около 66%, что является рекордным значением для данного показателя (рис. 11) [22, 23, 24]. Это говорит о том, что электронная коммерция остается ключевым катализатором инвестиционной деятельности в сегмент, а также способствует благоприятному прогнозу.

Рис. 11. Структура сделок по профилю арендаторов/покупателей

Источник: составлено авторами по данным [22, 23, 24]

При этом есть существенное отличие в характере этих сделок между российскими субъектами, Московским и Санкт-Петербургским регионами. Так, в субъектах РФ сделки формата BTS (build-to-suit, долгосрочная аренда с кастомизацией склада под конкретного заказчика) являются доминирующими, а в Москве и Санкт-Петербурге набирают популярность иные формы соглашений с складской недвижимостью, такие как аренда и субаренда. Также стоит отметить, что выявить явную тенденцию динамики по типу строительства сложно, так как в зависимости от рассматриваемого субъекта она кардинально отличается. А в общем по всей стране наблюдаются колебания без определяемого тренда (рис. 12) [7].

Рис. 12. Распределение введенных объектов коммерческой недвижимости по типу строительства

Источник: составлено авторами по данным [7]

Таким образом, в рамках проведенного исследования была выявлена устойчивая тенденция роста объёма инвестиций в складской сектор коммерческой недвижимости. Данная закономерность поддерживается ростом ставки аренды, отражающей доходность вложений, степенью загруженности имеющихся площадей, а также сохраняющимся высоким спросом на складские площади со стороны маркетплейсов и логистических компаний, а также развивающихся региональных хабов. Из этого следует высокий прогнозируемый потенциал инвестирования в складскую недвижимость в Российской Федерации.

Заключение

Проведённое исследование позволяет сделать вывод о ключевой роли складского сегмента коммерческой недвижимости в стимулировании инвестиционной активности в Российской Федерации. Рост электронной торговли, трансформация потребительских предпочтений и развитие региональных логистических хабов формируют устойчивый спрос на современные складские площади. В 2024 году объём инвестиций в данный сегмент достиг рекордных 264 млрд рублей, что составило 23% от общего объёма вложений в коммерческую недвижимость РФ, демонстрируя его растущую привлекательность.

Однако рынок сталкивается с рядом вызовов. Макроэкономические факторы, такие как высокая ключевая ставка, снижение доли иностранных инвесторов и волатильность спроса, создают риски для инвесторов. Тем не менее, рост арендных ставок, минимальная вакантность площадей и доминирование онлайн-ритейла свидетельствуют о высокой доходности и перспективах сектора.

Под давлением неопределенности многие потенциальные инвесторы откладывают принятие решений по своим вложениям до момента, когда экономическая и геополитическая ситуация стабилизируются. Для минимизации рисков инвесторам рекомендуется:

· диверсифицировать вложения, ориентируясь на региональные проекты и форматы BTS;

· учитывать влияние процентной и валютной политики, используя гибкие финансовые инструменты;

· активно внедрять технологии «умных складов» для соответствия рыночным стандартам.

Таким образом, несмотря на макроэкономическую неопределённость, складская недвижимость сохраняет статус стратегически важного актива. Её развитие будет определяться способностью игроков адаптироваться к изменяющимся условиям, сохраняя баланс между рисками и потенциалом доходности.