Реновация жилых кварталов в регионах: опыт моделирования и практика реализации

В 2018 г. строительную отрасль РФ потрясли разрабатываемые на законодательном уровне перемены в области изменения долевого способа финансирования жилищного строительства на проектное. Главным аргументом здесь выступала проблема необходимости снижения мошенничества и защиты прав дольщиков: якобы «изменение условий строительства посредством отказа от долевого участия способно изменить окружающую действительность и сыграть важную роль в предупреждении корыстной преступности в обозначенной сфере» [1, с. 98] (Babenko, 2017, р. 98). И без того проблемная отрасль, вопреки всем предсказаниям так и не ставшая локомотивом развития нашей экономики, стоит на пороге увеличения дальнейших трудностей в части сжатия возможностей финансирования, дефицита оборотных средств и, как следствие, банкротства мелких предприятий, усиления монополизации, а в итоге увеличения цен на конечную продукцию.

По некоторым экспертным оценкам [2, с. 339] (Buzyrev, 2012, р. 339), почти четверть населения РФ не способна решить свои жилищные проблемы без помощи государства: «Проблема доступности жилья вызвана необеспеченностью значительной части населения и неразвитостью механизмов эффективного участия государства в градостроительном процессе. Рекордные объемы ввода жилья в 1980-х гг. (в 1987 г. было построено 76,4 млн кв. м жилой площади) обусловлены высокой долей государственных капитальных вложений в жилищное строительство – более 85 %». а доля семей, способных приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, выросшая с 2004 г. к 2008 г. с 9 до 17,8 %, за следующие 7 лет увеличилась только до 24,7 % [3, с. 38] (Vasilkov, Simanovich, 2017, р. 38). При этом 41 % российских семей не удовлетворены своим жильем и условиями проживания [4, с. 43] (Vilkova, Marennikova, 2017, р. 43). Государственные программы в области обеспечения доступности жилья эволюционировали от первой ГЦП «Жилище» через несколько этапов ФЦП «Жилище» к государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» на 2018–2025 гг. Основными целевыми показателями остаются все те же: годовой объем ввода жилья, в том числе стандартного и малоэтажного; уровень обеспеченности населения жильем; количество семей всех категорий граждан, улучшивших жилищные условия в рамках мероприятий Программы; уменьшение доли ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади жилищного фонда страны и регионов, уровень доступности жилья для населения [2, с. 342] (Buzyrev, 2012, р. 342).

Надо признать, что программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья стали удачной возможностью для всех категорий граждан воспользоваться государственной поддержкой для улучшения своих жилищных условий и обеспечить фронтом работ строительные организации, в том числе не крупные во всех регионах страны. Логичным продолжением таких программ, по нашему мнению, должно стать обновление не только аварийного, но и устаревшего жилищного фонда, находящегося в нескольких шагах от признания своей непригодности по физическим, но в особенности по моральным признакам. Реновация – еще один лозунг, громкая программа с очередным этапом завершения в 2018 г., прогремевшая на всю страну на примере реновации жилой застройки г. Москвы. Целью нашего исследования является обоснование для застройщика последовательности действий и методики расчета возможного эффекта от реновации стандартных кварталов среднего российского города. Именно заинтересованность застройщика позволит осуществить программу комплексной реновации уже не только в столице, но и по всей стране.

Теория реновации

Стратегическое развитие отрасли строительства, по мнению Светник Т.В., заключается не только в росте метров квадратных, но и в формировании «цивилизованного образа жилья в сознании населения и обеспечение условий для его достойной жизни», достижение чего невозможно без в том числе обновления массового жилого фонда, построенного в советской период [13, с. 257] (Svetnik, 2017, р. 257). Такое обновление должно стать не только вопросом поиска финансирования и изменения экологических и энергоэффективных стандартов, но и вопросом «изменения культурной парадигмы, того, как личность воспринимает сегодня существующее положение вещей» [17, с. 17] (Kharicheva, 2012, р. 17). Имя данному направлению развития отрасли жилищного строительства – реновация.

Анализ публикаций, позволяющий изучить границы применения данного термина, выявил, что они достаточно широки. От классического, заключающегося в том, что реновация – это экономический процесс замещения выбывающих из производства вследствие физического и морального износа основных фондов новыми объектами [7, с. 17; 5, с. 90; 11, с. 73] (Kirillova, 2017, р. 17; Dryomova, Shelkoplyasova, 2018, р. 90; Polyakov, Pupentsova, 2017, р. 73), до вариаций, связанных именно с обновлением жилищного фонда и развитием территорий.

По мнению Бузырева и Овсянниковой, «под реновацией следует понимать процесс обновления жилых зданий, восстановление их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда (жилых зданий или их частей) новыми элементами или объектами» [2, с. 285; 10, с. 314] (Buzyrev, 2012, р. 285; Ovsyannikova, Ovsyannikova, 2009, р. 314).

В более широкой трактовке и в соответствии с субъективной трактовкой Градостроительного кодекса, представленной некоторыми авторами, реновацию можно определить как развитие застроенных территорий, заключающееся в обновлении жилой среды, призванном обеспечить комплексную реконструкцию территории с аварийными жилыми объектами и объектами первых массовых серий или малоэтажным жилым фондом, построенным до 1960 года, не отвечающим современным требованиям стандартов жилья [21, с. 328] (Foroughi, Rasol, 2016, р. 328). Именно отсутствие нормативного определения реновации позволяет толковать этот термин вольно, в зависимости от целей тех, кто его использует: «Реновация сложившейся застройки возможна исключительно с использованием двух предусмотренных Градостроительным кодексом РФ механизмов: развитие застроенных территорий и комплексное развитие территории. Однако использование указанных инструментов не позволяет эффективно реализовать программу реновации жилищного фонда» [1].

Зарубежные авторы обычно сводят реновацию к конкретным действиям по реконструкции и модернизации. Например, египетские исследователи Soleiman Foroughi и Mezgeen Abdulrahman Rasol считают, что реновация является синонимом понятия модернизация. «Реновацию (модернизацию) относительно легко осуществить с точки зрения модернизации городского пространства, комплекса или здания, но сделать это эффективно и устойчиво с точки зрения относительного физико-пространственного разрушения, вызванного необходимостью более эффективного пользования городской структурой и, в то же время, с минимальными затратами, становится более сложной задачей. Ремонт включает в себя те же меры наряду с защитой старого здания, комплекса или городского пространства, с современной пространственной организацией и оптимальной производительностью. Другими словами, модернизация, а именно оживление строительных конструкций, операций или процессов для устранения признаков повреждения, истощения и разрушения, является синонимом концепции новой реконструкции и перестройки. Модернизация включает в себя семь категорий мер: оживление городов, адаптация (обновление), конверсия, сохранение, обновление, восстановление и ремонт» [21, с. 325] (Foroughi, Rasol, 2016, р. 325).

В работе европейских авторов «10 вопросов относительно устойчивости реновации в строительстве» реновация также ассоциируется с модернизацией и реконструкцией и включает в себя следующие направления: обновление устаревшего жилищного фонда, повышение экологичности и энергоэффективности зданий, улучшение качества жизни – социальный аспект и повышение доступности жилья – экономический аспект. Для преодоления низкой производительности и конфликта интересов авторы призывают к развитию новых форм сотрудничества между различными заинтересованными сторонами, участвующими в строительных проектах [22] (Jensen, Maslesa, Berg et al., 2018).

Российские ученые все же придерживаются мнения, что программа реновации должна включаться при возникновении таких проблем, которые невозможно решить методами модернизации, реконструкции или капитального ремонта. Таким образом, «реновация – это комплексный процесс, который направлен на создание комфортной среды проживания в сложившейся застройке в новых социально-экономических условиях» [4, с. 155] (Vilkova, Marennikova, 2017, р. 155). Ближе всего к реновации подходит определение редевелопмента, который, с одной стороны, подразумевает полную очистку территории с возведением новых объектов, а с другой – любое улучшение или обновление городской застройки [11, с. 73] (Polyakov, Pupentsova, 2017, р. 73). Однако в отличие от редевелопмента реновация невозможна без участия государства.

Участие может быть двух видов: финансовое (через государственные программы и субсидии) и нефинансовое (посредством нормативного и градостроительного регулирования). Естественная (эволюционная) реновация происходит органично, по мере накопления и последовательного устранения проблем и дефектов объектов недвижимости. Но предметом нашего исследования является принудительная реновация, когда при наличии официальной программы сносят или полностью изменяют существующие объекты [4, с. 159] (Vilkova, Marennikova, 2017, р. 159). Также реновация может быть точечной (когда обновление происходит на примере единичных микрорайонов) и глобальной, с последовательным сносом всех устаревших и аварийных жилых домов согласно принятым региональным программам и заменой их новыми объектами.

Согласно пресс-выпуску № 3436 от 08 августа 2017 года Всероссийского центра исследования общественного мнения, 85 % россиян считают, что в их регионах имеются разной степени проблемы ветхого и ава­рийного жилья, и 73 % россиян полагают, что российским регионам реновация необходима больше, чем столице [2].

В этой связи ряд авторов считают, что «превалирующее большинство российских городов требует принятия и плановую реализацию программ реновации; органы местной власти следует обеспечить финансами и материально-технической базой строительства для воспроизводства жилищного фонда; государство должно инициировать национальную политику по обновлению жилищного фонда» [16, с. 39] (Ulitskaya, Tolstova, Ashirova i dr., 2018, р. 39). Национальная политика в части реновации регионального жилого фонда позволит усилить межрегиональную конкуренцию за стратегические ресурсы, прежде всего – за человеческий капитал. Немаловажной составляющей межрегиональной конкуренции должны стать реновационные процессы, направленные на воспроизводство конкурентоспособных жилищных объектов и в конечном счете на снижение цены потребления (покупки) и эксплуатации данных объектов для населения [9, с. 20] (Nezhnikova, 2016, р. 20).

Реновация сложившейся жилой застройки относится к разряду крупных градостроительных задач, затрагивающих изменения в области территориального планирования. Такие изменения должны включать в себя: улучшение жилищных условий граждан: повышение безопасности и комфорта; улучшение социальных и экономических параметров жилищного фонда города; эффективное использование городских площадей; обновление городской инфраструктуры; развитие городской среды; улучшение транспортной и экологической обстановок в городе; улучшение социальных и экономических сфер жизни горожан; повышение морально-эстетического облика города [11, с. 77, 78] (Polyakov, Pupentsova, 2017, р. 77, 78).

Опираясь на работы Киевского И.Л., можно согласиться, что «организационно реновация в кварталах сложившейся застройки представляет собой «волновой» процесс: вначале возводятся стартовые дома, затем проводится переселение жителей сносимых домов, осуществляется снос и новое строительство на освободившихся площадках. При этом часть квартир в новых домах используется для переселения, а оставшаяся часть – со временем реализуется на рынке» [6, с. 4] (Kievskiy I.L., Sergeeva A.A., 2017, р. 4).

Экспертами Всемирного банка [3] были выделены четыре ключевых этапа в рамках проектов по реновации: определение области охвата, планирование, финансирование и реализация.

Главными объектами реновации являются земля, окружающая городская среда и население; основными методами управления процессами реновации становятся программно-целевой и проектный методы. Разработанная общая программа реновации города или региона конкретизируется через отдельные инвестиционно-строительные проекты, определяющие комплекс работ с выходом на конкретные физические объекты результатов строительства (здания, сооружения и т.п.) [8, с. 43; 4, с. 158] (Kubasova, 2016, р. 43; Vilkova, Marennikova, 2017, р. 158).

Также, согласно исследованиям Кирилловой А.Н., при реализации программ реновации жилищного фонда необходимо применять методы проектного управления через проектно-ориентированную систему управления [4]; методы территориально-пространственного девелопмента, бизнес-планирования, портфельного управления [7, с. 18–20] (Kharicheva, 2012, р. 18–20).

Многие зарубежные авторы также подчеркивают важность вопросов экологических последствий при определении эффективности проектов реновации, поскольку они являются значимым параметром, влияющим на комфортность городской среды [13, 20, 24, 25] (Svetnik, 2017; Ferrari, Zagarella, 2015; Medineckienė, Björk, 2011; Moschetti, Brattebø, 2017).

И хотя вектор государственной политики в инвестиционной сфере в значительной степени остается направленным на децентрализацию инвестиционных вложений [18, с. 110] (Shupletsov, Skorobogatova, 2018, р. 110), программа реновации прежде всего направлена на улучшение жилищных условий граждан, в большей степени это проект социальной направленности, именно поэтому он реализуется обязательно с использованием средств бюджета. В то же время часть жилья, не задействованного в «волновом» переселении, будет продаваться, что позволит заинтересовать коммерческих застройщиков. Один из ключевых принципов реновации заключается в раскрытии потенциала территорий. В процессе реновировании городской среды должен быть использован комплексный подход, призванный сохранить историю места и самобытность города [6, с. 4] (Kievskiy, Sergeeva, 2017, р. 4).

Когда было решено начать строительство панельных домов средней этажности (4–5 этажей), это не требовало сложных технологических решений и значительно сокращало время на строительство. При этом отдавался приоритет скорости строительства и простоте архитектурных решений, а требования к качеству жилья, особенно в отношении подсобных помещений, отходили на второй план. Идея подобного строительства, в том числе в части квартальной планировки подобной застройки, восходит к идеям, отраженным в работах французского архитектора швейцарского происхождения Ле Корбюзье [1, с. 80] (Babenko, 2017, р. 80). «Сталинки» были значительно комфортнее и больше по площади, но предпочтение отдали «хрущевкам» французско-швейцарского происхождения.

Характерно, что в 50–60-е гг. ХХ в. доля построенных панельных домов средней этажности составляла в странах Западной Европы в среднем 50–70 % от всех построенных в это время жилищных зданий [1, с. 81] (Babenko, 2017, р. 81). Сейчас пришло время пожинать плоды сделанного полвека назад выбора. Реновация – один из методов преодоления хрущевской простоты в пользу современного качества и комфортности жилья в частности и городской среды в целом.

Таким образом, на основе теоретического обзора разнообразных мнений в понимании реновации мы можем вывести собственное определение. Реновация – это процесс обновления жилищного фонда путем комплексного сноса и новой застройки кварталов города с увеличением вводимой жилой площади и повышением комфортности городской среды.

Метод и методология исследования

Процесс реновации жилого фонда связан с большим количеством социальных и экономических факторов, поэтому при создании проекта реновации необходимо учитывать особенности развития конкретной территории, демографические и рыночные показатели. Кроме того, при подготовке проекта реновации необходимо принимать во внимание особенности конструкции здания, назначение использования и особенности эксплуатации [23, с. 369, 370] (Macek, Dobiáš, 2014, р. 369, 370).

Существующая типовая многоэтажная жилая застройка 1960-х гг. требует радикального комплексного восстановления, однако необходимо учитывать, что проект реновации должен также соответствовать архитектурным и планировочным особенностям прилегающих территорий, поэтому важным является сохранение основных пешеходных трасс и мест концентрации общественных зданий как планировочного каркаса новой застройки микрорайона. Также необходимо рассмотреть варианты сохранения существующих зданий с учетом экономической целесообразности их модернизации [19, 26] (Barbosa, Woetzel et al.; Pope, Marks, Back et al., 2016).

Для формирования эффективных проектов, связанных с реновацией, необходима оценка следующих параметров:

1. Назначение объекта недвижимости.

2. Текущее состояние объекта.

3. Перспективы развития территории.

4. Состояние городских сетей, расположенных на территории и возможности их расширения.

5. Затраты по альтернативным вариантам реализации проекта.

Комплекс мероприятий программы реновации в регионах рассматривался, например, в работе Василькова С.А., Симанович Л.Н. [3, с. 328–330] (Vasilkov, Simanovich, 2017, р. 328–330). Мы сконцентрируемся на обосновании проекта региональной реновации с точки зрения коммерчески заинтересованного застройщика. Тогда последовательность действий осуществления проекта реновации жилой застройки должна включать следующие этапы:

1. Анализ емкости потенциального рынка вновь вводимой недвижимости и конкурентной среды.

2. Социологическое исследование портрета потенциального потребителя.

3. Экономическое обоснование проекта.

Анализ емкости рынка производится на основе статистических методов и статистической информации, а также трендового прогнозирования. Анализируются следующие показатели: динамика численности населения, динамика ввода нового жилья, динамика количества заключенных сделок на приобретение недвижимости, предпочтения по районам города. Такой анализ позволит определить максимум квадратных метров, который сможет «проглотить» рынок в данном районе, и установить границы ввода дополнительного к реновированному метража нового жилья.

Портрет потенциального потребителя реновированного и дополнительно построенного в рамках проекта реновации жилья определяется методами социологического исследования, а именно методом социологического опроса представительной выборки жителей исследуемого района для выявления потребностей относительно необходимой инфраструктуры района и ключевых проблем жителей, которые должны быть решены в рамках проекта реновации.

Экономическое обоснование проекта в рамках оценки эффекта застройщика производится по классической методологии определения финансовых результатов деятельности предприятий РФ, алгоритмом данной методологии является логика составления формы № 2 финансовой отчетности («Отчет о финансовых результатах»). Выручка рассчитывается как сумма двух составляющих: финансируемое государством переселение жителей из сносимого жилья как компенсация сносимой площади по среднерыночным ценам, определяемым в разрезе регионов ежеквартально приказом Минстроя РФ, и реальная среднерыночная стоимость дополнительно построенного жилья в данном районе города, определяемая на основе статистических данных и прогнозной динамики цен. Затраты на реализацию проекта рассчитываются на основе нормативного метода, а именно метода сметного нормирования стоимости строительства, благоустройства, разборки и сноса зданий и сооружений. Затраты на временное расселение людей из сносимых зданий рассчитываются исходя из расселяемого метража и среднерыночной ставки арендной платы на жилье в данном районе города.

Разработка проекта реновации жилого квартала с расчетом эффекта застройщика

Рассмотрим согласно представленной последовательности действий процесс осуществления реновации на примере типового квартала в г. Иркутске, застроенного домами 335 серии. В рамках данного исследования были учтены все необходимые параметры, проведены опросы населения, рассмотрена техническая документация и нормативные акты, что позволил о сделать вывод о целесообразности осуществления реновации жилого квартала с поэтапным временным расселением жителей в арендованное жилье. Последующее представление проекта связано с заключительным блоком модели – оценкой экономической эффективности, затрат и результатов реализации проекта реновации жилого квартала и его последствий для застройщика.

Выбранный для реновации земельный участок общей площадью 43 352,58 кв. м расположен в г. Иркутске, в границах улиц Трилиссера, Александра Невского, 4-я Советская, Партизанская. Согласно Правилам землепользования и застройки г. Иркутска на данной территории расположены зоны для жилищного строительства, делового, общественного и коммерческого назначения, зоны для дошкольного образования. В настоящий момент на данной территории располагается 9 домов 335 серии и один дом 114 серии. Технические характеристики зданий представлены в таблице 1.

Таблица 1

Технические характеристики существующих зданий

На текущий момент жилая площадь, подлежащая сносу, составляет 22 858,76 кв. м. На этой пощади проживает 1 590 человек.

Таким образом, перед нами стоит задача возобновления существующего жилого фонда с соблюдением всех нормативов и создания эффективной экономической модели, привлекательной для инвестора, что может быть обеспечено только путем увеличения жилой площади.

Предлагаемый нами проект предполагает снос существующих и строительство новых жилых домов.

Поскольку проект реновации предполагает увеличение площади застройки, немаловажным фактором является привлекательность территории для населения, так как для эффективной реализации проекта необходимо обеспечить спрос на вновь созданные объекты недвижимости.

Выбранная территория является перспективной с точки зрения развития городской застройки, находится в престижном районе в непосредственной близости от всех необходимых объектов инфраструктуры (детские сады, школы, больницы, торговые центры и рынки, транспортные узлы и т.д.). Исходя из рассчитанной емкости рынка жилой недвижимости дополнительная жилая площадь застройки не должна превышать 25850,5 кв. м. Таким образом, жилая застройка микрорайона может вместить почти в 2 раза больше жителей, чем существующая, т.е. около 2 300–2 800 чел.

В существующих домах расположены коммерческие помещения общей площадью 1 218 кв. м. Проект предполагает строительство 2 104 кв. м коммерческих объектов, при этом 1 218 кв. м отдается собственникам домов, которые попали под снос. Остальные 886 кв. м предоставляются городу для организации поликлиники, детского сада, иных объектов социальной инфраструктуры, необходимых для увеличенного населения микрорайона.

Одной из первостепенных задач, которую необходимо решить при реализации проекта реновации, является обеспечение расселения жителей сносимых домов на время осуществления проекта и обеспечение возмещения жилой площади с учетом действующих нормативов. Существует множество вариантов решения вопроса расселения, в том числе сложные комбинированные схемы. Для наглядности мы сравним два принципиально разных варианта: выкуп квартир у жильцов и временное переселение в арендованное жилье на время осуществления проекта.

Сравнение затрат по рассматриваемым вариантам показало целесообразность предоставления жильцам сносимых домов временного жилья с компенсацией арендных платежей, поэтому все дальнейшие расчеты предполагают именно этот вариант.

Норма обеспеченности жилой площадью для переселенцев из сносимого жилья составляет 18 кв. м на 1 человека. В настоящее время в пересчете на одного жителя данного микрорайона приходится 14, 38 кв. м. Данный показатель ниже социальной нормы площади жилья в г. Иркутске на 3,62 кв. м, поэтому для исполнения норм, установленных федеральным и региональным законодательством, для «качественного» расселения и возвращения жильцов в прежний район их проживания необходимо 28 620 кв. м, то есть для равноценного строительства под переселение жильцов старых домов в новые необходимо построить дополнительно 5 761,24 кв. м жилой площади. Повышающий коэффициент для расчетов новых площадей составит 1,252 (28 620/22 858,76). Однако временное расселение будет осуществляться в точном соответствии с имеющимися у жителей площадями и за счет бюджетных средств в рамках осуществления программ переселения из ветхого и аварийного жилья.

Для равномерного осуществления проекта новое строительство и расселение во временное жилье будет осуществляться в пять этапов, каждый из которых предполагает ряд мероприятий, обеспечивающих реализацию проекта в минимальные сроки и с минимальными затратами.

Основными мероприятиями, влияющими на сроки осуществления проекта, являются:

1. Снос существующих зданий.

2. Расселения жителей в арендованное жилье.

3. Строительство новых зданий.

4. Вселение из арендованного жилья в новое.

Описание этапов реновации жилого квартала

I этап проекта предполагает снос дома, расположенного по адресу ул. Александра Невского, 46, литер «Б», с жилой площадью 2 548,4 кв. м, с расселением жильцов в арендованное жилье той же площади. На освободившемся участке начнется строительство многоквартирного дома № 1 с двумя блок-секциями № 1 и № 2 высотой 9 и 10 этажей и общей площадью 6 841,74 кв. м, в том числе жилой площадью 6 146,6 кв. м. Таким образом, в конце первого этапа возведенный многоквартирный дом № 1 способен компенсировать жилые площади, демонтированные в начале этапа, а это 2 548,40 * 1,252 = 3 190,6 кв. м, и предоставить дополнительно 2 956 кв. м жилой площади.

На II этапе происходит переселение из арендованного жилья жителей ранее снесенного дома одновременно с частичным заселением жителей, чьи дома сносятся на II этапе. На данном этапе происходит снос домов по адресам ул. Трилиссера 38, Александра Невского 46а. Общая площадь под снос составит 6 709,5 кв. м, в том числе жилая площадь – 5 154,5 кв. м. Жители этих домов расселяются частично в новое жилье, построенное на предыдущем этапе, частично в арендованное жилье.

Второй этап также предполагает строительство многоквартирного дома № 2, в состав которого входит две блок-секции в 9 и 10 этажей, жилой площадью 6 146,6 кв. м.

III этап предполагает переселение жильцов арендованных квартир на площадь построенных блок-секций в 3 497,43 кв. м. При сносе домов по адресам Партизанская 105, 105а, 107, 107а общей площадью 11 191,36 кв. м, в том числе жилой площадью 10 112,26 кв. м, у застройщика есть возможность переселить также часть жильцов в блок-секции № 3 и № 4, построенные на втором этапе. Строительство многоквартирного дома № 3 с четырьмя блок-секциями в 9, 10 и 11 этажей, осуществляемое на этом этапе, обеспечит к концу 12 942,16 кв. м жилой площади.

На IV этапе происходит возвращение жителей, расселенных в арендованные на третьем этапе квартиры, на площадь в 10 011,38 кв. м. Четвертый этап проекта предполагает переселение жильцов, расселенных в арендованное жилье на III и IV этапах, в многоквартирный дом № 4 и снос домов по ул. Партизанская 109 и 109а. Жители этих домов частично (2 930,78 кв. м) заселяются в блок-секцию № 8 III этапа, при этом остается площадь для оставшегося расселения в 3 383,81 кв. м и площадь для продажи застройщиком по рыночной цене в 9 882,83 кв. м многоквартирного дома № 4 с четырьмя блок-секциями № 9, 10, 11, 12.

Пятый этап проекта предполагает окончательное благоустройство прилегающих территорий.

Сводные расчеты площадей застройки представлены в таблице 2.

Таблица 2

Поэтапный расчет площади застройки

Затраты на аренду помещений для собственников на всех этапах проекта составят 120 419 478 рублей (табл. 3).

Таблица 3

Затраты на аренду жилых помещений на этапах переселения

Издержки, связанные с расселением жильцов из ветхого и аварийного жилья, понесет государство, согласно Постановлению Правительства № 47 от 28 января 2006 года и согласно Федеральному закону № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 года.

Что касается сноса жилых домов 335 серии, то здесь можно рассмотреть два варианта. Первый вариант – это совместное участие муниципалитета и застройщика, а второй вариант – снос зданий за счет средств застройщика в 100 % размере. В дальнейшем расчеты производились по второму варианту. Для расчета сноса одного дома была рассчитана укрупненная смета, в соответствии с которой стоимость разборки и сноса одного дома 335 серии составляет 1 956 150 рублей. При сносе девяти домов сумма составит 17 605 350 рублей. Расчет затрат на снос по этапам представлен в таблице 4.

Таблица 4

Стоимость этапов сноса, руб.

Строительство новых домов будет осуществляться на базе действующего домостроительного комбината крупнейшей строительной компании г. Иркутска ФСК «Новый город». Согласно объектным сметам, стоимость строительства одного 9-ти этажного дома составит 80 590 181,89 рублей, 10-ти этажного дома – 89 544 646,54, а 11-ти этажного дома – 98 499 111,2 рублей. Таким образом, можно укрупненно рассчитать стоимость строительства для всех четырех типов многоквартирных домов.

В связи с тем, что проект не подразумевает снос дома по адресу: ул. Александра Невского, дом 46, литер «В» по причине стабильного нормального текущего состояния, с отсутствием большого физического износа, проектом предусматриваются небольшие архитектурные изменения, в частности, улучшение фасада дома.

Помимо расселения жильцов, сноса старых построек и строительства новых многоквартирных домов, нельзя не учесть затраты на благоустройство. Так как проект предусматривает реновацию жилого микрорайона, в структуре проекта должно быть заложено благоустройство территории. Для расчета затрат на благоустройство была составлена объектная смета, в соответствии с которой стоимость благоустройства и озеленения составила 9 400 182 рубля.

С точки зрения менеджмента на период реализации проекта реновации будет организована девелоперская компания с ежемесячными затратами на управление в размере 130 000 рублей.

Сводный расчет затрат и эффективности

Сводные результаты расчетов затрат, связанных с реализацией проекта, представлены в таблице 5.

Таблица 5

Суммарные издержки, руб.

Выручка застройщика состоит из двух частей. Первая часть – это продажа 31 853,14 кв. м помещений под переселение государству по средней рыночной цене 37 914 рублей за кв. м, согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 апреля 2018 года. Вторая часть выручки – это продажа оставшихся квадратных метров жилья.

Исходя из составленного по итогам отчета о финансовых результатах, можно сделать вывод, что данный проект будет прибыльным для инвестора-застройщика. Несмотря на то, что на 0 и I этапах результаты будут отрицательными, уже на втором этапе застройщик будет получать денежные средства в виде государственного финансирования на компенсацию издержек по расселению, что выведет проект в зону положительных результатов. Однако отрицательная прибыль может отпугнуть инвестора-застройщика, поэтому мы предлагаем второй вариант, с использованием заемных средств в форме кредита на 70 000 000 рублей под 9,5 % годовых. Расчет вероятных финансовых результатов по этапам представлен в таблице 6.

Таблица 6

Отчет о финансовых результатах

Получением кредита мы нейтрализуем убытки на 0 и I этапах проекта, а на четвертом этапе чистой прибыли, накопленной за II и III этапы, хватит, чтобы погасить убытки этого этапа. Общая чистая прибыль от проекта реновации жилой застройки составит около 517 млн руб.

Заключение

Наш проектный опыт моделирования реновации квартала жилой застройки в г. Иркутске показал, что проект может заинтересовать застройщика в случае максимального увеличения площади вновь построенного жилья с использованием наиболее экономных технологий. «По оценкам практиков, даже 1 % роста стоимости квартиры уменьшает прибыль организации на 10 %, снижает рентабельность в строительном бизнесе» [5, с. 261] (Dryomova, Shelkoplyasova, 2018, р. 261). В результате застройщик экономит на качестве и на смену «хрущевкам» приходит более современное, но тоже сборное панельное домостроительство, при котором строительство 9-ти этажной секции, согласно объектной смете, обойдется в 7 517 тыс. руб.

В результате проведенных расчетов пробного проекта реновации классического хрущевского квартала на примере г. Иркутска мы пришли к следующим выводам. Реновация будет выгодна застройщику только в случае участия в этих проектах «длинных» заемных денег, а также бюджетных средств в части компенсации затрат на временное расселение граждан из сносимых домов, а также при условии выкупа государством квартир, предназначенных для переселения граждан из снесенного жилья не ниже чем по установленным в регионе органами власти ценам.

Дальнейшее исследование заявленной темы должно быть направлено на создание универсальной модели разработки проектов реновации любых типов жилых кварталов с последовательностью и разницей в степени проработки их этапов.

[1] Центр Сулакшина (центр научной политической мысли и идеологии). [Электронный ресурс]. URL:

http://rusrand.ru/analytics/zakonoproekt-o-renovacii-pyatietajek-perevod-s-yuridicheskogo

[2] Пресс-выпуск № 3436. Реновация в Москве: что думает Россия? // Всероссийский центр изучения общественного мнения. Официальный портал. [Электронный ресурс]. URL: https://wciom.ru/index.php?id=236&uid=116343 (дата обращения: 27.10.2018).

[3] The World Bank. [Электронный ресурс]. URL: http://urban-regeneration.worldbank.org/about (дата обращения 8.03.2019 г.).

[4] Методическими рекомендациям по внедрению проектного управления в органах исполнительной власти РФ; «О Совете по внедрению проектного управления в федеральных органах исполнительной власти и органах государственной власти субъектов РФ»: Приказ Министра экономического развития РФ от 5 июня 2013 г. № 304.