Совершенствование методики оценки качества (комфортности) жилья в современных условиях

Актуальность исследования

С ростом уровня социально-экономического развития общества, возрастают требования к качеству жилищ, уровню их комфортности, санитарно-гигиеническим условиям проживания.

Моральный износ жилья, которой происходит вследствие изменения требований к качеству, благоустройству, комфортности жилья ведет к тому к тому, что оно еще задолго до поступления их физического износа может полностью устареть, так как больше не удовлетворяют потребительским запросам.

Старение зданий и сооружений под воздействием времени и факторов эксплуатации с одной стороны, влияние научно-технического прогресса, роста благосостояния и культурного уровня населения, с другой стороны, вызывают потребность в реконструкции. Цель реконструкции состоит в том, чтобы привести условия жизни в соответствие с современными запросами.

Первостепенное значение при этом имеет решение следующих основных задач:

- дальнейшее улучшение жилищных условий, оборудование жилых домов всеми видами благоустройства, улучшение уровня аэрации и инсоляции помещений;

- обеспечение благоприятных условий для гармоничного развития личности путем создания условий для рационального использования высвобождающегося свободного времени.

В ходе реконструкции происходят изменения объемно-планировочных характеристик существующих зданий и назначения их элементов.

Модернизация представляет собой совершенствование конструктивных и планировочных характеристик, инженерного оборудования в пределах габаритов жилых зданий. Благодаря модернизации повышается степень соответствия характеристик потребительской стоимости жилищного фонда общественной потребности, т.е. улучшается его качество в соответствии с современными требованиями. При этом, наряду с физическим износом, устраняется моральный износ зданий. В этом смысле модернизация тесно переплетается с реконструкцией, так как оба мероприятия направлены на воспроизводство жилищного фонда на новой технической основе.

Вполне правомерно рассматривать модернизацию как вид реконструкции, представляющий собой форму простого воспроизводства. В результате модернизации жилищного фонда улучшаются и постепенно выравниваются условия жизни населения старых и новых жилых домов.

Практически реконструкция и модернизация осуществляется одновременно с проведением очередного капитального ремонта. Обновление жилищного фонда осуществляется в первую очередь с целью полного или близкого к полному восстановлению исправности мест проживания. Обязательным конечным результатом любого вида работ по обновлению жилищного фонда является устранение или снижение физического износа.

Наряду с восстановлением жилищного фонда целевой функцией мероприятий по обновлению жилья предусматривается повышение эксплуатационных показателей жилых зданий (прочности и экономичности, уровня благоустройства и т.д.). Это относится не только к реконструкции и модернизации, но в значительной мере к капитальному ремонту.

Учитывая большие масштабы имеющегося жилищного фонда (по республике Узбекистан около 300 млн. кв. м. площади) можно сделать вывод, что вопросы реконструкции не только актуальны, но и имеют большой практический интерес. Все это в полной мере относится и к крупнопанельному - наиболее индустриальному виду жилищного строительства.

Таким образом, несомненным фактором при оценке социально-экономической эффективности является учет влияния научно-технического и социального прогресса, который оказывает все возрастающее влияние на изменение потребительских требований к жилью. Это предопределило цель нашего исследования, которая заключается в необходимости совершенствования методов оценки эффективности проектных решений жилых зданий.

Характеристика качества жилища

Сроки службы жилья составляют несколько десятков лет, а в проектах домов закладываются и отражаются современные, сложившиеся на момент строительства, требования и представления о потребительских качествах (площадь жилья на 1 чел., состав и количество комнат, соотношения площадей между основными и вспомогательными помещениями и т.д.).

С момента ввода в эксплуатацию жилого дома происходит постепенное, в силу диалектического развития благосостояния населения, развития экономики, изменение требований к качеству жилья.

Проникновение в быт новой техники, расширение и развитие современных видов досуга, рост возможностей и потребностей физического, образовательного и культурного развития населения, рост требований санитарно-гигиенического характера и другие условия приводят к тому, что качественные и количественные характеристики, предъявляемые к жилью динамично меняются и возрастают во времени.

Научно-техническая литература и ряд практических примеров подтверждают, что изменчивость этих требований приводит к сокращению сроков морального износа жилых объектов. Несомненно, что одним из важнейших и определяющих факторов изменчивости является научно-технический прогресс, который в нашем случае выражается тем, что появляются новые приборы, оборудование, облегчающие ведение домашнего хозяйства, и расширяющие возможность проведение более содержательного досуга. К ним можно отнести новое кухонное оборудование, включая печи СВЧ, посудомойки, а также видео-, и аудиоаппаратуру, персональные компьютеры и т.д. Научно-технический и социальный прогресс влияет на изменение функций жилья, поскольку высокоиндустриальное производство требует соответствующего уровня знаний. Это неразрывно связанно с необходимостью непрерывного образования (это касается не только учащихся, но и всех работающих жильцов ), а, значит, требует увеличения функций жилья, например в обеспечении условий для получения нужного образования, т.о. расширяются функции и увеличивается загрузка жилья.

Отсюда, научно-технический и социальный прогресс многосторонне влияют на сокращение сроков морального износа жилья. Отметим, что исследования, проведенные на примере типовых проектов жилых крупнопанельных домов [1], показали, что в современных условиях наблюдается устойчивая тенденция ускорения темпов морального старения жилья.

Таким образом, ускорение морального износа жилья и необходимость принятия мер по снижению его негативного влияния в виде реконструкций и модернизации являются объективной реальностью, и эти явления, безусловно, необходимо учитывать в практике строительства и эксплуатации жилых домов. В свою очередь, реконструкция жилья является объективно необходимым процессом, который исходит из роста общего уровня благосостояния населения вследствие развития научно-технического прогресса.

Рассматриваемые факторы являются лишь частью факторов, влияющих на необходимость учета морального износа и реконструкции при оценке эффективности проектных решений. Такие факторы, как обеспечение архитектурной выразительности жилой застройки, изменение грунтовых условий или увеличение сейсмической балльности местности, усиление техногенных воздействий, несомненно, важны и требуют специальных исследований.

Очевидно, что в современных условиях для реальной оценки социально-экономической эффективности жилья, в силу усиления влияния научно-технического и социального прогресса необходимо учитывать несоответствие сроков физического и морального износа, негативное влияние которого имеет тенденцию к возрастанию.

Исходя из анализа литературных источников, нами предлагается далее использование таких понятий, как «жизненный цикл проекта (проектного решения)» и «начальный уровень качества (комфортности) жилья». Под первым, нами понимается период от момента получения задания на проектирование типового жилья до момента завершения использования этого проектного решения, т.е. до момента отказа использования этого проектного решения для строительства.

Современные тенденции жизненного цикла объектов недвижимости

Начальный уровень качества (комфортности) жилья представляет отраженное в проекте уровень качества, который, как правило, соответствует требованиям жилью в начальный момент жизненного цикла проектного решения.

Сроки жизненного цикла типовых проектов жилья составляет, как показывает практика жилищного строительства от 10 до 20, а в ряде случаев и более лет. Здесь мы сталкиваемся с очевидным фактом, когда вновь возведенное здание может иметь моральный износ в 10 и более лет, поскольку начальный уровень комфортности соответствует представлениям комфортности десятилетней давности.

По истечению некоторого периода в ходе эксплуатации жилого здания в силу его физического и в значимой мере морального износа наступает время значительного несоответствия условий проживания возрастающих социально-бытовым потребностям проживающих, что приводит к необходимости реконструкции, которое позволяет несколько повысить этот уровень. Учитывая длительность эксплуатационного периода, таких реконструкций может быть несколько.

Кроме такого типичного варианта проектирования, строительства и эксплуатации жилья, в принципе возможны и другие, которые состоят в том, что в период проектирования в проекте закладывается повышенный уровень качества жилья и (или) предусматриваются более низкий уровень долговечности, т.е. более короткие сроки эксплуатации.

Поскольку реконструкция является трудоемким процессом, связанным со значительными материальными, финансовыми и временными затратами, а также с социальным ущербом и в том числе, вызванным временным выселением. На значимость этих затрат влияют стесненность производства работ, сложность использования машин и механизмов и в целом низкий уровень индустриализации работ по реконструкции. Одним из вариантов снижения негативного влияния ускорения морального износа может быть, как отмечалось ранее, придание жилью в момент проектирования дополнительного уровня качества, которое позволит увеличить сроки эксплуатации до первой реконструкции. Гипотетически такой дополнительный запас качества (комфортности) жилья может быть достаточен для того, чтобы эксплуатация жилья проводилась вообще без проведения реконструкции.

Следует отметить, что резервирование качества (комфортности) в начальный момент проектирования сопряжено с дополнительными затратами, с одной стороны, и требует серьезных исследований для обеспечения обоснованности задания такого дополнительного начального уровня качества. Сложность последнего состоит в том, что в целом качество (комфортности) жилья представляет взаимосвязанную совокупность элементов, формирующих это качество, каждый из которых локально изменяется во времени. Более того, формирование этой совокупности возможны не только количественные изменения (например, увеличение площади приходящейся на 1 проживающегося), но и качественные выявления которых связано с проведением исследований по прогнозированию таких изменений.

Исходя из того, что долговечность жилья составляет, как правило, свыше 100 лет и учитывая динамичность изменений потребительских запросов, несопоставимую с таким периодом времени, а также принимая во внимание значимость затрат на реконструкцию или на превентивные (профилактические) меры по их снижению (например, путем задания в проектах более высокого уровня качества) может и, наверное правомерна постановка вопроса о сокращении сроков долговечности жилья. Необходимость такого подхода исходит из того, что сроки морального износа массового жилья на примере полносборных жилых домов, возведенные в 50-60-х годах составляют лишь 35-40-лет. Это и возрастание интенсивности научно-технического и социального развития требует реализацию такого подхода. Кроме того, подходя к оценке жилого дома с позиций изменчивости в градостроительстве, всеобщей тенденции урбанизации и появления новых принципов градостроительства, естественного изменения дислокации построенного ранее жилого дома, возрастания цены земли, за такой период эксплуатации, по нашему мнению, снижение долговечности является одним из направлений роста их социально-экономической эффективности.

Действительно, построенный в 60-х годах на окраине г. Ташкента (например, на массиве Чиланзар) 4-х этажный жилой дом в настоящее время находится в одном из центров города, вблизи развитых транспортных узлов. В современных условиях на этой территории было бы более приемлемо с градостроительных и экономических позиций нахождение многоэтажного (9-ти и более этажей) жилого дома.

Таким образом, в современных условиях может реально складываться такая ситуация, когда жилая застройка, имеющая физический износ на уровне 35-50%, подлежат сносу или дорогостоящей реконструкции.

Новый подход к оценке качества жилья

Помимо прямого экономического ущерба несоответствие сроков морального и физического износа ведет к социальным потерям, которые состоят в том, что условия проживания в квартире имеющей высокий уровень морального износа, не обеспечивают полного удовлетворения растущих требований в проведении досуга, отдыха, удовлетворения в полном объеме различных образовательных, гигиенических и других нужд.

Кроме того, снос или реконструкция жилья, которая может длиться несколько десятков месяцев. сопряжены с временным выселением с переездом жильцов и проживанием их в других районах. Таким образом, последствия влияния рассматриваемого фактора связаны с существенными социальными потерями.

Исходя из этого, процесс строительства и эксплуатации жилых домов можно представить 3-мя возможными вариантами:

I-й типичный вариант, когда в ходе эксплуатации жилья производится реконструкция для устранения морального износа жилых домов. После этих реконструкций жилья получает дополнительный уровень качества;

II-й вариант, состоящий в задании максимального начального уровня качества. При этом жилье эксплуатируется без проведения реконструкций;

III-й вариант, в котором жилье строится заданием с некоторого дополнительного качества и с сокращением долговечности, причем сроки морального и физического износа синхронизируются.

Исходя из изложенного, для повышения социально-экономической эффективности жилья предлагается коренным образом изменить подход к проектированию и оценке социально-экономической эффективности жилья, а именно предлагается учитывать затраты на предстоящие капитальные ремонты и реконструкции, а также потери, связанные с ними. Эти затраты необходимо определять с дисконтированием единовременных затрат и в расчете на 1 год эксплуатации жилья, что позволит учитывать возможно, задаваемые проектировщиками различные сроки службы зданий последующей формуле:

I J

Z_k = 1/Т_с·(Z_ст + ΣZ_рi·λ_рi + ΣZ_kрj·λ_kрj + Zсн · λсн), (1)

1 1

где: Z_k - кумулятивные затраты на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт жилья в расчете на 1 год эксплуатации;

Т_с.- срок службы жилого дома;

Z_ст - затраты на строительство жилья;

i=1,I- реконструкции жилья за период эксплуатации;

Z_рi - затраты на одну реконструкцию, включая потери;

λ_рi - коэффициент дисконтирования затрат 1-ой реконструкции;

j=1,J - капитальные ремонты жилья за период его эксплуатации;

Z_kрj - затраты на j-й капитальный ремонт, включая связанные с ним потери;

λ_kрj - коэффициент дисконтирования затрат на j-го капитального ремонта;

Zсн - затраты по сносу жилого дома;

λсн - коэффициент дисконтирования затрат, связанных со сносом жилого дома.

Отметим, что в период реконструкций могут недостаточно удовлетворяться потребности переселенцев, отражаясь на качестве их отдыха и досуга. Это составляющая социальных потерь не учитывается в силу сложности формализации.

Используя предлагаемый подход, варьируя возможные сроки службы проектируемого здания, начального задаваемого уровня качества жилья, а также закладывая в проекты различные периоды между капитальными ремонтами, можно выявить наиболее приемлемый вариант, для которого Z_k будет минимальным.

Рассматривая предложенную формулу (1), следует отметить, что затраты и потери, связанные с реконструкцией можно определить, используя следующую формулу:

Z_рi = Z_совi + Z_перi, (2)

где Z_совi - совокупные затраты на производство работ по i- ой реконструкции жилья и потери из-за устранения при реконструкции не самортизированных элементов здания;

Z_перi - ущерб (потери) в результате переселения жильцов при осуществлении i - ой реконструкции.

Ущерб в результате переселения при реконструкции включает затраты на переезд и потери жилищных организаций в размере неоплачиваемых жильцами расходов на отопление за период ремонта.

Аналогичным образом могут быть определены затраты и потери, связанные с производством капитальных ремонтов. Следует отметить, что, наряду с учтенным потерями, работы по реконструкции и ремонту приводит и к другим потерям, которые связаны с временной переменой места жительства и изменениях схемы проезда жильцов на работу, учебу и т.д.

Результаты исследования

Предлагаемая методика оценки социально-экономической эффективности жилья нацеливает на определение оптимального срока службы зданий путем минимизации совокупных, т.е. кумулятивных затраты на строительство, капитальные ремонты и реконструкцию. Использование методики позволяет на стадии проектирования выбирать такие проектные решения, которые обеспечивают оптимальный с социально-экономических позиций срок службы жилого здания. При этом, под оптимальным сроком службы понимается период, когда кумулятивные затраты на строительство, капитальные ремонты и реконструкцию в расчете на 1 год срока службы здания имеют минимальные значения. При определении оптимального срока службы здания следует учитывать экономической целесообразности капитального ремонта в период эксплуатации жилья. Задача состоит в том, что продлить сроки службы несменяемых конструкций (фундаменты, стены, перекрытия и др.) до срока службы т.е. физического износа их, а сменяемые перегородки, полы, опорные и дверные устройства, санитарно-технические приборы и др. довести до периода, который соответствовал бы периодам между капитальными ремонтами жилых зданий. В процессе проектирования новых зданий проектировщики и строители должны выбирать сменяемые элементы в соответствии с продолжительностью периода между капитальными ремонтами, так как смена их производиться обычно независимо от износа. Следовательно, экономический расчет срока службы важен не только для зданий в целом, но и для отдельных элементов.

На ряду с сокращением жизненного цикла проекта жилых домов, одно из направлений роста социально-экономической эффективности жилья состоит в сокращении затрат на ремонты жилья.

Сущность этого состоит в том, что межремонтные сроки и в том числе предусмотренные нормы не кратны друг другу, то есть межремонтные сроки текущего ремонта не кратны срокам капитальных ремонтов. В результате момент начала капитального ремонта жилья может наступить вслед за недавно проведенным текущим ремонтом. Очевидно, что несогласованность сроков ремонтов приводит к непроизводительным затратам на производство ремонтов и к потерям, связанных с ущербом наносимым жильцам.

В целом для обеспечения эффективности затрат по нашему мнению необходимо обеспечить кратность межремонтных периодов текущих ремонтов межремонтному периоду капитальных ремонтов. Отметим, что такой подход рекомендован в исследовании Шалака В.З. [2].

Синхронизация этих периодов может быть осуществлена путем увеличения (уменьшения) соответствующих периодов, (например, межремонтного периода текущего ремонта) путем использования более долговечных (менее долговечных) материалов и конструкций.

При оценке возможных вариантов необходима сравнительная оценка эффективности с учетом величины ущерба, наносимого проживающим жильцам при увеличении количества ремонтов и реконструкции и самих сроков выполнения этих мероприятий.

Одной из основ предлагаемой методики является учет изменчивости потребительских качеств (комфортности) жилья. Результаты исследований этой изменчивости позволяют установить ее количественные характеристики, параметры, влияющие на эти характеристики, зависимость качества (комфортности) и стоимости жилья.