Предпосылки создания сегмента арендного жилья в Российской Федерации

На протяжении последних десятилетий в Российской Федерации ведется постоянная разработка и реализация механизмов улучшения жилищных условий за счет бюджетных и внебюджетных схем финансирования.

В начале 1990-х годов Правительством РФ была разработана и принята целевая программа «Жилище», призванная обеспечить работоспособный механизм развития жилищного строительства.

Впоследствии приоритеты государства были уточнены. В 1996 году, с утверждением «Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», государство перешло к созданию финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования, прежде всего, к становлению вторичного рынка ипотечных ссуд.

В 2004 году начался этап государственной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья для населения. Был принят пакет федеральных законов, которые сформировали законодательную базу для проведения институциональных изменений в жилищной сфере. Новые направления государственной жилищной политики нашли отражение в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», реализация которого началась с 2006 года.

В 2007 году Министерством регионального развития РФ был разработан проект Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации, который отражает стратегические цели, принципы и механизмы государственной политики на долгосрочную перспективу (до 2025 года).

В дальнейшем, Ассоциацией строителей России при участии Института развития регионов, некоммерческого партнерства «Свой дом», Национальной ассоциации участников ипотечного рынка и Русской ипотечной акцептной компании по итогам проведенного исследования была разработана и принята Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в Российской Федерации.

В 2008 году Экспертным советом при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике была разработана и принята Доктрина жизнеобустройства среднего класса России [3].Доктрина определяет основные признаки и границы современного жилья, выдвигает идеологические и политические, социальные и экономические, технологические и производственные приоритеты для сегмента жилья экономического класса. Отметим, что среди вышеперечисленных механизмов финансирование мероприятий осуществляется только в рамках Национального проекта.

Арендное жилье

Для определения приоритетов и обеспечения их финансированием периодически на федеральном и региональном уровнях утверждают соответствующие программы. Вместе с этим необходимо отметить, что развитие сегментов наемного жилья является достаточно трудной задачей, так как выработка эффективных организационно-правовых форм запуска данной схемы находится на стыке вопросов коммерческой эффективности и социальной справедливости. В частности, если приоритетной является доступность наемного жилья для населения, то это предопределяет необходимость выбора некоммерческих поставщиков жилья, в том числе в рамках схем государственно-частного партнерства.

В соответствии с поставленными задачами, до осени 2011 года перед региональными органами власти была определена необходимость выбора земельных участков, пригодных для строительства арендного жилья. Исходя из запланированной цели, уже к 2020 году до 20% от всего возводимого жилья будет составлять арендное жилье.

Государство в рамках федеральных целевых программ предлагает субъектам Российской Федерации развивать наемное жилье, а готовность софинансировать указанные мероприятия высказывают институты развития, созданные и курируемые государством. При этом одной из главных задач государства на сегодняшний день является создание условий, привлекательных для коммерческих застройщиков. Возможным вариантом привлечения инвесторов является обеспечение управляющих компаний (собственников арендного жилья) длинными и дешевыми кредитными ресурсами. Предполагается, что застройщик получит кредит от коммерческого банка на строительство доходного дома. После завершения строительства дом выкупается управляющей компанией, на кредит, выданный ОАО «АИЖК» на срок до 20 лет под 10% годовых. Предусматривается, что застройщики смогут получить ряд налоговых льгот. Также возможно будут введены схемы, когда на региональном уровне разработают и запустят целевые программы, компенсирующие часть процентов по арендной ставке для льготных категорий населения. В целом, отмечается повышенный интерес институциональных инвесторов к фондированию рынка арендного жилья.

Отдельное жилье и доступная арендная плата

Главным вопросом, возникающим при масштабном жилищном строительстве, является необходимость развития территорий. Ключевым фактором в этом вопросе является размещение производственных мощностей. В свою очередь, инвестиции в создание современных производств определяется не только потребностями экономического развития, но и требуют размещения в местах массовой жилищной застройки [2].

В соответствии с программой развития жилищного строительства на 2011−2015 годы одним из направлений развития рынка жилой недвижимости в Республике Татарстан является создание института наемного жилья. Отметим, что в качестве пилотных проектов арендного жилья предполагается строительство многоквартирных домов в районах активного развития промышленных производств. Это приведет к синергетическому эффекту и позволит решить ряд серьезных социально-экономических задач: повысит обеспеченность населения жильем, обеспечит занятость населения и мобильность трудовых ресурсов, скорректирует цены на жилье [1].

В обоснование этапов улучшения жилищных условий мы определяем, что все они соответствуют логике развития благосостояния населения. Так, при наименьшем уровне доходов семье необходимо предоставлять жилье на условиях социального найма. Установление доступной арендной платы позволит семье, во-первых, проживать на отдельной жилплощади, во-вторых, накопить достаточные средства для самостоятельного решения жилищной проблемы. Последнее обстоятельство крайне актуально, так как отсутствие в настоящее время класса социального жилья и высокие арендные ставки не позволяют семье аккумулировать свободные средства. В то же время проживание семьи на отдельной жилплощади является одним из ключевых условий для снятия ряда важнейших социальных вопросов – снижение уровня разводов и повышение рождаемости.

Заключение

Таким образом, в области развития наемного жилья главными задачами, требующими пристального внимания, являются формирование фонда социального жилья для той категории населения, которая не может себе позволить приобрести жилье в собственность, и создание условий для появления доходного жилья. В этом случае жильем будет обеспечены граждане, которым в силу их молодого возраста или специфики трудовой деятельности будет предоставляться возможность арендовать комфортное жилье на приемлемых условиях.