Земля, как объект недвижимости приносящей предпринимательский доход

С точки зрения экономической теории земля является одним из основных факторов производства, включающим все используемые в производственном процессе природные блага (земля, вода, полезные ископаемые и т.д.), который для того, чтобы стать производительным должен соединяться с трудом и капиталом.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Все перечисленные виды земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий [1].

Земельный участок как объект недвижимости

По мнению авторов, наибольшую ценность земля представляет как объект недвижимости, поскольку ее стоимость имеет тенденцию не только к сохранению, но и к росту. Особенно остро данная тенденция наблюдается в крупных городах, где в результате дефицита недвижимости появляется соответствующий дефицит земли, что соответственно приводит к росту её стоимости.

Анализируя подходы к определению экономической категории «рынок» и более конкретное определение рынка недвижимости, а так же учитывая российский опыт по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью и операций по финансированию и управлению в области недвижимости, а также их информационное обеспечение.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости: рынок жилья; рынок коммерческой недвижимости; рынок земельных участков.

В статье 11.1 Земельного кодекса РФ дается понятие земельного участка: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Следовательно, земельный участок относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок [1]. Купля-продажа земельных участков, как объектов недвижимости – это движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

Статистические данные по сделкам с землей

Информационной основой исследования рыночного оборота земель является статистическая земельная отчетность, которая включает следующие разделы:

– аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы и с арендной платой в твердой сумме платежей;

– продажа и выкуп земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления; продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами;

– прочие сделки с землей.

Основные операции с землей (аренда, продажа) совершаются на земельном рынке, который можно соотнести с деятельностью заинтересованных сторон по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земельный участок. В России такая деятельность охватывает два сектора земельного фонда: земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и в собственности юридических лиц и граждан. Поэтому на рынке земли целесообразно выделить государственный и частный секторы.

Анализ статистических данных [2, 3] за период с 2004 по 2008 год (см. табл. на с. 121) показал, что формирование рынка земельных участков и их ввод в экономический оборот в качестве основных производственных фондов идет достаточно высокими темпами.

Это выражается в следующих фактах:

В государственном секторе произошел значительный рост продаж:

– государственных и муниципальных земель, составил 94,20%.

– прав аренды государственных и муниципальных земель, составил 117,05%.

В частном секторе:

– количество сделок между гражданами и юридическими лицами возросло на 41,48%;

– количество залоговых операций с земельными участками возросло на 372,82%;

– купля-продажа земли гражданами и юридически- ми лицами на 32,20%.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от ряда факторов, к которым можно отнести: престижность местности и наличие поблизости водоемов или лесного массива; удаленность от города; дальнейшая цель использования участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства).

Субъекты рынка недвижимости и кадастровые инженеры

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, с одной стороны, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица), с другой стороны, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Следует отметить, что особое место среди продавцов недвижимости занимают строительные организации, имеющие возможность самостоятельно продавать построенные объекты недвижимости и земли на которых они расположены, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости [4], создан институт кадастровых инженеров. В настоящее время кадастровый инженер является новым субъектом не только российского предпринимательства, но и рынка земли, он должен проводить инвентаризацию и собирать данные, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет.

Участниками рынка недвижимости также являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости, которые в основном специализируются на двух сегментах: рынки жилья и коммерческой недвижимости. Что касается рынка земельных участков, то они не имеют права осуществлять кадастровую деятельность, их функции сводятся к оказанию помощи в оформлении земельных участков. Основным недостатком данных организаций, на рынке земельных участков относительно кадастровых инженеров, является то, что они не подготавливают технической документации, а выполняют посредническую функцию, что приводит к удорожанию стоимости работ и увеличению времени по оформлению земельных участков.

Источники предпринимательского дохода

Предпринимательский доход от использования земли, как объект недвижимости можно получить за счет:

– продажи земельного участка или его части новому собственнику по рыночной стоимости;

– сдачи в аренду и получении арендной платы различными способами (первоначальный платеж за право заключения договора аренды на основе земельного тендера, ежегодная или ежемесячная фиксированная арендная плата с индексацией, ежеквартальные или ежегодные платежи арендатора в процентах от дохода предпринимательской деятельности на арендованной земле);

– оказание услуг по подготовке пакета документов для оформления земельного участка и регистрации права собственности на него;

– развертывание собственного предпринимательского проекта при наиболее эффективном использовании выгодно расположенных, частей выкупленной земли;

– эмиссионный доход от выпуска и реализации акций при увеличении уставного капитала за счет включения стоимости земли.