Доходность земельного рынка Подмосковья

Земельный рынок Подмосковья является одним из самых динамичных из всех рынков недвижимости России, самым привлекательным и доходным. Москва занимает особое положение как уникальный центр, концентрирующий капиталы страны. Москва и Московская область характеризуются постоянной положительной миграцией самых обеспеченных семей: в Москве проживает 7% населения России, а капитал московских банков составляет 83% от капитала всей банковской системы. 10% самых богатых семей получают 78% всего дохода, а 10% самых бедных – 0,8% этого дохода. Москва занимает третье место в мире в списке самых дорогих столиц после Лондона и Токио.

Результатом концентрации капитала в Москве является постоянное превышение спроса на подмосковную недвижимость по сравнению с предложением. Прежде всего – предложением земельных участков.

Особенностью подмосковного земельного рынка является его ориентация на изменение целевого назначения земель ‑ перевод сельскохозяйственных земель в земли для индивидуального жилищного или дачного строительства (изменение разрешенного использования).

Такие земли сразу же стоят многократно дороже, приносят больше земельных платежей, строительство сопровождается пополнением местных бюджетов, что меняет уровень развития экономики региона кардинальным образом. В этих условиях происходит спекулятивный рост цен на земельные участки (в том числе и сельскохозяйственные…).

Бурный рост земельного рынка Подмосковья в последнее время связан с общими проблемами строительства жилья в Москве. Однако при всех огромных масштабах строительства оно еще не достигло уровня 1989-1990 гг., а спрос из-за отмены прописки вырос многократно: из 100% новых квартир 70% выкупается инвесторами-оптовиками, 80% которых являются жителями других регионов и стран ближнего зарубежья.

Рост цен связан не только с ограниченностью предложения и преобладанием интересов инвесторов среди покупателей. Роковую роль для ускоренного роста цен на жилье в 2005 и в 2006 годах ( в 2006 г. – на 78%) сыграло законодательство:

1) введение закона о долевом строительстве весной 2003 г., после которого предложение панельного жилья (наиболее востребованного на рынке) сократилось на 30%;

2) введение с октября 2005 г. поправок к Земельному кодексу РФ, устанавливающих жесткие правила предоставления земельных участков под жилье только с аукциона, при наличии кадастрового плана и подведенных коммуникаций.

Одно только сокращение предложения панельного жилья (первый фактор) при неизменном спросе дало резкий толчок росту цен. Второй фактор также ограничил предложение земельных участков, что только ускорило рост цен на жилье. К этим факторам добавился фактор «ажиотажного» спроса, подхлестываемый осознанием того, что если сегодня не купить жилье, завтра средств не него не хватит наверняка.

Для московских строителей последний год был годом высочайших доходов. Достаточно сказать, что строительство панельного жилья (без компенсации за земельный участок) при цене 700 USD/кв. м обеспечивает 20% рентабельности строителям и подрядчикам. Это позволяет использовать 100% заемного капитала под 14% годовых, т.е. себестоимость строительства и прибыль строительных организаций укладывается в сумму 700 USD/кв.м (при условии предоставления земельного участка под строительство бесплатно).

В Москве и Московской области, где за предоставление земельного участка необходимо платить аукционную цену и вдобавок отдавать городу (в области – местной администрации) от 30% до 50% построенных площадей, себестоимость строительства значительно выше. Выше и цены: сейчас средняя стоимость одного кв.м. в Москве колеблется в пределах 5000 USD.

В результате спрос перекинулся на районы Подмосковья. Еще в начале 2005 г. в городах-спутниках Москвы цены на жилье были значительно ниже Московских, к концу 2006 г. цены элитного жилья и жилья бизнес-класса приблизились к московским. По эконом - классу средняя цена 1 кв.м в Подмосковье составила за I квартал 2006 г. 22 670 руб., за пределами 30-километрового пояса ‑ 21100 руб., что существенно ниже московских цен. Однако у подмосковного рынка есть ряд существенных преимуществ перед московским, что делает его конкурентным и более привлекательным:

‑ меньший уровень монополизации;

‑ возможность строительства частного жилья;

‑ более низкие цены на земельные участки ;

Самым важным фактором привлекательности Подмосковья является возможность получения прав собственности на земельный участок. Как известно, в Москве, при официальном признании права собственности, реализовать можно только права аренды, в том числе долгосрочной с «выкупом прав аренды на 49 лет». Владельцы подмосковного жилья являются полноправными собственниками земельных участков и жилых домов, т.е. собственниками недвижимости в самом современном понимании термина «недвижимость».

Земельные рынки являются особыми рынками недвижимости. Они отличаются отсутствием организованности и прозрачности. Изучение доходности надо вести применительно к каждому земельному участку в отдельности. Однако некоторые закономерности можно выявить по типовым характеристикам. Среди них в первую очередь можно выделить общие закономерности девелоперских проектов, которые по глубине охвата операций можно подразделить на следующие варианты:

1 вариант ‑ покупку земель с целью перепродажи;

2 вариант ‑ покупку земель с последующим подведением коммуникаций;

3 вариант ‑ покупку земельных участков с последующим изменением категории земель и затем перепродажей;

4 вариант ‑ покупку земельных участков с изменением категории земель и обустройством территории, включая подведение коммуникаций и перепродажей;

5 вариант ‑ покупку земельных участков с изменением категории земель, обустройством территории, строительством домов и объектов инфраструктуры и перепродажей;

6 вариант ‑ покупку земельного участка с его застройкой и последующим управлением.

Самым простым является первый вариант – покупка земельных участков с их перепродажей по мере роста их стоимости. Доходность этого варианта зависит от местоположения участка, категории земель и разрешенного использования.

Игроки вторичного рынка, профессионально занимающиеся земельными рынками, умеют извлекать доход из самых разнообразных земельных участков. Перепродажа через полгода-год обеспечивает доходность в пределах роста цен на землю, которая составляет 110% за год.

Доходность первого варианта приобретения земельных участков составляет в среднем 100% годовых. При переводе земельных участков в другую категорию надо ориентироваться на высокие затраты, но и высокую последующую доходность. Приобретение земельного участка в 30 км поясе может обойтись инвестору в 2-3 тыс. USD за сотку, стоимость перевода земель в другую категорию для застройки-1,2 -2 тыс. USD за сотку, но и цена перепродажи составляет от 5 до 40 тыс. USD за сотку, таким образом доходность составляет 100-350%.

Мы сопоставили динамику цен на земельные участки Подмосковья и динамику цен на жилье вторичного рынка за период с декабря 2004 г. по апрель-май 2006 г. Наибольшими темпами росли значения минимальных показателей стоимости. Рост составил:

‑ 270% по Ленинградскому направлению;,

‑ 250% – по Дмитровскому;

‑ 325% ‑ по Щелковскому ,

‑ 290% ‑ по Нижегородскому (в пределах 15 км. удаленности от МКАД).

Максимальные значения выросли в меньшей степени. Рост составил 180% по Каширскому направлению. 158% – по Ленинскому, 150% – по Симферопольскому шоссе (в пределах 15 км удаленности от МКАД).

По мере увеличения удаленности от МКАД рост цен снижается. Для земельных участков, удаленных от МКАД от 30 до 50 км, получены рекордные значения роста цен на земельные участки – для минимальных ценовых параметров 430% ‑ Щелковское шоссе, 327% ‑ Рублево-Успенское, 314% ‑ Каширское, 270% ‑ Рижское.

Как видим, ситуация очень неоднородная – с одной стороны, наибольший прирост получен по направлениям с наименьшей базовой ценой – по Щелковскому и Каширскому, где базовые показатели были одними из самых низких. С другой стороны, минимальная стоимость земельного участка на таком «дорогом» направлении, как Рублево-Успенское шоссе, выросла на 327%. А на Рижском направлении – на 270%. Все это показывает крайне высокую доходность земельного рынка.