Формирование социальных стандартов государственных услуг на рынке жилья

На протяжении продолжительного периода времени нами осуществляется постоянная оценка государственной жилищной политики и анализ активности некоммерческих институтов на рынке жилой недвижимости [3].

По результатам оценки механизмов реализуемых жилищных программ можно говорить о существовании единственной формы активности государства в решении жилищной проблемы. В частности, к настоящему времени государственная поддержка предоставляется преимущественно в виде субсидирования части стоимости жилого помещения для отдельных категорий граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Таким образом, государственные приоритеты – это определение наиболее нуждающихся слоев населения и обеспечение условий для приобретения ими жилья в собственность [2].

Надо отметить, что по ходу реализации жилищных программ не произошло существенного изменения в адресатах государственной поддержки и механизмах стимулирования жилищного строительства.

Приемлемый срок ожидания улучшения жилищных условий

В силу сложившейся в 2010–2011 годах на рынке недвижимости благоприятной конъюнктуры (относительно приемлемый уровень инфляции), а также критическая оценка существующих механизмов приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в мероприятиях, стартовавших с 2011 года видны принципиально новые направления государственной жилищной политики. В частности, субъектам Российской Федерации было предложено активно развивать создание наемного фонда жилья и инициировать учреждение пилотных проектов некоммерческих жилищных объединений граждан. К настоящему времени для развития указанных направлений не разработаны какие-либо конкретные механизмы их запуска. Несмотря на то что целевая группа, на которую ориентирована существующая структура жилищных программ, не превышает 10–15% от всего населения.

Однако в условиях сохранения существующих форм улучшения жилищных условий в Республике Татарстан наблюдается совершенствование механизма оказания государственных услуг на рынке жилья. Например, в рамках программы социальной ипотеки решением Попечительского совета Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан предельный срок ожидания приобретения жилья по программе при выполнении обязательств по договору относительно установленного размера предварительных накоплений установлен не более трех лет от даты заключения договора.

В соответствии с порядком предоставления жилья согласно очередности количество дней ожидания – это количество дней от даты первого платежа до контрольной даты. Дневная норма платежей – это минимальный дневной платеж, вычисляемый по формуле МРОТ × 12 : 365 × 50% (где МРОТ – минимальный размер оплаты труда, действующий в соответствующий день расчета). Другими словами, гражданин, вставший на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и желающий их улучшить в течение 3 лет, должен будет ежемесячно отчислять 50% от минимального размера оплаты труда в счет оплаты будущей квартиры. Таким образом, Республика Татарстан одной из первых в Российской Федерации установила приемлемый срок ожидания улучшения жилищных условий в рамках целевых жилищных программ.

Введение данного положения является первым фактом установления приемлемых сроков ожидания улучшения жилищных условий в современной жилищной политике. Это позволяет гражданам осуществлять семейное планирование, а также соблюдать определенно более строгую финансовую дисциплину. К примеру, в случае необходимости будущего обращения за ипотечным кредитом есть возможность привести в порядок трудовые отношения с работодателем в вопросе подтверждения реальных доходов.

С точки зрения поставщиков жилья введение постепенной авансовой оплаты приобретаемой через три года квартиры является серьезным достижением. Это позволяет частично оплачивать строительно-монтажные работы и снизить зависимость от заемных средств, а также способствует соблюдению календарного графика строительства.

Условия, стимулирующие нуждающихся в жилье, вносить больше средств

Однако более детальное рассмотрение введенного механизма позволяет говорить о вопросах, требующих всестороннего рассмотрения и корректировки. Прежде всего, это касается характера средств, авансируемых будущему продавцу жилья. Как было отмечено выше, получение права на приобретение жилого помещения в срок не более чем 3 года после постановки на учет у гражданина появляется только при ежемесячном внесении 50% от МРОТ. В настоящее время это сумма составляет 2,3 тыс. рублей. Таким образом, максимальная сумма поступлений от гражданина за три года не превысит 83 тыс. рублей. В сложившихся ценовых условиях это составляет примерно 10% от стоимости однокомнатной квартиры.

Таким образом, общий уровень накоплений для оплаты приобретаемой квартиры будет незначителен. Однако если учесть, что в соответствии с правилами социальной ипотеки минимальный первоначальный взнос как раз составляет 10% от стоимости жилья, то о накоплениях можно говорить как о достаточных для участия в выборе приобретаемого жилого помещения. Вместе с этим в соответствии с программой созданы такие условия, которые побуждают граждан как можно больше вносить периодических платежей перед непосредственно получением права на выбор будущей квартиры – чем больше внесено, тем больший приоритет в выборе жилья. Таким образом, на практике фактический объем вносимых гражданами средств значительно превышает регламентированные нормы.

В Республике, кроме реализации программы социальной ипотеки, запущены механизмы федеральных целевых жилищных программ. И общими правилами, применяющимися во всех программах, являются оказание государственной поддержки только тем гражданам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и предоставление готового жилья (за исключением программы обеспечения жильем молодых специалистов и их семей в сельской местности). Введение норматива предельного срока ожидания получения государственной поддержки на приобретение жилого помещения, вызвавшее необходимость более активного участия самого населения путем авансирования будущей покупки, привело к частичному обеспечению целевого финансирования жилищного строительства. Однако рассмотрение мировой практики подобных мероприятий показало, что они всегда сопровождаются более выгодными для граждан вариантами.

Недостатки применяемых схем финансирования строительства жилья

В рамках функционирования строительных сберегательных касс, а также в случае создания целевых блокированных счетов на вносимые в период накопления гражданами средства происходит начисление процентов (как в случае с депозитным счетом). Таким образом, к моменту приобретения жилого помещения вложенные средства оказываются примерно соразмерны их действительной стоимости. Более того, в случае действия соответствующей целевой жилищной программы в ряде стран от государства семье к общей сумме накоплений предоставляется дополнительная субсидия. В случае с открытием целевых блокированных счетов также происходит периодическое индексирование накоплений. Самое главное достижение двух указанных схем – предоставление доступных кредитов с низкой процентной ставкой.

Таким образом, внедренная в Республике Татарстан схема, не отличается максимальным для населения набором преимуществ.

Наряду с установлением предельных сроков ожидания улучшения жилищных условий очередниками, внедрение подобной системы, с нашей точки зрения, не обеспечило решения другой не менее важной задачи. В настоящее время одним из главных направлений снижения стоимости жилья является источник финансирования. Если исключить заемные и привлеченные средства, можно существенно снизить стоимость строительства, а вместе с этим и цену предложения жилья [4]. Другими словами необходимо разработать и внедрить такую систему финансирования жилищного строительства, которая позволяла бы привлекать средства будущих покупателей в достаточном для строительно-монтажных работ объеме.

Рассмотренные выше правила внесения ежемесячных платежей, привязанные к минимальному размеру оплаты труда, мы склонны расценивать исключительно как вынужденную меру, принятую под давлением населения республики из-за неопределенности в сроках ожидания с приобретением жилья. Безусловно, операторы жилищной программы прекрасно понимают, что внедрение системы с полным возмещением стоимости строительства было бы наиболее эффективным. Однако учитывая, что программа ориентирована в том числе на работников бюджетной сферы, появление обязательств по оплате значительных ежемесячных платежей вызвало бы крайнее недовольство у населения. Это снизило бы доступность приобретения жилья для участников программы.

Заключение

Таким образом, для эффективного решения вопросов установления приемлемых сроков ожидания и финансирования жилищного строительства за счет будущих покупателей необходимо установить дифференцированный подход, основанный на сроках ожидания и суммах авансовых платежей. В основу решения, прежде всего, должны быть положены показатели доходов населения. Все это возможно только в условиях формирования налаживания эффективной обратной связи с населением [1].

В целом, смена ориентации в предоставлении жилья с простой очередности на срочные условия, безусловно, является положительным моментов в жилищной политике и дает начало формированию социальных стандартов государственных услуг на рынке жилья.