Предпринимательство на рынке коммерческой недвижимости

Развитие сферы платных услуг в современных российских условиях, как и в мировой экономике в целом, порождает рост потребности в соответствующей инфраструктуре, основной элемент которой – недвижимость.

Услуги на рынке коммерческой (нежилой) недвижимости – это посреднические услуги, связанные с выполнением операций по купле-продаже и сдаче внаем:

‑ недвижимого имущества производственно-технического и непроизводственного назначения (кроме жилья);

‑ недвижимого имущества с использованием в качестве посредников бирж, брокерских контор и риэлторских агентств.

Отличительная особенность услуг на рынке коммерческой недвижимости – высокая комплексность, вследствие которой наличие типичных свойств, зависящих от соотношения материальных и нематериальных элементов, в конкретных видах сервисной деятельности неодинаково [1].

Для среднего и малого бизнеса строительство или покупка зданий, сооружений, офисных и других помещений означает изъятие из оборота средств, окупаемость которых требует длительного времени. Гибкость рыночной политики средних и малых предприятий, в ответ на изменчивость конъюнктуры рынка, довольно часто побуждает менять местоположение, тогда как наличие собственных основных средств сдерживает перемещение. Аренда и лизинг недвижимости для среднего и малого бизнеса становятся привлекательными способами относительно дешевой и быстрой организации предпринимательской деятельности. Как аренда, так и лизинг сегодня достаточно широко используются для пополнения недвижимого имущества, причем выбор варианта инвестирования должен учитывать особенности этих услуг.

За период 2000-2005 гг. инвестиции в основной капитал по видам экономической деятельности, относящиеся к сфере услуг, возрастали весьма интенсивно – в 3-6 раз. Рост капиталовложений, как в новое строительство, так и в реконструкцию создает предпосылки для быстрого развития первичного рынка недвижимости и аренды. О положительной динамике рынка недвижимости свидетельствует целый ряд показателей за 1995-2005 гг.: рост числа посреднических организаций – в 4,4 раза, численности занятых работников – в 5,2 раза, выручки от посреднической деятельности – в 13,3 раза [2].

Число завершенных посреднических сделок с нежилой недвижимостью за 1995-2005 гг. возросло в 6,5 раза, что также подтверждает интенсивные темпы формирования этой отрасли.

Рынок коммерческой недвижимости дифференцирован по различным признакам. Так, рынок офисной недвижимости в зависимости от местоположения, стоимости и комфортности здания и других показателей делится на три сегмента: А, В и С. Так, в Москве по экспертным оценкам, офисная площадь составляет примерно 11 млн. кв. м., в том числе около 4 млн. кв. м. – А и В категории. Сегмент «С» – самый востребованный, поскольку к нему относят недорогие здания, которые практически никогда не пустуют [3]. Если в категории «С» аренда офисов обычно краткосрочная и нигде не регистрируется, то в сегментах «А» и «В» такие сделки исключены. Некоторые предприниматели переоборудуют офисы категории «С» в уровень сегмента «В», что дает определенную выгоду. Каждый из сегментов требует разработки собственной концепции, маркетингового продвижения, консалтингового обслуживания и т.п.

Лизинг недвижимости, как специфическая форма аренды, занимает на рынке пока еще небольшую, но быстро растущую нишу. Стоимость договоров финансового лизинга зданий и инженерных сооружений составила 2,3% от общей стоимости договоров финансового лизинга. При этом около 70% из них приходится на субъекты малого предпринимательства, что способствует повышению его значимости в сфере услуг.

Как свидетельствуют выборочные обследования, среди факторов, отрицательно влияющих на рост услуг финансового лизинга, преобладают:

‑ высокий процент коммерческого кредита (77%);

‑ существующий уровень налогообложения (63%);

‑ несовершенство нормативно-правового регулирования лизинговой деятельности (60%);

‑ информационная непрозрачность деятельности потребителя (17%) [4].

Современное состояние лизинга зданий и сооружений на российском рынке может быть охарактеризовано как начальная стадия его формирования. Вместе с тем, целый ряд компаний заняли прочное положение в этом бизнесе и активизируют свою деятельность в регионах.

Наряду с формированием рынка нежилой недвижимости происходит становление и развитие сервисной деятельности как аренды коммерческой недвижимости, так и лизинга зданий и сооружений. В основном – это малое предпринимательство, доля которого неуклонно увеличивается. Роль его усиливается возрастающим вкладом как в развитие малого предпринимательства различных отраслей сферы услуг, так в совершенствование своей собственной профильной деятельности. Ежегодный рост числа малых предприятий, занимающихся операциями с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением дополнительных услуг составляет примерно 15% от их общего количества.

Сервисная деятельность по операциям с недвижимым имуществом и аренде не только способствует обновлению основного капитала в отраслях сферы услуг, но и обеспечивает определенный вклад в занятость экономически активного населения. По данным Росстата, на начало 2007 г. деятельностью по операциям с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением соответствующих услуг было занято около 3,2 млн. чел. (или 8,0% от общей занятости населения в национальной экономике Российской Федерации), в т.ч. 3,0 млн. чел. списочного состава [5].

Значительной доле занятости населения в сервисной деятельности с недвижимостью способствовали ее положительные коммерческие результаты. Тем не менее, Российская Федерация еще пока не сопоставима с многими странами по количеству малых предприятий, занятых операциями с недвижимым имуществом и арендой.

Как свидетельствует мировая практика и опыт стран с переходной экономикой, аренда и особенно лизинг активно применяются для формирования и обновления основных средств. Специалисты отмечают, что тенденции глобализации своеобразно отражаются на рынке недвижимости, где постепенно вырабатываются если не единые, то достаточно общие подходы к регулированию сервисной деятельности, распространяемые и в отечественной теории и практике. Тем не менее, потенциал используется далеко не в полной мере, поскольку не получает должной поддержки на государственном и муниципальном уровне.

Представляется, что государственное и муниципальное регулирование развития сферы платных услуг должно осуществляться посредством воздействия на имущественные отношения предпринимателей с использованием инструментов рынка недвижимости. Так, регулирование размера арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может предусматривать:

‑ установление предельных ставок арендной платы, чтобы сдержать ее рост, который может быть вызван увеличением спроса на нежилые помещения;

‑ установление арендной платы по ставкам, более низким, чем равновесная цена на рынке недвижимости с тем, чтобы стимулировать деятельность социально значимых объектов.

Расширение сферы применения лизинга недвижимого имущества, как представляется, можно регулировать посредством налога на имущество и порядка ускоренной амортизации эксплуатируемого имущества на период лизинговой сделки. Этот подход должен быть конкретизирован применительно к приоритетным видам сервисной деятельности, их возможностям в создании дополнительных рабочих мест, в том числе для лиц с ограниченной трудоспособностью. Дальнейшее развитие лизинга недвижимости целесообразно связывать с его объединением с банковскими услугами потребительского кредитования и микролизинговых операций, как это принято в мировой практике. В России такое объединение сдерживается отсутствием необходимой правовой основы, поскольку лизинг разрешен только в предпринимательских целях. За рубежом банки изыскивают пути объединения небольших лизинговых сделок в рамках единого розничного портфеля, что ведет к снижению затрат и создает предпосылки для комплексного объединения. Таким образом, предпринимательство на рынке коммерческой недвижимости постепенно набирает силу и требует соответствующей поддержки государства.

[1] Восколович Н.А. Экономика платных услуг. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2007, С.209.

[2] Российский статистический ежегодник. 2006. – М.: Изд-во «Статистика России», 2006, С.582.

[3] Поскольку отсутствуют данные официальной статистики, то используются материалы выборочных обследований: Рынок бизнес-центров класса «С». I полугодие 2005 г. М.: BECAR COMMERCIAL PROPERTY, 2005. - 39 с.

[4] Инвестиционная деятельность в России: условия, факторы, тенденции. – М.: Издательство «Статистика России», 2006.

[5] Социально-экономическое положение России. 2007. Выпуск III. – М.: Росстат, 2007. ‑ с. 236.