Совершенствование управления операциями риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с недвижимостью

За последние три-четыре года развитие рынка ипотечного кредитования привело к многообразию его участников, возникновению новых услуг и областей деятельности. Возросшая в последнее время конкуренция на рынке ипотечных услуг, привела к появлению ипотечного брокериджа (не только на рынке ипотечных кредитов), но и на рынке ипотечных сделок с недвижимостью (РИСН) [1].

Все чаще объектом исследований становится деятельность банков и страховых компаний на данном рынке. Однако проблемы, возникающие в ходе ипотечных операций риэлторской компании, продолжают оставаться без должного внимания. Таким образом, очевидна необходимость совершенствования методического аппарата для эффективной работы в динамично меняющихся условиях рынка.

Автором было проведено комплексное исследование операций крупной риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с недвижимостью по методике анализа рынка недвижимости [1], доработанной нами применительно к ипотечным операциям риэлторской компании.

В соответствии с предлагаемой методикой анализа ипотечных операций необходимо учитывать наиболее широкий перечень факторов, которые могут оказывать влияние на объемы и процессы проведения ипотечных операций внутри риэлторской компании.

Кратко описание этапов анализа можно представить следующим образом: макроэкономические факторы, политические факторы, события на рынке недвижимости, особенности развития событий на рынке ипотечного кредитования, объемы и другие характеристики ипотечных операций риэлторской компании, особенности технологии проведения ипотечных операций риэлторской компанией (организационные, юридические, этические). Результатом проведенного комплексного исследования является прогноз развития объемов указанных операций и разработка рекомендаций по их совершенствованию.

Итак, суммируем основные результаты проведенного нами анализа рынка ипотеки.

Ситуация на рынке ипотеки в 2001-2005 годах характеризовалась бурным ростом объемов ипотечных операций. Тем не менее, в конце 2005 года количество реализованных сделок с кредитами (купленных с помощью ипотеки квартир) составило 50-80% от числа одобренных кредитов.

Проведенные исследования [2] показали, что торможение ипотеки в первую очередь было связано с катастрофическим сокращением объема предложения квартир на рынке и образованием дефицита, вследствие которого продавцы отказывались работать с ипотечными покупателями.

Проблемы строительного процесса обострились в связи с вступлением в силу в апреле 2005 г. Федерального закона Российской Федерации от 2004 г. № 214-ФЗ [2]. В результате неготовности к новым условиям работы на рынке недвижимости строительные компании не смогли начать возведение новых объектов. Работы на старых также приостановились. Произошло сокращение объемов строительства и предложения жилья. Реализация новостроек с помощью ипотеки была ограничена и осуществлялась только по объектам, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года.

Сокращение предложения на первичном рынке жилья обусловило снижение числа предлагаемых объектов и на вторичном рынке (в Москве с 35 тыс. квартир в марте 2005 года до 12 тыс. в январе 2006 года, в Московской области с 10-12 тыс. до 6-7 тыс., соответственно).

Сложившаяся ситуация способствовала ускорению роста цен, начавшемуся в мае-июне 2005 года, что еще больше ограничило возможности граждан воспользоваться ипотечным кредитом для покупки жилья: за период оформления кредита в банке продавец поднимал стоимость квартиры и покупатель не мог за счет кредита обеспечить первоначальный взнос.

Одновременно происходило увеличение продолжительности проведения ипотечной сделки (до 4 месяцев) за счет увеличения времени на поиск квартиры.

Банки до предела снизили свои требования к заемщику, сумма первоначального взноса многими банками была снижена до нуля, в течение 2006 года существенно сократились ставки процента по ипотечным кредитам, увеличились сроки кредитования.

Исходя из полученных результатов проведенного исследования внешних факторов и внутренней информации об операциях риэлторской компании на рынке ИСН, нами была построена модель динамики роста объема ипотечных операций в начальный период развития РИСН, аналогичная модели роста цен на рынке жилья Москвы в период 1990-1995 гг. [3].

На ее основании был дан прогноз объемов ипотечных операций риэлторской компании, согласно которому в 2006 году можно было ожидать увеличения объемов ипотечных операций на 20-40%, что подтвердилось реальными данными на конец года.

В специфической рыночной ситуации 2005-2006 гг. возникла необходимость совершенствования технологии проведения ипотечных сделок с недвижимостью в риэлторских компаниях, с целью повышения эффективности их деятельности на рынке ИСН.

Стандартный процесс проведения ипотечной сделки агентством недвижимости состоит из следующих основных этапов: консультирование покупателя; подбор банка; сбор документов, необходимых для одобрения банка, получение одобрения банка; подбор объекта недвижимости; сбор и подготовка документов, необходимых для совершения сделки, и их правовой анализ; согласование условий проведения сделки; проведение сделки, государственная регистрация; контроль за передачей недвижимости покупателю. При этом комплексная услуга оказывалась специально обученным брокером по недвижимости (сочетавшим функции брокера по недвижимости и банковского ипотечного брокера) с привлечением ипотечного консультанта – специалиста агентства или банка по ипотечному кредитованию.

На основе проведенного исследования были разработаны рекомендации по совершенствованию технологии проведения ипотечных операций, в соответствии с которыми в сложившихся рыночных условиях необходимо разделение функций, ?!Не понял, в чем оно состоит выполняемых ранее ипотечным брокером в риэлторской компании, на работу брокера по недвижимости и ипотечного брокера (упрощение процесса оказания комплексной услуги – покупки квартир по ипотеке).

Таким образом, улучшение жилищных условий населения с помощью ипотечного кредитования зависит не только от доступных условий кредитования и достаточных объемов строительства (которым в последнее время уделяется большое внимание), но и от количества проводимых агентствами недвижимости ипотечных сделок с недвижимостью. Проведенное исследование показало, что риэлторские компании могут оказывать влияние на данный показатель, совершенствуя технологию работы на рынке ипотечных сделок с недвижимостью в соответствии с меняющимися рыночными условиями.

[1] Рынок ипотечных сделок с недвижимостью (РИСН) представляет собой механизм взаимодействия его субъектов по поводу приобретения объектов недвижимости с привлечением кредитных средств под залог недвижимости. РИСН формируется как область пересечения таких сегментов экономики и деятельности оперирующих субъектов, как экономика домохозяйства, финансовый рынок (рынок ипотечного кредитования), рынок недвижимости (рынок сделок с недвижимостью), управление экономической деятельностью субъектов (государственное управление и регулирование).

Ипотечный брокер - это специалист, владеющий знаниями в области недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, оценки, регистрации прав на недвижимое имущество, практикой судебных разбирательств. Ипотечный брокер на рынке ипотечных сделок с недвижимостью оказывает комплексную услугу по купле-продаже недвижимости с использованием ипотечного кредитования, то есть объединяет в себе функции банковского ипотечного брокера и брокера по недвижимости.

[2] Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».