Effektivnost proektnogo finansirovaniya s eskrou-schetami v zhilishchnom stroitelstve

Введение

В Российской Федерации долгое время преобладала система долевого финансирования жилищного строительства, при которой граждане – участники долевого строительства – напрямую инвестировали средства в строящиеся многоквартирные дома, заключая договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с застройщиком [10]. Такая модель позволяла возводить жильё за счёт средств дольщиков, но сопровождалась высокими рисками для граждан. Ненадёжные или недобросовестные застройщики нередко нарушали обязательства, средства дольщиков перераспределялись на завершение ранее начатых объектов, что вызывало эффект пирамиды. В результате к концу 2010-х гг. в стране накопилось множество проблемных объектов и десятки тысяч пострадавших граждан – «обманутых дольщиков». По оценкам правительства РФ, в начале работы над проблемой насчитывалось около 400 тыс. пострадавших дольщиков. Эта ситуация требовала системного решения на государственном уровне.

Меры по защите дольщиков начали реализовываться с 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 г., введший базовые требования к застройщикам [18]. Однако по мере нарастания кризиса неполной достройки и мошенничеств потребовались радикальные изменения. В 2017–2018 гг. были приняты поправки в закон № 214-ФЗ (Федеральные законы № 218-ФЗ 2017 г. [16], № 478-ФЗ 2018 г. [1]), заложившие переход к проектному финансированию жилищного строительства. Проектное финансирование с эскроу-счетами предполагает, что средства граждан больше не поступают напрямую застройщику, а депонируются на специальном эскроу-счёте в банке до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Застройщик же финансирует стройку за счёт банковского кредита и (или) собственных средств, а доступ к деньгам дольщиков получает только после исполнения обязательств – передачи жилья покупателям. Закон № 214-ФЗ в новой редакции обязал с 1 июля 2019 г. все новые проекты жилищного строительства привлекать средства населения только через счета эскроу [18]. Исключения были сделаны лишь для проектов, начатых ранее и соответствовавших установленным критериям готовности и проданности; такие стройки разрешалось завершать по старой модели [1]. Таким образом, с 2019 г. произошла структурная реформа финансирования отрасли, призванная защитить права граждан и исключить появление новых обманутых дольщиков.

Цель данного исследования – оценить эффективность внедрения проектного финансирования с эскроу-счетами в жилищном строительстве России. Под эффективностью понимается степень достижения основных целей реформы – защита средств граждан и снижение рисков незавершённого строительства – при сохранении или наращивании объёмов жилищного строительства и доступности жилья. Ключевые вопросы включают: удалось ли избежать появления новых обманутых дольщиков, как изменилась динамика ввода жилья и конкуренция на строительном рынке, какие экономические издержки (удорожание проектов, рост долговой нагрузки) сопутствовали реформе, и насколько оправданными оказались меры регулирования. Также важно проанализировать сопутствующие факторы (макроэкономические условия, пандемия COVID-19, государственные программы льготной ипотеки, санкционные шоки 2022 г.) и их влияние на результаты реформы.

В статье использовались классические методы и инструменты комплексного анализа на основе систематизации и структурирования тематического материала.

Научной новизной исследования явились рекомендации по повышению эффективности системы проектного финансирования.

Механизм эскроу-счетов не является сугубо российским изобретением – в разных странах применяются сходные инструменты защиты инвесторов жилья. Так, в США распространена практика хранения авансовых платежей покупателя у независимого эскроу-агента до завершения сделки купли-продажи; в Канаде и Австралии аналогичную роль играют трастовые счета, где деньги блокируются до сдачи объекта [21]. В Германии средства покупателей защищает нотариат, удостоверяющий сделки, а в Великобритании законодательством предусмотрена поэтапная оплата строительства (fixed stage payments) с фиксированными процентами готовности [21]. В развивающихся странах также внедряются механизмы: например, в Индии застройщики обязаны хранить 70% привлеченных средств на отдельных счетах (трастах), в Китае деньги дольщиков контролируются местными властями. В рядах стран Ближнего Востока, например в ОАЭ, эскроу-счета обязательны и регулируются государством. Однако повсеместно полное депонирование средств частных застройщиков – редкость; зачастую используются комбинированные подходы или частичная защита. Российская модель 2019 г. фактически перевела отрасль на проектное банковское кредитование, аналогичное западным практикам (где девелоперы строят жильё на банковские займы, а продажи начаты после существенной готовности домов), но обязательное условие эскроу для всех новых проектов сделало российский механизм одним из самых жёстких и масштабных в мире [21]. По сути, РФ стала одной из первых стран, установивших массовую систему эскроу-счетов в жилищном строительстве.

Реформа финансирования внедрялась на фоне реализации национального проекта, ставившего цель наращивания жилищного строительства. В табл. 1 представлены объёмы ввода жилья в России по годам (2018–2022) и структуру ввода по типам строительства – многоквартирные дома (МКД) и индивидуальные жилые дома (ИЖС).

Таблица 1

Ввод жилья в России в 2018–2024 гг.

Из таблицы 1 видно, что с 2018 по 2024 год объём ввода жилья в России вырос почти на 42 %, причём наиболее резкий скачок пришёлся на 2021–2022 гг., когда годовой прирост превысил 10 млн кв. м. При этом структура ввода заметно сместилась в пользу индивидуального жилищного строительства: его доля увеличилась с 43 % в 2018 г. до около 58 % в 2024 г. В то время как ввод многоквартирных домов рос медленнее и оставался в диапазоне 42–52 млн кв. м, ИЖС обеспечивало почти весь прирост совокупного объёма. Лёгкое снижение общего показателя в 2024 г. связано, прежде всего, с сокращением ввода МКД, тогда как сегмент ИЖС продолжил расти, что указывает на устойчивый интерес населения к строительству собственного жилья.

В табл. 2 представленные данные перехода на эксроу-финансирование за 2019-2024 гг.

Таблица 2

Переход на эскроу-финансирование: показатели жилищного строительства в РФ в 2019 – 2024 гг.

Анализ динамики площади строящегося жилья в 2019–2024 гг. свидетельствует о завершении институционального перехода к проектному финансированию посредством эскроу-счетов. После снижения совокупного объёма застройки до 94,0 млн м² в 2020 г. отрасль вернулась к положательной траектории, достигнув 114,4 млн м² к концу 2024 г., что на 6 % выше уровня 2019 г. и на 21,7 % выше «пандемийного» минимума. Наибольший вклад обеспечили проекты с эскроу-счетами: их абсолютный объём вырос в 4,2 раза (с 26,4 млн м² до 111,6 млн м²), а доля в структуре рынка увеличилась с 24,5 % до 97,6 %. Одновременно площадь объектов, финансируемых без привлечения средств граждан, сократилась на 96 % (до 0,49 млн м²), а проекты, реализуемые по «старым» схемам долевого участия, — на 97 % (до 2,3 млн м²), что указывает на фактическое вытеснение альтернативных моделей. Таким образом, нормативная реформа не привела к сжатию предложения: только за 2023–2024 гг. совокупный портфель строящегося жилья увеличился на 15,9 %. Для потребительского сегмента это означает существенное снижение кредитного и незавершённого строительного риска благодаря банковскому контролю над целевым использованием средств. Для застройщиков же переход сопровождается ростом стоимости капитала, который нейтрализуется расширением проектного портфеля и возможностями финансового левериджа. В дальнейшем устойчивость сектора будет в большей степени определяться качеством банковской экспертизы проектов и управлением рисками кредитных организаций, а не совершенствованием регуляторной модели распределения средств дольщиков.

Переход на проектное финансирование означал, что основной источник средств для застройщика – это целевой кредит банка. Денежные средства граждан аккумулируются на эскроу-счетах, но «заморожены» до окончания стройки, поэтому застройщик не может их использовать в процессе. Таким образом, банки авансируют стройку, принимая в залог права на денежные требования со счетов эскроу (то есть, по сути, средства дольщиков служат обеспечением кредита) [15]. Банки получили мощный стимул к участию в строительных проектах, поскольку закон разрешил им не увеличивать резервирование при кредитовании под эскроу (считается меньшим риском) и устанавливать сниженные ставки в зависимости от наполнения счетов эскроу. Типичная структура проектного кредита: часть займа, покрытая средствами на эскроу-счетах (по мере продаж квартир), может иметь льготную процентную ставку (4–6% годовых), остальная часть – повышенную (например, 10–12%) [15]. В среднем для застройщика эффективная ставка по проектному кредиту оказывается ниже, если продажи идут успешно и счета эскроу наполняются – это должно стимулировать банки кредитовать под приемлемый процент.

Схема взаимодействия участников механизма эксроу-счетов представлена на рис. 1.

Рис.1. Схема взаимодействия участников механизма эксроу-счетов (разработано автором на основе [13])

Процесс начинается с заключения трёхстороннего договора между депонентом (дольщиком), бенефициаром (застройщиком) и банком (эскроу-агентом) (Рис.1). После этого депонент перечисляет денежные средства на эскроу-счёт, о чём все стороны получают уведомление. Банк отслеживает выполнение условий договора и, по их наступлению (например, завершение строительства), переводит средства бенефициару. Если условия договора не выполнены, средства возвращаются депоненту.

По данным Банка России, по состоянию на 1 мая 2025 г. в России было открыто около 1 млн счетов эскроу участников долевого строительства, на которых размещено 6,6 трлн руб. средств граждан [1]. Одновременно по уже завершённым проектам раскрыто около 2,3 млн эскроу-счетов, и сумма средств, перечисленных с них застройщикам (или в погашение банковских кредитов), составила 12,5 трлн руб. [1] Эти цифры впечатляют: они означают, что за неполные 4 года действия схемы (с середины 2019 г.) через эскроу-платформу прошло свыше 12 триллионов рублей [6]. Банки успешно справились с функцией финансового посредника. Количество уполномоченных банков, работающих с эскроу, составляет 95 (требуется рейтинг не ниже BBB-(RU) по нацшкале).

Важнейшее условие сохранения темпов строительства – ипотечный спрос со стороны населения. Государство запустило с 2020 г. программу льготной ипотеки (ставка 6,5% годовых, позже 7% и 8%), что стимулировало продажи в новостройках [9]. В табл. 3 представлены показатели рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) за 2019–2024 гг.

Таблица 3

Ипотечное жилищное кредитование в РФ (2019–2024 гг.)

С 2019 г. динамика ипотечного рынка России определяется чередованием фискальных стимулов и циклов повышения ключевой ставки. После спада 2019 г. запуск льготной ипотеки в 2020 г. привёл к росту числа сделок на 35,7 % и удвоению объёма выдач до 4,4 трлн руб., зафиксировав разворот тренда. В 2021 г. рынок удержал поступательное движение (-балансированный рост на 7,2 % по количеству и 28,2 % по объёму), однако уже в 2022 г. жёсткая денежно-кредитная политика и геополитические шоки вызвали резкое сокращение выдач на треть, тогда как средний чек вырос до 3,63 млн руб. благодаря росту цен на жильё. Год 2023 отметился рекордным всплеском: в преддверии изменения субсидий количество кредитов выросло на 50,7 %, а совокупный объём – до 7,8 трлн руб., при этом средний размер сделки приблизился к 3,9 млн руб. В 2024 г. рынок вновь просел (-35 % по числу и -37 % по объёму), отражая сворачивание программ господдержки и удорожание заимствований; тем не менее средний чек снизился лишь символически, до 3,77 млн руб., что свидетельствует о ценовой инерции первичного сегмента. Таким образом, за пятилетие наблюдается высокая волатильность показателей выдач при устойчивом тренде на рост средней суммы кредита, что усиливает долговую нагрузку домохозяйств. Структура цикла подчёркивает ключевую роль государственных субсидий и процентной политики ЦБ в формировании спроса на ипотеку и в чувствительности рынка к изменениям макроусловий.

Банк России и правительство отслеживали эти тенденции и в 2022–2023 гг. приняли ряд мер поддержки для девелоперов. В частности, смягчены ковенанты по кредитам: разрешено продлевать сроки строительства, не штрафуя застройщика, если продажи просели. В апреле 2025 г. на заседании Государственного Совета Президент В. Путин объявил о запуске программы субсидирования процентных ставок по проектному финансированию – государство компенсирует банкам часть процентов, чтобы девелоперы могли получать кредиты по льготной ставке (около 3–4% годовых) на новые проекты [5]. Это сделано «чтобы запуск новых проектов у застройщиков не снижался» даже при высоких базовых ставках. Таким образом, регуляторы стремятся предотвратить ситуацию, при которой в условиях дорогих денег застройщики перестанут начинать новые стройки, что через несколько лет обернётся дефицитом жилья (о чём предупреждал М. Хуснуллин: без поддержки в 2027–2028 гг. отрасль недосчиталась бы 30 млн м² ввода) [5].

Стоимость финансирования для застройщиков заметно увеличилась по сравнению с эпохой прямых продаж. Ранее девелопер фактически получал «беспроцентный кредит» от дольщиков, теперь же вынужден платить проценты банку. Хотя номинальные ставки по проектным кредитам нередко декларируются низкие (3–5%, при достаточном покрытии эскроу), в реальности банки включают комиссии, а застройщику необходимо еще вложить собственный капитал (обычно 15–20% сметы) [10]. Исследования отмечают, что все эти затраты закладываются в цену жилья. По экспертным оценкам PwC, переход на эскроу-счета увеличивает суммарные издержки по проекту на 3,8% [15]. Другие оценки дают больше: Новикова Н.Г. указывает, что себестоимость строительства выросла (и без того подорожавшие материалы + стоимость кредитов), что привело к снижению маржинальности бизнеса и вынудило застройщиков поднимать цены [11]. Покупатели в итоге платят дважды – и как заемщики ипотеки, и косвенно покрывая проценты девелопера. В рамках индивидуального строительства ситуация еще острее: по данным отраслевого обзора, применение эскроу в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) может добавить до 1 млн руб. к стоимости среднего частного дома из-за двукратного кредитного плеча (ипотека + кредит подрядчику) [21]. Это уже привело к сокращению объёмов ипотечного кредитования ИЖС в I кв. 2025 г. в 5 раз [21]. Для МКД подобных драматических оценок нет, но в целом ясно, что финансовая нагрузка перешла от дольщиков к девелоперам и банкам.

Сами девелоперы неоднократно сигнализировали о проблемах нового механизма. Одним из наиболее обсуждаемых вопросов стало поэтапное раскрытие счетов эскроу по мере готовности дома. Застройщики лоббировали идею, что банк мог бы разблокировать часть средств дольщиков после завершения ключевых этапов (фундамент, коробка здания и т.п.), что снизило бы объем требуемого кредита и процентные расходы [10]. Частичное раскрытие эскроу могло бы стать компромиссом: с одной стороны, дольщики все равно защищены, т.к. деньги выдают после проверки этапа, с другой – застройщик уменьшает долговую нагрузку. Однако Банк России занял отрицательную позицию, считая, что это разрушит концепцию защиты дольщиков – появится риск, что на поздних стадиях вдруг не хватит средств на завершение стройки. В итоге соответствующий законопроект, внесенный региональными депутатами, был отклонен: 25 января 2023 г. Комитет Государственной Думы по финансовому рынку не поддержал поэтапное раскрытие эскроу. Представители Центрального Банка на заседании указали, что действующая система хоть и содержит изъяны, но гарантирует безопасность средств граждан, а предлагавшиеся изменения могут увеличить стоимость кредитов для застройщиков и создать почву для злоупотреблений.

Отдельного внимания заслуживает распространение эскроу-модели ИЖС. Как видно из приведённых данных, ИЖС стало локомотивом роста ввода жилья, но до последнего времени оно финансировалось вне эскроу-схемы: граждане строили дома на свои средства или с помощью подрядчиков напрямую. В 2023 г. был принят Федеральный закон № 186-ФЗ от 28.04.2023 [19], который с 1 марта 2025 г. ввёл счета эскроу и банковское сопровождение и для ИЖС. Теперь если гражданин строит частный дом с привлечением подрядной организации и кредитных средств (ипотеки), то расчёты тоже должны идти через эскроу. Цель – распространить защиту потребителей на загородное строительство и «навести порядок» на этом бурно растущем рынке [14]. Ожидалось, что это повысит прозрачность, уберёт недобросовестных подрядчиков и предотвратит появление «брошенных» недостроенных коттеджей. Однако первые месяцы показали серьезные побочные эффекты. По данным отраслевой прессы, уже через 2 месяца действия закона более 80% мелких подрядчиков ушли с рынка ИЖС, не сумев соответствовать новым требованиям (регистрация в единой инфосистеме, банковское сопровождение и т.д.) [21]. Объём частного строительства в ряде регионов просел, возник дефицит предложений подрядных услуг, цены на строительство домов выросли, а объёмы ипотечного кредитования на ИЖС резко сократились. Получилась двоякая ситуация: цель защиты клиентов достигнута (риски и мошенничество падают), но доступность услуги строительства снизилась, многие добросовестные строители были вытеснены. Для смягчения последствий правительство уже готовит корректировки: обсуждается повышение страхового лимита АСВ для счетов эскроу с 10 до 20 млн руб. (учитывая высокие бюджеты строительства частных домов) [14], а также меры стимулирования подрядчиков – например, льготное кредитование для тех, кто работает по эскроу в ИЖС. Минстрой прогнозирует, что к 2025 г. начнётся реализация 1 млн кв. м частных домов с эскроу, и надеется на рост цивилизованного рынка загородного жилья. Но эксперты предупреждают: «рынок сжался на 80%, и это не предел», последствия могут быть негативными для всей сферы ИЖС. Здесь проявляется общий принцип – чрезмерно жесткое регулирование, даже продиктованное благими целями, может вызвать шок предложения, если не учитывать специфику сегмента.

С точки зрения международных сопоставлений, российская модель находится на переднем крае по степени защиты инвесторов. В большинстве стран покупка жилья на стадии строительства либо не распространена, либо защищена различными методами, но редко средствами полного депонирования [20]. Например, в США и Канаде защиту дольщиков обеспечивают эскроу-агенты и трастовые счета, но обычно жильё продаётся ближе к завершению, а первоначальные взносы невелики. В Европейском Союзе законодательство строго регламентирует ответственность застройщика: в Германии средства покупателей хранятся у нотариуса или выплачиваются по этапам (после завершения определённых работ), во Франции действует система страхования завершения строительства (застройщик обязан застраховать проект от незавершения). В Великобритании схема stage payments позволяет платить частями по мере готовности, причём проценты застройщику начисляются в случае задержек. В развивающихся экономиках, переживших проблемы обманутых дольщиков, также вводятся особые режимы: Индия, Китай – уже упомянутые требования трастов и контроля властей, Узбекистан – с 2026 г. полностью переходит на эскроу для долевого строительства по российскому образцу. При этом полный отказ от прямых средств граждан – довольно редкое явление, т.к. он затрудняет девелоперам привлечение капитала. Российский опыт показал, что такую реформу можно осуществить, но она требует мощной банковской системы, готовой заместить десятки триллионов рублей финансирования, и серьёзной поддержки государства (ипотека, субсидии), чтобы спрос не упал. Интересно, что параллельно с жёстким механизмом эскроу, в России усиливается роль технического надзора и страховых инструментов качества. Эксперты предлагают ввести обязательный технический надзор за строительством ИЖС как дополнение или альтернативу эскроу. В Узбекистане, Великобритании, Германии технический надзор широко используется для контроля качества работ. Обязательный технадзор мог бы стать той «подушкой безопасности», которая снизила бы риски недостроя и позволила бы несколько ослабить финансовые путы эскроу-счетов. В России в настоящее время рассматриваются такие инициативы наряду с совершенствованием самого механизма финансирования.

На основании проведенного исследования предложим мероприятия по повышению эффективности системы эскроу-счетов:

– для повышения гибкости механизма проектного финансирования предлагается внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов под контролем банков;

– предложено повысить страховой лимит до 20 млн рублей и развивать институт технического надзора, особенно в сегменте ИЖС;

– рекомендуется расширить субсидирование процентных ставок для застройщиков в регионах и усилить цифровой контроль за ходом строительства;

– предлагается рассмотреть внедрение страхования завершения строительства как альтернативного механизма защиты дольщиков.

Заключение

Внедрение счетов эскроу полностью решило проблему защиты средств граждан – новые “обманутые дольщики” не появляются, риск замораживания денег в недостроенных объектах сводится к нулю. За период 2019–2023 гг. государство практически ликвидировало накопленную ранее пирамиду проблемных объектов, восстановив права более 200 тыс. пострадавших дольщиков [13]. Покупка жилья на этапе строительства в РФ стала безопасной с точки зрения гарантии либо получить квартиру, либо вернуть вложения (страховка эскроу – до 10 млн руб на счет). Это огромный социальный эффект реформы [22].

Опасения, что новая система «задушит» рынок жилья, в целом не оправдались. Несмотря на краткосрочное снижение числа проектов и застройщиков в 2019-2020 гг., уже к 2021 г. отрасль вышла на траекторию роста: рекордный ввод жилья 92,6 млн м² (2021) и 102,7 млн м² (2022). Темпы строительства не снизились, а даже ускорились, хотя и при поддержке мощных внешних стимулов (льготная ипотека, повышенный спрос на ИЖС). Доля проектов, реализуемых по эскроу, достигла 93% к 2023 г., то есть реформа охватила практически весь девелоперский сектор жилья. Порядка 75% общего объёма жилищного строительства теперь финансируется через проектные кредит, что указывает на институциональное закрепление новой модели.

Побочным эффектом стал отток с рынка мелких и финансово слабых застройщиков, не сумевших перестроиться. Конкуренция снизилась, усилилась концентрация: крупные федеральные игроки (группы ПИК, ЛСР, «Эталон», региональные лидеры) нарастили долю. В ряде малых регионов строительство временно приостанавливалось ввиду отсутствия застройщиков, удовлетворяющих банковским критериям. Однако к 2023 г. ситуация несколько выровнялась – общее число активных застройщиков вернулось к 3500+ благодаря адаптации рынка. Тем не менее, вопрос поддержания здоровой конкуренции остаётся актуальным: власти запускают программы поддержки застройщиков в малых городах (снижение требований, субсидии), чтобы избежать монополизации и дисбаланса регионального развития.

Переход рисков на застройщиков и банки привёл к удорожанию строительства. Застройщики теперь закладывают стоимость кредитов в цену квадратного метра, в результате рост цен на новое жильё в 2020–2022 гг. составил десятки процентов. Хотя этому способствовали и внешние факторы (инфляция, удорожание материалов), вклад финансовой составляющей значителен. Повышение цен отчасти компенсировало населению низкие ставки ипотеки – люди переплатили в цене, но сэкономили на процентах. Для застройщиков выросла нагрузка: они вынуждены отвлекать собственный капитал, чтобы получить кредиты (порог вхождения в проекты поднялся), тщательно планировать денежные потоки и продажи, чтобы не «утонуть» в процентах. Пока банкротств крупных компаний не наблюдалось, но финансовая устойчивость многих под вопросом при стагнации продаж. Ситуация во многом спасалась льготной ипотекой и высоким спросом; в условиях ухудшения макроэкономики риски проявляются сильнее. В 2023–2024 гг. возникло явление накопления средств на эскроу без раскрытия (из-за замедления продаж), что чревато кассовыми разрывами у девелоперов. Это потребовало вмешательства: программа господдержки проектов (субсидирование ставки) призвана предотвратить заморозку стройки при недостатке эскроу-поступлений. Стоимость финансирования строительства выросла и легла на конечного потребителя и бюджеты поддержки. Пока это не привело к кризису, но маржа девелоперов сократилась, и новые проекты стали более рискованными.

Российская система проектного финансирования показала высокую эффективность в части защиты прав граждан, став своего рода новым стандартом безопасности в жилищном строительстве. Вместе с тем, выявились узкие места: отсутствие гибкости (нет механизма частичного раскрытия средств, даже если проект практически завершён), сложность доступа к кредитам для небольших проектов, инфляционные издержки заморозки средств. Профессиональное сообщество выдвинуло предложения по совершенствованию – от уже обсуждавшегося поэтапного раскрытия эскроу под контролем банка, до развития институтов страхования и технического надзора, которые могли бы снизить нагрузку на финансовый механизм. Пока регулятор осторожно относится к изменениям, предпочитая точечные меры поддержки (субсидии, страховка вкладов) без изменения сути модели. Однако очевидно, что для дальнейшего устойчивого развития рынка необходимо балансировать интересы всех участников: и дольщиков (безопасность), и застройщиков (приемлемая стоимость капитала), и банков (контролируемые риски).

Российский подход привлёк внимание ряда стран. Узбекистан, перенимающий модель эскроу, рассчитывает с её помощью решить аналогичную проблему обманутых вкладчиков в строительстве. В то же время, международная практика предлагает и иные решения – страховые фонды, государственные гарантии, требование определённой готовности дома перед продажей. Вероятно, оптимальной станет комбинация инструментов. Российский опыт показал, что полная перестройка системы финансирования возможна, но должна сопровождаться пакетом компенсирующих мер (ипотечных и др.), иначе отрасль может испытать шок. В дальнейшем, по мере нормализации макроусловий, можно ожидать некоторого смягчения регулирования: например, упоминалось о готовности ЦБ поднять лимит страхования эскроу до 20 млн руб., что косвенно признаёт рост цен и необходимость большей защиты. Дифференцированное раскрытие средств для надёжных застройщиков или проектов высокой степени готовности позволило бы снизить себестоимость квадратного метра и конечную цену жилья.

Таким образом, введение проектного финансирования с эскроу-счетами в российском жилищном строительстве в целом эффективно решило задачи защиты инвестиций граждан и повышения прозрачности рынка, но породило новые вызовы – финансовые и структурные. Надёжность для дольщика возросла ценой удорожания для застройщика. Темпы жилищного строительства не только не упали, но и выросли до рекордных уровней, однако значительную долю роста обеспечило ИЖС, пока вне рамок жесткого банковского контроля (до 2025 г.). Укрепление банковского присутствия в отрасли повышает её устойчивость (банки не заинтересованы в провале проектов), но требует тонкой настройки механизмов. В следующие годы успех реформы будет измеряться тем, удастся ли сохранить высокие объёмы ввода жилья уже без постоянных экстренных стимулов, при одновременном удержании доступности жилья для населения. Для этого потребуется продолжить совершенствование модели проектного финансирования – внедрять элементы гибкости, стимулировать конкуренцию (особенно в регионах), развивать сопутствующие институты (технадзор, страхование ответственности). Опыт последних лет доказал результативность жёстких мер в решении накопленных проблем, теперь же на повестке – переход к более сбалансированной системе, где финансовая безопасность дольщиков сочетается с экономической эффективностью для строителей и приемлемой ценой для покупателей. Дальнейшие исследования будут посвящены анализу долгосрочного влияния реформы на стоимость жилья, урбанистику (возможно замедление развития новых проектов) и сравнительному изучению лучших мировых практик финансирования жилого строительства в поисках оптимального сочетания защитных и стимулирующих механизмов.