Современное состояние жилищного фонда и доступности жилья на Дальнем Востоке и в Хабаровском крае: сравнительный анализ

Введение

Обеспеченность жильем и его благоустройство являются определяющими параметрами, влияющими на качество жизни человека. Возможности по удовлетворению жилищных потребностей граждан оказывают важное влияние на выбор места проживания, а значит, и на численность населения на Дальнем Востоке, успехи в социально-экономическом развитии регионов. Эти обстоятельства нашли свое отражение в директивных документах, разработанных и принятых в последние годы в отношении Дальневосточного федерального округа (ДФО), прогнозах путей его развития [17, 19, 20]. При этом важно учитывать, что «длительное недофинансирование процессов воспроизводства жилищного фонда» относится к числу «основных проблем, затрудняющих экономическое развитие» [6] (Ivanter et al., 2013).

В Стратегии социально-экономического развития Хабаровского края на период до 2030 г. констатируется, что создание в Хабаровском крае комфортной среды проживания и благоприятных условий для жизнедеятельности человека предполагает устойчивое развитие жилищного строительства, а также удовлетворение и стимулирование спроса граждан (за счет собственных или привлеченных средств) на благоустроенное жилье с высоким качеством коммунального обслуживания [20].

Как указано в Стратегии, основой развития жилищного строительства в крае должно стать комплексное развитие территорий. Земельные участки под жилищную застройку будут обеспечиваться объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, особое внимание предполагается уделять созданию наемного и служебного жилья, обеспечению жильем молодых семей, работников бюджетной сферы. Переход на проектное финансирование жилищного строительства позволит избежать появления новых проблемных объектов долевого строительства.

В Стратегии поставлена задача возобновления крупнопанельного жилищного строительства, которое позволит существенно снизить себестоимость строительства при одновременном обеспечении качества. Однако нельзя не отметить, что крупнопанельные дома уступают по качеству и сроку службы монолитным, кирпичным и каменным домам.

В сельских районах края будет развиваться малоэтажное строительство, в частности деревянное домостроение с использованием каркасно-панельных конструкций высокой заводской готовности и внедрения новых технологий малоэтажного домостроения (производства панельных и модульных домокомплектов).

Тем не менее, как отмечено в Социально-экономическом профиле Хабаровского края – 2020, объемы годового ввода жилья в Хабаровском крае не растут, а снижаются [24].

Действительно, если в 2014 и 2015 гг. за год было введено почти 450 тыс. кв. м общей площади жилья, то в 2017–2019 гг. – менее 300 тыс. кв. м в год, а в 2020 г. и вовсе только 229 тыс. кв. м. Рост наблюдается только в 2021 г. – до 334,3 тыс. кв. м [7].

Кроме того, имеет место серьезная территориальная диспропорция вводов жилья. Более 72% новостроек в расчете на 1 тыс. жителей возводится в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре, а остальное – преимущественно вблизи этих городов. Такая концентрация строительства в двух крупнейших городах края отражает общий тренд по перетеканию населения в более крупные города. При этом жилищная обеспеченность в них сопоставима со средним по краю уровнем [24].

Особое внимание в крае уделяется обеспечению устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда. Проживающие в ветхих и аварийных домах граждане в большинстве случаев не в состоянии самостоятельно приобрести жилище удовлетворительного качества и не готовы расстаться без какой-либо компенсации с правом собственности даже на фактически непригодную для жилья квартиру.

В рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» в Хабаровском крае утверждена Адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 г., на 2019–2025 годы [18]. К расселению до 2025 г. предполагается 59,79 тыс. кв. м аварийного фонда, в котором проживает 3 603 человека (216 аварийных многоквартирных домов на территории 14 муниципальных образований). Общий объем финансирования Программы должен составить 3 634 146 148,59 рублей, в том числе с использованием бюджетных средств, получаемых из государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», на сумму 3,2 млрд рублей.

За период 2012–2017 гг. в Хабаровском крае реализованы уже 4 региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда: переселено 3 388 человек, ликвидировано 99,38 тыс. кв. м аварийного жилья. Таким образом, до 2025 г. по Программе предстоит расселить из аварийного жилья даже больше, чем уже расселено.

Методика исследования

В рамках анализа состояния жилищной сферы Дальневосточного федерального округа построены частные и интегральные рейтинги дальневосточных регионов на основе набора показателей, характеризующих строительство, качество и благоустройство жилищного фонда.

Интегральные рейтинги регионов по уровню развития жилищной сферы построены с использованием следующих методов.

1. Метод порядкового шкалирования (МПШ).

Регионы ДФО проранжированы в зависимости от значения показателей: каждому региону по каждому показателю присвоены ранги (места) с 1-го по 11-е. Затем рассчитано среднее значение ранга для каждого региона: чем оно меньше, тем выше тот или иной регион находится в итоге в ранжированном ряду регионов по рассчитанному таким образом интегральному рангу.

2. Метод линейного масштабирования (МЛМ).

По каждому региону ДФО каждый показатель сначала нормирован с помощью разницы между его максимальным и минимальным значениями (0 соответствует минимальному значению индикатора в регионе, 1 – максимальному). Затем по совокупности анализируемых нормированных показателей для каждого региона рассчитано среднее значение индекса: чем оно ближе к 1, тем выше регион будет находиться в итоговом ранжированном ряду. Такой подход позволяет лучше отразить реальное расположение каждого конкретного региона относительно других, поскольку измеряет «расстояние» между ними.

Оценка финансовой доступности приобретения населением жилья в собственность на первичном и вторичном рынках проведена нами путем расчетов и построения рейтингов регионов ДФО по целому ряду основных показателей доступности жилья. Базовыми данными для построения показателей доступности являются: цены на обоих рынках жилья, уровень заработной платы и денежных доходов населения, распределение доходов, прожиточный минимум, параметры ипотечного кредитования.

Для определения места Хабаровского края и других регионов ДФО по доле индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья среди всех регионов России построена типология субъектов РФ по удельному весу общей площади жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем объеме ввода жилья.

Результаты и обсуждение

Построение рейтинга регионов ДФО по уровню развития жилищной сферы по методу порядкового шкалирования

Нами проведена оценка уровня развития жилищной сферы Хабаровского края в сравнении с другими регионами Дальневосточного федерального округа (ДФО) и среднероссийскими показателями. На основе данных Росстата для комплексной характеристики жилищного фонда Хабаровского края и других регионов ДФО нами построены частные и интегральные рейтинги регионов по уровню развития жилищной сферы по следующим показателям [4, 5, 21–23]:

1) возраст жилищного фонда: доля общей площади жилья, построенной после 1995 г. (2018 г.);

2) материал стен: доля общей площади каменных, кирпичных и монолитных домов (2020 г.);

3) распределение жилищного фонда по степени износа: доля общей площади жилья с износом более 65% (2018 г.);

4) жилищная обеспеченность населения: общая площадь жилья на душу населения (2020 г.);

5) удельный вес аварийного жилья (2018 г.);

6) строительство жилья: ввод общей площади жилья на 1000 человек (2020 г.);

7) доля семей, получивших жилье, от числа семей-очередников (2020 г.);

8) благоустройство жилищного фонда (средний ранг (Р) / индекс (И) по доле общей площади, оборудованной основными видами коммунальных удобств (2020 г.).

В таблицах 1–2 переменные обозначены соответствующими номерами.

В развитие ранее опубликованного нами анализа состояния жилищного фонда Дальнего Востока [14, 26] (Nozdrina, Minchenko, Yankov, 2021; Nozdrina, Minchenko, Yankov, 2021), в котором при построении интегральных рейтингов регионов в единый комплекс переменных были объединены показатели качества жилищного фонда и его финансовой доступности, в настоящей работе методика исследования усовершенствована. Качественные и финансовые показатели разделены на два блока, при этом второй расширен с 2 до 12 показателей для первичного и вторичного рынков жилья. Помимо этого, отдельно добавлен такой важный для дальнейшего развития строительного комплекса показатель, как доля жилья, построенного населением за счет собственных и привлеченных средств (индивидуальное жилищное строительство – ИЖС).

Таблица 1

Значения показателей уровня развития жилищной сферы регионов Дальневосточного федерального округа

Значения всех выбранных показателей уровня развития жилищной сферы представлены в таблице 1. Результаты применения метода порядкового шкалирования представлены в таблице 2.

Таблица 2

Частные ранги и интегральный ранг уровня развития жилищной сферы

регионов ДФО по методу порядкового шкалирования (МПШ)

Анализ индикаторов. Место Хабаровского края

Подробнее остановимся на анализе выбранных показателей уровня развития жилищной сферы и месте Хабаровского края.

1. Доля общей площади жилья, построенного после 1995 г., характеризует возраст жилищного фонда, степень его обновления. Доля такого жилья составила в Хабаровском крае 17,22% от общей площади жилищного фонда края. Это хуже, чем в среднем по России (30,04%) и в среднем по ДФО (20,73%). По этому показателю Хабаровский край занял 6-е место среди всех регионов ДФО.

2. Доля общей площади каменных, кирпичных и монолитных домов выбрана в качестве показателя, характеризующего качество жилфонда. Эта доля в Хабаровском крае (47,64%) оказалась выше, чем в других регионах ДФО, а также выше, чем в среднем по России (42,93%) и в среднем по Дальнему Востоку (31,02%) – 1-е место.

3. Распределение жилищного фонда по степени износа. Доля общей площади жилья с высоким износом (более 65%) характеризует техническое состояние жилищного фонда региона: чем меньше такого жилья, тем в лучшем состоянии, вообще говоря, он находится и тем выше регион в ранжированном ряду. В Хабаровском крае доля жилищного фонда с высокой степенью износа составила 3,35% от всей общей площади жилфонда края. Это минимальное для всех регионов ДФО значение (максимум – в Магаданской области – 22,54%). Эта доля в Хабаровском крае значительно меньше, чем в среднем по ДФО (11,89%) и в среднем по России (6,08%) – 1-е место.

4. Жилищная обеспеченность населения, измеренная общей площадью жилья на душу населения, составила в Хабаровском крае 24,7 кв. м / чел., что немного выше, чем в среднем по ДФО (24,2 кв. м / чел.) и ниже, чем в среднем по стране (26,9 кв.м/чел.). Максимум жилищной обеспеченности среди регионов Дальнего Востока пришелся на Магаданскую область (29,4 кв. м / чел.), минимум – на Забайкальский край (21,8 кв. м / чел.); Хабаровский край занял 5-е место.

5. Удельный вес аварийного жилья – важнейший показатель, характеризующий эффективность жилищной политики и качество жилищного фонда региона. Хабаровский край – лучший по этому показателю среди регионов ДФО (площадь аварийного жилья составила 0,63% от общей площади края). Это немного меньше, чем в среднем по России (0,7%) и меньше, чем в среднем по ДФО (2,2%) – 1-е место.

6. Темпы строительства жилья, охарактеризованные вводом общей площади жилья на 1 тыс. человек в год, в Хабаровском крае (175 кв. м на 1 тыс. человек) ниже среднего для регионов Дальнего Востока (314 кв. м на 1 тыс.человек) и России в целом (561 кв. м на 1 тыс. человек) уровня. По этому показателю край оказался на 7-м месте.

7. Доля семей, получивших жилье, от числа семей-очередников также сильно отстала от других регионов ДФО. Всего 4,7% семей-очередников Хабаровского края получили жилье в 2020 г. По этому показателю край уступил большинству регионов ДФО, где среднее по федеральному округу значение показателя составило 6,9% (в России в целом – 4,2%) – 9-е место.

8. Уровень благоустройства жилищного фонда является одним из важнейших элементов характеристики уровня развития жилищной сферы. Остановимся на нем подробнее.

Мы провели интегральную оценку благоустройства жилищного фонда каждого региона ДФО. В статистике содержатся данные о долях общей площади жилфонда, оборудованного 7 основными видами жилищно-коммунальных удобств: водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, ваннами (душем), газом (сетевым или сжиженным), напольными электроплитами (табл. 3). На их основе регионы ДФО ранжированы по каждому виду благоустройства и рассчитаны средние значения рангов (Р) и их место по МПШ (табл. 4). Эти показатели и использованы нами для характеристики уровня благоустройства жилищного фонда в таблицах 1 и 2.

В целом Дальний Восток по уровню благоустройства жилищного фонда отстает от среднероссийского уровня. Так, водопроводом оборудовано только 71,3% жилищного фонда ДФО (РФ – 84,7%), канализацией – 69,4% (РФ – 79,8%), централизованным отоплением – 76,3% (РФ – 87,5%). Особенно велико отставание в снабжении жилфонда газом (сетевым или сжиженным). Им обеспечено лишь 24,2% общей площади жилищного фонда ДФО (в среднем по РФ – 66,4%). Одновременно с этим Дальний Восток почти в два раза превосходит средний по России уровень оборудования жилфонда напольными электроплитами (50,1% против 25,3%).

Таблица 3

Благоустройство жилищного фонда регионов ДФО, 2020 г.

* По методике Росстата, жилфонд считается оборудованным отоплением независимо от источника поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой, местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь или другими источниками тепла за исключением печного отопления.

** Считается, что жилое помещение оборудовано ваннами (душем), независимо от способа поступления горячей воды (централизованного, либо оборудованного местными водонагревателями); площадь, оборудованная ваннами, но не имеющая канализации, не считается оборудованной данным видом.

Источник: Официальный сайт Росстата, URL: https://rosstat.gov.ru/folder/13706 [5].

Таблица 4

Благоустройство жилищного фонда регионов ДФО (ранги), 2020 г.

Хабаровский край по уровню благоустройства занимает 5-е место среди регионов Дальнего Востока. Практически по всем видам коммунальных услуг уровень обеспеченности в Хабаровском крае выше среднего по ДФО. Особенно Хабаровский край выделяется по уровню снабжения газом (сетевым или сжиженным) – им обеспечено 59,4% общей площади жилищного фонда (2-е место на Дальнем Востоке после Еврейской автономной области). Это все же ниже среднероссийского уровня, который составляет 66,4%. Относительно низкий уровень обеспеченности жилфонда Хабаровского края электроплитами (26,5% – предпоследнее место) как раз и обусловлен более высоким уровнем газификации.

Обеспеченность газом и/или электроплитами, по нашему мнению, следует рассматривать комплексно, поскольку если газ необходим только для приготовления пищи, то в домах, оборудованных газовыми плитами, не нужны электроплиты, и наоборот (крайний справа столбец таблицы 3). Но и в этом случае жилфонд ДФО значительно отстает по оборудованию от среднероссийского уровня (в ДФО газом и/или электроплитами оборудовано 74,3% общей площади жилья по сравнению с 91,7% в среднем по России). При этом ни один из дальневосточных регионов не «дотягивает» до среднероссийского уровня.

В Хабаровском крае суммарно газом и/или электроплитами оборудовано 85,9% общей площади жилищного фонда – самое высокое значение среди регионов ДФО.

Заметим, что статистические данные объединяют сетевой и сжиженный газ. Однако следует иметь в виду, что в отличие от сжиженного, сетевой газ может быть использован и для отопления, и для горячего водоснабжения индивидуального жилья, что существенно повышает его комфортность по сравнению с печным отоплением и одновременно существенно дешевле, чем отопление на жидком топливе либо с использованием электроприборов. Поэтому мы используем два показателя: и оборудование жилфонда газом, и оборудование его электроплитами.

Выводы из анализа переменных и результатов рейтингования регионов Дальневосточного ФО

По частным показателям место Хабаровского края варьирует от 1-го места (по доле каменных, кирпичных и монолитных домов, низкой доле жилфонда с высоким процентом износа, низкой доле общей площади аварийного жилфонда) до 5-го места (по жилищной обеспеченности жильем и комплексной оценке уровня благоустройства жилищного фонда), 6-го места (по возрасту жилищного фонда), 7-го места (по объему ввода жилья в расчете на 1 тыс. жителей) и 9-го места (по доле семей-очередников, получивших жилье).

В результате расчетов по 8 показателям качества и благоустройства жилищного фонда, темпов строительства и обеспеченности населения жильем Хабаровский край располагается на общем 2-м месте (интегральный ранг) среди всех регионов ДФО, немного уступая по величине среднего значения ранга Сахалинской области.

Построение рейтинга регионов ДФО по уровню развития жилищной сферы по методу линейного масштабирования

В том случае, когда в результате рейтингования необходимо получить не только порядок следования регионов, но и степень их дифференциации по той или иной переменной, может быть применен описанный в разделе «Методика исследования» метод линейного масштабирования, основанный на нормировании изучаемых показателей. Порядок следования регионов по частным индикаторам остается тем же, что и при применении МПШ. При переходе к построению интегрального рейтинга по нескольким индикаторам при суммировании и вычислении среднего значения индекса МЛМ учитывается степень различия регионов по отдельным индикаторам, чего не происходит при построении рейтинга методом порядкового шкалирования. Поэтому при построении интегральных рейтингов порядки следования регионов в ранжированном ряду по МПШ и МЛМ могут различаться.

Результаты применения МЛМ к регионам Дальнего Востока представлены в таблице 5. При этом для комплексной характеристики уровня благоустройства жилищного фонда в регионах ДФО также был применен метод линейного масштабирования.

Таблица 5

Благоустройство жилищного фонда регионов ДФО (индексы по МЛМ), 2020 г.

Средние значения интегрального индекса благоустройства для каждого региона (переменная 8(И)) также включены в таблицу 6. Чем выше среднее значение индекса, тем выше в ранжированном ряду находится регион.

Сравнение интегральных рангов уровня развития жилищной сферы регионов ДФО, построенных с помощью МПШ и МЛМ, показывает, что их использование дает несколько различающиеся между собой результаты.

Таблица 6

Частные индексы и интегральный ранг уровня развития жилищной сферы регионов ДФО по методу линейного масштабирования (МЛМ)

Источник: расчеты авторов.

Хабаровский край при применении обоих методов свою позицию в ранжированном ряду (2-е место) сохраняет – так же, как и занимающий 1-е место Сахалин. Наиболее существенные различия касаются Магаданской области: при рейтинговании по МПШ она занимает 6-е место, а по методу линейного масштабирования – 3-е. Еврейская автономная область по первому методу находится на 10-м месте, по второму – на 8-м. Напротив, Республика Саха (Якутия) по первому методу оказалась на 8-м месте, а по второму – на 10-м.

Оценка уровня финансовой доступности жилья для населения

Повышение уровня финансовой доступности покупки жилья на рынке является одной из важных задач современной жилищной политики последних лет. Для Дальневосточного федерального округа с его проблемами закрепления имеющегося и привлечения дополнительного населения проблема доступности жилья является одной из ведущих [17, 19, 20].

Большинство мероприятий, разрабатываемых государством для решения жилищной проблемы, ориентированы, прежде всего, на дальнейшее совершенствование рыночных отношений в жилищной сфере, поскольку они предусматривают покупку жилья. Это, прежде всего, повышение роли ипотеки и других форм жилищного кредитования путем снижения ставок по кредитам (программы льготной ипотеки, «социальной» ипотеки для ряда групп населения или регионов и т.д.). К сожалению, такая альтернатива, как активное развитие арендного сектора жилья, по-прежнему остается вне серьезного внимания властей всех уровней. Невыгодно это пока и строительному бизнесу.

Для оценки финансовой доступности приобретения населением жилья в собственность в регионах ДФО и построения соответствующих рейтингов нами проведены расчеты практически по всем основным показателям доступности жилья, применяемым как в сфере научного консалтинга, так и в практике управления и риэлторского бизнеса [1–3, 8, 9, 12, 13, 15, 16, 25, 27] (Gusev, 2008; Kosareva, Polidi, 2019; Kosareva, Tumanov, 2007; Minchenko, Nozdrina, 2017; Nozdrina, Minchenko, 2013; Nozdrina, Pchelintsev, Sternik, 1996; Nozdrina, Shneyderman, 2012; Minchenko, Nozdrina, 2017; Nozdrina, Pchelintsev, Sternik, 1996). Такая мультивариантная оценка уровня доступности жилья позволяет, на наш взгляд, повысить объективность и надежность результатов анализа жилищной доступности.

Для комплексной характеристики финансовой доступности жилья в Хабаровском крае и других регионах ДФО построены частные и интегральный рейтинги по следующим индикаторам:

1. Величина площади жилья, которую один среднестатистический занятый может приобрести на одну среднемесячную заработную плату.

По этому показателю Дальний Восток не сильно отличается от среднероссийского уровня. Среднестатистический занятый россиянин за свою зарплату может приобрести 0,65 кв. м на первичном рынке и 0,77 кв. м общей площади жилья на вторичном рынке, а дальневосточник – 0,66 и 0,74 кв. м соответственно. На первичном рынке максимум пришелся на Еврейскую автономную область – 1,29 кв. м на одну зарплату, минимум – в Приморском крае – 0,45 кв. м. На вторичном рынке больше всего жилья можно приобрести в Магаданской области – 1,81 кв. м, меньше всего опять-таки в Приморском крае – всего 0,48 кв. м. Хабаровский край (здесь 1 занятый может купить 0,60 кв. м жилья на первичном рынке и 0,65 кв. м на вторичном), по этому показателю отстает от большинства регионов ДФО и находится на 9-м и 8-м местах соответственно.

2. Классический коэффициент доступности жилья на основе среднегодового дохода – отношение среднерыночной цены стандартной двухкомнатной квартиры (54 кв. м) к годовому доходу семьи из 3 человек со среднедушевым уровнем денежных доходов. Это соотношение показывает, сколько лет среднестатистическое домохозяйство должно накапливать свои доходы, не тратя их, чтобы купить стандартную двухкомнатную квартиру по средней рыночной цене на первичном (вторичном) рынке жилья. Благоприятными считаются значения коэффициента доступности, не превышающие 3 лет.

Согласно этому показателю, ситуация на Дальнем Востоке хуже, чем в среднем по России. Условная финансовая доступность жилья в среднем по стране составила 3,32 года на первичном рынке жилья и 2,89 года на вторичном, а в среднем по ДФО она составила 3,53 и 3,18 года соответственно. Хабаровский край (с показателями 3,18 и 2,94 года, условно необходимых для покупки стандартной квартиры на первичном и вторичном рынках) занял среди регионов ДФО 5-е место.

3. Классический коэффициент доступности жилья на основе медианного уровня денежных доходов, т.е. такого его размера, при котором 50% населения имеет доходы выше и 50% – ниже этого уровня. По международной методике при исчислении коэффициента доступности жилья используется не средняя, а медианная цена жилищной единицы (дома, квартиры) на рынке жилья определенной городской территории, которая относится к годовому медианному (а не среднему) доходу домохозяйств, проживающих на данной территории. Тем самым, в отличие от российской методики, априори не задается площадь приобретаемой жилой единицы (54 кв. м), а учитывается тот ее размер, который складывается в результате проведения сделок купли-продажи на данной территории. Исчисление медианной цены продаваемого жилья возможно только при знании распределения цен и площади продаваемого жилья по всей совокупности сделок купли-продажи, что в нашем случае недоступно. Распределение денежных доходов населения, а следовательно, и медианный уровень дохода нам известны. Поэтому мы рассчитываем соответствующий коэффициент для покупки стандартной квартиры с учетом медианного уровня доходов, что позволяет учесть их дифференциацию.

В среднем для России значения этого показателя составили 4,34 и 3,67 года на первичном и вторичном рынках жилья соответственно. Медианный доход не сильно меняет картину распределения регионов ДФО по степени доступности жилья. Максимально доступное жилье – в Еврейской автономной области на первичном рынке (2,28 года) и в Магаданской области на вторичном (1,59 года). Самое недоступное жилье – в Приморском крае (5,55 и 5,21 года). Хабаровский край (с показателями 3,96 и 3,65 года) занял 4-е место на обоих рынках.

4. Модифицированный коэффициент доступности жилья с учетом величины прожиточного минимума. Он рассчитывается для того, чтобы учесть общий уровень жизни в регионе. Здесь из среднегодового дохода семьи вычитается величина прожиточного минимума в расчете на год: HA_mod=S/(R-M), где: M – прожиточный минимум семьи на год; S – среднерыночная стоимость квартиры площадью 54 кв. м; R – средний годовой доход семьи из 3 человек. Коэффициент показывает количество лет, за которое семья может накопить средства для приобретения стандартной квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на удовлетворение базовых потребностей.

Среднее для России значение этого показателя составляет 4,87 и 4,11 года на первичном и вторичном рынках жилья. На Дальнем Востоке жизнь более дорогая, чем во многих других регионах страны. Поэтому, согласно модифицированному коэффициенту, в регионах ДФО жилье значительно менее доступно. Самое доступное жилье оказалось в Магаданской области на обоих рынках (3,03 и 1,79 года). Самое недоступное – в Забайкальском крае (8,25 и 7,05 года). Хабаровский край (с показателями 5,08 и 4,68 года) среди регионов ДФО занял 5-е место на первичном и 4-е место на вторичном рынке жилья.

5. Индекс доступности приобретения жилья в собственность с использованием собственных и заемных средств. Это показатель, который отражает соотношение фактического уровня доходов среднестатистического домохозяйства и минимального уровня доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. м с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Минимальный среднемесячный доход семьи (TI) определяется по формуле:

,

где LTV – доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%); S₁ – средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья (руб.); r – процентная ставка по ипотечному кредиту или займу (% в год); n – срок ипотечного кредита или займа (лет); DTI – доля платежа по ипотечному кредиту (займу) в доходах семьи (%) [1, 9, 13] (Gusev, 2008; Kosareva, Tumanov, 2007; Nozdrina, Minchenko, 2013).

Минимально необходимый доход рассчитан нами с использованием следующих параметров ипотечного жилищного кредитования: доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья LTV = 80%; процентная ставка по ипотечным кредитам r = 5%; срок ипотечного кредита n = 20 лет; предельная доля платежа по ипотечному кредиту в доходах семьи DTI = 33,3%.

В Хабаровском крае соотношение фактического уровня доходов домохозяйств и минимального уровня доходов, необходимого для получения ипотеки, составило 165,1% для приобретения жилья на первичном рынке и 179% – на вторичном (5-е место). Это несколько выше соответствующих показателей для РФ и ДФО в среднем на первичном рынке и ниже, чем в среднем по стране на вторичном рынке жилья, и выше, чем в среднем по ДФО.

6. Доля домохозяйств, для которых доступно приобретение стандартной квартиры с использованием собственных и заемных средств. Этот показатель тесно связан с предыдущим и является обобщающим показателем доступности жилья для населения региона. Для его расчета минимальный среднемесячный доход семьи, необходимый для приобретения стандартного жилья, сравнивается с данными о распределении семей по уровню среднемесячного дохода, и определяется доля семей с доходами выше минимально необходимого [2, 12, 13, 25] (Minchenko, Nozdrina, 2017; Nozdrina, Minchenko, 2013; Minchenko, Nozdrina, 2017).

В большинстве регионов ДФО этот показатель выше, чем в среднем по РФ. На первичном рынке эта доля (при кредитной ставке 5%) варьирует от 48,5% в Приморском крае до 91,8% в Еврейской автономной области (в среднем по РФ – 60,2%), на вторичном рынке – от 51,5% в Приморском крае до 95,4% в Магаданской области (в среднем по РФ – 68,1%). Хабаровский край со значением доли семей, для которых доступно приобретение жилья на рынке с кредитом, 66,4% – на первичном рынке и 70,7% – на вторичном, занял 4-е место.

Результаты расчетов приведены в таблицах 6, 7. Показатели доступности жилья для населения, перечисленные выше, обозначены соответствующими номерами.

Таблица 6

Показатели доступности жилья на первичном и вторичном рынках по регионам Дальневосточного ФО*, 2020 год

Источник: расчеты авторов.

Таблица 7

Ранги регионов ДФО по доступности жилья на первичном и вторичном

рынках по методу порядкового шкалирования (МПШ)*, 2020 год

Источник: расчеты авторов.

Выводы по финансовой доступности жилья

Хабаровский край по большинству рассчитанных частных показателей финансовой доступности покупки жилья для населения на первичном и вторичном рынках жилья занимает среди регионов ДФО 4-е или 5-е места. Исключение составил показатель доступности покупки «квадратов» жилья на рынке за среднемесячную зарплату 1 занятого. Здесь Хабаровский край уступает большинству других регионов ДФО, заняв 9-е и 8-е место, соответственно, на первичном и вторичном рынках.

Согласно расчетам интегрального ранга по 6 показателям финансовой доступности жилья для населения, Хабаровский край занимает 5-е место как на первичном, так и на вторичном рынке.

Как и в случае построения рейтингов по комплексной оценке уровня развития жилищной сферы, здесь также были рассчитаны рейтинги регионов ДФО и методом линейного масштабирования. Результаты рейтингования по МЛМ практически совпали с результатами построения рейтингов методом порядкового шкалирования. Единственное отличие – Хабаровский край переместился с 5-го на 4-е место по доступности жилья на вторичном рынке, поменявшись местами с Республикой Саха (Якутия).

Развитие индивидуального жилищного строительства

Возможным триггером роста строительства жилья, на наш взгляд, может стать интенсификация индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

В последнее время доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья в стране неуклонно растет и уже приближается к двум третям. Так, по данным Росстата, по итогам января – апреля 2022 г. она достигла 63% (это рекорд), тогда как еще в 2020-м не дотягивала до половины (48,4%). Среди федеральных округов по доле ИЖС Дальневосточный ФО занял второе место (73%); самая высокая доля – в Северо-Кавказском ФО (83,6%).

Рост объемов строительства индивидуального жилья объясняется рядом факторов. В период пандемии проживание в отдельном доме за городом было предпочтительнее жизни в многоквартирных домах. Проживание «на дачах» во время отпуска многим заменило ставшие недоступными или нежелательными поездки на курорты. Государство стало поддерживать спрос на ИЖС запуском программ льготного ипотечного кредитования строительства типовых частных домов.

Однако нельзя сбрасывать со счетов и такой фактор, как изменение системы учета. В рамках процедур «дачной амнистии» в числе «вновь построенных» стали учитываться уже существующие, но ранее не зарегистрированные постройки. Замечено, что когда государство на федеральном уровне занялось газификацией, регистрация «пошла веселее», ведь газ подводится только к оформленным строениям. [1]

Последнее методическое нововведение статистики – с августа 2019 г. в общем объеме ввода ИЖС стали учитывать и дома, построенные населением на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, чего ранее не делалось.

Увеличение объемов индивидуального строительства ограничено недостаточным уровнем денежных доходов населения и фактическим отсутствием ипотечного кредитования ИЖС (только в 2021 году начали приниматься меры по созданию такого сегмента). Однако в целом ИЖС для населения существенно экономичнее, так как оно обычно подразумевает собственное трудовое участие домохозяйств. Появляются хорошие перспективы перевода сбережений граждан в инвестиции.

Важное значение имеет проведение целенаправленной земельной политики. Так, по мнению А.С. Кривова (научный руководитель ЦНИИП Минстроя России), если получится предложить благоприятную градостроительную, обеспеченную инфраструктурой территорию, включая сформированные лоты-участки, то множество малых единичных застройщиков будут готовы включиться в ИЖС. «Переход от жилищного строительства, планируемого в единицах квадратных метров, к планированию жилищного строительства и улучшения жилищных условий семей на уровне агломераций и систем расселения откроет возможности использования всех форм такого улучшения» [10, 11] (Krivov, 2017).

В то же время не стоит преувеличивать финансовые возможности населения для эффективного решения этой задачи, особенно в современных непростых условиях. Большой резерв видится нам в том, чтобы заинтересовать институциональных застройщиков переключаться на строительство односемейных домов, то есть перевести это строительство в определенном смысле «на индустриальные рельсы». Сейчас строительство индивидуальных домов, кроме премиум-сегмента, им невыгодно.

Если рассмотреть региональные различия удельного веса жилья, построенного населением (ИЖС), то обнаруживается, что за последние 20 лет произошли очень значительные изменения. Можно выделить генеральную линию изменений – увеличение доли ИЖС в строительстве жилья в регионах и выравнивание различий между регионами (исключая только регионы Крайнего Севера с неблагоприятным климатом).

Каково место Хабаровского края (а также других регионов Дальнего Востока) по доле индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья среди всех регионов России? Здесь представлены все возможные варианты от максимального значения такой доли в Еврейской автономной области (100% в 2020 г.) до минимального, практически равного нулю в Чукотском автономном округе (табл. 8).

Таблица 8

Удельный вес общей площади жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья (%), 2020 г.

Рисунок 1. Удельный вес общей площади жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья в регионах ДФО (%), 2020

Источник: расчеты авторов.

Относительное положение регионов ДФО и место Хабаровского края по доле общей площади ИЖС в общем вводе жилья представлены на рисунке 1.

Хабаровский край попал в середину самой многочисленной группы из 43 регионов России с долей ввода жилья населением от 40 до 60% – с долей ввода ИЖС, равной 50,6%, он занял 47-е место. Среди регионов ДФО Хабаровский край занял по этому показателю 6-е место. Таким образом, потенциал роста индивидуального жилищного строительства в Хабаровском крае явно не исчерпан.

Заключение

Анализ состояния жилищного рынка и доступности жилья показывает, что рассматриваемый регион почти по всем показателям является «средним» для Дальневосточного федерального округа. При этом он занимает центральное положение в системе расселения на юге Дальнего Востока: так, на российской территории в радиусе 700 км от Хабаровска проживает больше населения, чем в радиусе 700 км от любого другого административного центра региона. Притом что два крупнейших города региона – Хабаровск и Владивосток – находятся в состоянии неявной конкуренции между собой (конкуренция по размещению частных инвестиций, по привлекательности для мигрантов, комфортности проживания и пр.), состояние жилищной сферы дает здесь определенные преимущества как Хабаровску, так и всему краю в целом. Оно заключается в сочетании примерно равного уровня состояния жилого фонда и значительного преимущества Хабаровского края перед Приморским краем по доступности жилья для населения.

[1] В России установлен новый рекорд по доле жилья, построенного населением // РБК. 20.05.2022. URL: https://realty.rbc.ru/news/62865f299a7947f9f64eb3f6 (дата обращения 20.05.2020).