Institutional Aspects of the Market Interaction in the Housing Sector

Важнейшая функция рынка жилищной недвижимости – социальная, состоит в формировании одной из основных составляющих качества жизни – жилищных условий. Жилищные условия, наряду с условиями труда, состоянием рынка потребительских товаров, информационных и других услуг, уровнем развития системы образования, сохранения здоровья, состоянием окружающей среды составляют базис сферы жизнедеятельности человека и оказывают значительное воздействие на характер социально-экономического развития страны. Количественные и качественные характеристики этих условий формирует жилищная недвижимость.

Двойственная природа рынка жилищной недвижимости

Следует уточнить, что мы разделяем точку зрения тех авторов [1, 5, 6], которые проводит различие между двумя важными понятиями: жилая недвижимость и жилищная недвижимость. По нашему мнению, последнее понятие гораздо шире, так как включает в себя не только непосредственно жилищный фонд и связанные с ним отношения, но и инфраструктурный комплекс и связанные с ним отношения, то есть включает в себя специфическую сферу услуг, относящуюся к жилищно-коммунальному хозяйству. Иными словами, такой подход связывает потребление и обеспечение процесса потребления жилищного фонда. Модель функционирования жилищной сферы, представляющая наибольший интерес для системного рассмотрения ее роли в решении социальных задач инновационного развития экономики, представлена на рис. 1. Двойственная природа жилищной недвижимости [5] проявляется в одновременном восприятии ее как потребительского блага (вещи), с одной стороны, и как капитала (инвестиционного актива), с другой, что предполагает необходимость взаимодействия двух основных элементов: рынка жилищного фонда и рынка жилищных и коммунальных услуг, образующих в совокупности рынок жилищной недвижимости. Реализацию основных целей развития жилищного рынка и жилищной политики обеспечивает претворение в жизнь стратегического подхода, в соответствии с которым рынок жилищной недвижимости становится одним из центральных звеньев экономики и предполагает совмещение его двойственной природы с исключительно активным участием государства, то есть нахождение баланса рыночных сил на основе стратегического регулирования. Такой подход не противоречит классическим теориям экономического развития, и вместе с тем вбирает в себя наиболее рациональные рекомендации сторонников государственного патернализма (неокейнсианцев, например, таких авторов как Дж. Стиглиц, Дж. Акерлоф, посткейнсианцев, например, Дж. Робинсон, Н. Калдор и др.). Автор согласен с теми исследователями [1, 5], которые считают, что бифункциональная природа жилищной недвижимости проявляется в определенной противоречивости ее сущности. Эта двойственность является уникальной характеристикой жилищной сферы и ее необходимо учитывать в процессе стратегического регулирования жилищного рынка.

Институциональная среда жилищного рынка

Исследование рынка недвижимости с позиции системной теории позволило рассматривать его как сложную полифункциональную управляемую территориальную социально-экономическую систему, функционирующую в рамках следующих взаимосвязанных суперсистем (сред): природная среда, экономическая среда, социальная среда и политическая среда. При этом не всегда достаточное внимание уделяется институциональной среде жилищного рынка. Представленные на рис. 1 взаимодействия носят институциональный характер.

Главенствующим институтом в этой системе отношений является институт собственности, от которого в зависимости находятся институты цены, налогов, тарифов и других экономических институтов. Современная институциональная среда (включая формальные требования и неформальные правила взаимодействия) и проводимые реформы не стимулируют устойчивое и эффективное функционирование жилищной сферы. Роль и место институциональной среды как инструмента регулирования взаимодействий на рынке жилищной недвижимости представлены на рис. 2.

Исследования показали существенный рост разрыва между регулируемым предложением на жилищном рынке и предпочтениями потребителей [4]. Для приведения их в соответствие необходимо изменение характеристик институциональной среды, которые обычно связывают с реорганизацией институциональных структур, формальных и неформальных правил, прав собственности, индивидуального выбора, предпочтений. Коррекция формальных и неформальных правил существующего институционального устройства является основой институциональных изменений.

Q-методология как инструмент измерения динамики институциональных изменений на рынке жилищной недвижимости

Рынок жилищной недвижимости, рассматриваемый как арена действия вышеперечисленных институтов, включает два их аспекта:

1) ситуацию, в которой происходят взаимодействия, включающая в себя участников, их рыночные позиции, их образ действий, информацию, способную эти элементы изменить;

2) игроков, которые обладают преимущественными правами, исключительными способностями информационной обработки, могут повлиять на принятие той или иной модели регулирования подведомственной им деятельности, прав интерпретировать результаты, устанавливать критерии оценки этих результатов [7].

Влияние на понимание жилищного рынка как арены действия его участников оказывают три фактора: сама недвижимость, ее создатели и потребители, а также социальные институты, регулирующие жилищную политику. Все вместе они составляют комплексный набор связей, которые можно исследовать в качестве модели рыночного взаимодействия. Таким образом, предполагается, что сама жилищная недвижимость, с ее структурой и количественными характеристиками, оказывает воздействие на весь рынок жилищной недвижимости.

Подобным образом, исследуя институциональные взаимодействия, можно связать результаты его развития с характеристиками общества и составляющих его членов, поскольку на деятельность участников жилищного рынка будут влиять структура занятого в составе его участников персонала, уровень их образования, их мастерство, нормы поведения, традиции, обычаи и т.д. Таким образом, институциональная среда предоставляет возможность понять социальный и политический порядок, то есть выяснить, каким образом и с какой целью участники организуют свои связи на рынке жилищной недвижимости.

В связи тем что в основе институциональных трансформаций отношений на рынке жилищной недвижимости лежат изменения мотиваций участников, прежде всего, потребителей, наиболее продуктивным подходом к их исследованию является Q-методология. Эта методология способна учитывать нечеткий, слабоструктурированный характер изменений на рынке и является адекватным инструментом для измерения динамики институциональных изменений и их последствий на рынке жилищной недвижимости.

Вывод

Становление институциональной среды, предполагающей роль государства как основной направляющей силы инновационного развития рынка жилищной недвижимости и ассоциативных, кооперативных и саморегулируемых объединений предпринимателей как носителей инновационных институциональных принципов, позволит сформировать прочный фундамент совершенствования жилищных отношений на рынке жилищной недвижимости, что обеспечит не только улучшение ситуации обеспечения граждан России доступным и качественным жильем, но и способно создать особую систему регулирования такого развития.