Инновационная концепция развития рынка жилищной недвижимости

Становление рынка жилищной недвижимости (РЖН) [1] стало одним из существенных результатов трансформации отношений собственности в современной России. Это очень специфический рынок, со своими особенностями, тенденциями и сложными проблемами развития, представляющий собой сферу, привлекательную для предпринимательства.

Социальная функция данного рынка состоит в формировании одной из составляющих качества жизни – жилищных условий, которые наряду с условиями труда, состоянием рынка потребительских товаров, информационных и других услуг, уровнем развития системы образования, сохранения здоровья, состоянием окружающей среды составляют социально-экономический базис жизнедеятельности человека, важнейший фактор социально-экономического развития страны. Реализация данного социального фактора происходит посредством формирования региональной жилищной политики.

Рынок жилой недвижимости как область предпринимательской деятельности

Жилищная политика на уровне регионов представляет собой совокупность направлений и реализующих их экономических, социальных, организационных, институциональных, градостроительных мероприятий, предназначенных для удовлетворения потребностей населения в жилье.

Рынок жилищной недвижимости, имеющий специфические отраслевые взаимосвязи, является генератором развития мультипликативных процессов в экономике региона, может стать зоной предпринимательской активности. Он формирует сложные многосторонние взаимодействия в ходе реализации процессов на этом рынке, которые становятся возможными в силу многофункциональной инфраструктуры РЖН, а также многообразия институтов и инструментов, связанных с его функционированием.

Совершенствование динамики и структуры этих процессов становится возможным в силу сложной инфраструктуры рынка жилищной недвижимости, а также природы экономических отношений, механизмов и многообразия институтов и инструментов функционирования, которые приводят к формированию новых связей не рынке и новых форм участия в процессах на жилищном рынке. Все это способствует более широкому участию предпринимательских структур в формировании и реализации жилищной политики. РЖН, будучи сферой с высокой потребностью в ресурсах, активизирует предпринимательские взаимодействия в сфере производства, денежного и товарного обращения, в управленческой сфере, к которой можно отнести жилищно-эксплуатационные и управляющие компании, в инвестиционной сфере, которая также представляется полем предпринимательской активности, в институциональной среде регионов.

Для того чтобы эти взаимодействия способствовали достижению основной социальной задачи развития РЖН, необходимо обеспечивать стратегическое управление процессами на этом рынке, которое учитывало бы интересы развития предпринимательства в этой сфере.

Необходимость разработки стратегического подхода к управлению процессами на рынке жилищной недвижимости диктуется, в том числе, и спецификой количественных характеристик самого этого рынка. Жилищный фонд России составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и представлен 3,1 млрд кв. метров общей площади, из них 2,3 млрд кв. м − городской жилищный фонд. Хотя общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя страны, за 1990−2010 гг. выросла на 37%, с 16,4 кв. м до 22,4 кв. м по регионам наблюдались значительные колебания [2].

Например, а Кемеровской области общий размер жилищного фонда на начало 2009 г. составлял 58,9 млн кв. м, или 20 кв. м на одного жителя области [4]. По современным оценкам, в начале 2012 г. жилищный фонд Кемеровской области составляет более 61 млн кв. м, что говорит о достижении ею российского уровня этого показателя [4].

Необходимость инноваций для развития рынка жилой недвижимости

Несмотря на позитивную динамику в последние докризисные годы, Кемеровская область отстает по вводу жилья и от среднего показателя по стране, и от развитых сибирских регионов. Показатели сблизились только в 2009 г., так как области удалось избежать сокращения объемов жилищного строительства, в отличие от Красноярского края, Новосибирской, Томской и особенно Омской области (см. рис.). Таким образом, основную проблему в развитии регионального РЖН составляют не количественные, а качественные отличия в уровне обеспеченности жильем, в том числе за счет качества вводимого на первичном рынке жилья, которое способно не только заменить ветхое и устаревшее жилье, но и улучшить его структуру.

Для дальнейшего динамического развития РЖН региона в таких условиях необходимо использовать новые возможности, предоставляемые последними достижениями в области маркетинга и инноватики. Модернизация, базирующаяся на инновациях, может вывести эти отношения на принципиально новый качественный уровень, однако, это предполагает необходимость инновационного развития жилищной сферы как неотъемлемой и значимой части стратегии регионального развития.

Вместе с тем вопросы внедрения в жилищной сфере инноваций различной природы – от продуктовых и структурных до финансовых и организационных – являются проблемой сложной, но очень важной для экономического развития регионов.

Это связано с отсталостью РЖН, неразвитостью его институциональной структуры, несовершенством структуры предложения, которая не всегда совпадает со структурой спроса, проблемами жилищных отношений в обществе, и другими проблемами. Жилищные отношения являются отношениями производными, предполагающими существование прочного экономического фундамента. Кроме того они сами формируют этот фундамент, замыкая круг, а, значит, это динамическая категория, требующая детального научного исследования, результатами которого должны стать конъюнктурные изменения, позволяющие сформировать инновационную парадигму решения проблем жилищного рынка.

Длительное отсутствие поступательного тренда в жилищной сфере, который приводил бы ее фактическое состояние или направление развития к целевому (желательному), стало причиной активного вмешательства государства в форме государственного регулирования, которое, обеспечивая количественное регулирование, не всегда оказывало эффективное воздействие на качественные изменения.

Рис. 1. Ввод жилья в регионах Сибирского ФО, кв. метров на 1000 человек [4]

Предпринимательский подход к развитию рынка жилой недвижимости

Применяемая на современном этапе в регионах рыночная модель взаимодействия по поводу приобретения жилищной недвижимости рассматривает удовлетворение социальной потребности в жилье через механизмы рынка. При этом государство обеспечивает только адресную социальную защиту тех групп населения, для которых недоступны рыночные механизмы. Основным подходом, сформировавшимся в рамках государственного регулирования жилищных отношений в последнее время стало формирование механизмов саморегулирования рынка, которые создавали бы условия для решения социальных проблем через доходы населения.

Недостатком такого подхода является низкая эластичность предложения, по сравнению с достаточно эластичным спросом, что ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма [2].

Потребительский спрос на жилье в рамках государственного регулирования РЖН практически не изучается. На наш взгляд, требуется предпринимательский подход к формированию жилищной политики, который направлен на использование всего многообразия источников его развития и ориентирован на прирост положительного экономического и социального результатов.

Сущность предпринимательского подхода состоит в отходе от повсеместного применения механизма поддержки жилищных программ государством. На РЖН возможна такая перестройка структуры предложения, источников финансирования жилищного строительства и методов управления различными процессами, которая позволит сформировать довольно значительный по масштабу и доле на рыке сегмент, не требующий государственного вмешательства, ориентированный на потребителей с дифференцированными потребностями, готовыми создавать свое жилье по своей концепции качества, а не выбирая из ограниченного предложения, отсутствие широты которого продиктовано рамками государственных программ. Предпринимательский подход означает, что строительный рынок обеспечивает свою рентабельность не за счет государственной поддержки, а за счет эффективности процессов на рынке, включая процессы строительства и управления жилищной недвижимостью, поскольку целью любого предпринимательства является развитие за счет собственного дохода. Для реализации предпринимательского подхода необходимо внедрение ряда организационных и управленческих инноваций, обеспечивающих:

– применение инновационных методов исследования соответствия спроса и предложения на первичном рынке жилья (например, на основе ранее не использующихся в жилищной сфере методов Q-методологии [1]);

– реализацию альтернативных схем финансирования строительного процесса (например, коммерческой аренды и жилищного лизинга);

– применение особых схем ипотеки с участием ассоциативных объединений предпринимателей;

– организацию строительства жилья, предназначенного для аренды;

– обеспечение мультиформатного жилищного строительства за счет более активного привлечения к строительному процессу предпринимательских структур;

– разработку и реализация инновационных методов понижения рисков в процессе развития регионального жилищного рынка [3].

Вывод

Разработка концепции инновационного развития региональных РЖН является актуальным направлением научной деятельности, а в современных условиях – и практической необходимостью, позволяющей в значительной степени способствовать упорядочиванию действий экономических агентов на рынке. Научный подход к этой проблеме позволит запустить процессы развития институтов и механизмов рынка жилищной недвижимости, решить его насущные вопросы, и в конечном итоге, способен вывести его на принципиально иной уровень, базирующийся на инновациях и характеризующийся высокой эффективностью.

[1] Под жилищной недвижимостью авторы понимают рынок, включающий в себя не только непосредственно жилищный фонд и связанные с ним отношения, но также инфраструктурный комплекс и отношения связанные с ним, то есть специфическую сферу услуг, относящуюся к жилищно-коммунальному хозяйству, связывающих потребление и обеспечение процесса потребления жилищного фонда [2].