Современные тенденции развития жилищного строительного рынка

В условиях финансового кризиса 2008 года и его последствий для строительной отрасли в России отмечается экономический передел рынка, заключающийся в исчезновении неэффективных государственных и муниципальных организаций и изменении оставшимися организациями своих тактических планов в части сокращения расходов и объемов продаж. По данным Росстата [1], объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2007 году составил 3293,3 млрд рублей или 118,2% к уровню 2006 года, в 2008 году он составил 4528,1 млрд руб. или 112,8% к уровню 2007 г., то есть темп роста замедлился в связи с кризисом. В 2009 году объем строительного производства снизился до 86,8% от уровня 2008 года.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы занимается формированием архитектурного облика столицы, разработкой и реализацией градостроительных программ в рамках Генерального плана г. Москвы до 2025 года [2].

Изменения в форме собственности строительных организаций и защита прав потребителей строительных услуг

Основным направлением градостроительной политики Правительства Москвы является гармоничное развитие города, создание в столице условий для комфортного проживания людей. [3] Однако градостроительная политика города далека от поставленных целей.

С конца 2010 года в целях совершенствования реализации государственной политики в области градостроительства, исключения дублирования функций органов исполнительной власти г. Москвы в сфере градостроительной деятельности и оптимизации системы управления в сфере градостроительной политики и строительства г. Москвы началось реформирование подразделений Стройкомплекса, что предусмотрено постановлением Правительства Москвы от 02.12.2010 № 1046-ПП «О совершенствовании системы управления в сфере градостроительной политики и строительства города Москвы».

Стройкомплекс Москвы включает: Управление координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, Департамент строительства Москвы, Департамент градостроительной политики Москвы, Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура), Комитет государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор), Департамент земельных ресурсов, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства, Комитет города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов.

Одним из основных участников инвестиционно-строительной деятельности являются инвесторы. В Москве их более 120. Около 70% рынка занимают следующие компании [4]: 1) СУ № 155; 2) Мосфундаментстрой-6; 3) ДСК-1; 4) Дон-Строй; 5) Тема; 6) Интеко; 7) Главмосстрой; 8) Моспром стройматериалы.

В доперестроечное время (до 1985 г.) практически все строительные организации являлись государственными. По состоянию на 2010 год, в результате перестройки и проведенных реформ строительных организаций с государственной формой собственности, по данным Росстата [1], осталось менее 3%. Это очень остро поставило вопрос о защите прав потребителей на рынке строительных услуг.

Отсутствие контроля за изыскательскими, проектировочными и строительными работами

Повышению эффективности строительного бизнеса мешает его непрозрачность и коррумпированность. Немаловажное значение имеет фактор аффилирования¹ при определении неоправданно завышенной продажной цены московского жилья. (¹ Аффилированные лица – юридические и физические лица, способные оказывать влияние на деятельность других юридических и (или) физических лиц.)

Деятельность субъектов инвестиционно-строительного процесса регламентируют более 100 документов. Несмотря на обилие регламентирующих строительную деятельность документов, в настоящее время отсутствуют единые стандарты строительства. Во времена СССР основными элементами регулирования строительства были партийная и уголовная ответственность. Очевидно, что при переходе к рынку значение двух главных элементов советской системы регулирования было, по понятным причинам, резко снижено. А новых рычагов так и не появилось. Продекларированная Гражданским кодексом РФ система гражданско-правовой, то есть материальной ответственности, так и не заработала. Контроль со стороны государства оказался неэффективным Результатом отсутствия механизма контроля за изыскательскими, проектировочными и собственно строительными работами стало постепенное снижение качества строительства при стабильном росте цен на недвижимость. Нормальной практикой стало сочетание в одном лице функций проектировщика и строительной организации, запрещенное в СССР. Со всех сторон это очевидный конфликт интересов. Распространенной практикой стало создание нового генерального подрядчика на каждый объект строительства с последующей его ликвидацией. Таким образом, сразу после сдачи объекта в эксплуатацию исчезало и единственное лицо, ответственное за качество строительных работ. То есть появились генеральные подрядчики – «однодневки». Значительная часть изыскательских работ велась по старым картам и документам, без реальных исследований на месте. Массовыми стали нарушения технологий производства конструкционных строительных материалов. А это, в свою очередь, приводило к резкому снижению надежности конструкций.

Попыткой замены государственного регулирования, борьбы с коррупцией и повышения качества строительной продукции стало введение в строительстве саморегулирования, которое, однако, не оправдывает возложенных на него надежд [5] и нуждается в реформировании.