Применение методики SWOT-анализа в отношении отраслевых рынков

С учетом того, что экономическое развитие страны подвержено структурным изменениям SWOT-анализ следует проводить на постоянной основе. Причем, для рынка недвижимости это справедливо как на уровне страны в целом, так и на уровне регионов.

SWOT-анализ, проводимый относительно рынка недвижимости на уровне региона, позволит выявить и структурировать его сильные и слабые стороны. Затем с помощью этого анализа можно определить потенциальные возможности и угрозы, существующие и исходящие извне для развития рынка недвижимости на уровне страны. Таким образом, задачи SWOT-анализа в отношении рынка недвижимости будут сводиться:

1) к выявлению сильных и слабых сторон данной рыночной системы;

2) выявлению возможностей и угроз со стороны влияния внешнего и внутреннего рынка недвижимости;

3) увязке влияния и взаимосвязи внутренних сильных и слабых сторон рынка недвижимости с внешними проявлениями возможностей и угроз;

4) формулировке в общих чертах основных направлений развития исследуемого рынка как на уровне региона, так и страны в целом;

5) формированию перечня действий и мер на основе бизнес-планирования по минимизации последствий угроз и более широкому использованию предоставляемых возможностей.

Сильные и слабые стороны рынка недвижимости

Сильные стороны:

– действуют государственные программы инновационного развития экономики страны, формирование особых экономических зон, что способствует динамичному развитию рынка недвижимости;

– в России существует положительный опыт реализации масштабных перспективных планов развития более слабых регионов (дотационных);

– функционирует Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, в котором работают высокообразованные специалисты, способные контролировать и регулировать рыночную ситуацию;

– действуют государственные программы: «Жилище» на федеральном уровне и «Субсидирование процентной ставки» на уровне региона Томской области;

– достаточно развита гибкая система ипотечного кредитования, взаимодействующая со строительными компаниями и позволяющая получить недостающие суммы со стороны бизнеса;

– существует поддержка строительных жилищных компаний со стороны государства в виде грантов и госзаказов с целью обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военные, врачи, работники сферы образования, и т.д.);

– в России осуществляется ряд инновационных научно-исследовательских проектов, которые имеют мировое значение и способствуют развитию межрегиональной миграции, что влечет за собой увеличение потребности в жилье, расширению производственных площадей, офисных помещений, привлечению новых инвестиций в строительство наукоградов;

– попытка снижения спекулятивного спроса, путем налоговых мероприятий.

Слабые стороны:

– слабое понимание на высшем уровне в правительстве (необходимости урегулирования процессов, связанных с выделением землеотводов, ценообразованием и государственной регистрации прав собственности и т.д.);

– перенасыщение рынка посредниками и стимулирование, таким образом, спекулятивного спроса (многократная перепродажа одного и того же объекта недвижимости);

– слабый уровень профессионально поведения посредников;

– разобщенность ресурсов по развитию рынка недвижимости как материальных и финансовых, так и людских;

– отсутствие четкой законодательной базы и нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность участников рынка недвижимости;

– нарушение баланса рынка, перераспределение производственных сил, связанных с кризисными событиями (разорение крупных застройщиков, и как следствие снижение первичной недвижимости);

– необоснованно завышенные цены на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, обветшание последней;

– слабая эффективность государственных программ в области стимулирования роста дохода на душу населения, как на федеральном, так и на региональном уровне;

– отсутствие полномасштабных маркетинговых исследований и неполноценный анализ показателей влияющих на динамику рынка недвижимости;

– несоответствие многих первичных объектов общепринятым стандартам.

Альтернативные решения и потенциальные угрозы

Альтернативные решения

При поиске альтернатив в нашем случае следует обратить пристальное внимание:

– на позитивные мировые тенденции развития рынка недвижимости;

– резкий рост спроса (по каждому из сегментов рынка) на новостроящиеся объекты недвижимости;

– появление новых технологий производства, которые можно с успехом внедрить в производство и восстановление ветхих объектов;

– стимулирование повышения интереса как российских, так и зарубежных инвесторов и потенциальных заказчиков (потребителей) к возведению объектов недвижимости;

– расширение структуры сбыта и ассортимента жилищных объектов (от малогабаритного до элитного жилья).

Отметим также влияние на успешное развитие рынка недвижимости следующих факторов внешней макро- и микроэкономической среды внутри страны:

– законодательство и политическая среда, ожидаемые или возможные их изменения;

– экономическое положение страны или отдельного ее региона.

Потенциальные угрозы

В качестве потенциальных угроз могут быть:

– изменение показателей роста ВНП,

– возможные значительные изменения в системе налогообложения,

– повышение уровня ожидаемой инфляция и негативное ее влияние на развитие рынка недвижимости;

– социально-демографические факторы (старение населения нашей страны и его естественную убыль, рост трудовой миграции, особенно молодежи студенческого возраста, в сопредельные государства (страны ЕС), рост уровня безработицы);

– изменение экологической среды и ряд других важных показателей (изменение экологической обстановки сказывается на предпочтениях участников рынка.

Если экология ухудшается, то это приводит к росту заболеваний, преждевременному старению организма и смерти и как следствие выбор потребителя склоняется в сторону экологически чистых районов).

Поэтому, чтобы снизить влияние потенциальных угроз извне, правительство России должно пересмотреть основные элементы экономической политики государства, прежде всего, на уровне изменения законодательства. В этом случае действия российского правительства должны способствовать развитию строительных технологий на базе инновационных разработок, созданных в технико-внедренческих зонах.

SWOT-анализ при исследовании рынка недвижимости

Чтобы считать анализ законченным, следует сформировать взаимосвязи между четырьмя факторами, поскольку раскрытие матрицы SWOT-анализа заключается в построении взаимосвязей между сильными и слабыми сторонами, с одной стороны, и возможностями и угрозами, с другой стороны (см. табл. ниже) [4].

Таблица

Развернутая форма матрицы SWOT-анализав виде основных вопросов

В ходе исследования рынка недвижимости Томской области были произведены:

– анализ их осуществимости по приоритету и значимости;

– ранжирование фраз и ответов на них по значимости в каждом квадранте таблицы;

–введение дополнительного перечня сильных и слабых сторон рынка недвижимости при необходимости;

– корректировка ответов полученных фраз до уровня понимания риелторами и другими участниками рынка, в том числе Росимуществом.

Таким образом, используя обозначенные в квадрантах вопросы, можно сформулировать список неотложных мер для выработки стратегии действий.

При формулировании мер можно использовать несколько сильных и даже, как не парадоксально, слабых сторон рынка недвижимости с одной возможностью или угрозой и наоборот.

В самом общем виде, для определения основных направлений развития рынка недвижимости необходимо, используя полученные данные SWOT-анализа, на основе общей и развернутой форм осуществить:

– составление общего четко структурированного списка мероприятий и мер, которые были ранее сформулированы на предыдущем этапе и размещены в 3-х квадрантах матрицы SWOT-анализа;

– формирование шкалы критериев оценки для определения наиболее значимых и приоритетных мероприятий;

– ранжирование обозначенных мер по выбранным критериям оценки;

– разработку проекта по реализации намеченных мероприятий.