Жилищный фонд: методика отбора домов для оказания ремонтных услуг

В современных условиях одними из актуальных вопросов в жилищной сфере являются задачи по созданию и реконструкции жилого фонда [1, 2]. Главным инструментов решения существующих проблем являются целевые программы. В связи с актуальностью вопроса нами поставлена цель изучения инструментария реализации целевых программ по капитальному ремонту жилых зданий.

К настоящему времени этот вопрос вызывает массу претензий по поводу необоснованного, необъективного отбора домов для включения в программы со стороны собственников помещений к управляющим организациям и товариществам собственников жилья (далее ТСЖ). Это объясняется отсутствием ранжирования критериев в зависимости от той роли, которую они играют в повышении качественного состояния всего жилого фонда, стимулировании инициатив собственников помещений в условиях ограниченности предельных объемов финансирования на производство работ.

Относительно услуг капитального ремонта многоквартирных домов существуют методические рекомендации, разработанные Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства РФ. В этих рекомендациях отсутствует уточнение, на состояние каких именно конструктивных элементов следует обратить внимание и как оценить значимость ремонта конкретных конструкций при проведении работ и услуг по капитальному ремонту. В связи с этим вариантность возможных ремонтных программ бесконечна.

Анализ статистических данных показывает, что с увеличением времени эксплуатации уровень физического износа постоянно возрастает, и его ликвидация может превысить стоимость здания. В то же время возможно выделение критической области (50–60% физического износа), когда экономически целесообразно проведение восстановительных работ.

Диагностика жилищного фонда

Принципы технической инвентаризации не представляют достаточно достоверной информации о состоянии зданий, а моральный износ вообще не учитывают. При капитальном ремонте домов, наряду с устранением физического износа, значительная доля финансовых ресурсов затрачивается на устранение морального износа. Поэтому моральный износ также является ключевым критерием при отборе домов в программы воспроизводства жилья [2].

Моральный износ жилого здания – величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям. Разработка реального перспективного плана капитального ремонта должна быть основана на достоверной информационной базе, отражающей фактический физический износ конструктивных элементов и моральный износ домов.

Такой реальной информационной базой могут служить только материалы сплошного обследования всего жилищного фонда, которое должно проводиться по специальной методике, обеспечивающей единство принципов диагностики и системы показателей.

Состояние и степень изношенности основных конструктивных элементов (стен, фундаментов, перекрытий, крыш) отражают наиболее критические участки конструкций. Своевременный ремонт позволяет избежать их обрушения путем проведения выборочных капитальных работ по ремонту перекрытий и кровли, ремонту и восстановлению стен, усилению фундаментов. Рассматриваются основные инженерные коммуникации: водопровод (системы холодного и горячего водоснабжения), система теплоснабжения, система водоотведения, система электроснабжения. Инженерные системы необходимы для нормального функционирования здания, поэтому вопрос о плановых ремонтах санитарно-технических систем является первостепенным для обеспечения комфортности и надежности жилья [3].

Критически важные критерии при принятии решения о ремонте

Включению в перечень работ и технологических процессов по ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации. Такая оценка производится с учетом того, что сроки службы новых заменяющих конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.

С целью оптимизации выбора объектов нами предлагается следующий набор критически важных критериев:

– уровень физического и морального износа;

– продолжительность эксплуатации многоквартирного дома относительно года ввода в эксплуатацию;

– группа капитальности многоквартирного жилого дома;

– ремонт основных конструктивных элементов здания;

– ремонт инженерных коммуникаций и электрических сетей здания;

– степень потребности в отделочных и восстановительных работах;

– экономическая целесообразность проведения работ по модернизации конструктивных элементов здания в зависимости от остаточного срока службы здания;

– наличие проектно-сметной документации;

– уровень поддержки собственниками помещений решения в проведении ремонта многоквартирного дома и его долевом софинансировании;

– наличие иных источников финансирования в общей стоимости реализации ремонтных программ. Обобщенная информация о связи величины физического износа несущих (несменяемых) конструкций с остаточным сроком их службы, а, следовательно, и остаточным сроком службы многоквартирных домов, полученная на основании научных исследований, представлена в методических рекомендациях, разработанных Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства РФ), из которого следует, что чем больше износ и меньше остаточный срок службы несущих конструкций здания (стены, каркас, фундаменты), тем более ограничиваются возможности его ремонта с модернизацией. Стоит отметить, что остаточный срок службы от 15 до 30 лет делает заведомо нецелесообразной сколько-нибудь значительную модернизацию зданий третьей группы капитальности и достаточно ограниченную для других групп.

Методика отбора многоквартирных домов в программы капитального ремонта

В зависимости от той роли, которую критерии играют в повышении качественного состояния всего жилого фонда и стимулировании инициатив собственников помещений, им предлагается присвоить коэффициенты весомости в пределах от 1 до 5. Наиболее важному критерию будет соответствовать коэффициент весомости, равный 5, наименее важному – 1. Умножение максимально возможного балла по отдельному критерию на коэффициент его весомости даст общую оценку многоквартирного дома по данному критерию.

Ранжирование критериев по степени важности рассмотрим по 4 функциональным блокам:

– техническое состояние здания;

– техническое и эстетическое состояние здания в зависимости от различных видов работ;

– организационные критерии;

– финансовые критерии.

Можно определить критерии, которые могут набрать максимальное количество баллов, и, следовательно, имеют наибольшее значение при отбор многоквартирных домов в программы капитального ремонта.

Таким образом, группа критериев «техническое состояние здания» обладает наибольшей значимостью, а определяющими в выборе многоквартирных домов при включении в программы воспроизводства жилья автор рекомендует рассчитывать показатели:

– уровень физического и морального износа здания – 50 бал.;

– ремонт основных конструктивных элементов здания – 50 бал.;

– ремонт внутридомовых инженерных систем здания – 50 бал.;

– продолжительность эксплуатации многоквартирного дома относительно года ввода в эксплуатацию – 40 бал.;

– экономическая целесообразность проведения работ по модернизации конструктивных элементов здания в зависимости от остаточного срока службы здания – 40 бал.

Таблица

Ранжирование критериев отбора многоквартирных жилых домовв программы воспроизводства жилья по количеству максимальновозможной суммы баллов, присваиваемых критериям

Заключение

Итак, нами был проведен анализ критериев, которые могут оказывать влияние при формировании программ воспроизводства жилья, выбрана группа критериев, определена значимость каждого из них, выделены наиболее приоритетные критерии.

Руководство данной методикой при отборе многоквартирных домов может способствовать созданию обоснованного порядка рассмотрения заявок, что, в конечном счете, обеспечит повышение эффективности реализации программ капитального ремонта.