Классификация субъектов РФ по уровню потенциала в сфере развития ипотечного жилищного кредитования

Проблема обеспечения граждан жильем остается в нашей стране одной из самых острых. Кроме этого, возможности россиян по использованию услуг ипотечного кредитования, а, следовательно, по улучшению своих жилищных условий, имеют существенные различия по территории нашей страны. Рынки ипотечного жилищного кредитования активно функционируют только в ряде регионов России (Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург). Эта группа субъектов федерации во многом определяет положительную динамику роста рынка ипотечного жилищного кредитования России.

Динамика рынка ипотечного кредитования

Наблюдаемое в период с 1 января 2007 г. по 1 января 2009 г. существенное увеличение объемов российского ипотечного рынка происходило в основном за счет активного развития ипотечного жилищного кредитования в регионах данной группы. За указанный период рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам составил в нашей стране 823 202,5 млн руб. Более 35% этого роста (284 335,7 млн руб.) обеспечили Москва, Московская область, Тюменская область и Санкт-Петербург.

На текущем этапе неудовлетворенный платежеспособный спрос на ипотечные жилищные кредиты в регионах-лидерах в области ипотечных операций еще очень велик. Следовательно, в настоящий момент потребность в формировании и развитии новых рынков сбыта для ипотечного бизнеса отсутствует [2].

Однако в ближайшие несколько лет потенциал в сфере ипотечной деятельности регионы-лидеры могут частично исчерпать. Крупные региональные рынки начнут терять свою роль в общероссийской системе ипотечного жилищного кредитования. Уже на протяжении 2006–2010 гг. наблюдалось заметное снижение дифференциации развития рынка ипотеки в субъектах федерации. За этот период роль регионов-лидеров на ипотечном жилищном рынке существенно уменьшилась.

Однако такая тенденция как снижение дифференциации развития сопровождается замедлением темпов роста ипотечного жилищного рынка.

За 2006 год объем ипотечной задолженности по России вырос в 4,43 раза, за 2007 год – в 2,61 раза, а за 2008 год – всего в 1,73 раза [4]. Снижение темпов роста ипотечного рынка, наблюдаемое в период 2006–2008 гг., происходило по мере насыщения спроса на ипотечные жилищные кредиты в регионах-лидерах, исчерпания их потенциала для развития ипотечного жилищного кредитования.

Возможный уровень развития ипотечных операций в регионах

Таким образом, для составления прогноза развития российского рынка ипотечных жилищных кредитов необходимо исследовать региональный ипотечный потенциал, являющийся основой для развития жилищного кредитования в субъектах федерации.

Ипотечный потенциал региона представляет собой имеющиеся у субъекта федерации возможности, которые могут быть использованы для развития ипотечного кредитования [3].

Необходимость проведения анализа регионального потенциала для развития ипотечного жилищного кредитования продиктована, в первую очередь, теми диспропорциями в уровне развития ипотечных отношений и механизмов, которые сложились между субъектами федерации, и негативными тенденциями, связанными с замедлением темпов роста российского ипотечного жилищного рынка.

В количественном выражении региональный потенциал для развития ипотечного жилищного кредитования представляют собой возможный уровень развития ипотечных операций в том или ином регионе, то есть возможный объем выдачи ипотечных жилищных кредитов [1].

Региональный потенциал ипотеки предопределяется множеством различных факторов, которые получают количественное выражение через следующую группу показателей (см. табл.1 на с. 101).

Таблица 1

Показатели для оценки и анализа потенциала субъектов федерации вобласти развития ипотечного жилищного кредитования

Применение кластерного анализа позволило выявить следующие группы регионов, объединенных по признаку уровня ипотечного потенциала (см. табл. 2 на с. 102). Кластерный анализ проводился с помощью итеративного метода k-средних (k-means clustering), реализуемого в программе STATISTICA.

Таблица 2

Классификация регионов РФ по уровню потенциала для развитияипотечного жилищного кредитования за 2008 год

Знания о потенциальных резервах в ипотечной сфере, скрытых в том или ином российском регионе, необходимы, в первую очередь, двум основным группам субъектов рынка жилищной ипотеки:

– органам государственной власти на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации при реализации жилищной политики;

– институтам жилищного кредита при разработке и внедрении коммерческих ипотечных программ.

Уровни ипотечного потенциала и формы кредитования

В регионах с очень высоким и высоким ипотечным потенциалом (первый и второй кластеры) акцент необходимо делать на развитие банковской модели ипотеки. В субъектах федерации, имеющих возможности в области жилищной ипотеки на уровне выше среднего и среднем уровне (третий и четвертый кластеры), следует концентрироваться на формировании небанковских форм ипотечного жилищного кредитования. На территориях России, где зарегистрирован потенциал для развития ипотечного жилищного кредитования на уровне ниже среднего и низком уровне (пятый и шестой кластеры), особое развитие должна получить социальная модель ипотечного жилищного кредитования.

Для коммерческих банков определение уровня ипотечного потенциала является обязательным мероприятием при принятии управленческих решений, связанных с созданием в конкретном регионе своей филиальной сети или с открытием в уже имеющихся филиалах отделов по ипотечному жилищному кредитованию.

Знания об ипотечном потенциале российских регионов должны учитываться при реализации мероприятий по решению одной из главных задач государства, заключающейся в сглаживании существующих региональных различий в жилищной сфере и необходимости обеспечения всего населения России равными возможностями по использованию услуг ипотечного кредитования.