Девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности

Одним из современных направлений развития экономики и управления предприятиями инвестиционно-строительной сферы является проблема применения научно-практической концепции девелопмента.

Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в буквальном переводе означает развитие, рост. В мировой экономической практике его используют для обозначения деятельности, направленной на повышение стоимости объекта путем его качественных изменений.

Наиболее распространенными являются два вида девелопмента: фи-девелопмент и спекулятивный девелопмент.

Фи-девелопмент

Фи-девелопмент – это вид строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта, девелоперская компания занимается чистым девелопментом, без функций инвестиций, без содержания частично построенного объекта на балансе. Фи-девелоперская компания несет меньше рисков, она не заинтересована в спекуляции площадью, построенными квадратными метрами.

На западе фи-девелоперские компании занимают значительную долю рынка, позволяя эффективно разделить функции собственника здания – им является чаще всего инвестор – и строительного агента. Такие компании имеют в штате архитекторов-проектировщиков, дизайнеров, специалистов по отношениям с инвесторами, специалистов по строительству – инженеров и прорабов [1].

Конечно, уровень доверия на рынке должен быть высоким, только лучшие фи-девелоперские команды могут рассчитывать на участие в российском рынке. Фи-девелопмент предполагает контроль качества строительства объекта, поиск и заключение договоров с подрядчиками. Фи-девелопер – это генеральный подрядчик и служба заказчика в одном исполнении.

Классический девелопмент на современном российском рынке строительства предопределяет обязательное участие денег девелопера в инвестиционно-строительном процессе.

Процент участия строительной компании в рыночных проектах колеблется от полного в размере 100% до минимального в 35–40%. Только такие предложения интересны собственникам земельных участков и инвесторам.

В ближайшем времени фи-девелопмент станет ведущим принципом построения отношений строителей и инвесторов. Компании фи-девелоперы на российском рынке выполняют функции заказчика-застройщика с финансовыми полномочиями [4].

Рассмотрим схему строительства с привлечением фи-девелопера применительно к структуре инвестиционно-строительного процесса.

В общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций:

1) возникновение инвестиционного замысла;

2) наличие возможности финансирования;

3) бизнес-планирование;

4) организация управления инвестиционным проектом;

5) инжиниринг;

6) поставка оборудования и материалов;

7) строительство;

8) эксплуатация;

9) реализация.

Ленд-девелопмент

Вторая разновидность девелопмента – спекулятивный девелопмент.

Спекулятивный девелопер (Speculative development) более сложен, чем фидевелопмент. Девелопер возводит коммерческую недвижимость, с полной ответственностью выступая как организатор проекта.

Финансовая схема больших девелоперских проектов представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций – банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.

Достаточно высокая прибыль в рамках спекулятивного девелопмента сопровождается высокими рисками при неудаче проекта, и эти риски несет на себе девелопер. Спекулятивный девелопмент является наиболее сложной формой взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке недвижимости, потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и проектные, и очень сложные банковские операции [2].

В российской практике инвестиционно-строительного бизнеса все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента. Ленд-девелопмент – высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка – продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, – необходимо тщательно разработать соответствующий всему проекту инвестиционный проект и общую концепцию.

Разукрупнение земельных участков – основной механизм девелопмента, в рамках которого производится ее подготовка, как правило, в три этапа:

1) работа с неподготовленной землей;

2) превращение неподготовленной земли в полуподготовленную с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков;

3) непосредственное разукрупнение земли.

Такая последовательность обычно характерна для застройки больших свободных территорий. При выполне-нии менее масштабных проектов, а так же при точечной застройке и редевелопменте второй этап пропускают.

Процесс преобразования неподготовленной земли в полуподготовленную в различных регионах происходит поразному, в зависимости от форм собственности на землю, возможностей местных девелоперов и финансовых институтов, а также институциональных возможностей по прокладке дорог и инженерных сетей.

Рыночный механизм комплексной застройки территорий

На окраинах города девелопер может пропустить второй этап и преобразовать неподготовленную землю непосредственно в готовые для других видов девелопмента участки. Прямое преобразование в готовые участки более характерно для районов медленного роста, а также там, где созданием инженерных сетей занимаются городские коммунальные предприятия. В этом случае земли для девелопмента появляются незапланированно.

Поскольку девелоперы играют ключевую роль в подготовке земли, им необходимо понимание динамики рынка и действующей законодательной базы.

Многие девелоперы занимаются как девелопментом земли, так и девелопментом зданий. Когда оба вида девелопмента выполняются на одном участке, девелоперы часто рассматривают их как один проект. Однако это два разных вида девелопмента, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям.

В целом для девелопмента земли характерны большие риски, но и большая прибыль, чем для жилищного строительства, поскольку девелопмент земли больше зависит от решений государственных органов власти и требует инвестиций на более длительное время при отрицательном денежном потоке.

Одной из современных тенденций жилищного строительства России является возникновение рыночного механизма комплексной застройки территорий в целях жилищного строительства. Данный инвестиционно привлекательный и высокорискованный сегмент жилищного рынка появился благодаря переориентации развития жилищного строительства от преимущественной «точечной» застройки к комплексному освоению территорий.

Он требует обязательных аукционных продаж прав аренды по крупным земельным участкам, организации государственно-частного партнерства и прочих условий, которые способны реализовать только крупные инвестиционно-строительные компании, типа жилищных корпораций.

Комплексная застройка в среднем обеспечивает максимальное предложение жилья от крупных корпоративных застройщиков-девелоперов на уровне 15–20% от объемов ежегодно вводимого жилья (10–14 млн м. кв.) или 35–40% от первичного жилищного рынка подрядного строительства и имеет тенденцию к росту.

Законодательная основа

Ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки на этапе приобретений земельных участков весьма значительна по своей последующей результативности и эффективности. Но одновременно она является и самым проблемным этапом девелопмента недвижимости. Данная проблемная ситуация предопределила научно-практический интерес появление и развитие в России в классических системах профессионального девелопмента не только появление системы девелопмента комплексной жилой застройки, но и корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку как инновационной разновидности девелопмента земли [5].

Особенно важными сейчас являются проблемы развития комплексной жилой застройки как приоритетного направления застройки территорий в условиях «угасающей» точечной застройки [6].

Современное использование термина «комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства» связанно с вводом в действие Земельного кодекса РФ, где в ст. 30.2 определены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данная организационная форма управления воспроизводством жилья ориентирована в первую очередь на значительное увеличение предложения жилья от крупных застройщиков. Это связано с тем, что в соответствии с Земельным кодексом РФ участки для строительства жилья должны предоставляться только на торгах в форме аукционных продаж, а также предусмотрен выкуп земли для целей комплексного освоения на открытых аукционах, который, как правило, не по силам малому и среднему бизнесу.

В Земельном кодексе РФ подробно указаны все процедуры, связанные с подготовкой и проведением земельных аукционов по данным типам земельных участков. Особенностью земельных участков, предназначенных для комплексного освоения, является то, что они предоставляются на условиях долгосрочной аренды без предварительного согласования места размещения объекта [3].

Заключение

Обзор деятельности российских компаний в инвестиционно-строительном бизнесе показывает, что управление покупкой-продажей земельных участков происходит под влиянием концепций ленд-девелопмента.

Низкая ликвидность земельных участков под жилищное строительство для комплексного освоения по всей России объясняется именно отсутствием на уровне муниципального и государственного управления эффективного ленд-девелопмента.

В России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи с все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь, по прогнозам специалистов, все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов, что, несомненно, расширяет рынок земли в России.