Жилищная политика: новые направления

Необходимость формирования рынка доступного жилья – важнейшая задача любого государства. Способы привлечения средств в жилищный сектор менялись в зависимости от исторического этапа развития страны. Рыночные механизмы приобретения жилья пришли на смену централизованному распределению бюджетных средств, на которые осуществлялось строительство государственного жилья и бесплатное его предоставление гражданам [1].

К началу реформирования экономики отсутствовал четкий механизм приобретения жилья населением. Таким образом, население должно было самостоятельно решать вопросы по обеспечению необходимым жильем.

Собственных средств у граждан не хватало, а кредитование осуществлялось в незначительных объемах.

Доступ к кредитным ресурсам в большей степени имели застройщики и девелоперы.

Целевые программы и доступность жилья

В сложившейся ситуации Правительством РФ была принята целевая программа «Жилище». Она была призвана обеспечить работоспособный механизм финансирования жилищного сектора. Начальная ориентация программы была направлена на финансовую поддержку отдельных категорий граждан, которая впоследствии сменилась созданием финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования [1].

Снижение финансирования жилищного строительства со стороны государства привело к существенному падению объемов ввода жилья.

Следующим этапом развития жилищной политики стало принятие Правительством РФ пакета федеральных законов в 2004 году, в частности Жилищного кодекса РФ.

За время реализации нового этапа жилищной политики удалось повысить покупательскую способность населения. Но доступность жилья для большинства населения России остается по-прежнему низкой.

Анализируя цены на жилье в нашей стране, следует констатировать факт устойчивой тенденции к росту. В начале 2000-х годов рост доходов населения превышал рост стоимости жилья, но в 2006 году значительное удорожание стоимости жилья привело к обратной тенденции.

Однако повышение доступности жилья за счет стимулирования спроса без увеличения объемов строительства жилья не даст должного эффекта. Как уже отмечалось, финансирование строительства до кризиса осуществлялось в основном за счет дешевых кредитных ресурсов. Ситуация, сложившаяся в результате изменения экономической конъюнктуры в результате наступления кризиса, несколько меняет положение. Кредиты выдаются на более жестких условиях. Как следствие, объем ввода жилья еще больше снизился.

К факторам, которые неблагоприятно влияют на рынок жилья, также следует отнести ежегодный рост доли аварийного и ветхого жилья.

Государственная поддержка ипотеки

На настоящем этапе предложение доступного жилья предприятиями строительного комплекса является недостаточным. И активизация платежеспособности населения через механизм ипотечного кредитования без увеличения объема предложения приведет к росту стоимости недвижимости.

Мировой финансовый кризис оказал серьезное влияние на всех участников инвестиционного процесса.

Доступность ипотечных кредитов уменьшилась в кризисной ситуации.

Банки уже более серьезно подходят к кредитованию населения для приобретения жилья. Высокими остаются процентные ставки по кредитам для строителей.

Государственная программа

«Жилище» ориентирует развитие ипотеки как банковской, так и не банковской. Восстановление ситуации на рынке жилья после острой фазы кризиса государство делает с акцентом на развитие ипотеки. Ощущается государственная поддержка ипотеки. Государственная поддержка небанковской ипотеки практически отсутствует.

Функционирование небанковской (накопительной) системы ипотечного кредитования основано на принципах взаимопомощи, отвечающей требованиям современных отношений.

Участник программы жилищного кредитования по накопительной схеме получает кредит при накоплении денежных средств в размере 50% от стоимости жилья. Организация, которая осуществляет кредитование, занимается также привлечением и размещением средств населения. Это не нарушает принципа целевого использования денежных средств. Преимуществом является также более низкая процентная ставка по кредиту. К дополнительным преимуществам следует отнести формирование культуры потребления в период накопления средств для получения кредита.

Взаимное кредитование и малоэтажное строительство

Перспективным видится развитие взаимного кредитования. В нашей стране наиболее распространенным видом организаций занимающихся взаимным кредитованием являются жилищно-строительные кооперативы.

Опыт функционирования данных организаций выявил определенные преимущества.

С 2005 года действует закон «О жилищных накопительных кооперативах». При имеющихся преимуществах он имеет ряд негативных моментов, которые перечеркивают положительные моменты накопительной системы жилищного кредитования. Главным недостатком является обязанность неиспользования вложенных средств в течение двух лет. Если обратиться к зарубежному опыту, то, например, в Германии почти две трети жилья приобретаются через накопительные системы.

Имеется немало исторических примеров, когда вывод экономики из кризиса осуществляется через строительство.

В строительстве имеются ряд проблем, которые сдерживают развитие отрасли. В частности к таким следует отнести сложности оформления земли, нехватка средств на развитие инженерной инфраструктуры территорий, отсутствие «длинных» денег и платежеспособного спроса.

Целесообразным является увеличения инвестирования в инфраструктурные проекты. К наиболее важным проектам следует отнести: строительство дорог, дешевого жилья, подготовка инженерной инфраструктуры земельных участков.

Одним из главных является земельный вопрос. Необходимо выделять земельные участки в пригороде городов для застройки под малоэтажное строительство. В нашей стране имеется достаточное количество земельных участков, но по обеспеченности инфраструктурой налицо явный дисбаланс. Для застройки малоэтажным строительством пригородных территорий необходимо развитие федеральной дороги. Это облегчает процесс строительства и обеспечения доступа населения к городским территориям.

Целесообразно обратить внимание на идею создания и реализацию крупных инвестиционных проектов в области промышленного строительства, что соответствует идеи модернизации и инновационного развития экономики.

Данные проекты способствуют экономическому росту, увеличению доходов населения, созданию рабочих мест и, как следствие, – развитию жилищного строительства.

Необходимо уделить повышенное внимание развитию промышленности строительных материалов, увеличению конкурентоспособности отрасли.

Одним из главных недостатков является недостаток квалифицированной рабочей силы. Для повышения конкурентоспособности требуется развитие конкурентных преимуществ отрасли.

Также целесообразным является создание программно-целевой деятельности по использованию строительных отходов промышленности строительных материалов. Переработка в Российской Федерации строительных отходов находится на низком уровне и составляет не более 10%. В развитых странах этот показатель достигает 80%.

Социальное жилье и доходные дома

Неблагоприятная ситуация сложилась на рынке социального жилья.

Приватизация жилья практически ликвидировала такой инструмент жилой недвижимости как социальный наем.

Критерием предоставления права на заключение договора социального найма являются доходы семьи, и подтверждение их в течение определенного периода времени. Важным в этом направлении является формирование жилищного фонда для социального найма.

В современных условиях новое жилье является недоступным для большинства населения страны. В этой связи целесообразно обратить внимание на перспективное направление, каким является развитие системы доходных домов. Но следует констатировать, что пока система коммерческого найма не развита.

Неотъемлемым этапом увеличения реального спроса является снижение себестоимости строительства.

В России имеется немало инновационных разработок, удешевляющих себестоимость строительства.

Без существенного внимания государства и финансирования вышеуказанных инновационных направлений развития повышение доступности жилья трудновыполнимо.

Тем не менее, планы, озвученные правительством, свидетельствуют о постепенном уменьшении объема финансирования строительной отрасли, путем снижения степени участия властей в федеральных целевых программах по возведению социального жилья [4].

Объем финансирования в 2013 году планируется уменьшить в 3,5 раза к уровню 2011 г. В качестве причин называется восстановление платежеспособности на рынке жилья.

Восстановление экономики страны и повышение доступности жилья целесообразно осуществлять через активизацию инвестиционно-строительной деятельности. Очевидна необходимость выбора нового вектора в развитии жилищной политики.