Анализ банковского сектора России, реализующего программы ипотечного жилищного кредитования

Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных в стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. Российский рынок ипотечного кредитования может характеризоваться высокими темпами роста, даже в условиях кризиса.

Второй квартал 2009 г. не внес изменений в динамику выдачи ипотечных кредитов. Согласно данным ЦБ РФ объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 года [12].

Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов составил 30,8 млрд руб., что так же как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки – 55,3 млрд руб. В количественном выражении в первом полугодии текущего года выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в за аналогичный период 2008 г. (213 тысяч ипотечных кредитов) [10].

При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., а на 1 июля 2009 г. – 1,01 трлн руб. Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6% [7].

Объем выдачи кредитов в 2009 г. снизится

Активный рост числа банков, реализующих ипотечные программы в 2007 году, способствовал расширению рынка ипотеки в России. Общее количество банков, имеющих ипотечные программы на территории страны, за год выросло в 1,5 раза.

В 2009 г. наблюдается снижение количества банков, имеющих в своей линейке ипотечный кредит. На 1 января 2009 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования присутствовал 601 банк. В дальнейшем их количество сократилось, и на 1 июля 2009 г. осталось 568 банков [12].

При этом, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), новые кредиты выдавали не более 40 банков из 50 крупнейших игроков ипотечного рынка (без учета мелких и средних) [7].

Из-за сокращения количества участников рынка ипотеки, снижения доступности ипотечных кредитов, а также текущих макроэкономических условий, объем выдачи кредитов в 2009 г. снизится. Он составит, согласно прогнозу АИЖК, порядка 100–120 млрд руб. (в 6 раз меньше, чем в 2008 г.), а в количественном выражении – порядка 117 тыс. шт. (в 4 раза меньше, чем в 2008 г.).

В I полугодии 2009 г. наблюдалось также изменение структуры выдачи ипотечных кредитов за счет снижения доли валютных кредитов. По состоянию на 1 июля 2009 г. доля валютных кредитов в общем объеме выдачи составила 7% [8].

Кризис ликвидности

Осенью 2008 года кредитный рынок начал испытывать на себе воздействие кризиса ликвидности. Это выразилось в возросшей стоимости ресурсов для игроков рынка и сложностях с привлечением внешних заимствований, на которые в последние годы приходился достаточно большой объем рефинансирования. Как следствие, банки были вынуждены поднять ставки по ипотечным кредитам, некоторые скорректировали свои подходы к андеррайтингу [1] заемщиков.

Еще одним следствием кризиса ликвидности стала более тщательная оценка заемщиков, что позволит банкам формировать более качественные кредитные портфели. Ипотечный кризис в США, несомненно, отразился на итоговых результатах, которые могли быть ещё более впечатляющими, так как в четвертом квартале 2008 года многие банки сократили выдачу ипотечных кредитов, а некоторые и вовсе прекратили кредитование под залог жилья.

Однако уже во II квартале 2009 г. основным изменением на рынке ипотечного жилищного кредитования стала остановка ежемесячного роста средневзвешенных ставок по выданным с начала года ипотечным кредитам в результате проводимой ЦБ РФ монетарной политики [2]. Так, по данным ЦБ РФ на 1 июля 2009 г., средневзвешенная процентная ставка по выданным с начала года ипотечным кредитам в рублях в течение II квартала не менялась и составляла 14,6% годовых. При этом средневзвешенная процентная ставка по выданным с начала года ипотечным кредитам в иностранной валюте продемонстрировала небольшое снижение, по состоянию на 1 июля 2009 г. она составила 13,4% годовых (по сравнению с 13,6% на 1 июня 2009 г. и 13,9% на 1 мая 2009 г.) [11]. Это может свидетельствовать о начале стабилизации ставок по ипотечным кредитам.

Сбербанку и ВТБ легче привлекать «длинные деньги»…

Сбербанк и ВТБ остаются лидерами рынка ипотечного кредитования и контролируют 52% его объема. Во втором полугодии 2008 г. Сбербанк перестал терять свою долю рынка ипотеки и к концу года контролировал 39,7% рынка. Доля ВТБ выросла в 2008 году с 12% до 15% рынка [5] (см. табл.).

Таблица

Банки – лидеры по объемам ипотечных кредитов, выданных за 2008 год

Основной объем выдачи новых ипотечных кредитов в первом полугодии 2009 года поддерживался преимущественно за счет крупных банков с государственным или иностранным участием в капитале, имеющих доступ к средствам господдержки и/или более дешевым ресурсам. Это, прежде всего, «ВТБ 24», Сбербанк, Раффайзенбанк, Транскредитбанк и «Дельтакредит».

При этом коммерческие банки, сталкиваясь с кризисом ликвидности, постепенно отказываются от ипотеки в пользу других кредитных программ. Таким образом, конкуренция на ипотечном рынке постепенно уменьшается, и заемщики от этого только проигрывают.

Массовый уход с рынка ипотечного кредитования мелких и средних банков подтверждает также изменение структуры банковских пассивов. В группах средних и мелких банков в первом полугодии 2009 г. наблюдалось быстрое сокращение доли кредитов, выданных на срок свыше трех лет (к которым преимущественно относятся ипотечные кредиты), в общем объеме кредитования физических лиц.

На наш взгляд, в таких условиях государственные банки имеют все шансы значительно увеличить свою долю на российском ипотечном рынке. Сбербанку и ВТБ легче привлекать «длинные деньги», к тому же, их собственные ресурсы в разы превосходят возможности небольших коммерческих организаций, а так же эти банки имеют надежную защиту в виде государственной поддержки.

…однако Сбербанк не радует клиентов «дешевыми деньгами»

Становится очевидным тот факт, что кризис ликвидности играет на руку государственным банкам. Кроме того, что коммерческие кредитные организации сами сворачивают ипотечные программы, и сами заемщики считают госбанки более надежными в условиях мирового кризиса.

Однако клиенты государственных банков отнюдь не выиграют оттого, что конкуренция на ипотечном рынке уменьшается. Банки с государственным участием также испытывают трудности с привлечением средств. Их условия ипотечного кредитования на сегодняшний день не лучше, чем в любом другом банке, а недавно «ВТБ 24» еще и поднял ставки по всей линейке ипотечных кредитов.

Сбербанк также не радует клиентов «дешевыми деньгами»: несмотря на то, что в марте 2008 года банк снизил ставки по долларовой ипотеке, ставки по рублевым кредитам остались неизменными. Но уже в январе 2009 года в связи с девальвацией рубля по отношению к доллару Сбербанк закрыл долларовую программу, а ставки по рублевым ипотечным кредитам составили 16% [5].

Тем не менее, россияне по-прежнему предпочитают государственные банки частным. Да и сами банкиры не исключают, что заниматься ипотекой в скором времени станет накладно. Тяжелее всех приходится так называемым банкам-монолайнерам, чья деятельность сосредоточена исключительно на жилищном кредитовании. Так, например, руководство Городского ипотечного банка не исключает, что со временем продуктовая линейка банка пополнится новыми услугами.

В то же время у нас вызывает опасение политика государственных банков, в чьих руках сосредоточена половина российского ипотечного рынка. В том случае, если доля ВТБ и Сбербанка будет продолжать расти, ничто не помешает им диктовать собственные условия игры. Став абсолютными лидерами ипотеки, госбанки смогут беспрепятственно повышать ставки и ужесточать требования к заемщикам, не оглядываясь на конкурентов, которых с каждым годом становится все меньше.

[1] Андеррайтинг в ипотечном кредитовании — проверка банком платежеспособности клиента — прим. ред.

[2] Монетарная политика — инструмент, при помощи которого правительства стараются воздействовать на макроэкономические условия, увеличивая или уменьшая денежную массу — прим. ред.