Создание сервисной компании, как один из способов снижения себестоимости строительства жилья

Себестоимость строительства при существующих условиях выдачи участков и применяемых технологиях снизить невозможно. Несмотря на это, такая задача стоит перед государственными служащими, ответственными за реализацию нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Одна из основных задач проекта состоит в том, чтобы предоставить с 2005 по 2010 гг. 365,5 млн кв. метров жилья гражданам России. Основной проблемой в рамках данного проекта является снижение себестоимости жилья, которую возможно решить только с помощью комплекса мер экономического, организационного и технологического характера.

Факторы, повышающие себестоимость строительства

Строительная отрасль облает определенной спецификой. Поэтому можно выделить основные факторы, которые могут оказать влияние на рост себестоимости строительства.

1. Рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке. Доля строительных материалов в себестоимости строительства обычно составляет 55–68%.

На рынке строительных материалов происходит и монопольное увеличение стоимости строительных материалов (цемент, нерудные материалы, металлопрокат). Поэтому, если повышаются цены металла и цемента, то соответственно растет и рыночная стоимость железобетона.

2. Низкий уровень организации строительства и его снабжения. Потери от брака и простоев составляют до 12–15%.

3. Низкое качество проектных работ, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации. Поэтому много изменений в проекты вносится во время строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4–8%.

4. Несовершенство конкурсных процедур, следствием чего являются просчеты в выборе подрядчиков и частая их смена.

5. Приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ.

6. Отсутствие финансирования приводит к остановке цикла строительства. Затраты на возобновление строительства законсервированного объекта приводят к потерям до 10% сметной стоимости.

7. Наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) за квартиры.

8. Высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства из-за длительных сроков согласований и коррупции. Отсутствие прозрачных цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья.

9. Попытки самих застройщиков взвинтить цены на жилье при повышении спроса.

10. Несовершенство нового градостроительного законодательства и отсутствие новых подзаконных актов к нему.

11. Зачастую отсутствует экономия издержек на эффекте масштаба из-за того, что ряд фирм ведет строительство лишь 1-2 домов.

Финансовые и правовые проблемы

12. Высокие банковские проценты, заложенные в себестоимость жилья, просто губят большинство строительных коммерческих проектов. Застройщики же предпочитают привлекать относительно дешевые средства граждан для строительства жилья, неоправданно возлагая на них часть строительных рисков. Развитие банками кредитования застройщиков жилья тормозится из-за следующих проблем:

а) обеспеченность займов (отсутствие у строительных компаний права собственности на участки, а также невозможность обеспечить кредиты объектами незавершенного строительства);

б) повышенный уровень риска кредитования строительной отрасли;

в) низкая прозрачность деятельности строительных компаний;

г) недостаточное банковское финансирование из-за недостатка ресурсов у банков;

д) низкая подготовка бизнес-проектов, проектирования строительства жилья, долгие сроки проработки, согласования и утверждения проектных документов.

13. Несовершенство нормативно-правовой и методической базы ценообразования в строительстве. В строительной отрасли циркулируют большое число взаимопротиворечащих инструкций, указаний и ведомственных писем различных органов исполнительной власти. Кроме того, в регионах существуют различные правила индексации стоимости строительно-монтажных работ, что создает массу неудобств для организаций, а также приводит к многочисленным нарушениям при расчетах за выполненные работы.

14. Большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и головным источникам.

15. 10% квартир построенного жилья, как правило, подлежат безвозмездной передаче. Кроме того, застройщики вносят средства на развитие инфраструктуры.

Инженерная подготовка территорий

Для снижения себестоимости строительства мало использовать снижение стоимости материалов. Тем более, что большое количество специалистов объясняет увеличение стоимости основных строительных материалов не монополизацией данной отрасли, а дефицитностью данных производств и сбытовой надбавкой на рыночную стоимость квартир.

Пока между себестоимостью жилья и рыночной ценой будет разрыв, будет происходить увеличение цены на строительные материалы. Данный факт подтверждает повышение рыночной цены на строительные материалы в прошлом году, когда стоимость квартир резко поднялась.

По некоторым оценкам, в 2006 г. стройматериалы подорожали на 30–40%, некоторые – на 50–60%. С начала 2007 г. цены выросли вновь: на 15–20% подорожал металл, на 15–18% – кирпич, на 9% – железобетон и т.д. Прогноз на конец года – минимум 50% [1]. В таких условиях надеяться на уменьшение рыночной цены строительных материалов безнадежно, по крайней мере, пока не будет ликвидирован дефицит.

Отдельное место занимает вопрос инженерной подготовки территорий, развития инфраструктуры и правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и энергетическим мощностям. В соответствии с постановлением [2] размер платы за технологическое присоединение зависит от территориальных границ зон и уровня напряжения присоединенной мощности (от 54825,12 руб./кВА без НДС за пределами МКАД до 102388,00 руб./кВА без НДС в пределах Садового кольца) [2]. В формировании себестоимости эти затраты составляют около 12–20%.

Для быстрого решения вопроса необходимы нетрадиционные методы, к примеру, создание сервисной организации, основным видом деятельности которой является эксплуатация объектов электросетевого хозяйства. Создание данной компании позволит минимизировать затраты на присоединение к энергетическим мощностям за счет того, что сервисная компания может выдавать разрешение на подключение при реконструкции жилищных площадок под строительство. Также у нее появляется возможность перераспределять мощность, ранее используемую этой площадкой на жилищное строительство.

Рассматриваемый вариант возможен при наличии у строительной компании собственных заводов с установленными мощностями, которые обычно используются приблизительно на 45%, и наличия земельных участков под строительство жилых домов рядом с этими заводами.

Например, в группе компаний «ПИК» есть домостроительные комбинаты № 2 и № 3, с установленными мощностями в 12 МВт и 9 МВт соответственно. Мощности используются только на 55%, соответственно остальная мощность может быть перераспределена на земельный участок под жилищное строительство.

Большим плюсом данного способа является то, что купленная мощность остается в собственности инвестора, так же как и построенные трансформаторные, распределительные подстанции и кабельные сети. Данные объекты после окончания строительства жилых домов могут быть переданы в аренду сервисной компании, за счет чего формируется дополнительный денежный поток компании от эксплуатации построенных объектов энергоснабжения. Также это позволяет повысить капитализацию компании в целом.

Мы рассмотрели далеко не все факторы, влияющие на рост цен в строительной отрасли. Повышение доступности жилья состоит в комплексной разработке методов сокращения расходов застройщиков, подрядчиков и предприятий строительной отрасли, не относящихся к производству.

По нашему мнению, за счет создания сервисной компании в составе крупных строительных фирм можно добиться снижения затрат на 12–20% себестоимости жилья и повысить уровень надежности энергоснабжения строящихся жилых комплексов.