Предпосылки формирования института логистики ипотечно-строительных проектов

Жилищный вопрос для Российской Федерации достаточно давно является острой социально-экономической проблемой. Причина этого феномена на первый взгляд лежит на поверхности, так как с одной стороны, значительная часть населения России относится к группе малоимущих, а, с другой стороны, обязательства государства по обеспечению жилищными помещениями отдельных категорий граждан в период после начала рыночных реформ подверглись значительному сокращению. Однако этот вопрос нуждается в более обстоятельном рассмотрении, причем, сквозь призму институциональной теории. Одним из аргументов в пользу такого утверждения служит укрепление среди политиков, ученых и бизнесменов понимания того, что институциональный образ мышления и практическая трансформация институтов являются решающими факторами успешных реформ в России [6].

Институциональные преобразования в сфере жилищного строительства

Главенствующая роль в деле формирования «правильных» экономических институтов должна принадлежать государству, причем основной мотив такой его деятельности определяется общей несостоятельностью рынка [5]. Россия не является исключением. В частности, институциональные предпосылки решения жилищной проблемы в нашей стране были заложены еще в 1993 году. Это связано с принятием государственной целевой программа «Жилище», которая определила в качестве составной части государственной жилищной политики ипотечное жилищное кредитование. В 1997 году государством был создан специальный институт ипотечного жилищного кредитования – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности.

Переломным в ходе институциональных преобразований в сфере жилищного строительства стал этап, который связан с разработкой федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» на 2002-2010 годы и «Стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 года». Именно в этот период достаточно резко возрос интерес к постановке и реализации ипотечно-строительных проектов (ИСП) со стороны частных инвесторов.

Повышению инвестиционной привлекательности ИСП способствовал рост платежеспособного спроса, который наблюдался после финансового кризиса 1998 года. Немаловажную роль также сыграла декларация государством в качестве одной из своих приоритетных целей постепенное замещение государственных бюджетных средств, направляемых на строительство жилья, иными источниками финансирования, в частности, ипотечным кредитованием.

Банковские кредитные ресурсы и коэффициент доступности жилья

Не следует забывать, что одним из существенных ограничений на пути постановки и реализации ИСП выступает отсутствие у большинства банков возможности получить долгосрочные кредитные ресурсы. Эта особенность нашла свое отражение в ФЦП «Жилище» в форме декларации государственной поддержки банков, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования. Механизм такой поддержки заключается в том, что на АИЖК возложена обязанность обеспечения ликвидности выданных банками стандартных ипотечных кредитов путем поддержания постоянной оферты на их выкуп.

Механизм ипотечного жилищного кредитования на основе стандартов АИЖК в целом способствовал формированию институциональных предпосылок постановки и реализации ИСП. Однако его недостатки стали очевидны еще задолго до последнего мирового финансового кризиса:

– отсутствие у банков, уполномоченных АИЖК, стремления оставлять ипотечные кредиты на длительное время, накапливая их на собственном балансе;

– высокая, а зачастую и неприемлемая величина коэффициента доступности жилья для значительной части потенциальных заемщиков и др.

Уменьшение нормативной величины коэффициента доступности жилья напрямую связано со снижением его стоимости. Выполнение этого условия, в частности, возможно на этапе строительства жилья за счет применения классических принципов логистики [3]. В рамках ИСП этот прием также работает. Однако надо учитывать, что ИСП по своей природе с одной стороны, являются капиталоемкими проектами, а с другой стороны, они весьма чувствительны к сбоям в системе их финансирования. Это обстоятельство предопределяет жесткий регламент движения финансовых потоков, вследствие чего их статус нам представляется более высоким, чем у материальных потоков.

«Сити-логистика»

Существует еще одно обстоятельство, которое в последние годы заставляет по-новому воспринимать роль логистики в постановке и реализации ИСП. Оно предопределяется общей тенденцией перехода на логистическое обоснование управления городским хозяйством и тем самым способствует формированию нового научного направления – «сити-логистики».

Постановка ИСП должна включать специальные исследования, целью которых является выработка стратегии логистического позиционирования будущего объекта недвижимости в городе, то есть обоснование его строительства с точки зрения рационализации его взаимосвязей по материальной, транспортной и другими составляющими логистической системы города. Можно утверждать, что в рамках формирования системы ипотечного жилищного кредитования просматривается зарождение института логистики ИСП, который представляет собой один из главных компонентов института более высокого уровня – «сити-логистики».

Существенные возможности снижения стоимости жилья также лежат в плоскости современного инфраструктурного обустройства города [4]. Одним из системообразующих факторов расходов, связанных с управлением городской инфраструктурой являются экономические и политические трансакционные издержки. Это означает, что сегодня крайне актуальной становится разработка современной модели менеджмента инфраструктуры города на основе государственно-частного партнерства.

Вовлечение частных предприятий в общественный сектор народного хозяйства сопровождается использованием конкурентного механизма, причем в этом секторе возникают квазирыночные отношения. Этот механизм способствует более целенаправленной, рациональной и динамичной аллокации ресурсов [2]. Кроме того, он содействует снижению трансакционных издержек, поскольку устраняется опасность дилетантизма в управлении «общественными предприятиями», которые находятся в собственности муниципалитета и имеют строгую традицию бесприбыльной деятельности.

Неподготовленность части населения к рискам ипотечного кредитования

Снижение величины коэффициента доступности жилья до приемлемого для населения России уровня является необходимым, но не достаточным условием в вопросе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Мировой финансовый кризис выявил, по крайней мере, одну неэффективную «институциональную ловушку», суть которой заключается в неподготовленности части населения к рискам ипотечного жилищного кредитования. Одной из причин его возникновения послужила эйфория части населения, обусловленная маркетинговой политикой представителей сектора потребительского кредитования в целом и поставщиков ипотечных услуг, в частности. Возникновение этого феномена для России новым явлением, хотя он известен достаточно давно. Еще в 20-х годах прошлого века французский философ Ж. Бодрийяр писал, что потребление представляет собой активное и коллективное поведение, оно является принуждением, моралью, институтом [1]. При этом кредит играет здесь определяющую роль, даже если он лишь частично влияет на бюджеты расходов домохозяйств, поскольку создает иллюзию легкой доступности благ, зачастую превращаясь в дисциплинарный процесс вымогательства сбережений населения и регулирования спроса.

Таким образом, можно утверждать, что формирование институциональных предпосылок постановки и реализации ИПС еще не закончено. Однако уже сегодня становится очевидным, что логистике в этом процессе отводится особое место.