Состояние ипотечного рынка и возможные ситуации обмена, при сложившееся ситуации

Экономическая ситуация, которая сегодня наблюдается на мировом и российском финансовом рынках, не могла не затронуть тех, кто купил квартиру в кредит. Они встали перед выбором: погашать ли кредит досрочно, гасить ли его в долларах или в рублях, и надо ли вообще что-то делать в этой ситуации.

Возможность требования о досрочном погашении ипотечного кредита предусмотрена в большинстве кредитных договоров. Если речь идет о снижении стоимости залога, то банк, прежде чем потребовать досрочного погашения кредита, должен произвести новую, официальную оценку недвижимости, которая должна показать, что реальная стоимость жилья стала ниже, чем при выдаче кредита. Этот факт можно оспорить в суде и таким образом потянуть время, оставляя себе и банку шанс передумать и вернуться в русло нормальных отношений. В любом случае, затевая суд, вы получаете отсрочку по времени.

Для большинства из тех, кто все-таки выбирает досрочное погашение, это, как уже отмечалось, способ организовать свою жизнь, сделать её более запланированной и предсказуемой, а также раньше избавится от «кредитного ярма».

Стандарты обмена

Рынок недвижимости демонстрирует снижение на всех фронтах – вслед за рынком купли-продажи жилья начали падать арендные ставки. Как известно, большая часть сделок купли-продажи жилья – это скрытые обмены. Данная схема хороша в условиях стабильного рынка, но когда цены неопределенны, а продать квартиру непросто, будет логично вернуться к старой доброй системе обмена жилья.

Человек, решивший сейчас продать свою квартиру, чтобы купить другую, рискует и деньгами, и временем. Прямой обмен при нестабильном рынке, конечно, предпочтительнее. Рынок обмена жилья в Москве существует, но количество сделок на нем невелико. Готовых обменяться граждан, на первый взгляд, предостаточно, но найти нужное предложение – большая проблема.

Стандарты обмена на рынке недвижимости следующие. Около 20% – это желающие поменять свою квартиру на равноценную в другом районе. Львиную долю – примерно 70% всех обменов — составляют желающие разъехаться из одной квартиры в несколько; всего 2–3% — граждане, которые хотят съехаться. Понятно, что из-за этого перекоса найти подходящий вариант разъезжающимся крайне трудно.

Одна из причин, по которым обмен квартир растягивается надолго (из-за чего риелторы и не желают браться за такие сделки),— неадекватность требований клиентов. Многие граждане, решившие обменять квартиру, ищут вариант, который на самом деле можно получить только в результате купли-продажи.

Подмосковная усадьба

Владельцы квартир бизнес-класса могут путем обмена перебраться в престижный загородный дом. Стоит учитывать, что покупка загородного дома всегда была сложной задачей. Рынок загородной недвижимости Подмосковья сегодня очень развит, покупателю есть из чего выбирать. Подход к выбору жилья за городом определяется массой различных параметров.

Если рассматривать приобретение дома на вторичном рынке в уже готовом коттеджном поселке, то тут плюсы очевидны. Во-первых, можно сразу увидеть и оценить среду своего будущего обитания. В строящемся поселке это сделать сложнее, приходится верить на слово застройщику, а также макетам и рисункам.

Следующий плюс – это возможность оценить социальную среду обитания. При желании, еще до покупки дома можно познакомиться с будущими соседями, узнать, как им живется в поселке, расспросить о качестве услуг управляющей компании. Третий момент — инфраструктура поселка. Во многих строящихся проектах инфраструктурные объекты строятся в самую последнюю очередь, и зачастую планы по строительству того или иного объекта могут быть изменены. В уже построенном и заселенном поселке инфраструктура, как правило, уже готова, и ее тоже можно оценить.

Еще немаловажный аспект – это возможность купить такой дом по ипотеке. Естественно, мы не берем в расчет сегодняшний день, когда рынок кредитования жилья, особенно загородного, фактически умер. Но если взять времена до начала финансового кризиса, то покупка дома на вторичном рынке была одной из немногих возможностей приобрести загородное жилье в кредит.

Что касается покупки дома в строящемся поселке, то тут плюсов меньше, но они все-таки есть. Во-первых, у покупателя есть возможность выбора домовладения, исходя из своих предпочтений по площади дома и размеру участка. Кроме того, можно выбрать местоположение самого участка – в глубине поселка или ближе к въездной группе, на границе с лесом или возле водоема. Также многие застройщики предлагают на выбор несколько типов коттеджей, различных по архитектуре, покупатель может выбрать на свой вкус.

Найти плюсы в самостоятельном строительстве коттеджа еще сложнее, чем во всех предыдущих случаях. Первое, что приходит на ум – это дешевизна такого варианта. Но это только на первый взгляд. На практике, возведение коттеджа своими силами может оказаться даже дороже, чем покупка в дома в поселке. Во-первых, стоимость строительных материалов для частников и для организаций сильно различается. Во-вторых, разработка архитектурного проекта одного дома также обойдется дороже, чем сразу нескольких для коттеджного поселка. Кроме того, не стоит забывать о необходимости авторского надзора на стройплощадке.

Новый коттедж

Совсем другая ситуация, если речь идет о покупке загородного дома в уже построенном и заселенном коттеджном поселке: здесь минусов практически и нет. Конечно, будет естественный износ коммуникаций, самого дома, но при наличии хорошей управляющей компании, обслуживающей данный поселок, новый владелец дома этих проблем и не заметит. В качестве отрицательного момента многие называют необходимость проведения ремонта после предыдущих владельцев.

У нового дома в коттеджном поселке есть два существенных недостатка. Первый связан с заселением жильцов и проведением ими ремонта в домах. До тех пор, пока все собственники не закончат отделочные работы, жить в поселке будет практически нереально, сложно будет абстрагироваться от того, что строительные работы вокруг, по сути, продолжаются. Второй аспект связан с инфраструктурой поселка.

В доме на начальных этапах строительства к вышеперечисленным минусам добавляется риск недостроя. Не секрет, что в текущей экономической ситуации, многие девелоперы испытывают трудности с финансированием строительства, зачастую многие из них перераспределяют финансовые потоки таким образом, что львиная доля средств уходит на проекты, находящиеся в финальной стадии строительства. Это может привести к тому, что строительство поселков, реализация которых еще только началась, либо затянется, либо и вовсе будет приостановлено.

Единственное исключение – коттеджные поселки, строящиеся и продающиеся согласно Федеральному закону № 214 [5]. Тут риск недостроя сведен к минимуму, однако стоит понимать, что на сегодняшний день таких поселков в Подмосковье не более 5% от общего количества. Если же не принимать во внимание текущую кризисную ситуацию, а говорить в принципе о недостатках такого варианта приобретения жилья, то следует учитывать еще и длительный период ожидания с момента покупки коттеджа до заселения. В зависимости от того, на какой именно стадии строительства был приобретен дом, этот период может затянуться от одного года до трех-четырех лет.

На наш взгляд, наиболее выгодный вариант покупки загородного дома, вне зависимости от кризисных явлений, – это коттедж в уже заселенном поселке на вторичном рынке. Вторым пунктом в рейтинге идет покупка дома в поселке на завершающей стадии строительства. Остальные варианты не рассматриваются в принципе. Если все же сделать привязку к кризису, то сейчас нет смысла покупать дома в строящихся поселках, где готовность ниже 50–60%. Можно также покупать землю, она сейчас сильно подешевела. Однако самостоятельно ее застраивать, на наш взгляд, не следует, лучше использовать этот актив как инструмент сохранения средств в условиях кризиса.