Дискриминация арендатора: ксенофобия или практика безопасности

Введение

Ситуация жилищной необеспеченности россиян [31] (Stavtseva, 2017), характерная для всех регионов страны [7] (Burdyak, 2008), усугубляется низкой доступностью аренды [27] (Puzina, 2015). Пассивная жилищная политика [16] (Kookueva., Tsertseil, 2018) современной России сказывается фактическим отсутствием социального жилья [14] (Kiyanenko, 2016), где в роли арендодателя выступало бы государство [15] (Konyakhin, 2011) или корпоративный субъект-работодатель [17] (Korolevskiy, 2014), институтов аренды с выкупом [8] (Garipova, 2014) и государственно-частного партнерства [32] (Sycheva, Alekhina, 2015). На фоне непрерывного роста цен и тарифов на коммунальные услуги [19] (Krakashova, 2016) это делает ситуацию на жилищном рынке все более напряженной [20] (Krakashova, 2008). Высокая стоимость арендного жилья в России [28] определяется не столько субъективным фактором паразитических рентных установок населения [22, 23] (Malysh, 2018; Malysh, 2017)), сколько низким уровнем жизни домохозяйств [10, 13, 18] (Guzairov, Degtyareva, Makarova, 2015; Ilyasov, Makarova, Zakieva, Gizdatullin, 2018; Korchagina, Migranova, 2012), негарантированной занятостью [24] (Martianov, 2016) и низкой трудовой мобильностью [5] (Arefin, 2015), невозможностью денежных накоплений [6] (Balandina, 2015) и недоступностью ипотеки [2] (Abdukhanova, Tazeeva, 2019) для большей части населения. Наибольшими возможностями для сдачи жилья в аренду обладают семьи одиноких неработающих пенсионеров, использующих для этого, как показывают Н. В. Абрамова и В. С. Жаромский, одну из следующих стратегий: 1) сдача комнаты в аренду (при совместном проживании); 2) продажа квартиры и покупка меньшей (по метражу, стоимости и т. д.); 3) сдача квартиры в аренду и переезд собственника на дачу; 4) обратная ипотека» [3] (Abramova, Zharomskiy, 2018). Иными словами, для большинства частных домохозяйств сдача жилья в аренду является не погоней за прибылью, а средством выживания. И поэтому объективная – экономически заданная – напряженность развертывается на социально-психологическом фоне априори негативных взаимодействий, где сталкиваются представители разных социальных групп. Это определяется, как показывает исследователь тактик арендных взаимодействий в Санкт-Петербурге [21] (Lebedev, 2006), эмоциональным фактором привязанности к жилищу. Сдача жилья – не коммерческий проект, а вынужденный шаг, нечто сродни кощунству: «Население … не рассматривает эту собственность как товар: … в арендных квартирах прежде жили они сами, или их родители; эти квартиры до сих обставлены их мебелью, там находятся их диваны и кресла; а на кухне даже до сих пор остались цветы и кактусы. Каждая бытовая вещь в этой квартире зафиксирована временем, где ранее протекала их жизнь. /…/ хозяева … вынуждены … начать зарабатывать на их прошлой повседневности, той атмосферы домашнего быта и уюта, где прошла их значительная часть жизни. Кажется, что именно отсюда произрастает и спрос на агентства недвижимости, на их моральные услуги, и на столь тщательный отбор между квартиросъемщиками» [21]. В условиях латентного позиционно-ролевого конфликта образ квартиросъемщика неминуемо демонизируется: типичный нарратив обиженных рантье в блогах напоминает знаменитую сцену тайного досрочного съезда с квартиры г-на Передонова в романе Ф. Сологуба «Мелкий бес»: «Володин сделал петлю, поставил среди залы стул и подвесил петлю на крюк для лампы.

– Это для хозяйки! – кричал он. – Чтоб было на чем повеситься со злости, когда вы уедете. /…/ Варвара … вынесла … обрывок бумажки и карандаш. Володин написал: «Для хозяйки» и прицепил бумажку к петле… с потешными ужимками. Потом он снова принялся неистово прыгать вдоль стен, попирая их подошвами и /…/ встретил Передонова радостным хохотом и криком:

– И в зале напачкали! Ура!» [30] (Sologub, 0).

На сайтах агентств недвижимости представлена именно такая трактовка селекции как меры предотвращения жилищно-правовых рисков, кражи или порчи имущества, угрозы личной безопасности владельца и его семьи [1]. Исключительно в контексте ксенофобии, архаизации массового сознания, в котором кризис актуализирует такой древний защитный механизм, как страх перед осквернением [12] (Duglas, 2000), описываются конфликтные ситуации в общественно-политических СМИ [9] (Grekova, 0). Попытки юридически их квалифицировать не приводят к однозначному результату. Портал Russian American Lawyer, обсуждающий несовпадение правовых норм России и США, сообщает, что в любом штате при наличии свободных квартир отказ по причине неприятия расы, нации, сексуальной ориентации и пр. расценивается как дискриминация [11]. Российские правозащитники трактуют подобные ситуации как дискриминацию редко – обычно на специализированных сайтах, посвященных защите прав конкретных категорий (см. например, советы юристов и психологов о столкновении с гомофобией на сайте ЛГБТ-сообщества [35]). Вместе с тем, несмотря на обилие эмпирического материала в полилоге массовых интернет-коммуникаций, его теоретическое обобщение – еще не реализованная задача. В Европе, как следует из обзора Р. А. Худайбердиева [34] (Khudayberdiev, 2015), существует много исследований на тему ценовой дискриминации в жилищной сфере. В отечественной научной литературе эта тема, в отличие от сферы труда и занятости, почти не рассматривается. Исключение – литература, выполненная на эмпирическом материале зарубежных стран [33] (Fernandes, Khogiani, Shershneva, 2017) или посвященная дезадаптации мигрантов [26] (Ochirova, Petrova, 2018). Так, авторы исследования социокультурной адаптации иностранных студентов в нижегородских вузах считают расовую и национальную дискриминацию главным барьером в данном процессе [4] (Argunova, Londadzhim, 2008).

Но и в этих работах речь идет, как правило, об отношениях, формирующихся только: а) при посредничестве агентств недвижимости; б) в сегменте отдельных квартир; в) с участием одной, заранее определенной, категории квартиросъемщиков. Во всех ли сегментах арендного жилья действуют ограничения и если «да» – одинаковы ли они; действительно ли эти ограничения формируются по расово-национальному принципу и насколько они по существу «ксенофобны» – вопросы, которые пока остаются за рамками отраженного в научных публикациях анализа и потому оставляют широкую перспективу для исследований темы.

Материалы и методы

Приступая к анализу предложений на рынке аренды жилья в Калуге, мы ставили перед собой два вопроса.

1. Кто «убивает» квартиру, по мнению ее владельцев?

2. От чего зависит требовательность арендодателя, выставляющего жилище на рынок.

Для этого мы воспользовались поиском на портале «Авито. Недвижимость» объявлений о сдаче в аренду на длительный срок жилья от частных лиц по состоянию на 08. 05. 2019. Всего найдено 180 объявлений о сдаче квартир (в категориях «однокомнатные», «студии»), а также 134 – о сдаче комнат, 14 – домов, коттеджей, таунхаузов. География – муниципальное образование «город Калуга», включая сельские пригороды. Во всех категориях применялся сплошной отбор свежих предложений (двухнедельный период размещения). Массив наблюдений (SPSS 20) по типу жилья очень неоднороден: 8,5 % составляют предложения о проживании в квартире/доме вместе с хозяином, 30,3 % – комнаты в общежитии, 9,5 % – комнаты в коммунальных квартирах, 45,5 % – однокомнатные квартиры или студии, 6,2 % – дома, таунхаузы, коттеджи.

Помимо Типа жилища, каждая единица описывалась с помощью ряда переменных: выведенная на основе указанного в объявлении адреса порядковая переменная Зона города (со значениями «пригород», «окраины», «молодые центральные районы», «исторический центр»); количественные непрерывные Цены и размер Залога, Площади, Этажа, а также характеристики состояния квартиры с точки зрения наличия свежего Ремонта/ реконструкций, Мебели и Техники (со значениями «отсутствует», «не упоминается», «специально подчеркивается»). На основе текста объявлений определялась степень радикальности, с которой хозяин отбирает потенциальных квартиросъемщиков (он категорически не хочет их видеть или, напротив, требует обязательного соответствия некоему признаку; выражает мягкое пожелание, предпочтение, готовность к уступке данной категории; вообще не упоминает этот признак, поскольку он для него не важен). Сумма высказанных в тексте одного объявления пожеланий, запретов, ожиданий, уступок или опасений, за исключением собственно ролевых атрибутов (аккуратность, своевременность внесения арендной платы и пр.) фиксировалась в количественной непрерывной переменной «Требовательность хозяев».

Результаты и обсуждение

Ничтожно малое количество объявлений (8, – 4 %) эксплицитно декларирует «супертолерантность» хозяина, который требует только порядочности и обещает рассмотреть всех желающих – «даже студентов, только ответственных»). Более чем в трети объявлений (35 %) высказаны категорические запреты или требования жесткого соответствия одному или нескольким условиям. Таких требований мы обнаруживаем 127, то есть каждое объявление в среднем содержит 1,7 признаков, которые ожидаются от квартирантов помимо платежеспособности и аккуратности.

«Потенциально опасный квартиросъемщик»: ожидания арендодателей

«Идеальный арендатор» в глазах арендодателей – платежеспособная работающая, аккуратная, хозяйственная русская семейная пара без детей и домашних животных, некурящая, имеющая гражданство РФ и регистрацию в «домашнем» регионе.

Изредка встречаются демографические ограничения или предпочтения. Во всех категориях жилья, когда хозяева оговаривают возможность принять только одного человека, они предпочитают лиц женского пола. Молодые владельцы комнат в общежитиях и коммунальных квартирах иногда устанавливают возрастной лимит (примерно до 30 лет). Но особо рассматривать демографию мы не стали, учитывая ее в общем итоге в количественной переменной «Требовательность хозяев».

Вопреки широкому мнению о преимущественной дискриминации приезжих из Средней Азии и с Кавказа в наихудшем положении оказываются родители с маленькими детьми независимо от национальности, особенно одинокие, а также владельцы домашних животных.

Анализ распределения множественных частот категорически выраженных требований (табл. 1) действительно помещает «русскость» или «славянство» в число важнейших императивов, наряду с отсутствием домашних животных.

Таблица 1

Категоричность: Частота упоминания в текстах

Но если мы отвлекаемся от императивов (требований обязательного и однозначного соответствия или несоответствия условию), то распределение категорий в общей массе ожиданий владельцев изменится. Формулировки «допустимо», «можно», «обсуждается» также свидетельствуют о том, что некий признак в глазах автора несовместим с идеальной ситуацией, но при необходимости он готов к компромиссу. В этом случае в общей массе избирательных упоминаний студенты составят уже 6 %, дети – 19 %, владельцы домашних животных – 18 %, славяне/русские – 13 %, граждане РФ – 7 %, состоящие в браке – 17 %, одинокие – 9 %, курящие – 9 %.

Вместе с тем заявлений или формулировок, вербализующих аутгрупповую агрессию, мы почти не обнаруживаем. Той категорией, с которой авторы совершенно не считают нужным церемониться, оказываются студенты. Даже по отношению к этнически чуждым приезжим владельцы квартир не позволяют себе выражать неприятие с помощью таких синтаксических конструкций, как «квартира не для (Р. п.)», «всем желающим, кроме (Р. п.)» и уже упомянутая «рассмотрю всех, даже (В. п.)». Едва ли можно считать «ксенофобией» – при самой расширительной трактовке термина – объявления типа «без детей и животных» или «строго семьям».

Внешне большинство объявлений, оговаривающих портрет жильца, строится по модели ингруппового фаворитизма. Типичный текст сообщает, что квартира сдается «русским (славянам) / русской семье (паре)», обладателям «славянской внешности», которая требуется дважды. Иногда обязательна не славянская национальность, а гражданство РФ, причем дважды – с пропиской непосредственно в регионе.

Залог и селекция как антирисковые меры

Если рассматривать дискриминацию как проявление индивидуального психопатологического состояния – ксенофобии, то количество требований и запретов, присутствующих в одном объявлении, должно подчиняться закону нормального распределения. Но это не так: нулевая гипотеза по одновыборочному критерию Колмогорова-Смирнова о распределении количества ограничений на объявление отклонена со значимостью 0,000. Отклонены по критерию χ-квадрат и все нулевые гипотезы о равновероятном появлении каждой категории (не-) желательного контингента в отдельности.

Если рассматривать дискриминацию как превентивные действия против стигмы, которая может запятнать квартиру, сдаваемую нежелательным арендаторам, вызвать негативную реакцию со стороны соседей, привлечь внимание полиции или налоговых органов, то максимальную придирчивость владельцев можно ожидать в многоквартирном жилфонде, то есть в «спальных районах» окраин и молодого центра. Если же предположить, что дискриминационные заявления продиктованы ингрупповым фаворитизмом как механизмом городской сегрегации (стремление обеспечить социальную, этническую однородность дома, квартала, микрорайона), то ожидать максимума ограничений следует там, где стигма способна быть наиболее заметной и вредоносной, то есть в первую очередь в престижных районах исторического центра. Но и эти предположения мы опровергли на основе статистик Ливиня и критерия Дункана по итогам однофакторного дисперсионного анализа как для общего количества признаков, так и для появления каждой из категорий в отдельности. В зависимости от зоны города ни общее количество предпочтений и ограничений, ни частота избирательного упоминания каждой из перечисленных выше категорий статистически значимо (на уровне 0,05) не различаются. Единственное исключение – студенты, которых категорически не желают видеть у себя владельцы жилья, расположенного на окраинах и отношение к которым очень неустойчиво в историческом и молодом центре (средние укладываются в пределы контрольного диапазона в три сигмы, но стандартное отклонение в подгруппе окраин равно нулю, а в подгруппах молодого и исторического центра оказывается очень высоким: 0,21 и 0,20, соответственно, тогда как в массиве в целом 0,17).

Желательный или недопустимый портрет арендатора оговаривается в текстах 88 % всех объявлений, предполагающих проживание арендатора вместе с хозяином (из 18); в 61 % предложений о сдаче комнат в общежитиях (из 64); в 60 % (из 12) случаев сдачи комнат в коммунальных квартирах; в 47 % объявлений (из 180) в категории квартиры; в 46 % предложений (из 13) о сдаче домов, коттеджей, таунхаузов. Как видим, требовательность хозяев плавно снижается с улучшением качества жилья. Но с учетом не только количества, но и категоричности требований или пожеланий различия между типами жилища проступают резко (рис. 1).

Рисунок 1. Степень категоричности пожеланий хозяев: средние по типам жилья

Источник: составлено автором по данным портала Яндекс.Недвижимость

Как видим, наибольший демократизм демонстрируют владельцы жилья полярного качества: одноквартирных домов в секторе индивидуальной застройки и комнат в общежитии. Особо категорично озвучивают свои условия владельцы однокомнатных квартир. Когда хозяин утрачивает контроль над жильем, его сохранность целиком зависит от добропорядочности арендатора. Это объясняет высокую требовательность владельцев однокомнатных квартир, но не толерантность домовладельцев. Они чаще остальных обеспечивают имущественную безопасность экономическим способом, требуя залога, размер которого может составлять 50, 100, 200 или даже 300 % месячной стоимости аренды (рис. 2).

Рисунок 2. Размер залога: средние по типам жилья

Источник: составлено автором по данным портала Яндекс.Недвижимость

Начиная от 12 000 рублей в месяц, залог требуется все реже и реже, текст объявления более напоминает рекламу, чем инструкцию, а описания портрета арендатора все чаще высказываются в смягченной форме («желательно»). С 20 000 рублей в месяц исчезают любые ограничения (12 объявлений). Таким образом, гарантией добропорядочности жильцов в глазах хозяев выступают деньги.

Смысл и источники «арендной дискриминации»

Рассматривая селекцию арендаторов как меру экономической безопасности, мы получаем более ясную картину и распределения избирательных предубеждений, и силы их выраженности.

Факторный анализ методом главных компонент показывает, что основным источником страхов арендодателей является наличие мебели в жилище и свежий ремонт. Мы использовали все переменные, характеризующие жилье (зона города, тип жилища, цена и наличие залога, этаж, площадь, а также наличие: ремонта или перепланировки, мебели, техники), и переменную количества требований на одно объявление. Последовательно сокращая переменные, тесно скоррелированные с другими, но с меньшими нагрузками (цена, тип, зависимые от площади), а также с коэффициентами меньше 0.6 (этаж), мы получили факторную структуру, отраженную в повернутом (Варимакс) пространстве на рисунке 3.

Рисунок 3. Источники страхов арендодателей

Источник: составлено автором по данным портала Яндекс.Недвижимость

Модель объясняет почти 100 % объема дисперсии, из них 54 % – на второй компоненте. Детерминант 0.742; КМО = 0.557,знач-ть 0.000. Точно в центроиде оказывается «Мебель». Для упрощения структуры можно сократить и ее, но она отлично визуализирует логику арендодателя. Чаще всего подчеркивается наличие в отдельных частных домах свежего евроремонта, а в общежитиях – перепланировки. В последних особой ценностью обладает все, что повышает обособленность: подтянутые в комнату коммуникации (от отдельной душевой кабины до точки под стиральную машинку), выгороженная в помещении кухонная зона или, на первых этажах, пристройка со «своим» входом. Чем больше выпячиваются преимущества модернизированного жилища, тем чаще к нему прилагается и мебель (ro = 0.313 с 2-сторонней значимостью 0.000), а также техника. У Техники с Ремонтом связь слабая (ro = 0.259 с 2-сторонней значимостью 0.000), но очень сильная с Мебелью (ro = 0.767 с 2-сторонней значимостью 0.000). Именно страх за мебель заставляет требовать залог, особенно (при разделении массива на подгруппы по типу жилья) в частном сегменте (ro=0.423 с 2-сторонней значимостью 0.000). В массиве в целом залог, как видно из рисунка 3, выступает альтернативой «портретированию» жильца в тексте объявления, но связь эта слабая (ro= -0.248 с 2-сторонней значимостью 0.000), поскольку она реализуется совершенно по-разному в различных типах жилья. В частном секторе логика именно такая, как сказано выше, и отрицательная связь умеренно сильная (ro = -0.419 с 2-сторонней значимостью 0.000). Во всех прочих типах связь слабая положительная: залог подкрепляется требовательностью в отборе потенциальных жильцов, но только в коммунальной квартире или при проживании с хозяином эта связь выражена заметно (ro = 0.335 с 2-сторонней значимостью 0.000). В вопросе сохранности имущества собственники комнат в коммуналках и те, кто превращает в них собственную квартиру, полагаются, в отличие от частного сектора, не на залог (эта переменная связана ничтожно слабой отрицательной связью только с переменной наличия мебели), а на правильный подбор «порядочных» жильцов, описаний которых тем больше, чем чаще арендодатель делал ремонт (ro = 0.324 с 2-сторонней значимостью 0.000).

Таким образом, выявив основной источник требовательности арендодателей – ремонт и мебель, – мы получаем возможность, сократив переменную общего количества требований автора объявления, которая отражает степень его страха за жилье, понять, от кого конкретно он хочет его защитить с помощью наличия и величины залога.

Для этого мы провели с помощью факторного анализа серию экспериментов, оставляя в числе постоянно присутствующих в модели переменных Залог, Мебель, Техника, Ремонт и добавляя в нее каждую из выделенных категорий поочередно, чтобы сравнить между собой пригодность полученных моделей (табл. 2).

Таблица 2

Сравнение полученных моделей

** % остатков между наблюденными и воспроизведенными корреляциями с абсолютными значениями больше 0.05;

***Постоянная переменная в модели, с которой категория появляется в общей компоненте. Упорядочены по силе коэффициентов;

Источник: составлено автором по данным портала Яндекс.Недвижимость

Таким образом, очевидно, что вся совокупность предубеждений хозяев делится на три типа. Жильцы, способные безнаказанно украсть имущество, –неграждане, что особенно заметно из‑за большего, чем у Мебели, факторного коэффициента Техники (которую вынести проще). Жильцы с потенциальными финансовыми проблемами, неаккуратные плательщики: одинокие, с детьми, студенты. И наконец, жильцы, способные испортить ремонт, загрязнить – физически и, возможно, символически – жилище: курильщики, владельцы домашних животных, холостяки и неславяне.

Заключение

Мы выделили три типа опасений, исходя из которых арендодатели превентивно формируют барьеры для нежелательного контингента квартиросъемщиков: кража, порча имущества и неплатежи. Каждый страх проецируется на устойчивый набор социально-ролевых типов квартиросъемщика.

Такая селекция содействует эксклюзии, в первую очередь молодых семей с детьми. Именно с их присутствием, а также присутствием животных арендодатели склонны мириться меньше всего. Но сила этого исключения значительно меньше, чем можно было ожидать исходя из предварительного анализа научной литературы, форумов недвижимости и научно-популярных психологических статей.

Объявлений, выставляющих жесткие социальные, этнические, демографические барьеры, больше трети, но они по-настоящему сокращают доступ только в сегменте однокомнатных квартир, где доля категоричных требований/запретов самая внушительная (46 %) и статистически значимо отличающаяся от тех владельцев аналогичного жилья, кто таких требований не выставляет. Степень требовательности хозяев зависит от типа жилья. Владельцы однокомнатных квартир/студий наименее терпимы в целом, особенно настойчиво требуя семейного проживания этнически славянской брачной пары в отсутствие детей и животных. Наибольшие шансы на успех нежеланный арендатор имеет в сегменте коммунальных квартир или в индивидуальном жилфонде. Вместе с тем в похожих на условия коммуналки условиях совместного проживания арендатора с владельцем двухкомнатной квартиры, где одна комната сдается, разнообразие требований выше всего: статус собственника позволяет обеспечить максимум совместимости с жильцом, включая психологическую.

Наши данные не подтверждают и того, что бытовая дискриминация на рынке жилья работает как механизм городской сегрегации, поскольку статистически значимых различий между свободным и окруженным барьерами доступом ко временному жилью мы не обнаруживаем ни в одной из зон городского пространства, упорядоченных по уровню престижности.

Таким образом, объявления с признаками бытовой дискриминации едва ли можно толковать как проявление ксенофобии – скорее, речь идет о вполне рациональной оценке угрозы личной безопасности или безопасности имущества, регулирование которой собственники осуществляют экономическими (цена и залог) и внеэкономическими (формулировка ролевых ожиданий в тексте объявления) способами.

Вместе с тем в общественно-политическом, в том числе официальном, дискурсе последних лет все чаще осуществляется подмена понятий. Усердствуя в своем стремлении к принудительной «гармонизации» межэтнических, межклассовых и межгрупповых отношений, коллективный властный субъект выдает объективные противоречия, социальную напряженность, позиционный конфликт за расизм, шовинизм и т. д. Грань между этими понятиями истончилась настолько, что нежелание взаимодействовать с представителями тех или иных социальных или этнических групп, основанное на личном негативном жизненном опыте, человек опасается выражать однозначно из страха перед политизацией его высказываний. Возможно, именно поэтому стремление обезопасить недвижимость при ее сдаче в аренду выражается собственником в форме синтаксической конструкции позитивной (предпочтение), а не негативной (исключение) дискриминации.