Применение методов оценки земельных участков с учетом особенностей рынка недвижимости Камчатского края

Согласно действующему законодательству и методическим рекомендациям [1, 2], оценка объектов недвижимости, в частности земельных участков, на территории России проводится с позиций трех подходов: затратного, сравнительного (рыночного) и доходного.

Оценка земельных участков, в силу определенной специфики, может осуществляться с использованием всех трех подходов, однако их применение имеет значительные отличия от тех, которые применяются при оценке других видов недвижимости.

Методы оценки свободных земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, либо имеющих улучшения в виде объектов недвижимости, приносящих доход, можно сгруппировать следующим образом:

Затратный подход:

‑ метод изъятия;

‑ метод определения затрат на освоение;

‑ метод оценки городских земель по затратам на инфраструктуру;

‑ метод оценки городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов;

‑ кадастровая и единичная оценки городских земель.

Сравнительный (рыночный) подход:

‑ метод сравнения продаж;

‑ метод переноса (соотнесения) (основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и стоимостью возведенных на нем строений).

Доходный подход:

‑ метод капитализации земельной арендной платы (при расчетах в рамках данного метода применяются принципы прямой капитализации);

‑ метод средневзвешенного коэффициента капитализации;

‑ метод остатка.

Так или иначе, большинство из вышеперечисленных методов предполагает наличие развитого рынка застроенных и незастроенных земельных участков в регионе. Следовательно, на неразвитых и депрессивных рынках земли данные методы либо не применимы, либо используются с определенными ограничениями и допущениями, что снижает их достоверность.

Для того чтобы определить возможность применения тех или иных подходов и методов оценки земельных участков, мы произвели анализ состояния рынка земли в Камчатском крае.

Первичный рынок земельных участков в крае является относительно развитым. Цена на землю устанавливается исходя из кадастровой, то есть нормативной цены, поскольку продавцом земельных участков являются муниципальные и федеральные органы власти. В 2006 году было совершено свыше 10 тысяч сделок по продаже частным лицам земельных участков в границах населенных пунктов [5], в основном в черте г. Петропавловска-Камчатского и Елизовском районе.

По сравнению с предыдущими периодами наблюдается снижение числа сделок, что в первую очередь связано с ограниченным количеством земельных участков. Из их числа лишь 15 было продано под коммерческие нужды (строительство торговых центров, промышленных объектов и т. д.). Большая часть таких процедур совершается юридическими лицами для выкупа земельных участков, которые до этого были у них в аренде и на которых находятся принадлежащие им здания и сооружения. Подобные приобретения преследуют следующие цели: снижение затрат, увеличение инвестиционной привлекательности улучшений, расположенных на земельных участках и снижение рисков.

Основная часть проданных земельных участков предназначена под жилую застройку, и возведение на них коммерческих объектов не представляется возможным. Следует отметить, что значительная часть свободных земельных участков, предназначенных под застройку на территории Петропавловска-Камчатского, уже реализована на аукционах. Тем не менее, отсутствие достоверной информации о проведении подобных мероприятий не позволяет произвести достоверный анализ результатов торгов, чтобы определить хотя бы общие ценовые рамки на земли той или иной категории.

Чрезвычайно слабо развитый вторичный рынок, который только начал свое формирование, на данном этапе не позволяет вывести средние значения стоимости земельных участков. Большинство сделок совершается в отношении земель сельскохозяйственного назначения. При этом общедоступные базы данных (в основном риэлтеров) содержат лишь цену предложения, которая может значительно отличаться от реальной. Однако, постепенное накопление данных, по нашему мнению, через определенное время позволит анализировать основные ценообразующие факторы для земельных участков.

Рынок аренды земельных участков формируется на базе так называемой «первичной аренды», когда арендодателем выступает муниципалитет или иной государственный орган. При этом, как и в случае продаж, ставка устанавливается на основании нормативных документов, а не на условиях рынка. Сделки по сдаче частными собственниками земельных участков в аренду под коммерческое использование не выявлены.

На территории края сложилась ситуация, когда земельные участки практически не рассматриваются кредитными организациями в качестве объектов залога. То есть оценивается только улучшение земельного участка, что создает значительные трудности при инвестировании в новое строительство.

Можно сделать вывод о том, что все методы оценки, в которых напрямую используются рыночные данные, не могут быть применены при оценке земельных участков на территории Камчатского края.

Таким образом, среди методов, пригодных к применению, остаются следующие:

‑ Кадастровая и единичная оценки городских земель;

‑ Метод оценки городских земель по затратам на инфраструктуру;

‑ Метод капитализации земельной арендной платы;

‑ Метод остатка.

Основной сферой применения первых двух методов является расчет стоимости земельных участков для государственных и муниципальных нужд (например, расчет величины налога на землю, расчет выкупной цены на землю, и т.д.). То есть в реальных условиях данные они не позволят рассчитать рыночную стоимость земельного участка в Камчатском крае.

Следовательно, остаются метод капитализации земельной арендной платы и метод остатка. Практика показывает, что необходимая информация и материалы для расчетов данными методами в большинстве случаев доступны оценщику и имеют высокий уровень достоверности. Это позволяет производить расчеты рыночной стоимости земельных участков на территории Камчатского края с наименьшими погрешностями.

В заключение следует подчеркнуть, что, исходя из объема и качества имеющейся на рынке информации, все-таки наиболее эффективными являются методы капитализации земельной арендной платы и остатка.