Факторы, сдерживающие развитие земельно-ипотечного рынка в России

Современное состояние земельно-ипотечного рынка в стране можно определить как развивающееся. Однако довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным. Земля пока не стала гарантом инвестиций и условием их привлечения.

Развитие системы ипотечного кредитования затруднено по нескольким причинам.

Во-первых, регистрация организационно-правовых форм хозяйствующих объектов на земле происходит, главным образом, в отношении недвижимого имущества, исключая землю.

Во-вторых, более 30 млн га пахотных земель страны заброшены и выведены из хозяйственного оборота.

В третьих, финансирование мероприятий в сфере землепользования мизерно (менее 5% от собираемых земельных платежей) и осуществляется по остаточному принципу.

В-четвертых, государство самоустранилось от земельных преобразований и управления земельными ресурсами. Ликвидирована государственная земельная служба. Принятые за последние годы правительством России программы и постановления в данной области не выполняются.

В-пятых, отечественная банковская система на сегодняшний день не отвечает требованиям развития отечественной экономики.

Собственность на землю: парадоксы и проблемы

Массовое распространение ипотеки в сельском хозяйстве сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости практически отсутствуют земельные участки на праве собственности. Сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего около 10% сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

Остальной массив приватизированных аграрных угодий приходится на земельные доли. В своей основной массе они продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. Возникает парадокс – доля приватизированных сельскохозяйственных угодий составляет 64,5% всей площади, что значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям земель.

Важнейшим элементом системы земельно-ипотечного кредитования является оценка стоимости земельного участка как предмета залога. Этап процедуры предоставления ипотечного кредита, которым является определение залоговой стоимости земли с ее улучшениями, служит нормативной основой для регулирования размеров предоставления кредита и оценки его обеспеченности.

Сложившаяся в стране практика оценки стоимости участков и их улучшений пока еще не выработала единых методологических подходов к решению проблемы. Более того, существующие методы практически не связаны между собой и носят сугубо отраслевой нормативный характер. Другая особенность отечественной оценки земель состоит в том, что она основана на обработке массовых данных, что обеспечивало элиминирование существенных искажений в исходной информации.

Среди других факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать:

‑ неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка;

‑ отсутствие механизмов титульного страхования;

‑ малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка;

‑ нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям.

Законодательная неурегулированность ипотеки сельскохозяйственных земель

Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована [1].

Развитие ипотеки сельскохозяйственных земель во многом зависит от состояния федеральной нормативной правовой базы, регулирующей земельно-ипотечные отношения. В целом действующее законодательство регламентирует большинство важных вопросов в данной сфере. Однако существующие правовые механизмы сориентированы главным образом на жилищную ипотеку.

Что же касается ипотеки сельскохозяйственных земель, то в этой области сохраняется ряд вопросов, недостаточная урегулированность которых в дальнейшем может стать существенным препятствием на пути развития процесса земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве. К ним, в частности, относятся [2]:

‑ недостаточная проработанность процедуры существующего порядка обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации;

‑ правовая неопределенность распоряжения земельным участком, который переходит к залогодержателю в случае невыполнения залогодателем своих обязательств;

‑ отсутствие законодательно закрепленных гарантий кредитной организации в том, что предмет ипотеки может быть обращен по стоимости, исходя из которой заключался кредитный договор;

‑ неурегулированность ряда положений законодательства о ценных бумагах в части легитимности отдельных их видов, статуса закладной, особенностей эмиссии и обращения на финансовом рынке, уточнения перечня денежных требований, обеспечиваемых ипотекой и т.д.

Залоговый потенциал сельскохозяйственных земель

Перспективы же рынка земельно-ипотечного кредитования практически необозримы. По оценкам экспертов, земельная ипотека, как минимум, может быть соизмерима с жилищной, объем рынка которой оценивается в сумму, эквивалентную 100-200 млрд долларов США.

У сельскохозяйственных товаропроизводителей сосредоточен огромный залоговый потенциал – земля. По предварительным данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года, сельскохозяйственными организациями используется более 233 млн га, крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн га, и 8,5 млн га занимают личные подсобные хозяйства.

В обеспечение долгосрочных кредитов могут предлагаться только земельные участки. Помимо рыночной стоимости, они обеспечивают и текущие поступления. За счет этого может осуществляться погашение займа. Поэтому реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель на ближайшие несколько лет составит 9-10 млн га.

В перспективе предметом ипотеки, причем в достаточно больших объемах, могут стать земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель. Право собственности на них может возникнуть у субъектов федерации и муниципальных образований. Но для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета ипотеки земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (п.1 ст. 63 Закона об ипотеке [1]).

Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию и его инфраструктуры. Пока же со стороны государства предпринимаются определенные меры лишь в отношении жилищной и строительной ипотеки, и то преимущественно в городах, являющихся центрами регионов.