Земельная ипотека, как рыночный инструмент

С начала 2004 года вступило в силу положение «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которое сняло запрет на залог сельскохозяйственных угодий из земель организаций, крестьянских и личных подсобных хозяйств.

Законодатели и чиновники поспешили заявить, что отныне ликвидирован пробел в правовом поле: наличие собственности предполагает право ее залога. Однако сдать землю и получить под нее кредит сегодня так же трудно, как и прежде, поскольку банки требуют в залог либо зерно, либо технику. Но зачем фермеру закладывать зерно, если его можно продать? Да и техники у них почти нет. Остается надежда, что земельная ипотека все-таки заработает.

В развалившихся хозяйствах немало желающих работать самостоятельно на собственной земле. И если бы этим людям удалось взять кредит и приобрести технику и оборотные средства, то фермеры района смогли обрабатывать не 34 тысячи гектаров пашни, а как минимум 50 тысяч.

Но начинающему предпринимателю-землевладельцу, кроме собственного участка, и заложить под кредит нечего, поскольку он не успел еще обзавестись ни техникой, ни строениями.

По мнению фермеров, оценка земли должна прежде всего учитывать качество почв, развитость инфраструктуры, наличие мелиорации, пpиpoдно-климaтичecкие условия, а главное – доходность земельного участка (прибыли сельхозпредприятия за последние 5 лет на одном гектаре угодий). Если гектар пашни дает в год чистую прибыль в 2-3 тысячи рублей, то никто за него не заплатит более 10-15 тысяч рублей из расчета, что окупаемость вложений составит, допустим, 5 лет.

Вопрос оценки залоговой стоимости земли непосредственно связан с порядком взыскания банком кредитной задолженности через продажу земельного участка. Пока нет нормативной документации, определяющей порядок залога земли, ни один банк не станет работать по схеме ипотечного земельного кредитования. Это основная причина, по которой данный вид ипотеки сегодня не развит.

Любой банк должен быть уверен, что он сможет передать залоговый участок другому пользователю за стоимость залога, а тот приобретет его, зная, что затраты окупятся в течение 3-5 лет. Только при таком условии банки готовы рисковать своими средствами.

Большинство сельхозпроизводителей убеждены, что на приобретение земли в собственность по кадастровым ценам нужны баснословные деньги. Например, по качеству земли, пользующейся повышенным спросом, кадастровая стоимость гектара лежит в пределах 50-80 тысяч рублей, рыночная же может отличаться от кадастровой в меньшую сторону, но при покупке больших площадей затраты будут внушительными.

Взять нужную сумму можно только в банке. Но, во-первых, нет никаких гарантий, что банковские служащие смогут без потерь сбыть кусок земли, который в любое время, возможно, перейдет от неудачника-фермера в их распоряжение. Во-вторых, надо признать, что в кредитных учреждениях сегодня просто нет специалистов, профессионально разбирающихся в вопросах, связанных с землей. В-третьих, сами сельхозпроизводители не станут брать кредит под головокружительные проценты (ставка рефинансирования Центробанка составляет сегодня 14 процентов годовых). А потому сделки с землей пока что остаются либо под контролем криминала, либо не выходят за рамки аренды и субаренды.

Так что опасения по поводу молниеносного захвата земли крупным капиталом сразу же после принятия закона об обороте земель сельхозназначения не оправдались, по большому счету земля так и не стала товаром.

Чиновники утверждают, что развитию земельному залогу недвижимости помогут Федеральное агентство по государственной поддержке ипотечного кредитования в сельском хозяйстве и специализированный земельный банк, проекты, создания которых сейчас активно разрабатываются. Агентство должно заниматься проведением государственной политики в области ипотечного кредитования и созданием благоприятных условий для реализации ипотечных программ за счет предоставления госгарантий. А основными задачами земельного банка должны стать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов, оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, а также организация тендеров и аукционов по продаже земельных участков.

Но на местах к созданию новых посреднических структур относятся скептически.

Никаких агентств и земельных банков создавать не надо. Ипотечное кредитование должно осуществляться через уже существующие банки, а прослойка между кредитной организацией и фермером – это лишь поощрение коррупции.

Ипотечный закон, возможно, один из последних в перечне нормативных актов России, направленных на формирование рынка земли. Некоторые его элементы постепенно начинают работать. Например, теперь, если участок передан по договору найма земельной площади гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора с согласия собственника. Это значит, что закон, в первую очередь, стоит на стороне собственника земли.

Документом также запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельхозназначения до истечения периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохпродукции. Данное требование действует до 1 ноября года найма. В нем предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Таким образом, у фермера, вовремя не рассчитавшегося по кредиту в разгар сезона сельхозработ, отобрать землю никому не удастся. Однако, дальше этого дело не пошло. И, если во всем мире земельная ипотека является эффективным рыночным инструментом получения банковских кредитов под залог сельхозугодий, то у нас этот инструмент пока не работает.