Реализация механизмов финансирования программы капитального ремонта многоквартирных домов в Республике Татарстан

Введение

Актуальность работы обусловлена необходимостью разработки предложений по совершенствованию финансирования региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов с целью повышения эффективности реализации данной программы и более эффективного планирования капитального ремонта объектов культурного наследия при формировании краткосрочных программ капитального ремонта.

Исследования практических проблем и теоретических вопросов капитального ремонта многоквартирных домов рассмотрены в работах многих отечественных ученых, в них описаны различные концепции, методы и рекомендации по этому вопросу. Разнообразные аспекты данной проблематики представлены в трудах таких ученых, как: Маличенко И. П. [1], Шахбанова И. К., Магомедов Д. Н. [2], Макеева Т.И., Анисимова Н. А., Серебрякова И.А., Чугунов А.В. [3]

Цель исследования состоит в разработке предложений по модернизации действующего финансирования региональных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов в Республике Татарстан.

Научная новизна представленного исследования состоит в моделировании рекомендаций по оптимизации действующей системы финансирования региональной программы капитального ремонта многоквартирных жилых домов, основанные на софинансировании работ по капитальному ремонту объектов культурного наследия за счет средств населения и бюджетной системы.

Одной из важнейших задач социально-экономической политики государства является обеспечение комфортного проживания населения, которое должно отвечать всем современным требованиям стандартов качества. Как правило, естественное старение жилищного фонда приводит к высокому уровню износа жилых домов, поэтому государство постоянно разрабатывает различные законопроекты по реновации жилищного фонда в России, одной из которых является создание программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов в регионах.

Региональная программа капитального ремонта - это номенклатура операций, утверждаемая администрациями местного самоуправления, чтобы планировать и организовывать проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В целях создания системы капитального ремонта на территории Республики Татарстан был принят закон от 25.06.2013 № 52-ЗРТ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Татарстан» [4].

Финансирование затрат на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме происходит за счет средств фонда капитального ремонта, он обязательно необходим для любого многоквартирного дома [5]. Фонд складывается из ежемесячных взносов собственников помещений в многоквартирном доме. Взносы на капитальный ремонт общего имущества представляет собой обязательный платеж [6]. Развитие результативной концепции финансирования и дальнейшее становление программы капитального ремонта многоквартирных домов представляет собой важную повестку для любого региона Российской Федерации [7].

На данный момент времени основным является вопрос - кто обязан поддерживать главные финансовые расходы и полномочия реализации решений в рамках капитального ремонта многоквартирных домов [8]. Исходя из этого, координационное управление капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов формируется при помощи преобладании различной части вовлеченных владельцев многоквартирных домов, государственных органов и различных посредников [9].

Многоквартирные жилые дома, предоставляющие собой памятниками культуры и истории, имеют особую феноменальную неоценимость [10]. Затраты на реализацию проекта по капитальному ремонту в таких домах, предусмотренные предельно-сметной документацией, существенно выше устанавливаемой предельной стоимости работ в обычных многоквартирных домах [11].

Для обеспечения дальнейшего плодотворного функционирования региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов важно проанализировать различные варианты вовлеченности различных неравнодушных участников, те, кто закладывают основы возможных моделей совершенствования механизмов финансирования данных программ в России [12].

Основная часть

Недостаток финансовой обеспеченности региональных программ капитального ремонта относится к основным проблемам финансирования региональных программ [14]. Объем финансирования, сформированный платежами собственников на капитальный ремонт, не всегда покрывает предусмотренный программой объем работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Большую роль играет изменение стоимости услуг и строительных материалов, вследствие которой возникает несоответствие сметной стоимости с реальными рыночными ценами [15]. Осенью 2020 года начался стремительный рост цен на строительные материалы и оборудование, который повлек за собой рост стоимости строительно-монтажных работ по капитальному ремонту. Как следствие стоимость большинства позиций в сметной документации стала неактуальна, с учетом участия в конкурсной процедуре и осуществлении торгов размер стоимости становится еще меньше. Не стоит исключать позицию неучтенных материалов по смете, но не всегда их величины хватает на покрытие расходов.

Как правило, разработка проектно-сметной документации и реализацией проекта имеет большой временной промежуток, поэтому разница в стоимости проектов стала разительна. На рисунке показано, что средняя цена на покупку строительными фирмами основных материалов, деталей и конструкций, в частности сталь арматурная горячекатаная для железобетонных конструкций стоимость за тонну в 2022 году выросла на 39,5 % по сравнению с 2021 годом.

Рисунок. 1. Динамика цен на сталь арматурную горячекатаную в 2019-2023 гг. в России

Источник: [7].

В различных регионах РФ стоимость увеличилась на 100%-130% с учетом сортамента. Также получилось так, что увеличение стоимости металлоконструкций привело к росту цен сопредельных товаров, применяемых в строительно-монтажных работах. Рост цен на строительную продукцию, в соответствии нашим анализом, может привлечь к увеличению стоимости проекта строительства единого объекта недвижимости примерно на 7,5 %, что уменьшает прибыль отражаемой в смете и приводит к потерям денежных средств застройщика. Неблагоприятный рост стоимости строительных материалов на рынке создает и противоречие реальной цены строительства единых объектов недвижимости на рынке строительства стоимости контрактов в строительстве, что, в свою очередь, приводит к уменьшению количества осуществленных торгов и, приводит, таким образом, к уменьшению объемов производимых строительно-монтажных работ.

Значительное число лотов на строительно-монтажные работы определено, как несостоявшиеся. Известно, что примерно 1/2 часть контрактов в 2022 году не были реализованы. Соответственно на эти лоты ни одно строительное предприятие не подавало заявок на участие в торгах, или только одна заявка была подана на лот.

Рисунок. 2. Доля несостоявшихся конкурсов в общем числе объявленных

конкурсов на капитальный ремонт жилья в РФ

Источник: [17].

Вследствие сформировавшегося на строительном рынке положения дел Правительство Российской Федерации рекомендовало обновленный механизм помощи строительным фирмам, который позволит возместить дополнительные затраты застройщиков. До этого можно было увеличить цену госконтракта на 15% по причине роста объемов выполнения работ, на текущий момент, а именно с 2021 года этот показатель стал равен 25%.

Несмотря на поддержку государства, для урегулирования положения дел с отклонением стоимости на строительные товары, проведем анализ роста ставки минимального платежа на капитальный ремонт. Минимальное значение платежей на капитальный ремонт в Республике Татарстан на данный момент равняется 6,95 руб./кв. м., что значительно меньше необходимой величины платежей [16].

Для того чтобы произвести оценку взноса за капитальный ремонт общего имущества нами произведен расчет необходимых ресурсов на выполнение капитального ремонта отдельных конструктивных элементов жилого объекта согласно условиям программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и согласно нормативным требованиям, предъявляемым к эксплуатации каждого конструктивного элемента здания.

Таблица 1

Среднее значение стоимости 1 кв. м проведенного капитального ремонта

Вид конструктивного элемента	Вид работы (услуги)	Среднее значение (руб.)
Внутридомовая инженерная системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения	ремонт	6,31
	строительный контроль	0,10
Внутридомовая инженерная система электроснабжения	ремонт	0,73
	строительный контроль	0,02
Внутридомовая инженерная система газоснабжения	ремонт	0,46
	строительный контроль	0,01
Установка коллективных приборов учета потребления ресурсов и узлов управления	ремонт	3,34
	строительный контроль	0,22
Фасад	ремонт	9,44
	строительный контроль	0,18
Фундамент	ремонт	8,60
	строительный контроль	0,21
Лифтовое оборудование	ремонт	1,81
	строительный контроль	0,03
Крыша	ремонт	4,92
	строительный контроль	0,11
ИТОГО	ремонт	35,61
	строительный контроль	0,88
Итого капитальный ремонт и строительный контроль		36,49

Источник: составлено автором на основе [18]

Предусмотренное законом время службы конструктивных элементов принято в соответствии с «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» [17]. Конструктивные элементы многоквартирных домов, включенных в программу, в большинстве случаев пересекли границу эффективной эксплуатации, поэтому нуждаются в ремонте, замене или усилении.

Произведя расчет, мы вычислили, что стоимость капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Республики Татарстан, по всем конструктивным элементам, составляет 36,49 руб./ кв. м, что на 29,54 руб. больше величины взноса на капремонт в данный момент.

Увеличение размера взносов для повышения объема средств в 5,25 раз может привести к оттоку домов со счетов регионального оператора на специальные счета и снижению собираемости, и увеличению претензионной работы Фонда, так как многие собственники не имеют возможности платить за капитальный ремонт от одной до трех тысяч рублей ежемесячно.

Таблица 2

Среднее значение стоимости 1 кв. м проведенного капитального ремонта

№ п/п	Тип квартир по количеству комнат	Средняя площадь	Величина платежа при действующей ставке на капремонт многоквартирный дом, руб.	Величина платежа при рассчитанной ставке на капремонт многоквартирный дом, руб.
1	Однокомнатные	31,6	219,62	1153,08
2	Двухкомнатные	52,4	364,18	1912,07
3	Трехкомнатные	75,86	527,23	2768,13

Источник: составлено автором на основе [18]

Особое внимание стоит уделить жилым домам, относящимся к объектам культурного наследия размер взносов, в которых такой же, как и в «обычных» домах.

Дома-памятники в основном редко выше трех этажей в них небольшое количество квартир, проживает чаще всего малообеспеченное население, следовательно, итоговая сумма годовых сборов намного ниже, чем у типовых многоквартирных жилых домов, а цена создания научно-проектной документации и исполнение работ по капитальному ремонту в несколько раз выше.

На территории Республики Татарстан на сегодняшний день расположено около 2000 памятников и архитектурных ансамблей [19]. Сохранение истории для будущих поколений является важнейшей задачей каждого региона. Однако бремя содержания таких домов лежит на собственниках и в помощь им могут быть выделены только средства, аккумулируемые на счетах уполномоченных фондов - региональных операторов капитального ремонта.

Стоимость 1 кв. м проведенного капитального ремонта крыши в историческом многоквартирном доме составила 10,87 руб./кв. м., что в 2 раза превышает стоимость капитального ремонта крыш в обычных домах - 5,03 руб./кв. м [20].

Такая большая разница связана с необходимостью дополнительных затрат при проведении капитального ремонта: реализация государственной историко-культурной экспертизы проектно-сметной документации, применение нестандартных технических решений, проведение восстановительных работ и сохранения первозданного вида здания.

Средства собственников на счетах оператора используются на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества любых многоквартирных домов. Это может привести к тому, что возвратность средств за проведенные работы в домах-памятниках не будет обеспечена в разумные сроки или не будет обеспечена вовсе. Из-за этих факторов восстановление жилых домов объектов культурного наследия переносится на более поздние сроки.

Полагаясь на проведенный анализ увеличения стоимости на строительные товары, существующих проблем механизма финансирования и расчетов, имеется возможность представить такие заключения:

- увеличение стоимости на строительные ресурсы обеспечивает основное воздействие на цену капитального ремонта и является основанием для уменьшения объемов строительно-монтажных работ;

- повешение величины взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах представляется нецелесообразным, так как приведет снижению собираемости и увеличение претензионной работы Фонда;

- многоквартирные дома, относящиеся к объектам культурного наследия, требуют значительных затрат. Взносов, собранных собственниками данной категории домов на разработку проектно-научной документации и проведение капитального ремонта недостаточно.

Для решения выявленной проблемы сформировано предложение по софинасированию проведения работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах, относящихся к объектам культурного наследия за счет средств муниципальных бюджетов.

Собственник со средней зарплатой не сможет выделить дополнительную сумму на реставрацию, создание специального проекта и оплату труда высококвалифицированных рабочих.

Объекты культурного наследия, которые вошли в региональную программу капитального ремонта, имеют степень износа более 65%, поэтому выборочный капитальный ремонт отдельного конструктивного элемента, например крыши или фасада является экономически нецелесообразным, так как позволяет поддерживать удовлетворительное состояние здания лишь временно, но не обеспечивает комфортную жизнедеятельность. Существует вероятность признания объекта культурного наследия аварийным через несколько лет после проведения выборочного капитального ремонта.

Сложившееся ситуация требует внесения поправок в законах, градостроительном кодексе, жилищном кодексе, которые четко разграничат полномочия муниципальных, региональных и федеральных властей, а также разграничат понятия проведения капитального ремонта и реставрационных мероприятий.

Долю финансовой помощи для эффективной реализации предложенного варианта совершенствования механизма финансирования региональной программы, рекомендуется принять в размере 60%. Такая величина определяется из превышения стоимости капитального ремонта многоквартирных домов, относящихся к объектам культурного наследия 12,8 руб. за кв. м. Стоимость выполненных работ по капремонту общего имущества в «обычных» многоквартирных домах 5,24 руб. за кв. м.

Таблица 3

Расчет превышения стоимости проведения капремонта многоквартирных домов, относящихся к объектам культурного наследия над многоквартирными домами

Наименование показателей	Многоквартирные дома		Многоквартирные дома-объекты культурного наследия
	Разработка проектно-сметной документации	Выполнение строительно-монтажных работ	Разработка научно-проектной документации	Выполнение строительно-монтажных и реставрационных работ
Цена выполненных работ, руб./кв. м	0,21	5,03	1,93	10,87
Общая стоимость выполненных работ по объекту, руб./кв.м.	5,24		12,97
Разница в стоимости между МКД - объект культурного наследия и обычный МКД:
- в руб./кв. м		7,73
- в процентах		59,06 (примерно 60% в среднем)

Источник: составлено автором на основе ранее проведенных расчетов

Модель предполагает распределение финансирования между субъектами, участвующими в программе капитального ремонта многоквартирных домов, относящихся к объектам культурного наследия. Субъектами финансирования выступают государственные организации такие как:

- Фонд жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан;

- Муниципальный бюджет Республики Татарстан;

- Региональный бюджет Республики Татарстан.

Содержание софинансирования представляет собой то, что работы разделятся на два ключевых этапа - это формирование требуемой документации и реставрационные действия, ориентированные на создание первоначального образа объекта культурного наследия, и текущие строительно-монтажные работы по капитальному ремонту.

Согласно модели, реставрационные мероприятия в размере 60% будут профинансированы из бюджета регионального или муниципального в зависимости от категории историко-культурного значения (регионального значения - региональный бюджет, местного значения - муниципальный бюджет), к которой относится многоквартирные дома - объекты культурного наследия.

Бюджеты перечисляют средства на реставрационные работы в Фонд, который выступает здесь как распорядитель, организатор ремонтных работ. Далее заключаются договоры с подрядными организациями, которые имеют соответствующую лицензию на разработку необходимой документации и проведение реставрационных работ. Второй тип работ - общестроительные, будут финансироваться Фондом, в размере 40% за счет средств собранных взносами собственников жилья. Поскольку собственники жилых помещений не в состоянии самостоятельно покрыть стоимость проведения реставрационных мероприятий, поэтому данная модель послужит решением проблемы.

Предложенный образец стимулирует рост объемов строительно-монтажных работ по капитальному ремонту за счет быстрого возврата расходов на ремонт домов-памятников. В дальнейшем он приведет к росту применения программы капитального ремонта домов в Республике Татарстан.

Заключение

Для жилищного фонда в последнее время характерно усиление такой составляющей процесса воспроизводства, как капитальный ремонт. В результате имеется потребность в государственном и муниципальном финансировании проектов применения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Техническое состояние жилых многоквартирных домов-памятников демонстрирует потребность в программе капитального ремонта. Всем ясно, что на ее реализацию будут необходимы значительные затраты. И понятно, что отвечать за текущие состояние таких домов должны не только владельцы квартир и помещений.

Использование мероприятий по модернизации механизма финансирования региональной программы капитального ремонта на территории Республики Татарстан, за счет дополнительного финансирования из бюджетов регионального и муниципального уровня, позволит решить проблему проведения реставрационных мероприятий в объектах культурного наследия и повысить эффективность реализации капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.