Analysis of factors influencing the land market in Russia

Введение

В современный период развития процессов импортозамещения возникает необходимость в использовании всех возможных ресурсов России. Одним из ключевых ресурсов является земля, которая вовлечена в производственно- хозяйственный оборот страны, обеспечивая возможность воспроизводства материальных благ общества. В этой связи является крайне важно сохранять и эффективно использовать земельный капитал, предотвращая возможности его обесценивания и утраты. Этим обусловлена тема и актуальность проведенного исследования.

В тематической литературе широко изучены вопросы управления, оценки и учета земельного имущества. Вопросы, посвященные проблемам реформирования земельной собственности, ее реализации, социально-экономической эффективности землепользования и т.д. освещены в работах [1-4]

В вопросах эффективной организации территорий большое значение имеет теория и практика землеустройства и землеобеспечения, земельного нормирования и учета, которые с помощью инженерно-технических, экологических и экономических инструментов решают основные задачи рационального использования и охраны земель как национального богатства. Данные вопросы подробно осветили такие ученые как Варламов А.А., Волков С.Н., Ерофеев Б.В., Илюхина Р.В., Магазинщиков Т.П., Тарасов А.А., Хлыстун В.Н. и другие ученые. [5-9]

Мнение отечественных специалистов в области земельного права сводится к тому, что российский рынок земли на сегодняшний день недостаточно развит в виду ряда причин. Подобная ситуация сформировалась еще в постсоветский период, когда рынок недвижимого имущества как отдельный кластер экономики не функционировал в полном объеме из-за командно-административной системы того периода. Как отмечает Тихонова К. В основной проблемой советской системы землепользования было бесплатное пользование землей, а значит, и отсутствие стремления эффективно использовать ее в рамках сельского хозяйства, вместо этого на этих плодородных землях стоят заводы. [10]

Сложившая в тот период ситуация, в настоящее время, меняется в лучшую сторону. С каждым годом возрастает роль и ценность земли как ресурса, источника материальных благ и фактора производства.

Объектом данного исследования выступает совокупность факторов, оказывающих воздействие на развитие рынка земли. Предметом исследования является процесс оценки взаимосвязи влияющих признаков на результативный признак с использованием инструментов математического моделирования.

Целью статьи является выявление наиболее значимых для развития отрасли факторов на основе использования метода факторного анализа.

Исходя из поставленной цели, сформированы задачи:

1. Провести анализ основных особенностей развития земельного рынка РФ, рассмотреть его структуру и состав;

2.Изучить и структурировать факторы влияния на земельный рынок РФ, выделить ключевые из них;

3. Применяя инструменты математического моделирования, оценить степень влияния факторных признаков на тенденцию изменения стоимости земельных участков в РФ;

4. Предложить рекомендации по совершенствованию рынка земельных отношений.

Научной новизной исследования выступили рекомендации по развитию рынка земли в России, сформсированные на основе проведенного факторного анализа.

Земля как инвестиционный объект обладает определенными признаками и свойствами, которые отражают ее специфику и особенности:

1.Свойство уникальности расположения. Ни один другой земельный участок не имеет тех же координат расположения, что исследуемый.

2. Представляет собой фактор экстенсивного экономического роста, когда возникает потребность в земельном ресурсе, а также существует относительно низкий предел, когда рост инвестиций в землю не приносит никакого дохода.

3. Рост ценности земли во времени как актива и капитала.

4. Дифференциация стоимости земельного участка в зависимости от дифференциации происходящих инфраструктурных изменений внешнего окружения.

5. Предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

6. Земля как актив представляет собой капиталоемкий ресурс, длительность окупаемости которого лежит в зависимости от большого количества факторов, в том числе от возможностей и условий заемного финансирования, которое оказывает влияние на интенсивность сделок купли- продажи земельных участков.

7. Рынок земли как рынок недвижимого имущества характеризуется высокой степенью государственного участия, регламентируя правила и принципы зонирования территорий, стандарты оценки недвижимого имущества, принятия к учету и т.д.

8. Российский рынок земли характеризуется относительно низкой ликвидностью объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. [11]

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения [12].

Очевидно, что цена на землю формируется рынком на основе ряда факторов: макроэкономической ситуацией, инфляционных трендов, геополитических факторов, удаленности от основной инфраструктуры, местоположения, экологичности, прогнозной застройки близлежащих территорий и т. д. [13].

По данным официальных источников в 2021 году в России земельный фонд составлял свыше 1,712 миллиардов гектар. Из них порядка 66% занимают земли лесного фонда, 22% - земли сельскохозяйственного назначения, 5% - земли запаса. Остальная площадь распределена между землями водного фонда, особо охраняемыми природными территориями, землями населенных пунктов и землями промышленности и иного специального назначения. (рис.1 ) [14]

Рис. 1 Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель [14]

Данные, официально представленные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии свидетельствуют, что в 2020 году большая часть площадей земель вовлечены в гражданский оборот, а значит, имеют востребованность, ликвидность и экономическую ценность.

Вовлеченность в гражданский оборот земель заключается в проведении операций по переводу земель из одной категории в другую, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, корректировка границ населенных пунктов и муниципальных образований, возврат ранее изъятых для сельскохозяйственных нужд рекультивированных земель, фиксирование окончания действия права на земельный участок или изменение вида его дальнейшего использования [15,16]. Наиболее распространенной процедурой по гражданскому обороту является перевод земель из одной категории в другую на основании существующего, на сегодняшний день нормативного документа Федерального Закона №172 от 21.12.2004 года. В связи короновирусным локдауном 2020 года в России произошел резкий спрос на загородные земельные участки под ИЖС, которые были переведены соответствующими органами из других категорий в разрешенные для строительства индивидуальных малоэтажных зданий категории.

Рис. 2 Состав земель населенных пунктов [14]

Стоит отметить, что итоги 2020 года продемонстрировали увеличение объема земель государственной и муниципальной собственности и на 1 января 2021 года составили свыше 1,5 триллионов гектар, что представляет около 92% всей площади земельного фонда страны. [14]

В ряде субъектов Российской Федерации операции с недвижимостью, в частности, по земельным участкам происходили в сторону увеличения доли частной собственности. К примеру, в Забайкальском крае произошел прирост земель в частное владение, пользование и распоряжение в размере 65,8 тыс. га, в Ульяновской области на 10,7 тыс. га, в Республике Саха на 5,2 тыс. га, что свидетельствует о развитии рынка частной собственности. [14] 1

В России в целом, площадь земель населенных пунктов по сравнению с 2019 годом увеличилась на 25,5 тыс. га и составила 20,6 млн га. Прирост коснулся Московской, Тульской области, Ставропольского, Краснодарского края, Республик Башкортостан и Алтая. [14]

Если проводить аналогию по показателям принадлежности земель, то стоит отметить, что в европейских странах в частной собственности находится 50-100 % земель сельскохозяйственного назначения. В Австрии эти земли составляют свыше 5о%, в Италии и Швейцарии – 100%, в США и Канаде – 70% [17]

Тенденция масштабной цифровизации как одно из направлений стратегического развития государства в настоящее время затронула и земельный рынок. В основе стратегии - цифровая экосистема в сфере земли и недвижимости, которая прежде всего направлена на повышение уровня контроля за использованием и учетом объектов недвижимости.

Для возможности глубокого исследования уровня влияния факторов на изменение стоимости земельных участков в Российской Федерации применим классический инструмент эконометрического моделирования - корреляционно- регрессионный анализ, который позволит определить силу взаимосвязи между отдельными факторами и аргументом. [18]

Объем исследуемой выборки составит 5 лет (2017-2021 годы). Математически произведем оценку влияния четырех факторных признаков:

средневзвешенных процентных ставок по кредитам (WАSS_i), индекса потребительских цен (I), уровня безработицы (UP), среднедушевых доходов (PC) на результативный признак - среднюю стоимость земельных участков в Московской области (L) [19-23]

Метод факторного анализа, применяемый нами, является инструментом для доказательства следующих выдвинутых гипотез:

Н1: развитие земельного рынка подчиняется детерминированным закономерностям, которые взаимозависимы с ним;

Н2: теснота связи каждого детерминированного признака и аргумента – дифференцирована.

Результатом проведенного исследования влияния четырех факторных признака является доказательство выдвинутых гипотез. Дифференциация в данном случае заключена в следующем: при данном объеме выборки и выбранных нами факторах влияния на искомый аргумент установлена сильная корреляционная связь динамики изменения индекса потребительских цен, которые показывают инфляционный тренд государства (r_i=0,82259) и среднедушевых доходов населения, отражающие рост благосостояния общества (r_рс=0,934833) с динамикой изменения средней стоимости земельных участков в Московской области (табл. 1). Причем любопытен тот факт, что между собой инфляционные изменения в государстве не имеет какой- либо значимой связи с динамикой изменения доходов граждан (r_i=0,101)

Таким образом, гипотеза Н1:доказана, гипотеза Н2:доказана.

Таблица 1

Расчет коэффициентов корреляции^*

Где WАSS_i - средневзвешенные процентные ставки по кредитам;

I - индекс потребительских цен;

UP - уровень безработицы;

РС - среднедушевые доходы населения.

Рисунок 2 отражает результаты проведенного исследования.

Рис. 3 Значения коэффициентов корреляции модели^*

*- составлено авторами на основе расчетов

Стоит отметить, что спецификой применяемого метода анализа является целесообразность увеличения объема исследуемой выборки, позволяющее повысить достоверность и точность расчетов. В этой связи, полученные результаты могут быть интерпретированы как значимые при данном объеме исходных данных.

Несмотря на позитивную тенденцию развития земельного рынка на сегодняшний день существует определенная необходимость в определенной корректировке земельной политики государства.

К примеру, целесообразно:

• формировать цифровую систему управления земельными ресурсами на основе единого органа регулирования земельных отношений и организации рационального использования и охраны земель;

• обеспечить проведение регулярной инвентаризации земель и формировать на её основе кадастр земель;

• обеспечить повышение привлекательности земли как инструмента, воздействующего на экономическое состояние государства, региона, территориальной единицы;

• осуществить мероприятия по лояльности предельных размеров землевладений.

Вывод

Современная динамика макроэкономических, геополитических, геосоциальных процессов в обществе затрагивает подавляющее большинство областей производственно- хозяйственной деятельности государства. Все процессы в такой системе взаимосвязаны и взаимозависимы. Изменение одного параметра, фактора, процесса отрасли затрагивает многие сектора экономики. Земля представляет собой особый ресурс, стоимость и капиталоемкость, которого воспроизводится в конечном продукте. Земля как фактор производства является основой производственной системы государства и базисом промышленного развития.

Полученные в ходе исследования результаты свидетельствуют о существовании детерминированной закономерной связи экономических показателей и рынка земельных отношений. Современный рынок земли в России находится в переходном состоянии, когда необходимы меры государственного регулирования в части систематизации и совершенствования земельного фонда, процедур его перераспределения, учета и контроля, юридической чистоты операций и т.д.

В целом, проведение эмпирических исследований в данной области позволяет оценить существующие тенденции, спрогнозировать тенденции изменения цен в перспективе, проанализировать наиболее существенные факторы, оказывающие влияние на тот или иной параметр, как на рынке недвижимого имущества, так и в других отраслях экономики, и служит весьма информативной базой построения долгосрочных и краткосрочных прогнозов.

Авторы гарантируют, что вышеуказанный материал не был ранее опубликован на русском языке, а также не находится на рассмотрении в другом журнале. Авторы гарантируют, что в вышеуказанном материале соблюдены все авторские права: среди авторов указаны все те и только те, кто сделал значительный вклад в исследование, для всех заимствованных фрагментов (текстовые цитаты, таблицы, рисунки и формулы) указаны источники, позволяющие идентифицировать их автора.