Corporate management of apartment buildings

Введение

Настоящая статья посвящена обоснованию экономической целесообразности применения корпоративного управления многоквартирными домами на основе доверительного управления имуществом (далее – траст).

Многоквартирный дом как объект доверительного управления, созданный трудом человека, характеризуется следующими признаками:

-имеет юридическое значение;

-относится к жилой сфере и к недвижимому имуществу;

-не является потребляемой вещью;

-при использовании изнашивается, но не теряет существенные первоначальные свойства в течение значительного времени;

-является объектом имущественных правоотношений;

-подлежит государственной регистрации.

С 1993 г. многоквартирный дом был отнесен к объектам траста [2] без права собственника имущества быть бенефициарием. Однако с принятием второй части Гражданского кодекса в 1996 г. [3] собственник имущества и доли в нем получил право получать доход от имущества, переданного им в траст.

Таким образом, собственник после регистрации своих прав [4] на помещение в МКД становится собственником МКД или доли в МКД, и одновременно с этим получает право управлять своим имуществом через траст.

Особенность многоквартирных домов как объекта траста заключается в способности приносить доход одновременно собственнику МКД и лицам, поставляющим в помещения многоквартирных домов коммунальные ресурсы и осуществляющим эксплуатацию МКД, а также государству.

Таким образом, корпоративное управление многоквартирными домами направлено на получение дохода от владения МКД, экономию бюджетных средств, извлечение прибыли ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями.

Актуальность рассматриваемого вопроса заключается в отсутствии МКД в качестве доверительной собственности и траста.

Актуальность применения траста многоквартирных домов обусловлена снижением в настоящее время качественных характеристик многоквартирных домов и, как следствие, рыночной стоимости помещений многоквартирных домов, увеличением бюджетных расходов на возмещение убытков по факту причинения ущерба многоквартирным домам организациями жилищно-коммунального хозяйства.

Целью работы является установление возможности и условий внедрения корпоративного управления многоквартирными домами на основе доверительного управления и обоснование показателя оценки эффективности корпоративного управления многоквартирными домами региона.

Используя теоретические положения и методологический инструментарий современных областей научного знания в исследовании траста МКД, автор ставит следующие задачи:

• обосновать неизученность корпоративного управления многоквартирными домами;

• выявить причины отсутствия корпоративного управления многоквартирными домами;

• доказать необходимость внедрения корпоративного управления многоквартирными домами;

• представить показатели оценки эффективности корпоративного управления МКД.

Научная новизна исследования представлена уточнением содержания понятий многоквартирного дома как объекта доверительного управления и корпоративного управления многоквартирными домами на основе доверительного управления, обоснованы цели, задачи и особенности траста многоквартирными домами, представлен интегрированный показатель оценки эффективности траста МКД.

Авторская гипотеза заключается в утверждении, что если собственник многоквартирного дома будет получать доход от своих инвестиций в дом, то государство сможет минимизировать расходы бюджетных средств на возмещение убытков, связанных с техногенными катастрофами на многоквартирных домах.

В качестве методов исследования использованы качественный и количественный анализ, обобщение, экономико-статистический метод, метод сравнительного анализа [5] (Anani, Gaydar, 1984), методы систематизации информации, методы системного [6] (Chernyshov, Chernyshev, 2020) и институционального [7] (Polyakov, 2020), статистического анализа [8] (Shorokhova, Kislyak, Mariev, 2015).

Теории и практики корпоративного управления многоквартирными домами

Целью разработки корпоративного управления многоквартирными домами (далее – МКД) является формирование системы договорных отношений между собственниками МКД, эксплуатирующими и ресурсоснабжающими организациями, промышленными предприятиями региона.

Траст МКД представляет собой управление имуществом, принадлежащим двум и более собственникам на праве собственности, посредством передачи его в доверительное управление с целью извлечения дохода.

Проблемы комплексного социально-экономического развития регионов исследовали экономисты А.И. Саенко, А.А. Гранберг [9, 10] (Saenko, Astafev, 2020; Vilken, 2019), закономерности формирования региональных экономических систем рассматривали А. Аганбегян, С.С. Винокуров [11, 12] (Aganbegyan, 2018; Vinokurov, 2021), поиском эффективных путей развития экономики регионов занимались Л. Абалкин, Г.И. Татенко, Маркулина И.А., Акаев Д.В. [13–16] (Abalkin, Aganbegyan et al., 1990; Merkulina, 2017; Tatenko, Tronina, Knyazeva et al., 2020; Akaev, Arutyunyan, Baranov et al., 2017), теорией и практикой городских хозяйств – Битарова М.А. [17] (Bitarova, 2020), корпоративным управлением – Н. Винер, В.И. Пригожин, Г. Хаген [18–20] (Viner, 2002; Prigozhin, 1989; Khaken, 1980).

Однако комплексный подход к корпоративному управлению МКД не нашел отражение в отечественной и зарубежной литературе; не раскрыты теоретические и методические основы формирования корпоративного управлением МКД; не разработан механизм оперативного регулирования деятельности доверительных управляющих; отсутствует разграничение полномочий и ответственности между федеральным, региональным и муниципальным уровнями власти, собственниками МКД, доверительными управляющими МКД, организациями ЖКХ и промышленными предприятиями.

Основная задача траста МКД заключается в обеспечении баланса экономических интересов экономических агентов:

1. Собственников МКД:

-в извлечении дохода от аренды конструктивных элементов МКД и предоставления внутридомовых инженерных сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД;

-в увеличении рыночной стоимости одного метра квадратного жилой площади за счет снижения физического износа МКД до нормативного уровня.

2. Государства – в минимизации бюджетных расходов на возмещение ущерба, причиненного МКД, и вреда, причиненного жизни и здоровью граждан, организациями ЖКХ.

3. Промышленных предприятий региона, которые заинтересованы в ежемесячном получении части платы за содержание и ремонт МКД на производство продукции, используемой для содержания и ремонта МКД.

Основной причиной неприменения траста МКД является отсутствие МКД в Едином государственном реестре недвижимости, в результате чего отсутствует корпорация собственников МКД и доверительная собственность.

Особенностью траста МКД является то, что он является социально-экономической системой, показывающей состояние, пропорциональность и сбалансированность развития территории.

Оценка эффективности корпоративного управления многоквартирными домами региона

Для измерения эффективности траста МКД необходимо определить размер дохода собственника МКД от имущественного комплекса в виде МКД на основании ресурсного показателя – общей рентабельность собственника МКД (формула 1):

Э= Дк/ВА, (1)

где

Э – эффективность функционирования траста МКД;

Дк – чистая прибыль собственника МКД;

ВА – кадастровая стоимость МКД на текущую дату.

Для траста МКД важно измерить интегральную эффективность функционирования доверительного управляющего, организаций корпорации ЖКХ по формуле 2:

Э=(Дк+ЧПц)/(ВАмкд+ВАi), (2)

где

Дк – чистая прибыль собственника МКД или доход собственника от капитализации МКД;

ЧПц – чистая прибыль организации ЖКХ от всех активов;

ВА i – всего активов i-й организации ЖКХ;

ВАмкд – кадастровая стоимость МКД на текущую дату.

При этом чистая прибыль организации ЖКХ от всех активов определяется по формуле 3, кадастровая стоимость – по формуле 4:

ЧПц= , (3)

где, ЧП i – чистая прибыль организации ЖКХ от i-го вида актива;

n – число организаций в технологической цепочке.

. (4)

Главная сложность оценки эффективности траста МКД заключается в том, что у каждого субъекта управления МКД свои критерии оценки, что показано в таблице 1.

Таблица 1

Критерии оценки эффективности траста многоквартирных домов региона

Rсоб= , (5)

где

∆Зсоб – экономия средств собственника МКД при получении ЖКУ и коммунальных ресурсов;

ΣЗсоб – общая величина расходов собственника МКД при получении жилищно-коммунальных услуг.

Уменьшение данного показателя будет показывать улучшение системы корпоративного управления МКД, а увеличение – ухудшение.

Заключение

Целесообразность применения корпоративного управления многоквартирными домами на основе доверительного управления многоквартирными домами продиктована резким снижением физического износа МКД и необходимостью сбалансировать экономику региона.

Действующим законодательством разработан необходимый перечень нормативно-правовых актов, содержащих порядок признания права собственности на многоквартирные дома, право передавать дома в доверительное управление и получать доход, обязанность доверительного управляющего обеспечить направление средств в экономику региона

Регистрация многоквартирных домов в ЕГРН предоставит возможность внедрить корпоративное управление многоквартирными домами на основе доверительного управления многоквартирными домами.