Transformation of the residential real estate market in the ecosystems era

Введение

Процесс цифровизации кардинальным образом повлиял на становление и развитие новой бизнес-модели в обществе. Переход от традиционного рынка к платформенной экономике наблюдается во многих отраслях и сферах народного хозяйства. Так, и рынок жилой недвижимости не остался в стороне, хотя считается, что ему присущи такие черты, как неповоротливость и консерватизм. Однако, являясь сложным и многокритериальным звеном экономики любой страны, он активно подвергается процессу внедрения инноваций, которые охватывают все стадии жизненного цикла объектов жилой недвижимости. Портрет современного покупателя жилья постоянно дополняется цифровыми привычками на онлайн-площадках с помощью онлайн-инструментов. Бизнес-среда развивается и функционирует, удовлетворяя спрос посредством создания платформенных отношений, кооперируя собственные интересы в занятых нишах, объединенных в единую экосистему. Автором предлагается на примере российских экосистем в сфере жилой недвижимости структурировать горизонтальные и вертикальные связи всех заинтересованных субъектов (акторов), а также смоделировать перспективность их функционирования.

Актуальность данного исследования заключатся в том, что процесс гибридизации отношений на рынке жилой недвижимости вступает в активную стадию, тем самым требуя постоянного мониторинга со стороны государства, а также предпринимательского и научного сообществ. Подтверждением расширения границ сервисов и услуг на рынке жилья является положительный опыт отечественных финансовых корпораций, таких как Сбербанк и ВТБ. Создание единых платформ с развитыми вертикальными и горизонтальными связями позволяет сформировать единую потребительскую ценность клиента, которая выражается в удовлетворении широкого спектра повседневных потребностей клиента в рамках единой экосистемы. Ландшафт бизнес-среды претерпел существенные изменения, а именно изменился процесс ведения переговоров, заключения сделки, подачи документов и др., теперь эти операции совершаются на онлайн-площадках, что является перспективным направлением развития рынка жилой недвижимости.

Целью данной статьи является попытка автора структурировать субъектную структуру экосистемы на рынке жилой недвижимости в многообразии вертикальных и горизонтальных связей с целью создания единой потребительской ценности для приобретателя объекта жилья. Кроме этого, важным является анализ возможностей развития предпринимательских интересов и интересов клиента, взаимодействующих на единой экоплатформе в перспективе.

Научная новизна статьи заключается в выявлении вертикальных и горизонтальных связей и их структурировании между предпринимательским сообществом, инновационными организациями и приобретателем объекта жилой недвижимости по формированию компонентов ценности единого продукта или услуги в рамках единой экосистемы на рынке жилья.

На современном этапе развития общества важным является процесс повышения конкурентной и кооперационной стратегических инициатив в различных сферах народного хозяйства посредством цифровизации. Бизнес, конкурируя друг с другом, вынужден трансформировать современные цифровые тенденции в свою деятельность. Данный процесс происходит благодаря комплексному взаимодействию экономического сообщества, основанного на взаимодополняющих организациях, которые преследуют единую цель – выжить и получить максимальную прибыль. Развитие таких предпринимательских взаимосвязей сложилось в термин «экосистема», представляющий собой экономико-управленческую систему по взаимовыгодному сотрудничеству между акторами предпринимательской среды и базисом окружающей среды. Особенно ярко данные процессы можно отследить на рынке жилой недвижимости, где слились воедино услуги по строительству комфортного жилья в экологической зоне, подбору предложения, пакету сопутствующих услуг, включая ремонт, уборку, оплату коммунальных услуг и т.д. Таким образом, произошло объединение предпринимательских интересов различных сфер бизнеса, смежных со сферой жилья, то есть кооперация заинтересованных лиц и их локализация на рынке жилой недвижимости. Современный приобретатель объекта жилой недвижимости не желает тратить время наряду с приобретением жилья на другие сопутствующие товары и услуги, он, покупатель, уже привык взаимодействовать с окружающей микросредой по принципу «одного окна».

Эпоха экосистем, как современная данность нашего времени, может иметь следующие положения [1, 2] (Morshchinina, 2021; Morshchinina, 2021):

1. Бизнес и его окружение рассматривается как ключевой фактор успеха в окружающей микросреде, как доминанта над отдельными бизнес-единицами;

2. Ландшафт бизнес-среды меняется в сторону повсеместного перехода к экосистемности в экониши, что позволяет анализировать эволюцию как бизнеса в целом, так и его отдельных бизнес-единиц;

3. Происходит возникновение гибридных форм межорганизационных и межфирменных отношений, в результате возникают корпорации и отдельные инновационные предприятия.

По мнению автора, эпоха перехода от традиционного рынка к экосистемам находится в активной стадии, что подтверждается одновременным повышением уровня конкуренции и сотрудничества между акторами экосистемных отношений. Эти два противоположных термина перестают быть взаимоисключающими, а становятся взаимозависимыми в рамках процесса кооперации конкурентов. Сама же конкуренция сохраняется, например, между единицами бизнес-окружения за клиентскую базу, за ресурсы и т.д. Таким образом, эпоху экосистем можно охарактеризовать как время развития содружеств автономных бизнес-единиц, создающих взаимодополняющие компоненты ценности единого продукта или услуги в рамках модульной структуры отношений. При этом важным требованием к участникам экосистемы выступает разработка и внедрение инновационных подходов, товаров и услуг, которые могут производиться различными отраслями, однако обладают взаимозависимостью. В сфере жилья наглядным примером данного процесса является система обеспечения жилого объекта «Умный дом», представляющая собой автоматизированный комплекс необходимого оборудования для решения бытовых вопросов, так называемый смарт-дом. Создана единая среда обмена информацией и ресурсами внутри системы, тем самым происходит трансформация бизнес-модели взаимозависимых организаций – от идей и дизайнерских решений до произведенного продукта и его обслуживания.

Как и любая предпринимательская структура, экосистема имеет определенную иерархию, состоящую из лидирующих участников и акторов экоокружения, которые взаимодействуют друг с другом в рамках созданной платформы. К задачам лидеров относится формирование основных правил, способов взаимодействия, стандартов и интерфейсов, а к задачам автономных бизнес-единиц экоокружения – выбор индивидуальной ниши и процесс управления своими модулями [3] (Nekhaychuk, Morshchinina, Akinina, Tumanova, 2020).

Экосистема имеет единственную цель – создание такой ценности товаров (услуг), которая будет удовлетворять потребителя в широком спектре его повседневных потребностей. На современном этапе перехода рыночной экономики к платформенным отношениям сформировались такие экосистемные корпорации, которые имеют наборы собственных или партнерских сервисов, сосредоточенные вокруг сферы жизни клиента. К ним можно отнести: Яндекс, Сбербанк, МТС и другие. Специфической особенностью функционирования данных организаций является невозможность и неэффективность управления участниками экосистемы централизованно, то есть «сверху вниз». Как отмечалось автором ранее, данной категории присуща децентрализация или модульность управления. Именно стремление отдельных участников экосистемы захватить и расширить определенные ниши позволяет добиться наивысшей точки эффективности функционирующей системы, а лидирующей компании остается только осуществлять процесс координации и контроля за соблюдением правил функционирования платформы [4] (Nekhaychuk, Nekhaychuk, Morshchinina, Protsay, 2020).

Говоря о сфере жилой недвижимости, то есть первостепенном удовлетворении потребностей человека в жилье, и у лидеров, и у участников платформы открывается возможность получения потенциального неисчерпаемого дохода посредством удовлетворения большого спектра интересов клиента, начиная от основного – покупки квартиры, и заканчивая дополнительными – охрана жилья, онлайн-оплата коммунальных платежей и т.д.

Одним из примеров экосистемы в сфере жилья является Сбербанк – инструмент «ДомКлик». Так, вся стадия жизненного цикла объекта жилой недвижимости находится в сопровождении сервисов конкретной цифровой платформы, удовлетворяющих весь перечень интересов и привычек клиента. В этом случае создается потребительская ценность в виде, например, следующей последовательности: поиск объекта жилья → одобрение ипотеки онлайн → проведение сделки онлайн → сервис оплаты объекта жилья онлайн → онлайн организация ремонта → онлайн оплата коммунальных платежей → онлайн страхование и т.п. Приведен пример внедрения полного процесса цифровизации для удобства клиента, начиная от поиска квартиры и совершения сделки купли-продажи до онлайн-покупки продуктов питания и их доставки по месту проживания. Данный принцип «одного окна» на сегодняшний день является не роскошью, а наличием уже сформировавшихся привычек клиента, а бизнес, в свою очередь, подстраивается под желания клиента и быстро реагирует на изменение предпочтений путем развития экосистемных взаимосвязей внутри бизнес-платформы [5] (Nekhaychuk, Morshchinina, Dzina, Karlova, 2020). В выигрыше оказываются все участники данного рынка, представленные на рисунке.

Другим примером экосистемы на рынке жилой недвижимости является «Метр квадратный» от корпорации ВТБ. Данная платформа функционирует по аналогии с вышерассмотренной, развиваясь по горизонтали и по вертикали.

Вертикаль представлена финансовыми сервисами от ВТБ и партнеров (банков, страховых компаний, застройщиков), удовлетворяющими основные потребности при покупке жилья: поиск объекта жилья → юридическую проверку недвижимости → оценку ее стоимости → одобрение ипотеки онлайн → создание договора купли-продажи онлайн и т.п.

Рисунок. Экосистемный механизм создания ценности

Источник: составлено автором.

По горизонтали экосистема развивается за счет обслуживания готового жилья: сервис по организации ремонта → сервис оплаты объекта жилья онлайн → онлайн организация ремонта → клининг → онлайн оплата ЖКХ и т.п.

Трансформация сервисов в сфере жилья посредством развития платформ или экосистем, как было отмечено ранее, расширяет свои границы.

В перспективе, если операции по купли-продаже (аренде) объекта жилой недвижимости – это процесс, совершаемый клиентом не чаще одного раза в 5 лет, то развитие горизонтальных связей на платформе, то есть удовлетворение потребностей клиента в повседневных нуждах, – это возможность завоевать свои предпринимательские ниши и получать стабильный доход, при этом выполняя и общественную функцию в том числе.

В процессе локализации плотности участников экосистемы осуществляется трансформация [6] (Pankratov, Morshchinina, Khrabrova, 2020).

Платформенный опыт выстраивания взаимных интересов на рынке жилой недвижимости целесообразно переместить на локацию крымского побережья, ведь полуостров Крым с 2014 г. является перспективным регионом для вложения активов в объекты недвижимости, особенно связанные с проживанием. Так, анализ рынка жилья показал, что особым спросом пользуется покупка жилья на первичном рынке, а именно в строящихся домах, то есть на стадии «котлована». В настоящее время покупатели объектов жилья вынуждены идти на риски, например, связанные с долгостроями или недобросовестными застройщиками. Именно для такого сегмента покупателей идеальным механизмом приобретения объекта жилой недвижимости могла бы выступить бизнес-экосистема, то есть платформа, предлагающая выбор жилья по цене, комфорту, месторасположению, полное сопровождение сделки купли-продажи, регистрацию сделки в Едином государственном реестре прав, а также ремонт и дальнейшее обслуживание жилья по принципу «одного окна» в онлайн-формате. На сегодняшний день ориентиром стабильности застройщика служит участие в совместном проекте строительства крупного финансового банка, но в силу санкционного режима, многие банки не готовы начать свою деятельность на крымском побережье. Таким образом, приобретая жилую недвижимость в Крыму онлайн, покупатель может столкнуться со многими нерешаемыми проблемами, связанными как с ознакомлением с документами застройщика на предмет достоверности (разрешение на строительство объекта и договор покупки или долгосрочной аренды участка), так и другими операциями, сопровождающими процесс купли-продажи.

Автором проведен анализ уровня инвестиционного климата в городе Севастополе, а также динамики насыщенности объектов жилья и вовлечения их в гражданский оборот. Так, анализ инвестиционной активности показал, что за период с 2019 по 2020 год инвестиции в основной капитал сократились с 42762,5 млн руб. до 26829,4 млн руб. соответственно. Также тенденцию к снижению имеет показатель ввода в действие общей площади жилых домов с 129,2 тыс. м² в 2019 г. до 112,92 тыс. м² в 2020 г. Однако число зарегистрированных прав на жилые помещения выросло с 7412 единиц в 2019 г. до 8560 единиц в 2020 г. При этом общая площадь жилых помещений, на которые зарегистрированы права, существенно увеличилась: с 275,7 тыс. м² в 2019 г. до 631,0 тыс. м² в 2020 г. [7].

Таким образом, можно сделать вывод, что спрос на объекты жилья стремительно растет, что и создает предпосылки для формирования предпринимательской экосистемы через призму цифровизации и привлечения на платформу других участников бизнеса в целях создания комфортного климата как для инвестиционных и девелоперских организаций, так и для конечного потребителя.

Рынок недвижимости многогранен, многосубъектен. диверсифицирован по сегментам, отличается высокой стоимостью объектов, в этой связи необходимо, чтобы формирование экосистемы сферы жилья проходило в рамках тесной поддержки органов государственной власти. Так, государственные структуры крымского побережья предпринимают разнообразные меры по созданию коммуникационной и стратегической площадок по созданию региональной среды работающих моделей взаимодействия предпринимателей и тех, кто их финансирует и поддерживает отрасль жилья. Представители бизнеса получают возможность обмениваться опытом, находить партнеров и единомышленников для развития своего бизнеса, получают экспертную помощь в сложных вопросах. А представители власти и организаций, оказывающих поддержку предпринимателям, должны синхронизировать усилия и ресурсы по созданию региональной поддерживающей среды, наладить перекрестные связи для раскрытия возможности межсекторальных проектов [8–10] (Pankratov, Morshchinina, 2020; Khrabrova, Khatikova, Morshchinina, 2020).

В рамках недавно проведенной Конференции по реализации Подпрограммы «Развитие малого и среднего предпринимательства в Республике Крым» было запланировано:

- создать республиканскую платформу многостороннего взаимодействия, на базе которой организации инфраструктуры поддержки бизнеса смогут развивать и успешно реализовать многоплановые совместные проекты на рынке;

- выявить базовые составляющие региональной предпринимательской экосистемы со всеми ее участниками (доступ всех участников к качественным профессиональным услугам, сервисам по продвижению, защите, проведению экспертизы, аналитике, аудиту, к продуктам и услугам организаций инфраструктуры на рынке жилья и пр.) [11] (Istomina, 2020).

Автором отмечено, что соединив все усилия по поиску нового вектора развития крымского рынка жилой недвижимости, в обозримом будущем возможно создать предпринимательскую экосистему в виде единой цифровой платформы в сфере жилья, которая объединит и вертикаль (государственные структуры, финансовые учреждения, инвестиционные и девелоперские организации, предприятия жилищно-коммунального хозяйства), и горизонталь (фирмы по ремонту, уборке, оплате сопутствующих услуг и т.д.).

Заключение

Исследование взаимосвязанных между собой отношений участников экосистемы на рынке жилой недвижимости позволил выявить наличие четко очерченных вертикальных и горизонтальных связей в своей субъектной структуре. Автором отмечено, что бывшие конкуренты, а теперь участники платформы начинают взаимодействовать друг с другом через призму процесса кооперации, создавая отдельные элементы единого ценностного предложения.

Важной характеристикой перспективного развития платформенных отношений в сфере жилья выступает потребность потребителя приобретать услуги (товар, работы) в режиме «одного окна». Таким образом, инновационные решения, сопровождающие сегмент жилья, вынуждены постоянно совершенствоваться, расширять список сервисов, их доступность и комфортность.

В исследовании отмечено, что наиболее привлекательным для бизнеса выступает горизонтальное направление развития экосистемы на рынке жилья, ведь современный мир стал достаточно динамичным, и главный ресурс, в котором нуждается индивидуум – это время, именно по причине нехватки времени современный человек желает получать блага посредством онлайн-инструментов. Таким образом, развивая горизонтальную ветвь, предприниматель расширяет масштабы своего бизнеса, изменяя ландшафт экосистемы, углубляя свою нишу.