Развитие лофт-комплексов как перспективное направление редевелопмента промышленных зон

Введение

Наряду с такими крупными мегаполисами, как Москва и Санкт-Петербург, Казань испытывает проблему освоения и оптимизации использования старых промышленных зон, расположенных, как правило, в центральных районах города, подлежащих градостроительному преобразованию и смене производственного характера использования (Гареев, Мухаметова, 2014). Таким образом, внедрение концепции редевелопмента невостребованных промышленных предприятий является весьма актуальным в условиях стремительного развития города. Тем не менее, развитие лофт-комплексов в рамках инвестиционных проектов требует детального анализа вопроса и дополнительных исследований.

Предпосылки развития редевелопмента в г. Казани

Планы по реконструкции промышленных территорий Казани были разработаны и включены в генплан развития города еще в 2008 году. Тогда одним из приоритетных направлений была названа реконструкция исторического центра Казани с возможным переносом располагающихся в нем экологически вредных и малорентабельных предприятий за пределы города. На сегодняшний день на разных стадиях подготовки находятся проекты поэтапного выноса устаревших производств из центральных районов города. Рассматриваются новые формы организации производственной деятельности (Гареев, Мухаметова, 2014). Это обусловлено растущей стоимостью земли и ее привлекательностью для развития сектора жилой и коммерческой недвижимости (Сиразетдинов, 2011). Стоит отметить, что столь крупные территориальные расчистки городов – большая редкость даже в мировой практике. Но этот путь уже успешно прошли такие крупные мегаполисы, как Лондон, Париж и Москва.

Одной из приоритетных площадок для реализации инвестиционных проектов редевелопмента в Казани является часть Кировского района «Западное Заречье», где находятся территории ОАО «АПК «Казанский лен», ОАО «Сафьян», ЗАО «Казанский уксусный завод», ЗАО «Кожгалантерейная фабрика». Кроме того, район на сегодня уже достаточно обеспечен инженерной и транспортной инфраструктурой, а вынос предприятий позволит улучшить экологическую обстановку на территории «Западного Заречья» и повысить его привлекательность.

Лофт как перспективное направление редевелопмента

Использование простаивающего производственного здания и приспособление его под востребованный на рынке вид деятельности получило ёмкое и экзотическое название «лофт». Таким образом, лофт – это термин, определяющий мероприятия по наиболее эффективному использованию простаивающих промышленных площадей, который дает владельцу возможность при относительно невысоких инвестиционных вложениях приспособить данное пространство под востребованные цели.

По данным первоисточника, «the loft» – слово английского происхождения и переводится как «чердак». Однако лофтом можно назвать не только чердак, но и последний этаж промышленного или складского помещения. Таким образом, типичные лофт-апартаменты занимают большие площади, где важным условием в стиле оформления внутреннего пространства является необходимость сохранить атмосферу, которая присуща промышленному зданию: в интерьере должны быть такие элементы, как трубы и балки, металлоконструкции и голые бетонные стены, кирпич и необработанная древесина. Пожалуй, лофт – это единственный вид недвижимости, чьи размеры можно измерять в кубических метрах в связи с отсутствием в здании внутренних стен и перегородок, несвойственному гражданскому строительству высоте этажа и огромными площадями.

Современное состояние промышленных зон в г. Казани

В сентябре 2014 года в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ была поднята проблема реорганизации промышленных зон Казани, хаотично расположенных непосредственно в черте города и занимающих гигантские площади земельных массивов. Такой разброс тормозит развитие жилищного строительства, местами ограничивает инфраструктуру города, а также сильно влияет на экологию окружающей среды.

Вопрос о переносе промышленных объектов за черту города впервые поднимался еще в 2008 году, однако с наступление финансово-экономического кризиса эта проблема отступила на второй план. Все же удалось перенести промышленную площадку кондитерской фабрике «Заря» на окраины. Ранее предприятие располагалось в самом центре города. Площадь занимаемой территории составляла 2,4 гектара. Сегодня на этом месте успешно завершается строительство первой очереди многофункционального комплекса «Clover House».

Принятие решения о той или иной форме защиты интересов бизнеса, как и оценка стоимости переезда, являются компетенцией собственников компаний. Данный процесс занимает достаточное количество времени и связан с необходимостью освоения новых производственных площадей, выполнением пусконаладочных работ, а также принятием ряда решений, связанных с изменением логистических условий.

Затраты по переносу могут превышать 1 млрд руб. для одного предприятия, многое зависит от состояния как инженерных сетей, так и самого здания. Но освобождение города от промышленных зон оправдано еще и тем, что многие предприятия не могут осилить налоги на землю в центре города. Как правило, переезд осуществляется либо за счет средств муниципалитета, либо предоставляются компенсации. Компенсация выплачивается за счет разницы цен на земельные участки в центре и на окраине. Так как компенсация существенная, то это предложение можно считать выгодным (Кухтин, 2014a; Кухтин, 2014b).

Наличие промышленных территорий в черте города является существенным тормозом для дальнейшего развития городской инфраструктуры. Хотя в советское время была обратная точка зрения на данный вопрос (Меерович, 2014). На сегодняшний день промышленные зоны представляют собой малоэффективные устаревшие анклавы. Часто собственник такой территории предпочитает не заниматься повышением уровня ее инженерной и транспортной инфраструктуры, улучшением экологии. Но если посмотреть на это с другой стороны, то такие мероприятия позволили бы переквалифицировать данное пространство из помещений производственного назначения в территорию под рентабельные административные здания и технопарки (Иванкина, 2007). Таким образом, улучшается привлекательность района, возникает заинтересованность арендаторов новым проектом.

На сегодняшний день городские власти готовы выкупать у собственников земельные участки, которые используются не по назначению или заброшены, чтобы в дальнейшем передать их для освоения инвестору в рамках действия программы социально-экономического развития города.

Причины неэффективного использования промышленных зон

Правительство Республики Татарстан успешно взяло курс на развитие Казани. Чтобы город приобрел статус мегаполиса, необходимо грамотно подойти к повышению уровня его составляющих, то есть тех компонентов, из которых складывается облик столицы.

Заброшенных зон достаточно много, и с годами утрачивается эффективность и их функционального использования. На это есть ряд причин, которые в свое время стали препятствием для развития и повышения конкурентоспособности предприятия (Абдуханова, 2010):

- высокая налоговая нагрузка;

- проблемы, связанные с предоставлением долгосрочных кредитов;

- низкий уровень заказов, в том числе государственных;

- дефицит финансирования научно-исследовательской деятельности в различных отраслях и, как следствие, малый процент научно-исследовательских разработок в составе внеоборотных активов предприятия;

- низкий уровень квалификации административно-управленческого персонала;

- высокий уровень износа основных фондов, препятствующий запуску оборудования и машин на полную мощность;

- отсутствие средств на капитальный ремонт оборудования и т.п.

Очевидно, что предоставление промышленным предприятиям заемных средств позволит расширить его поле деятельности, способствуя увеличению масштабов выпускаемой продукции, обновлению оборудования либо осуществлению капитального ремонта (Залкинд, Серова, 2011). Также эти средства могут быть направлены на научно-исследовательскую деятельность, приобретение патента и т.д. Эффективное использование займов позволяет повысить рентабельность активов, что благоприятно отразится на стоимости всего производственного комплекса (Лопатин, Петров, Примак, 2014).

Однако банковская система сдерживает свою инвестиционную активность в данной сфере принимая во внимание такие факторы, как большой уровень риска и нестабильность ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Ключевую роль в данном вопросе играет обострение экономической ситуации в России. Проведение сделок с использованием кредитов в валюте потеряло свою привлекательность, российский рынок покинули многие западные инвесторы. По некоторым данным, объемы иностранных инвестиций в РФ сократились на 70%. Осложнение экономического сотрудничества с западными партнерами ввиду сложившегося кризиса отпугнуло от российского рынка многих иностранных предпринимателей. Тем не менее, партнеры, продолжающие экономическое сотрудничество, считают нынешнее время наилучшим для продолжения ведения бизнеса. Теперь приобрести недвижимость или начать строительство новых предприятий стало сравнительно дешевле.

Перспективы реализации лофт-комплексов

Следует отметить, что течение лофт началось в Америке еще в 50‑х годах прошлого столетия, в России это явление только зарождается. Как таковых классических лофтов, открытых на базе старого предприятия, единицы, в отличие от стилизованных под них помещений. Объяснение этому простое: девелоперы не хотят тратить свои деньги на нестандартные проекты, тем более не имея опыта работы с подобным форматом. Проекты переоборудования лофтов сложны и достаточно затратны. К тому же создание пространства лофт – это не тот проект, из которого можно быстро извлечь прибыль.

Одним из наиболее распространенных направлений развития лофта является создание зон жилого назначения. Также находят применения другие направления перепрофилирования промышленных помещений, а именно: ремесленные мастерские, книжные издательства, площадки для детского творчества, различные офисы, агентства, кафе и рестораны.

Очень важно своевременно провести анализ и оценку рисков того или иного проекта, поскольку такие ошибки могут привести к неверным инвестиционным решениям и значительным убыткам. Наиболее опасными являются внешние риски. Если внутренние риски управляемы и зависят от участников проекта, то внешние возникают вне зависимости от проектной деятельности и порождаются ростом цен, усилением конкуренции на рынке, курса валют, налогообложением, внезапными природными явлениями, сменой руководства и т.д. (Сиразетдинов, 2011).

В качестве успешного примера редевелопмента можно рассмотреть московский дизайн-завод «Флакон». Это бывшая фабрика по производству стекольных изделий в Москве. Инвесторы выкупили заводские помещения и создали кластер, пользующийся устойчивым спросом среди творческой молодежи. Реконструированные заводские пространства в настоящее время служат местом для расположения мастерских, креативных агентств, где также проводятся различные культурные мероприятия.

Успех был достигнут благодаря грамотно разработанной концепции ревитализации территории, ее благоустройству, созданию площадок для проведения мероприятий, дизайнерских мастерских, торговых площадок и др. Сформировано сообщество внутри объекта и определены основные инструменты взаимодействия. Разработана и реализована грамотная стратегия продвижения объекта, установлены партнерские отношения. Приведенный пример иллюстрирует тенденцию к грамотному и нестандартному использованию заброшенных промышленных территорий.

Вдохновленные московским опытом, казанские инвесторы решили повторить успех московского проекта и в скором времени будут открыты и первые казанские лофты. Редевелопмент «Алафузовских мануфактур» по ул. Гладилова ведется уже с конца 2013 года, и в скором времени лофт будет готов принять первых посетителей. Дата его открытия предварительно назначена на 2016 год.

Еще один проект лофта появится в Казани на территории старого завода «Петцольда», который был построен более ста лет назад. Ожидается, что он станет основой для лофта с названием «Красный Восток». Положительное решение на строительство должны дать власти города. Огромные площади в центре города пустуют уже много лет, поэтому их предлагается переоборудовать под гостиничный комплекс, торговые площадки, выставочный зал, музей. Как ожидается, на территории завода возможно открытие и реабилитационного центра.

Преимущества развития проектов редевелопмента промышленных зон очевидны, это:

- снижение капиталовложений при перепрофилировании территории;

- ускорение процесса коммерческого запуска и обеспечение быстрого возврата инвестиций;

- создание нового пространства для коммуникаций, развитие и сотрудничество компаний современных творческих направлений;

- сохранение исторического фона городской среды;

- эффективное использование городских территорий.

При этом необходимо отметить и некоторые недостатки редевелопмента как инвестиционного проекта. Так, редевелоперу необходимо принимать решения будучи ограниченным существующими конструктивными решениями здания, в которые уже нужно внедрить будущую концепцию проекта. Второй существенный недостаток редевелопмента – это техническое состояние здания в целом и его отдельных конструктивных элементов (Кульков, 2011; Сайфуллина, 2014).

Таким образом, для успешного решения задач редевелопмента промышленных зон, а в частности реализации инвестиционных проектов создания лофт-комплексов, необходимо:

- ускорить процесс переноса промышленных предприятий из центральной части города;

- обеспечить необходимые для перебазировки предприятий территории в новых развивающихся производственных зонах;

- обеспечить взаимодействие государства, города и предпринимателей по проблемам перебазировки;

- создать дополнительные мотивационные ресурсы, в том числе и административные, для ускорения вывода промышленных объектов;

- определить общую концепцию освоения перепрофилируемых промышленных зон, согласованных со всеми заинтересованными участниками.

Заключение

Подводя итог, можно отметить, что на сегодняшний день редевелопмент промышленных предприятий путем создания лофт-комплексов не имеет системного характера и ярко выраженных тенденций развития. Большинство проектов находится на стадии идейной разработки и подготовки к реализации.

Однако, при формировании общей программы развития данного направления в городе, редевелопмент может дать мощный импульс для развития центральных и исторически значимых районов, формируя новые деловые и жилые зоны, одновременно преобразуя вид исторически сложившихся промышленных зон города.