Экспертиза и управление недвижимостью: подготовка конкурентоспособных специалистов в современных экономических условиях

Введение

С переходом России к рыночным отношениям и структурной перестройке экономики в строительной отрасли произошли колоссальные изменения, превратившие ее в инвестиционно-строительный комплекс с интенсивным использованием инновационных программ. Экономика страны перестроилась на путь массового обновления устаревшего производственного аппарата отраслей народного хозяйства, в том числе строительного комплекса, на новой – инновационной основе.

Сегодня инвестиционно-строительный комплекс – это мощнейшая, динамично развивающаяся наукоемкая отрасль экономики страны, качественное обслуживание и развитие которой требует наличия высококвалифицированных специалистов. По-прежнему востребованы профессии архитекторов, проектировщиков, конструкторов, инженеров по различным профилям, однако в условиях развития рыночной экономики, института кредитных отношений и максимального сближения во времени процессов накопления материально-финансовых ресурсов для строительства и их реализации, особая потребность возникла в специалистах по профессиональному управлению инвестиционно-строительными проектами на всех стадиях жизненного цикла, а также экспертах по комплексной инженерно-технической и экономической оценке объектов недвижимости (Иванкина, Косарева, 2013).

Специфика подготовки специалистов рынка недвижимости

В связи с приходом в Россию международных строительных, консалтинговых, управленческих компаний, притоком иностранных инвестиций, массовым заимствованием зарубежного опыта, на российском рынке появились различные понятия, характеризующие направления профессиональной деятельности в сфере недвижимости, такие как development (преобразование объекта с целью повышения его коммерческой ценности и рыночной стоимости), facility management (управление технической эксплуатацией объекта), property management (управление доходностью объекта), asset management (управление активами, в том числе недвижимыми), surveying (системный подход к развитию и управлению недвижимостью) (Асаул, Люлин, 2008).

Решением поставленных проблем удовлетворения потребностей рынка труда в специалистах по экспертизе, инспектированию и оценке инвестиционно-строительных проектов и управлению эксплуатацией объектов недвижимости послужило открытие специальности «Экспертиза и управление недвижимостью». В международной практике эта профессия носит название «сервейер», что подразумевает реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью (Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости…, 2010). Сервейинг включает в себя стратегические, генеральное и оперативное планирование по функционированию недвижимости, а также систему инженерно-технических и экономических экспертиз. Исторической родиной формирования сервейинга традиционно считается Англия [1], а первый выпуск российских специалистов данного профиля состоялся в 2004 году в Московском государственном строительном университете.

Сегодня в Казанском государственном архитектурно-строительном университете это одна из самых молодых и самых перспективных специальностей. Уникальность ее в отношении других экономических специальностей заключается в том, что повсеместно распространенные экономика и управление здесь неразрывно связаны с отраслевой (строительной) принадлежностью ВУЗа и студенты в равной степени получают инженерно-технические, экономические и управленческие знания, осваивая навыки всех возможных видов экспертиз объектов недвижимости. А отличительной особенностью профиля от других строительных специальностей является то, что дисциплины предусмотренного программой учебного плана дают понимание не только инвестиционной фазы жизненного цикла проекта, но предынвестиционной и эксплуатационной, то есть формируют комплексное представление, служащее основой для системного анализа объектов недвижимости.

Специалисты по профессиональному управлению и эксперты-консультанты по недвижимости входят в десятку самых высокооплачиваемых профессий в мире (Кулаков, 2014). Если же говорить о предпринимательстве в данной сфере, согласно аналитике Forbes, в рейтинге топ-20 самых прибыльных и перспективных направлений малого бизнеса после аудиторских и медицинских услуг со средней доходностью 12,2% десятое место занимает профессиональное управление активами, тринадцатое - с доходностью 11,3% делят два направления: сдача в аренду коммерческой недвижимости и оценочная деятельность (исходные статистические данные для составления рейтинга были получены специализированным консалтинговым агентством и включают аналитику по 300 тысячам фирм и индивидуальных предпринимателей, осуществляющим деятельность в период с 2003 по 2011 годы, где каждое направление было представлено 100 компаниями) [2].

Эффективный симбиоз технического и экономического знания, получаемого выпускником в рамках данного профиля, служит основой для огромного пространства профессиональной деятельности в различных сферах (Нестеренко, Козлов, 2013), которое можно дополнительно расширить специализированным обучением по различным программам профессиональной переподготовки и дополнительного образования.

Неполный перечень возможных направлений профессиональной деятельности выпускника специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» включает в себя:

- сметное дело и стоимостной инжиниринг;

- бюджетирование и планирование в строительстве;

- инвестиционный анализ и финансовое моделирование в строительстве, инвестиционный консалтинг;

- управление проектами;

- управление коммерческой недвижимостью (брокеридж, проперти и фасилити менеджмент);

- девелопмент объектов недвижимости (развитие, капитализация);

- строительно-техническая экспертиза;

- оценка недвижимости, оценка ущерба;

- проектирование и строительство объектов недвижимости;

- судебная экспертиза.

Практическая значимость обучения специалистов рынка недвижимости

Говоря о вопросах потенциального трудоустройства, можно отметить, что выпускникам специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» открыта дорога в строительные, девелоперские, оценочные, консалтинговые, страховые, экспертные компании, финансовые организации и банки, проектные организации, риэлтерские агентства, компании по управлению коммерческой недвижимостью, управляющие компании в сфере ЖКХ, лаборатории судебной экспертизы, а также отраслевые государственные и местные органы, например Управление Федеральной службы кадастра и картографии, Бюро технической инвентаризации и другие.

Значительное место в области профессиональной деятельности инженера по профилю «Экспертиза и управление недвижимостью» занимают судебные экспертизы, как правило, построенные на конфликте интересов сторон и назначаемые судом независимым экспертным организациям. Судебные экспертизы могут включать в себя:

- строительные экспертизы (экспертизы дорожного покрытия, по разделу недвижимости, по результатам залива или пожара, строительных коммуникаций, строительных проектов, строительных смет, пластиковых окон ПВХ, качества строительства, техническое обследование конструкций зданий и сооружений);

- экспертизы инженерных сетей (вентиляция и кондиционирование, газопровод, слаботочные сети, электроснабжение);

- землеустроительные экспертизы (землеустройство, раздел земельного участка, вынос границ земельного участка в натуру, межевые работы);

- автотехнические экспертизы;

- оценочные экспертизы (оценка недвижимости, земли, машин и оборудования, бизнеса, объектов интеллектуальной собственности, ценных бумаг, ущерба от залива или пожара, выдел доли в натуре);

- экономические экспертизы (бухгалтерская, налоговая, финансово-экономическая).

Следует также отметить набирающее в России обороты и ставшее подлинным трендом в зарубежной практике направление сертификации и стандартизации коммерческой недвижимости по российским и международным стандартам (принадлежность к определенному классу офисных и торговых центров, «звездность» гостиниц, соответствие экологическим «зеленым» стандартам), что также входит преимущественно в сферу экспертизы недвижимости (Иванкина, Куриленко, 2014).

Государственные и правительственные инициативы в области экологической политики делают профессию эксперта по недвижимости еще более востребованной. Например, в рамках последних изменений Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», нормативных актов и региональных Программ повышения энергоэффективности регламентируется обязательное энергообследование, введение энергетического паспорта и присвоение класса энергоэффективности для многоквартирных домов, зданий бюджетных организаций и предприятий ТЭК.

Введение новых поправок в действующее законодательство Российской Федерации об исчислении налогового бремени также обеспечило специалистов по недвижимости в области оценочной деятельности объемом работ в части оспаривания кадастровой стоимости. В связи с вступлением в силу с 1 января 2015 года изменений в вопросах налогообложения недвижимости и многократным увеличением налогового бремени (инвентаризационную стоимость сменила в несколько раз превышающая ее кадастровая стоимость), к массовому оспариванию завышенной кадастровой стоимости земельных участков добавились и объекты капитального строительства. Оспаривание кадастровой стоимости также актуально в случаях изменения категории земель, назначения и кадастрового номера участков, а также применяется для снижения арендной платы, выкупной стоимости участка и снижения платы за снятие запрета на строительство. Обжаловать кадастровую стоимость имеют право собственник объекта капитального строительства или земельного участка и арендатор земельного участка, обратившись в Территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, Арбитражный суд по месту нахождения объекта или Суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта, но в любом случае без эксперта-оценщика не обойтись.

Заключение

Направления экспертизы, управления и экономики недвижимости интересны с точки зрения интеграции зарубежного опыта, внедрения инноваций, имеют ряд актуальных нерешенных проблем и в целом очень наукоемки, что делает привлекательным данную область в части проведения научных практически значимых исследований.

Таким образом, в условиях современной экономической ситуации, высшее профессиональное образование по профилю «Экспертиза и управление недвижимостью» - это конкурентоспособное образование, дающее широкую отраслевую эрудицию и предоставляющее большой выбор для дальнейшей деятельности.

[1] Грабовый, П.Г. Сервейинг – концепция системного анализа недвижимости // Портал по оценочной деятельности.

[2] Forbes: ТОП-20 самых прибыльных видов малого бизнеса // Forbes.ru