Перспективные форматы жилья эконом-класса

Введение

Тенденция сокращения площади жилья возникла как результат поисков решения проблемы обеспечения доступным жильем граждан. История малометражных квартир в мировой практике жилищного строительства представлена различными планировочными и габаритными решениями. Советские архитекторы при изучении опыта строительства такого типа жилья в странах Европы приводили примеры квартир площадью 12-15 кв. м, а в «венском» варианте их площадь составляла и вовсе 8 кв. м. (Шагов, Верёвкина, 2010). Основной задачей, которую предстояло решить в 1937 году в Советском Союзе, было строительство удобного и благоустроенного жилья с достижением максимальной экономичности (Меерович, 2011).

Авторы статьи о принципах нормализации параметров малометражного жилья Шагов И.В. и Веревкина И.Д. приводят основные критерии для разработки планировок советских квартир такого типа. Сокращение подсобных помещений за счет устройства проходных комнат, ликвидация коридоров, совмещение санузлов, сокращение площадей кухни и прихожей. Отдельно стоит отметить критерий, определяющий допустимый минимум размеров комнат, расстановку мебели в квартире (Горлов, 2014). Таким образом, «экономичные» квартиры проектировались с запланированным набором неудобств, однако это были уже индивидуальные квартиры, в которых у каждой семьи появлялось право на обособленное пространство.

Предпосылки строительства малогабаритных квартир

Масштабные исследования демографических факторов показывают, что спрос на жилье во многом определяется составом семьи и с возрастом потребность в индивидуальном жилье только повышается (Овсянникова, Югова, 2012). Повышение уровня образованности населения и качества жизни оказывают позитивное влияние на покупательскую способность населения (Eichholtz, Lindenthal, 2014). И хорошим вариантом первой покупки собственного жилья является квартира-студия небольшой площади.

В настоящее время в проектах опытных застройщиков снова появляются малометражные квартиры. Чаще их называют студийными вариантами, реже – малогабаритными квартирами. На основе проведенного анализа предложения экономичных квартир можно привести ключевые цифры-параметры такого типа жилья. Площадь квартир-студий принадлежит диапазону 19-33 кв. м, как правило, на этаже располагаются 8-10 квартир. Анализ рыночных цен на квартиры этого типа показал, что единица площади обходится покупателю значительно дороже. Однако низкая стоимость цены покупки благодаря сокращению общей площади обеспечивает ее наибольшую востребованность. Практики рынка недвижимости отмечают, что если сравнивать реакцию покупателей на однокомнатные квартиры старого жилого фонда и квартиры-студии, то выбор будет остановлен на последних. А происходит это по ряду причин. Первая причина: престижность. Для молодежи, которая и является основной целевой аудиторией в данном сегменте рынка, гораздо привлекательнее жилье в новом доме с современными коммуникациями, стильным оформлением мест общего пользования и изолированной благоустроенной территорией. Объем предложения квартир-студий в структуре рынка недвижимости в настоящее время увеличивается, но такая тенденция наблюдается лишь 1-2 года. В исследовании Коростелевой Т.С. и Кирилловой А.В. приводятся данные о том, что более трети всего жилищного фонда РФ не соответствует современным требованиям комфортности (Шагов, Верёвкина, 2010). Увеличение количества построенного жилья в 2013 году в 2,5 раза по сравнению с 2000 годом стало во многом возможно за счет уменьшения площади построенных квартир. Однако Медяник Ю.В. в исследовании, посвященном перспективам жилья эконом-класса, высказывает опасения о возможном пресыщении рынка жилья малогабаритными и в перспективе морально устаревшими квартирами (Медяник, 2014). Во избежание негативного развития событий необходимо расставить приоритеты в сфере жилищного строительства: увеличивать ли темпы ввода малометражного жилья и снижать стоимость строительно-монтажных работ, либо совершенствовать качество проектных решений.

Перспективы проектов многоквартирных домов с преобладанием малометражных квартир

Новые проекты многоквартирных домов на рынке недвижимости Казани представляют собой мегакомплексы с большим количеством квартир. Превышение их количеством порога в 500 квартир становится все более нормальным явлением. Для сравнения, количество квартир в проектах, построенных в период с 2000-х годов, варьировалось в пределах 150-250. Важно отметить, что в структуре предложения все более представлены одно- и двухкомнатные квартиры, и лишь один-два этажа выделяются под трехкомнатные. В качестве обоснования данного решения можно привести два аргумента. Во-первых, это обеспечение низкого ценового порога покупки квартиры. Во-вторых, высокая ликвидность однокомнатных квартир как инструмента инвестирования, доступного для самостоятельной оценки. Согласно данным исследования в сфере жилищного строительства Америки, оценка рыночной стоимости жилья частными инвесторами допускает погрешность в 8% (Benítez-Silva, Eren, Heiland, Jiménez-Martín, 2015). Их доля в проектах домов «муравейников» может достигать 70%, а площадь квартир составлять в среднем 25-30 кв. м. Так как ни один из мегакомплексов еще не введен в эксплуатацию, можно лишь предположить о проблемных зонах: недостатке парковочных мест, нагрузке на инженерные сети дома и района, недостаточной обеспеченности социальной инфраструктурой и сложностях с поддержанием в порядке мест общего пользования. Кроме того, важно учесть и фактор безопасности, так как инвестиционные квартиры в перспективе будут перепродаваться либо сдаваться в аренду, а следовательно, идентифицировать состав жильцов дома будет все сложнее.

Анализ квартир-студий на этапе выбора и эксплуатации

В настоящее время на рынке жилья покупателю предоставлен выбор между квартирой-студией и стандартными планировками. Каким образом этот выбор осуществляется? Какие задачи решает клиент при покупке жилья? Анализ квартирографии современных проектов показал, что наряду с неоспоримым преимуществом дешевизны покупки существует еще проблема зонирования пространства квартиры-студии: выделения общей и приватной зон. Довольно остро стоят вопросы организации мест хранения личных вещей так, чтобы в рамках небольшого пространства комнат было опрятно, а интерьер выглядел стильно и современно. Для квартир площадью 18-19 кв. м эта задача является особо сложной и интересной, несмотря на то, что основной целевой аудиторией жилья экономического класса являются молодые люди и небольшие семьи. Их формат жизни не предполагает длительное пребывание в пространстве квартир, они смелее действуют в вопросах оформления интерьеров и не привязаны к стереотипам организации домашнего пространства старшего поколения. Для девелопера актуальной становится практика европейских стран, где происходит стратификация для каждой группы населения (Иванкина, Косарева, Федотов, 2013). Однако на этапе выбора решаются не только интерьерные вопросы, но учитывается и аспект человеческого взаимодействия и человеческих отношений, присущих российскому менталитету. Розенова М.И. в статье, посвященной пространственному взаимодействию людей, отмечает интересные результаты своих наблюдений (Розенова, 2013). Для российских граждан типично стремление занять больше пространства, не соотносимого с реальной потребностью в нем. Его яркой проекцией на рынок жилой недвижимости стал период 90-х, 2000-х годов. Наследием этого времени стали огромные коттеджи и квартиры.

При развитии проектов строительства малогабаритных квартир важно определить, происходят ли соответствующие изменения в сознании клиента. Квартирография современного жилья иллюстрирует смещение приоритетов к утилитарным качествам эффективного использования площадей, а, следовательно, и снижению стоимости коммунального обслуживания. В исследованиях, посвященных критериям качественного жилья, приоритеты покупателей распределились следующим образом.

Первым критерием стали удобные планировки, вторым – применение технологий, снижающих стоимость коммунальных услуг, третий критерий – благоустройство придомовой территории. Результаты данного исследования подтверждают, что при условии удачных планировок такие проекты имеют хорошие перспективы на рынке жилья. Однако важно обратить внимание на ситуацию с квартирами и коттеджами больших площадей, пользовавшихся большим спросом в прошлом десятилетии. Современное положение данных объектов на рынке недвижимости отражает последствия оценки перспектив типов застройки с позиции инвестиционного и потребительского спроса. В частности, это касается проблем корректной оценки качественных и количественных закономерностей формирования спроса и цены предложения недвижимого имущества (Морозов, Бондаренко, 2012).

Сейчас на рынке вторичной недвижимости эти объекты зачастую продают со значительным дисконтом, используя возможности деления на несколько отдельных объектов недвижимости. Таким образом решается проблема адаптации объекта под потребности рынка. Авторы Руткаускас Т.К. и Сироткин В.А. подчеркивают проблемы повышения эффективности инвестиционных вложений. А именно: мониторинг эффективности и результативности осуществленных инвестиционных затрат в жилую недвижимость. В настоящее время эта практика отсутствует в большинстве регионов (Руткаускас, Сироткин, 2012).

При внедрении новых проектных решений малометражных квартир девелопер, разделяя пространство многоквартирного дома на возможно большее количество единиц жилья, сталкивается с другой проблемой – большим количеством квартир на этаже как напоминании об общежитиях и неустроенном быте. Клиенты зачастую воспринимают этот фактор как негативный, забывая о том, что современные места общего пользования оборудуются новыми лифтами, исключающими существенные задержки при перемещении с этажа к выходу из дома, благоустраиваются и содержатся в достойном виде управляющими компаниями.

Покупателей квартир-студий пугает возможность соседствовать с бытовой некультурностью других жильцов. Некоторые компоненты и паттерны пространственного взаимодействия людей – вопрос перспективный не только для психологов, но и для девелоперов. Кроме того, необходимо проведение исследований проектных решений мест общего пользования. Квартиры-студии как инструмент инвестирования и источник роста доходов от прироста их рыночной стоимости должны отвечать требованиям не только современной «моды» на домостроение, но и качественным показателям.

Исследования оценки влияния качественных характеристик строительства и проектных решений на дальнейшую стоимость объекта, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, свидетельствуют об их корреляции как в отношении объектов сегмента эконом, так и на премиум сегмент рынка недвижимости (Ooi, Le, Lee, 2014).

Заключение

Как сделать формирование культурных норм проживания в рамках одного многоквартирного дома с большим количеством квартир на этаже легким и, возможно, эффективным? Известно, что клиенты предпочитают приобретать жилье и проживать в жилом комплексе и районе в среде людей с одинаковым уровнем доходов, образования (Leung, Tsang, 2012).

Можно предположить, что возможным вариантом решения данной проблемы является создание в рамках проектов многоквартирных домов определенных сообществ с одинаковым социальным уровнем, образ жизни которых соответствует определенным социальным нормам (Гареев, Хабибулина, 2014). Эта задача, наравне с задачей поиска пространственного зонирования длинных коридоров, является одной из ключевых в вопросе развития малометражного жилья, поскольку, как известно, культурная и социальная норма – это лучшая защита человека от человека.

Нельзя забывать, что задача по созданию массового фонда арендного жилья также требует проработки вопросов оптимальных планировок, обеспечивающих как экономическую эффективность проектов (Прокофьев, 2014), так и удобство проживания (Гареев, Зарипова, 2014).