Девелопмент земельных участков в жилищном строительстве

Введение

Развитие малоэтажного строительства является одним из направлений реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Доступность жилья зависит от многих факторов – от инвестиционного проекта, от качества строительства, себестоимости квадратного метра и стоимости земли (Баронин, 2006; Кульков, 2013). В развитых странах средняя цена квадратного метра жилья значительно ниже среднемесячной заработной платы, в результате – большинство категорий населения способны его приобретать. Вопросы формирования и развития рынка доступного жилья рассмотрены в исследованиях Загидуллиной Г.М., Сиразетдинова Р.М. (Загидуллина, Сиразетдинов, 2011). Работа Сиразетдинова Р.М., Гареева И.Ф. посвящена разработке стратегии обеспечения населения жильем (Сиразетдинов, Гареев, 2010). Проведённые исследования показывают проблемность реализации национального жилищного проекта.

Современное состояние малоэтажного жилья

В данный момент доля малоэтажного строительства увеличивается. Сейчас она составляет порядка 50% от общего объема жилого строительства. Как результат – в регионах появляются целые малоэтажные микрорайоны (Вирцев, 2014; Низамова, 2011). Однако, в отличие от многоэтажного строительства, где уже наработан опыт и технологии, реализация малоэтажной застройки характеризуется длительностью и трудоемкостью. Поэтому в современных условиях процесс развития малоэтажного строительства требует формирования новой модели, направленной на массовую категорию потребителей жилья (Белай, Мухаметзянова, 2014; Устинова, 2013). Также следует учитывать и то, что применение инновационных технологий позволяет снижать себестоимость жилья и повышать темпы жилищного строительства, но больших затрат требует обеспечение инженерной, дорожной и социальной инфраструктурами (Рахматуллина, Шагиахметова, 2014). Поэтому успешным взаимодействием можно считать такие партнёрские отношения, когда администрации максимально берут на себя обязательства по созданию инженерной и социальной инфраструктур (Гареев, Рожков, Зарипова, 2014; Клещева, 2014). Вопрос выделения и закрепления земли под застройку – первейшая задача муниципалитетов, для чего необходимо спланировать объемы строительства жилья и потребность как в уже использующихся, так и в новых территориях под застройку (Зайнуллина, 2012).

Для жилищного строительства на земельных участках сельхозназначения, включаемых в границы населенных пунктов, требуется изменение их категории. Порядок включения земельных участков в границы населенных пунктов установлен федеральным законодательством. Данная процедура позволяет вовлекать в оборот земли сельскохозяйственного назначения и использовать их для жилищного строительства. Для этого совместно с заинтересованными структурами и руководителями местных органов власти необходимо рассмотреть возможность обмена: во-первых, долевых земель на участки, находящиеся в госсобственности; во-вторых, на земли из состава невостребованных земельных долей, на которые в соответствии с законодательством может быть признано право муниципальной собственности.

Другой путь - изъятие частных земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. Однако анализ опыта крупных городов России (Москвы, Санкт-Петербурга) показывает, что данная процедура предусматривает в основном принудительное изъятие земель при компенсации ее рыночной стоимости. Такое изъятие почти всегда заканчивается долгими судебными разбирательствами. И основная причина – споры по оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим должны быть рассмотрены варианты, максимально учитывающие интересы как государства, так и собственника, основанные не на административном способе решения вопроса, а на методах экономического стимулирования и взаимовыгодного сотрудничества.

Проблемы в управлении земельными ресурсами

В настоящее время много нерешенных проблем в управлении земельными ресурсами в связи с отсутствием межмуниципальной согласованности и заинтересованности в решении как общих, так и частных вопросов землепользования городских округов и муниципальных районов.

Среди этих вопросов, такие как:

- практическая невозможность расширения границ городского поселения или городского округа в тех случаях, когда для присоединения территории требуется согласие смежного муниципального образования на изъятие их земель;

- процедурная сложность расширения границ населенных пунктов даже в тех случаях, когда это не затрагивает интересы других муниципальных образований;

- многолетняя нерешенность вопросов предоставления земельных участков для размещения полигонов бытовых отходов и других объектов коммунального назначения (Абдуханова, 2014);

- не упорядочены управленческие и организационные процессы поиска и оформления земельных участков для перспективных инвестиционных проектов регионального значения на межселенных территориях;

- недостаточно активно происходит выбор и предоставление земельных участков из земель лесного и водного фонда, пригодных для рекреационных, оздоровительных, туристических целей, для организации активных форм экологического и историко-культурного познавательного отдыха.

Подобную ситуацию можно охарактеризовать как отсутствие в регионе системной земельно-территориальной инвестиционной политики, направленной на осуществление эффективного и рационального землепользования в целях обеспечения устойчивого социально-экономического развития. Это не особенность Республики Татарстан. В стране не так много субъектов Федерации, где системно решаются вопросы межмуниципального взаимодействия в организации землепользования.

Необходимость эффективной политики землепользования

В практике государственного и муниципального управления определены критерии развития ситуации, когда для ее решения необходимо применять программно-целевые методы планирования и осуществления комплекса взаимоувязанных организационных и управленческих мероприятий.

Формирование и проведение согласованной, эффективной политики землепользования в регионе является вполне достойной целью и действенным средством активного и продуктивного воздействия органов власти субъекта Федерации на развивающиеся социальные и экономические процессы. Эффективность конечного результата такой программы, а также социальных, экономических и экологических последствий от реализации программных мероприятий достаточно высока. Следует заметить, что ни на региональном уровне, ни на муниципальном уровне в Республике Татарстан нет примеров разработки научно обоснованных документов и материалов, в которых, используя программно-целевые методы, решались бы вопросы прогнозирования и планирования экономически эффективного использования земельных ресурсов и вовлечения их в хозяйственный и рыночный оборот. В настоящее время проблема отсутствия документально оформленной концепции развития землепользования с межмуниципальной и межведомственной сферой действия является особенно актуальной в связи с указанной выше реальностью появления в сфере управления земельными ресурсами еще двух органов управления и распоряжения федерального и областного уровня.

Основные этапы по управлению земельными ресурсами

Таким образом, практически очевидна и достаточно обоснована необходимость разработки и принятия целевой программы. Перед системой мероприятий региональной целевой программы должны быть поставлены следующие цели и задачи:

1) Необходимо обеспечить планирование расширениz границ городов и сельских населенных пунктов для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», включая необходимые объемы землеустроительных работ.

2) Необходимо предусмотреть землеустроительное и земельно-кадастровое обеспечение осуществления в полном масштабе полномочий и функций вновь образованных муниципальных образований Республики Татарстан (установление на местности их границ, формирование перечней плательщиков и земельных участков – субъектов и объектов налоговой базы земельного налога).

3) Предусмотреть разработку регионального технико-экономического и землеустроительного обоснования размещения объектов социально-коммунального назначения межмуниципального назначения. Произвести выбор земельных участков для размещения данных объектов, обеспечить проведение землеустроительных работ по формированию земельных участков, необходимых для их строительства и эксплуатации.

4) Предусмотреть разработку схемы землеустройства земель сельскохозяйственного назначения на территории республики с обоснованием площади земель, необходимых для осуществления крупнотоварного и мелкотоварного сельскохозяйственного производства на среднесрочный и долгосрочный периоды в том числе с учетом перспектив реализации приоритетного национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса», с разработкой прогноза экономически и экологически обоснованного изъятия земель сельхозназначения для перспективного дорожного строительства и развития придорожного сервиса, реализации крупномасштабных инвестиционных проектов (зон регулируемого развития, технопарков, добычи общераспространенных полезных ископаемых, строительства и реконструкции магистральных энерго- и информационных коммуникаций, проектов в сфере туристического, рекреационного, дачного бизнеса, расширения границ населенных пунктов).

5) Осуществить обследование земель региона всех категорий на предмет выявления неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земельных участков. Выработать рекомендации по их рациональному, экономически эффективному, экологически возможному вовлечению в хозяйственный и рыночный оборот, при условии соответствия их разрешенного использования той категории земель, к которой они отнесены (Мухаррамова, 2012).

6) Организовать проведение во всех муниципальных образованиях работ по экономическому стоимостному зонированию земель (в первую очередь населенных пунктов, имеющих перспективу территориального развития). Обеспечить разработку законодательного акта, устанавливающего порядок определения на основе экономического зонирования арендной платы, стартовой стоимости при продаже земельных участков и продажи права аренды земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

7) Предусмотреть разработку и осуществление комплекса организационных и управленческих решений по обеспечению привлечения кредитных ресурсов в залог неиспользуемых земель всех категорий.

8) Разработать систему индикаторов реализации программы (плановых заданий) по сбору земельного налога.

Заключение

Целевая программа подобного рода является практическим воплощением на уровне региона теоретических положений фундаментальных исследований в сфере управления земельными ресурсами. Разработка системы мероприятий, подлежащих осуществлению в рамках программы – это прикладная научная реализация известных принципов регулирования земельных отношений (платность землепользования, приоритет интересов общества и государства, комбинирование различных видов прав на землю, сочетание административных и экономических видов управления, планирование как механизм согласования властных полномочий федерального, регионального и муниципального уровней). Недооценка, неумение или нежелание практическими действиями обеспечивать соблюдение тех или иных принципов ведет к снижению эффективности и функциональности всей сложной социально-информационной, экономической и экологической системы, которой является рассматриваемая отрасль государственного и муниципального управления – управление земельными ресурсами.