Резервы снижения стоимости жилья в рамках реализации государственных жилищных программ

Введение

Обеспечение граждан доступным жильем является в настоящее время одной из приоритетных задач, для решения которой в рамках программы «Жилье для российской семьи» до 2017 года планируется ввести в эксплуатацию дополнительно не менее 25 млн. кв. метров общей площади жилья экономического класса. При этом данная программа предполагает приобретение гражданами жилья в собственность. Для стимулирования спроса и предложения через ценовой механизм застройщики, участвующие в этой программе, должны будут реализовать жилье по цене, не превышающей 30 тыс. рублей за 1 кв. метр или 80% рыночной стоимости одного квадратного метра таких помещений.

До перехода на рыночные отношения жилищное строительство в нашей стране осуществлялось преимущественно за счет государства или средств предприятий и организаций. В современных условиях основным источником финансирования для строительства жилья являются собственные доходы граждан, кредиты, а также средства, выделяемые для поддержки реализации государственных жилищных программ.

Ежегодное увеличение стоимости недвижимости при отсутствии тенденции к снижению инфляции никак не способствует сокращению разрыва между ценами на жилье и доходами населения. Так, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в первом полугодии 2014 г. по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. выросла на 13% и составила 40456 руб. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников при этом составляет около 30 тыс. рублей. В то же время, 13% населения нашей страны имеют денежные доходы ниже величины прожиточного минимума [10]. Следовательно, рассчитывать на приобретение жилья за счет собственных средств, как на первичном, так и на вторичном рынке, широким слоям граждан не приходится [4].

Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов, по данным ряда источников, могут лишь около 20% граждан [1, 12], а механизмы развития ипотечного кредитования в сфере малоэтажного строительства, на которое приходится до 50% вводимого жилья, и вовсе не отработаны [7]. Таким образом, можно говорить о том, что без реальной государственной поддержки граждан и юридических лиц, участвующих в строительстве, повысить доступность жилья на данном этапе невозможно.

В настоящее время основные меры государственной поддержки для развития жилищного строительства развиваются в следующих направлениях [2, 11]:

1. Строительство жилья эконом-класса.

2. Формирование рынка арендного жилья и сегмента доходных домов.

3. Комплексное освоение территорий в рамках частно-государственного партнерства.

4. Выполнение социальных обязательств перед незащищенными слоями населения.

В рамках данного исследования остановимся отдельно на инструментах снижения стоимости жилья эконом-класса.

Инновационные подходы в индустриальном домостроении

По данным Росстата, на конец 2012 года общая площадь введенных в действие жилых домов в нашей стране составила 65,7 млн. кв. метров, однако общая площадь аварийного и ветхого жилья в 1,5 раза превысила показатель ввода жилья и вышла за отметку 100 млн. кв. метров (рис.).

Рис. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м² [10].

В 2013 г. объемы вводимого жилья возросли до 70,5 млн. кв. метров, в первом полугодии 2014 г. тенденция к увеличению объемов строительства жилья была продолжена – рост введенных площадей составил 30% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г.

Несмотря на отмеченный рост ввода жилья за последние годы, этого явно недостаточно для замещения стареющего и выбывающего из эксплуатации жилья. Таким образом, для увеличения темпов ввода жилья необходим переход к индустриальным методам домостроения [3]. Однако еще с «советского» периода существуют определенные стереотипы относительно крупнопанельных домов: большие теплопотери, отсутствие архитектурной выразительности, некачественное выполнение швов между панелями, неудачные объемно-планировочные решения, более низкое качество квартир по сравнению с аналогами из кирпича и монолитного железобетона [8].

Действительно, большинство действующих заводов крупнопанельного домостроения (КПД) и по сей день выпускают устаревшие серии, не отвечающие современным требованиям, а сами предприятия работают лишь на треть своей мощности. Технологическое оборудование предприятий КПД износилось физически и морально, что не позволяет на их базе выпускать конкурентоспособную продукцию [5]. По данным Минрегионразвития РФ на 2012 г. из 210 действующих домостроительных комбинатов только 30 имеют современное производство, остальные предприятия имеют износ оборудования 80% и работают лишь на 30% мощности. В то время как за рубежом задачи массового строительства жилья за счет индустриального домостроения успешно решаются уже много лет [6].

Согласно исследованиям, проведенными ОАО «ЦНИИЭП жилища», одним из перспективных направлений по модернизации домостроительных комбинатов в нашей стране может стать переход от традиционного крупнопанельного домостроения (КПД) к новой инновационной идеологии индустриального строительства – панельно-каркасному домостроению (ПКД) [6]. Сущность данной модернизации заключается, во-первых, в переходе к использованию в панельных домах многопустотных плит перекрытия (при необходимости), во-вторых – в расширении номенклатуры выпускаемых изделий за счет каркасных элементов (колонн, балок, ригелей). Это позволит строить дома с гибкими архитектурно-планировочными решениями, в том числе, с возможностью перепланировки в случае изменения состава семьи, а также с квартирами-студиями за счет увеличения шага поперечных стен до 7,2 м. Система ПКД наряду с применением трехслойных стеновых панелей предполагает возможность использования для возведения наружных стен мелкоштучных элементов (кирпича, мелкоразмерных камней), а также вентилируемых фасадных систем, за счет чего сможет конкурировать с монолитным домостроением не только по цене, но и по качеству и архитектурной выразительности.

Современные панельные дома с гибкими архитектурно-планировочными решениями и энергоэффективными стеновыми материалами могут реализоваться как в эконом-, так и в комфорт-классе. Привлекательность строительства такого жилья в рамках реализации государственных жилищных программ заключается, прежде всего, в снижении его стоимости в среднем на 20-25% по сравнению с квартирами в монолитных и кирпичных зданиях, сокращении сроков строительства в 2-3 раза, минимизации расходов на отделочные работы, широких возможностях использования как в многоэтажном, так и малоэтажном строительстве.

В связи с этим особое значение приобретает роль предприятий, взявших курс на модернизацию производства. Модернизированное производство домостроительных комбинатов, с нашей точки зрения, должно быть направлено на комплексное освоение территорий с созданием объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, спортивных площадок. Реализация такого подхода будет способствовать вовлечению в процесс создания продукции предприятий КПД большого числа организаций-участников – проектных институтов, производителей строительных конструкций и материалов, строительно-монтажных организаций, и даст новый импульс развитию строительной индустрии в целом.

Применение типовой проектной документации

В 80-90-е годы 20 в. в нашей стране отмечался пик жилищного строительства. С 1986 г. по 1990 г. было введено в действие 343,4 млн. кв. метров жилья, из них в 1990 г. – 61,7 млн. кв. метров. Последующее десятилетие отмечался ежегодный спад объемов вводимого жилья, а к 2000 г. произошло снижение в 2 раза – до 30,3 млн. кв. метров [10].

Такие масштабы строительства стали возможны на тот период времени за счет использования типового проектирования как одного из решающих условий внедрения в строительство индустриальных методов. Уровень применения типовых проектов достигал в жилищном строительстве 98%, в сельском строительстве – 96%, в промышленном – 71%, в строительстве объектов культурно-бытового назначения – 87%. Фонд типовых проектов содержал около тысячи наименований.

До 2007 г. согласно СНиП 11-03-2001 под типовой проектной документацией понимались разработанные на основе унификации и типизации объемно-планировочных решений и включенные в Федеральный фонд документации в строительстве комплекты документов на создание зданий и сооружений, конструкций, изделий и узлов для многократного применения в строительстве. Статус «типовая» присваивался проектной документации на основании решения Федерального органа по архитектуре и градостроительству.

Однако типовые проекты малометражек, «хрущевок», «ленинградок» и применявшиеся при их возведении конструкции, материалы, узлы морально устарели. В последние десятилетия предпочтение отдавалось жилью, выполненному по индивидуальным проектам, как более современному, качественному, энергоэффективному. Люди не хотят жить в «типовых» квартирах, похожих одна на другую. Поэтом необходима разработка таких проектов, которые предполагают возможность перепланировки квартир, а также согласования их объемно-планировочного решения еще на стадии начала строительства. Это позволит удовлетворить спрос потребителей на комфортное и современное жилье.

На сегодняшний день типовой проектной документацией считается проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы и применяемая повторно [9]. Таким образом, это может быть любое зарекомендовавшее себя проектное решение, которое прошло экспериментальную проверку временем, то есть по которому уже были построены и введены в эксплуатацию объекты. Главное преимущество использования типовых (повторно применяемых) проектов в рамках реализации жилищных программ заключается, на наш взгляд, в реальной перспективе снижения себестоимости строительства на стадии проектирования, что позволит в наиболее короткие сроки обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, отвечающим самым современным требованиям. Кроме того, повторно применяемая проектная документация подлежит государственной экспертизе только в части результатов инженерных изысканий и фундаментов. В целом это будет способствовать сокращению сроков и трудоемкости проектных работ за счет уменьшения объемов разрабатываемых разделов, сокращению сроков прохождения государственной экспертизы и позволит уменьшить расходы на строительство объектов.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 29 марта 2013 г. №106 были утверждены «Правила формирования и ведения реестра типовой проектной документации», состав информации о проектной документации и форма ее представления. Реестр будет формироваться только из проектной документации, стоимостные показатели которой не превышают показатели нормативов цены строительства для аналогичных объектов, утвержденных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Однако в настоящее время еще не утвержден порядок отбора типовой проектной документации и не разработаны критерии ее оценки для включения в реестр, а сам реестр типовых проектов находится в начальной стадии формирования, что создает существенные препятствия для становления и активного развития института типового проектирования. Необходимо также поводить работу по актуализации ведомственной нормативно-правовой базы и внесению изменений в законодательство с целью создания правовой основы для использования типовой проектной документации. Данные мероприятия требуют, на наш взгляд, очень взвешенного и тщательного подхода, поскольку с учетом предстоящих масштабов строительства даже незначительные, на первый взгляд, недочеты и ошибки могут привести к многомиллиардному экономическому ущербу.

Заключение

Таким образом, основными направлениями деятельности для снижения стоимости жилья эконом-класса, требующими пристального внимания, являются:

1. Разработка программ развития индустриального домостроения в рамках государственно-частного партнерства.

2. Комплексное освоение застраиваемых территорий с созданием объектов социальной инфраструктуры.

3. Возрождение института типового проектирования и создание реестра проектов жилых домов эконом-класса с долговременными потребительскими свойствами.