Государственная поддержка жилищного строительства на примере Республики Татарстан

Необходимость государственной поддержки развития и функционирования жилищного строительства определяется тем, что эта сфера имеет важное социальное значение и является сферой жизнеобеспечения граждан, т.е. фактором, обуславливающим состояние национальной безопасности [4]. В связи с этим государство должно уделять постоянное, целенаправленное внимание протекающим таким процессам, осуществляя процесс регулирования, а также нести ответственность перед гражданами за результаты проводимых преобразований. При регулировании жилищного строительства нельзя руководствоваться только принципами рыночной экономики, поскольку между этими принципами и социальной политикой существуют значительные расхождения. Во всех развитых странах жилищная сфера регулируется государством, как на общенациональном, так и на местном уровне, как прямо, так и косвенно.

Основные положения государственной поддержки

Социально-экономическая доступность жилья для граждан определяется стоимостью жилья и доходами населения. Тем не менее, если вдаваться в содержание понятия «доступность жилья» более детально, то можно сказать, что доступность жилья определяется больше покупательной способностью населения на жилищном рынке. В этом случае, следует рассматривать ту часть доходов населения (сбережения), которая направляется на приобретение жилья. С этих позиций, все подходы к решению проблемы повышения доступности жилья за счет внедрения государственных механизмов можно условно разделить на два направления: снижение стоимости жилья и повышение покупательской способности населения для приобретения жилья [3].

Суть принципа государственной поддержки, реализуемого в Республике Татарстан, заключается в оценке возможности погашения гражданами предоставленного им кредита. Такая возможность установлена, во-первых, правилом для расчета длительности кредитного периода - «n» лет, и, во-вторых, правилом выделения социального слоя граждан РТ, способных приобрести жилье в собственность. В последнем случае правило выделения социальных слоев граждан определяется разницей величины среднедушевых доходов граждан и минимального потребительского бюджета (МПБ).

Государственная поддержка граждан привязана в государственной регламентации к жилищной обеспеченности. Такое условие связано с ограниченностью государственных финансовых ресурсов. В рамках жилищной политики, осуществляемой в РТ, установлены следующие нормативы такой обеспеченности:

- тридцать три квадратных метра – для одного проживающего гражданина;

- сорок два квадратных метра – для семьи численностью два человека;

- по шестнадцать квадратных метра на одного человека – для семьи численностью четыре и более человек.

Государственная поддержка, оказываемая при предоставлении жилых помещений, при превышении норматива жилищной обеспеченности по установленной льготной цене не должна составлять 20%.

К сожалению, такие привязки имеют отрицательные стороны, а именно:

- установленные нормы не соответствуют типовым проектным нормам квартир со всеми условиями их благоустройства;

- превышение норматива сопровождается необходимостью дополнительной оплаты сверх нормированной площади по рыночным ценам;

- отсутствует социально-экономическое обоснование введенных нормативов.

Приоритетные категории граждан

Принцип социально-экономической доступности строительства жилья является в жилищной политике Республики Татарстан главным, но не единственным. Так, с учетом реальных доходов, все граждане разделены на разные социальные группы. Для каждой группы установлена своя квота, определяемая долей из числа строящихся квартир (см. рис.).

Рис. Социальная дифференциация граждан Республики Татарстан, которые получают государственную поддержку и квотирование

Первый слой граждан образуют очередники муниципального хозяйства. Они образуют социальный слой граждан, которые нуждаются в неотложной поддержке. Для данной категории граждан формируется отдельная квота.

Второй слой образуют граждане, которые работают в государственных и муниципальных учреждениях, т.е. работники бюджетной сферы. Основными причинами, послужившими для формирования такой категории, являются: низкий уровень оплаты труда (в этом случае органы государственной и муниципальной власти несут ответственность за стабильность получения дохода); по отношению к данной категории можно применять долгосрочное кредитование, поскольку их трудовые договора и условия охраны труда носят долгосрочный или бессрочный характер.

Таким образом, для такой социальной категории установлена льгота.

Следующая квота характеризуется необходимостью и целесообразностью формирования, поскольку связана с созданием источников финансирования строительства жилья. Речь идет о средствах предприятий, которые направляются на строительство. Соответственно, для работников этих предприятий, получающих кредитную поддержку, формируется отдельная квота.

Граждане, которые получают федеральную государственную финансовую поддержку по программам «Молодые семьи», «Военнослужащие» и т.д., образуют последнюю социальную группу. Для этих категорий устанавливаются свои квоты с учетом объема денежных средств, поступающих из федерального бюджета.

В целом, установленную в Республике Татарстан систему такой дифференциации государственной поддержки и конкурса в рамках «квотирования» можно считать удачной.

Деятельность поставщика социального жилья

Государственная поддержка жилищного строительства в РТ предполагает обеспечение жильем в основном тех категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, а также помогает получить кредит на льготных условиях. Кроме того, значительная часть жилья, построенного с помощью такого механизма, отходит работникам организаций, которые финансируют строительство, отчисляя средства в ГЖФ РТ.

Таким образом, учитывая вышеприведенные критерии, представим главную идею государственной поддержки, используемой в Республике Татарстан, – предоставление гражданам имущественного кредита. Под руководством государственного единого заказчика-застройщика (Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан – ГЖФ) за счет государственных ресурсов строится жилье, которое предоставляется гражданам, прошедшим конкурсный отбор и заключившим договора с ГЖФ. В роли заказчика строительства выступает создаваемый жилищно-строительный кооператив, куда вступают граждане, желающие участвовать в строительстве жилья. Строительная организация в этом случае выполняет чисто подрядную функцию. Стороны взаимодействуют на основе договора строительного подряда, что дает возможность избежать всем проблем, возникающих при использовании «серых» схем. Кооператив, выступая заказчиком от имени и в интересах своих членов-пайщиков:

- утверждает проектно-сметную документацию, согласовывает все изменения в ней в процессе строительства;

- контролирует исполнение договорных обязательств строительной организацией;

- контролирует порядок и объемы освоения финансовых и иных ресурсов;

- рассматривает и согласовывает вопросы удорожания строительства;

- ведет технический надзор, контроль качества выполнения строительно-монтажных работ и т.п.;

- участвует в приемке построенного жилья в эксплуатацию.

Согласно действующему законодательству, кооперативы имеют право формировать различные фонды, в том числе кредитные, и выдавать займы и кредиты своим членам без наличия банковской лицензии на условиях взаимопомощи. Это дает возможность использовать такие фонды для целей кредитования граждан-участников в рамках создаваемого кооператива, снижать барьер доступности жилья для большей части населения и эффективнее решать вопросы обеспечения доступным жильем [1]. Граждане, вступая в кооператив, вносят от 50% рыночной стоимости жилья (первоначальный взнос в течение периода строительства жилого дома, согласно установленному графику платежей) и получают новое жилье с рассрочкой платежей по остатку долга сроком до 27 лет на льготных условиях (низкая процентная ставка, возможность снижения первоначального взноса, возможность «амнистии» в случае потери трудоспособности и т.п.). Величина первоначального взноса, уплачиваемая в процессе строительства жилого дома, должна устанавливаться таким образом, чтобы она покрывала фактические затраты на строительство и обеспечивала окупаемость инвестиций в течение 1-2 лет. Все остальные суммы, получаемые по рассрочкам платежей, являются чистым доходом на вложенный капитал, и могут быть направлены на реинвестирование.

Такой механизм позволяет охватывать большее число нуждающихся в улучшении жилищных условий и наиболее эффективно реализовать основные идеи приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилья гражданам России». Кроме того, он позволяет:

- исключить финансовых посредников в лице банков;

- исключить обременение граждан, величины которых может достигать 50% и более от рыночной цены жилья;

- исключить появление залоговой цены жилья.

Применение данного механизма позволяет снижать стоимость приобретаемого жилья в два раза по сравнению с жильем, которое приобретается посредством ипотеки.

Важнейшим для граждан преимуществом государственной поддержки является то, что если гражданин не способен приобрести целиком жилье и выполнить свои обязательства по договору, то он получает возврат большей части денежных средств и утрачивает право пользования жильем.

В случае ипотечного кредитования гражданин утрачивает не только право собственности на жилье, но и денежные средства, которые были уплачены в счет погашения кредита, а также права на выплату страхового возмещения при утрате здоровья.

Таким образом, государственная поддержка граждан в РТ имеет ряд важнейших достоинств, отличных от иных механизмов повышения доступности жилья.

Кроме того, к значимым способам государственного регулирования поддержки граждан, используемым в жилищном строительстве РТ, можно отнести варьирование:

- первоначального взноса (от 0 и выше);

- срока кредита;

- договорной стоимости приобретаемого жилья в рассрочку с учетом выделенного социального слоя;

- условий найма на период выкупа жилья в собственность.

Принцип выплаты по механизму имущественного кредитования за квартиру построен таким образом, что ежегодно его рост компенсируется ростом среднедушевых доходов населения (к примеру, рост среднедушевых доходов в 2013 г. вырос по отношению к 2012 г. на 14%). Кроме того, как было отмечено, сумма погашенного кредита пропорциональна доле выкупленного жилья, выраженного в квадратных метрах. Таким образом, происходит уменьшение стоимости за наем жилья в связи с уменьшением невыкупленной части жилья. Например, площадь жилья под наем равна 50% от фактической площади жилья при условии, что оплачено 50% от суммы имущественного кредита, выраженного в денежной форме.

В целом такой подход жилищной политики РТ можно считать успешным.

Выводы

В связи с вышеизложенным можно сформулировать вывод о том, что все предпринимаемые на федеральном уровне меры (в рамках целевых программ, ориентированных на определенные категории граждан) не могут в полной мере решить проблему обеспеченности граждан доступным жильем. Основной причиной является опережающие темпы роста стоимости жилищной недвижимости по сравнению с ростом реальных доходов домохозяйств, высоким барьером доступности жилья для подавляющего большинства населения. Ситуация усугубляется тем, что отсутствует единая концепция эффективного регулирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства на региональном и муниципальном уровне. Это приводит к снижению платежеспособного спроса и к общей стагнации на рынке недвижимости.

Предлагаемый механизм государственной кредитной поддержки позволяет снизить барьер доступности жилья за счет:

1) применения механизма внутреннего кредитования членов жилищно-строительного кооператива без использования рискованного механизма залога, что позволяет исключить дополнительное бремя затрат и угрозы потери жилья;

2) применения системы предварительного накопления сбережений для целей строительства (варианты такого метода могут быть связаны с так называемыми «ссудо-сберегательными кассами» или с «жилищными займами», которые должны быть обеспеченны государственными гарантиями на рентабельной основе);

3) применения системы адресной поддержки некоторым категориям населения за счет увеличения сроков рассрочки и уменьшения первоначальных взносов (молодым семьям, работникам бюджетной сферы, сельским жителям и т.д.);

4) формирования до начала строительства жилья сообщества граждан (членов кооператива), которые при переходе прав собственности будут осуществлять демократичное самоуправление общей собственностью на общее имущество и совместно эксплуатировать единое жилищное хозяйством;

5) снижение цены строительства для граждан-участников программы (к сведению, цена 1 кв. м жилья в Республике Татарстан для участников Республиканской Программы составляет 30 тыс. рублей, при рыночной цене типового жилья 43 тыс. рублей на первичном рынке недвижимости);

6) создание в рамках программы системы адресной социальной поддержки граждан с различным уровнем дохода (снижения первоначального взноса, увеличение срока кредитования, внедрение системы «амнистии» в случае временной нетрудоспособности и т.п.);

7) возможность решения жилищной проблемы для большей части граждан, в т.ч. за счет наемного жилья и развития некоммерческих жилищных организаций [2];

8) создание механизма получения гражданами в собственность 100% имущества, созданного за счет их средств и, как следствие, снятие угрозы искусственного разрушения целостности жилищно-коммунального хозяйства в построенных домах;

9) создание эффективного механизма государственной поддержки организаторов жилищного строительства с использованием договорного льготирования, что, в свою очередь, позволит органам государственной (региональной и муниципальной) власти ввести механизм среднесрочного и долгосрочного планирования капиталов, условий капитализации земли, поступлений в бюджет и внебюджетные фонды.