Новые типы планировочных решений как потенциальный способ повышения доступности жилья

Как известно, в России существует проблема с ростом населения, которая негативно сказывается на ключевых сферах нашего государства и национальном достоянье. Существует ряд проблем, которые необходимо решить, для увеличения рождаемости. Одной из таких важнейших и нерешенных проблем является необеспеченность граждан жильем, его высокая стоимость, несоизмеримая разница между стоимостью жилья и доходами населения.

Жилищный вопрос в России всегда являлся актуальным. Когда на смену государственному обеспечению жильем пришли рыночные механизмы, проблема нереализованного спроса на жилье превратилась в проблему неплатежеспособного спроса. Доступность жилья – проблема, не теряющая своей остроты, несмотря на активное участие государства в решении жилищного вопроса и разнообразия предлагаемых населению ипотечных и кредитных программ [5].

Экономические предпосылки доступности жилья

Наряду с этим для подавляющего большинства граждан отсутствие финансовых возможностей для покупки жилья – главное препятствие для его приобретения. Средняя цена за квадратный метр жилья в крупных городах России составляет 70,95 тыс. руб./м кв. (см. табл.).

Таблица

Средние цены на жилье в городах-миллионниках РФ (март 2014 г.)

Как видно (см. табл.), средняя стоимость квартир в крупных городах России остается гораздо выше среднего дохода на душу населения. Которая на сегодняшний день равна 33280 руб. (средняя зарплата в России по данным Федеральной службы государственной статистики на май 2014 г) [4].

Государство всячески поддерживает покупку жилья населением. Вводятся новые программы, льготы, кредиты. Однако цены на жилую недвижимость до сих пор остаются высокими и недоступными для основной массы граждан.

Смысл внедрения квартир-студий в российский рынок жилой недвижимости

В помощь действующим льготам и программам (национальный проект «доступное жилье», «жилище», социальная ипотека и т.д.) в стоимости квадратного метра жилья можно рассмотреть технико-экономическую составляющую квартир на примере квартир‑студий. Они имеют стабильно-высокий покупательский рейтинг в западной Европе благодаря своим уникальным особенностям. По данным продаж квартир на первичном рынке жилья Европы (см. рис. 1), можно отметить, что в наиболее развитых странах число комнат в квартирах увеличивается Связано это с благотворным влиянием экономики на доходах своих граждан. Данные получены по итогам 2013 г. из отчета «Journal of European Real Estate Research» [6].

Источник: [5].

Рис. 1.Число комнат в квартире (на домохозяйство) по Европе в январе 2014г.

В России разделение по количествам жилых комнат происходит в другом соотношении (см. рис. 2). Стоит отметить, что квартиры-студии не учитывается, т.к. их доля мала.

Источник: [6].

Рис.2. Доли реализованных жилых помещений по количеству комнат

в квартирах России на 2013 г.

Если сравнить рисунки 1 и 2, где наглядно видно число комнат в квартирах от общих сделок с жилой недвижимостью, то можно однозначно утверждать, что востребованность в России населением хотя бы малогабаритных квартир очень высокая.

Квартиры-студии еще только приживаются в умах жителей России, да и относятся к ним, чаще всего, как в самому дешевому жилью в новостройках. И действительно, это обычно самый бюджетный вариант для наших соотечественников при покупке. Если говорить о площади (а самые недорогие квартиры обычно всего 27-30 «квадратов»), то любая перегородка, будь то даже отделяющая так любимую нами кухню, «крадет» у общей площади ощущение пространства [3]. Так все-таки дешевы или дороги на самом деле квартиры-студии?

Для ответа на поставленный вопрос необходимо обратится к основным потребителям данного формата жилья. К ним относятся: молодые семьи, студенты, пенсионеры, одинокие люди, а также инвесторы. Рассмотрим подробнее характер выбора данного жилья в зависимости от экономического статуса.

Основными потребителями жилой недвижимости в виде квартир-студий являются молодые семьи, которые приобретают данное имущество для старта семейной жизни. Тем более, стоит согласиться, что купить в ипотеку квартиру-студию намного реальней, нежели любое другое недвижимое имущество, поскольку стоимость такого жилья намного ниже, нежели прочего.

Следующие основные покупатели квартир студий – пожилые люди, пенсионеры, малоимущие, поскольку став владельцем данного жилья, покупатель в будущем существенно экономит на плате за коммунальные услуги; ухаживать за таким жильем намного проще и удобнее.

Еще одна группа потребителей данного вида жилой недвижимости – студенты. Конечно, никто не будет отрицать, что лучше проживать в небольшой квартирке, нежели в общежитии (не считая редких случаев). Исходя из того, что квартира-студия относится к жилью «эконом-класса», основные потребители – лица, которые зарабатывают не очень много денег.

Все же нужно учесть, что некоторые жители квартиры-студии не надеются, переезжая в студию, окончательно решить жилищную проблему: как правило, они прекрасно отдают себе отчет в том, что данный тип жилья – временный. Эта особенность – допущение возможности рассмотреть для себя промежуточный вариант жилья - и является важной отличительной чертой потенциального покупателя квартиры-студии. Однако сегодня, в силу, во-первых, отсутствия возможности получения муниципального жилья всеми желающими и, во-вторых, совершенно иной ситуации на рынке труда и укладе городской жизни в целом, целевая аудитория потребителей исследуемого продукта существенно расширяется. Особенным спросом такой тип жилья начинает пользоваться в периоды бурного роста в экономике, и главным его потребителем становится молодой бездетный житель крупного города, для которого карьера играет далеко не последнюю роль в жизни.

Покупка жилья по фактической рыночной стоимости является недоступной для абсолютного большинства россиян. Даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита, основная проблема у молодой семьи возникает с оплатой первоначального взноса при его получении. В силу временного фактора молодые семьи просто не имели еще возможности накопить на эти цели необходимые средства и, как правило, не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении кредита.

Справедливости ради стоит отметить, что и у нас уже начали появляться настоящие просторные студии. Причем, как рассказывают специалисты рынка недвижимости, приобретают их две абсолютно разные категории людей. Первая – это молодые люди, обычно младше 30 лет, еще не имеющие семью и детей, а также одинокие пожилые люди. Этой категории людей очень удобно отсутствие «лишних» стен – меньше времени затрачивается на уборку. Кроме того, обычно это не самый богатый сегмент покупателей, поэтому их привлекают и относительно низкие цены на подобное жилье. Кроме того, такие студии обычно на 10-15 квадратных метров меньше своих обычных представителей, потому и квартплата на них несколько ниже.

Вторая категория – более обеспеченные люди. Эти покупатели обычно уже имеют свое жилье и приобретают студию как бы в дополнение к основной квартире, они имеют средства и поэтому отдают предпочтение элитному жилью и чаще всего выбирают его по месторасположению, при этом учитывая социальный статус соседей, инфраструктуру, оригинальные решения в интерьере, планировке и дизайне. Часто такие покупатели выбирают студии с оригинальными лоджиями, мансардами, зимними садами и т.п.

Итак, исходя из вышесказанного, можно выделить плюсы и минусы существующих и потенциальных российских квартир-студий. Плюсы – это низкая цена квадратного метра, в последующем более низкая квартплата за коммунальные услуги, небольшая площадь увеличивается визуально за счет отсутствия перегородок и, соответственно, каждый метр студии используется рационально. И минусы – все та же маленькая площадь в «квадратах», более низкий доход при сдаче в аренду, отсутствие привычной для всех кухни, к тому же, по оценкам специалистов, подобные квартиры хуже подходят для инвестирования, т.к. растут в цене медленнее обычных квартир. Тем не менее, по некоторым оценкам меньшая стоимость квартир-студий позволит создать класс доступного арендного жилья [2]. При этом если за строительство подобного сегмента возьмутся некоммерческие поставщики социального жилья, то это повысит масштабы строительства квартир-студий [1].

Но многие потенциальные покупатели планируют приобрести студию для того, чтобы потом сделать из нее обычную квартиру при помощи перепланировки. Действительно, именно студии подвергаются перепланировке намного чаще, чем обычные квартиры. Так что, купив такую квартиру по более низкой цене, собственник сразу же начинает переделывать ее в «микроквартиру» – маленькую комнатку с отдельной кухней в несколько квадратных метров. Как пишет geldelo.ru, большинство студий «переживает» свое превращение удачно, более того, в результате получается даже более просторная квартира по сравнению с однокомнатной «хрущевкой». Кроме того, обычно студии стоят дешевле тех же «хрущевок», да и находятся в новых домах и новых районах, что немаловажно [3].

Основные преимущества и недостатки данного типа жилья

Но здесь существует большое «но»: в нашей стране для того, чтобы сделать перепланировку, нужно собрать такое количество документов, что не каждый владелец решится перестраивать после этого свою студию. Итак, это: экспликация из БТИ и поэтажный план объекта; акт технического состояния квартиры на текущий момент; архитектурный проект или эскиз работ по перепланировке помещения; обязательное заявление на перепланировку квартиры по установленной форме; согласие всех членов семьи по поводу перепланировки; заключение о допустимости проведения перепланировки от соответствующего государственного органа (если квартира находится в доме, который является культурным или архитектурным памятником). Кроме того, нужно подумать о перестановке газовой плиты и вытяжке (что тоже несет за собой расходы и нервотрепку), о дополнительном освещении, т.к. часто небольшие студии имеют лишь одно окно.

Одной из методик снижения жилья являются правильно подобранные планировки квартир. Что же такое правильная планировка? На этот вопрос каждый человек отвечает сам, учитывая свою субъективную точку зрения в этом отношении, основанную на личном жизненном опыте. Но невозможно отрицать того, что есть общие правила по увеличению или снижению квартир. Например, на этапе строительства. Мы можем корректировать сметы. Изменять проект в допустимых рамках. И в результате получать новый тип жилья, а может и хорошо забытый старый. Сути это не меняет. Главное то, что на выходе к конечному потребителю квартира получается более дешевой.

Одним из таких решений в планировках квартир можно назвать квартиры-студии. Однозначно можно сказать, что этот вид жилья на рынке продаж стоит дешевле. То есть является менее затратным для покупателя.

Выводы

При сохранении сегодняшней ситуации на рынке жилья необходимо к действующим социально-экономическим программам добавить также технико-экономическую составляющую. Как вариант решения, можно рассмотреть квартиры-студии. Они являются экономически выгодными для потребителя и привлекательными в качестве постоянного места жительства гражданам, не обремененными большой семьей и субъективными принципами. При возникновении трудностей во время внедрения и эксплуатации можно обратиться к западным компаниям и применить их опыт в решении создающихся затруднений. Этот тип планировки квартир может предоставить более низкую рыночную стоимость, что в результате положительно скажется на обеспечении жильем граждан.