Управление строительными проектами на основе фи-девелопмента

Одним из стратегических векторов институционального развития как экономики в целом, так и ее отдельных отраслей является инновационный путь развития [4]. На современном этапе уделяется повышенное внимание реализации государственных программ поддержки инновационной деятельности, направленных на повышение благосостояния населения [1, 2]. Современная проблема повышения инновационной активности в российском инвестиционно-строительном комплексе является серьезной народнохозяйственной проблемой [5].

Инновационное развитие строительства

В настоящее время ведется поиск новых строительных материалов и форм строительства, которые бы удовлетворяли условиям энергоэффективности и удешевления строительного процесса, а также повышения комфортности жилых зданий [11]. Выявление и оценка потенциала инновационной деятельности в региональных инвестиционно-строительных комплексах через индикацию приоритетов развития по созданию и использованию новых, более совершенных строительных машин, механизмов, строительных материалов, изделий, конструкций, новых технологий в проектировании и строительстве, совершенствование системы управления и прочие инновационные мероприятия являются мощными резервами эффективности региональной и национальной экономики.

Вместе с тем, несмотря на сверхактуальность инновационного пути развития региональных строительных комплексов как ключевых рыночных кластеров региональных экономик, их инновационный потенциал сегодня наращивается крайне медленно и неэффективно [10]. Следует заметить, что активизация инновационных процессов в инвестиционно-строительных комплексах сдерживается из-за неэффективного управления и недостаточно развитой инновационной инфраструктуры. Данная проблема существует и в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан.

Инновационный подход в управлении предполагает выполнение логически последовательных взаимосвязанных управленческих решений и заключается в использовании внутренних резервов предприятия в управлении материальными ресурсами, финансовыми потоками и персоналом [3, 7]. Одним из современных направлений развития экономики и управления предприятиями инвестиционно-строительной сферы являются концептуальные подходы к развитию девелопмента [9].

Совершенствование систем управления проектами на основе девелопмента

До начала 90-х гг. понятия «девелопмент» в России не существовало, для него не было даже русского обозначения, равно как и нет до сих пор (используется калька с английского языка). На западе под девелопментом понимается профессиональное создание проекта и управление им, которое включает в себя гораздо больше аспектов, нежели у нас принято понимать под функциями, например, технического заказчика, суть работы которого тоже управление проектом.

В сфере строительства этот термин означает сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости с целью его реализации, либо использования. Иными словами девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи земельных участков.

Девелопмент подразумевает грамотный подбор площадки, концептуальную прорисовку проекта, привлечение к проекту инвестиций, полное сопровождение в плане согласований и разрешений, проведение тендера на отбор проектных организаций, активное управление командой проектировщиков, управление строителями после проведения профессионального тендера, подготовку здания к сдаче в эксплуатацию и непосредственно саму сдачу объекта. Это сложный многоуровневый процесс, которым управляет компания, отвечающая за качество исполнения работ, выдерживание бюджета, а также соответствие графику проведения работ, что существенно для инвесторов, поскольку большое значение имеет стоимость денег во времени. Каждый вложенный доллар должен работать в том периоде, как то было запланировано инвестором, это напрямую отражается на доходности проекта. Такая функция девелопера существует на западе много лет, а в России ситуация сложилась совершенно иная. В советское время в нашей стране строительство любых объектов недвижимости определялось совершенно другими критериями и производилось на другой основе. Поэтому с возникновением коммерческого рынка недвижимости стали появляться девелоперы, обучающиеся на западе тому, как правильно управлять проектами и как их организовывать. Далее система разделилась на две ветви: первая – когда девелопер сам же является инвестором и застройщиком, и вторая – когда эта функция передается третьим лицам застройщиками, часто не являющимися специалистами в области строительства и недвижимости, но имеющими средства, которые они хотят вложить.

В целом, ключевым атрибутом девелопмента является последовательность прохождения ряда этапов, к которым следует отнести и приобретение земельного участка, и строительство объекта, и его реализацию. Не случайно в роли компании-девелопера выступают крупные инвестиционно-строительные комплексы, интегрирующие в своем составе объекты инвестирования, компании-аутсорсеры, выполняющие многочисленные функции в области менеджмента, маркетинга, логистики в целях оптимизации каналов распределения и эффективного управления материальными, информационными, рыночными потокопроцессами.

Организация строительства с привлечением фи-девелопера

Фи-девелопмент представляет собой оказание функции полного сопровождения проекта, начиная с этапа подготовки площадки до сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Схема организации строительства с привлечением фи-девелопера представлена на рисунке. В этом случае девелопер не берет на себя риски проекта и не участвует в финансировании проекта, получая за организацию процесса девелопмента и управление вознаграждение в виде фиксированного гонорара [6].

Рис. Схема организации строительства с привлечением фи-девелопера

В настоящее время с помощью фи-девелопмента реализуется множество проектов, на рынке сейчас работает достаточное количество фи-девелоперов. В реализации проектов строительства зданий и сооружений промышленного и специального назначения функция фи-девелопера абсолютно необходима, потому что здесь необходимо понимать специфику такого рода объектов. В качестве примера можно привести проекты строительства гостиниц, которые обязательно должны осуществляться с задействованием опытного фи-девелопера, т.к. гостиницы являются наиболее специфичным и сложным сегментом недвижимости и от профессионализма фи-девелопера напрямую зависит дальнейшая доходность такого проекта.

Функция фи-девелопмента становится все более востребованной на рынке, потому что со временем многие застройщики на своем печальном опыте убедились, что, начиная проект, они сталкиваются с вещами, которые не понимают и не могут решить. В итоге они не могут вовремя получить все необходимые согласования или выдержать бюджет, поскольку неграмотно выбирают проектировщиков и подрядчиков или связываются с непрофессиональными строительными структурами, которые не могут построить объект и сдать его в эксплуатацию и постоянно требуют дополнительных средств. Исходя из этого, застройщики начали понимать, что лучше заплатить за качественные девелоперские услуги профессионалу, чем самим заниматься решением вопросов, в которых они не до конца разбираются.

В жилищном строительстве фи-девелопмент в России совершенно не развит, т.к. застройщики реализуют эту функцию самостоятельно. В кризис многие проекты замораживались, соответственно вложенные средства были потеряны. Произошло это во многом не столько из-за кризиса, а вследствие того, что проекты готовились непрофессионально, поэтому в кризис отдельные проекты пострадали значительно больше, чем другие. Практика показывает, что когда проект подготавливается и управляется профессионалом, он имеет больше шансов на успех и большую устойчивость к колебаниям рынка и кризисным моментам [12]. Например, экономия бюджета на 5%, которую обеспечивает управляющий и фи-девелопер, может дать увеличение доходности проекта (IRR) на 2–3%, это огромный выигрыш для застройщика.

Выводы

1. Функция фи-девелопмента сейчас пользуется популярностью у застройщиков и инвесторов в частичном проявлении, например, когда компания реализует проект самостоятельно, но при этом нанимает фи-девелопера для отдельной функции – управление строительством или проведение тендеров на выбор проектировщика (генподрядчика). Это означает, что застройщики и инвесторы понимают ценность профессиональных услуг девелоперов и видят положительный результат.

2. Компания-девелопер является управленческим ядром, которое с помощью механизма аутсорсинга берет на себя ответственность за конечный результат успешного завершения проекта в результате привлечения сторонних организаций по многопрофильным работам. 3. В процессе реализации строительного проекта формируются новые риски, связанные с изменениями в законодательстве, проблемами материального обеспечения, сбыта, платежеспособностью пользователей строительной продукции. Именно компания-девелопер выступает в роли опытного дирижера огромного хора привлеченных инвестиционных, строительных компаний, институтов посредников, муниципальных и других властных структур. И от того, как будут просчитаны управленческие алгоритмы последовательных шагов выполнения строительного проекта, зависит коммерческий успех всех участников инвестиционно-строительного комплекса.