Пермский региональный рынок строительства жилой недвижимости: статистический анализ и проблемы развития

Проблема жилья во все времена была и остается актуальной, она затрагивает образ жизни людей, их здоровье, продуктивность деятельности, безопасность, удовлетворение их потребности в материальных благах, интерес к труду, межрегиональную мобильность. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке для значительной части населения жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям.

Жилищное строительство в России и Пермском крае

Сам по себе показатель ввода в действие жилых домов не дает полной картины происходящего, если не учитывать численность населения, проживающего в данной местности. Поэтому мы считаем необходимо рассмотрим ситуацию с вводом в действие жилых домов на 1000 человек населения за период с 2005 по 2010 гг. в Пермском крае и по России в целом (см. табл. 1).

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения в Пермском крае и по России в целом в период с 2005 по 2010 гг, м² общей площади

По данным Федеральной службы государственной статистики, Пермский край по показателю «Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения» по итогам 2010 года занимает 47 место [3].

Важной чертой развития строительной отрасли является наличие конкуренции и степень монополизации на строительном рынке. Охарактеризовать сложившуюся ситуацию можно с помощью данных количества строительных организаций и их принадлежности к частной форме собственности. В табл. 2 сгруппирована информация [3, 4] о числе действующих строительных организаций, в том числе организации частной формы собственности, за период с 2005 по 2010 гг. в Пермском крае и по России в целом.

Таблица 2

Число действующих организаций строительной отрасли, в том числе частных, в Пермском крае и по России в целом за период с 2005 по 2010 гг.

В настоящее время строительный комплекс Пермского края объединяет 100,3 тыс. человек, которые заняты более чем в 1,9 тыс. организаций, при этом степень присутствия государства на рынке минимальна.

Одним из показателей развития строительной отрасли является сумма инвестиций в основной капитал строительных организаций. В настоящее время наиболее распространена смешанная форма финансирования строительства, то есть с использованием бюджетных, собственных и заемных средств частных инвесторов в различных сочетаниях. Рассмотрим динамику изменения инвестиций в основной капитал строительных организаций за период с 2005 по 2010 гг. в Пермском крае и по России в целом [3, 4]. Полученные значения сгруппированы в табл. 3.

Таблица 3

Инвестиции в основной капитал строительных организаций в Пермском крае и по России в целом за период с 2005 по 2010 гг.

Факторы, влияющие на строительство жилой недвижимости

Несмотря на бурное развитие строительной отрасли жилой недвижимости в последние годы, ее поддержание, следовательно, и значительное увеличение площади вводимых в эксплуатацию жилых зданий требуют решения ряда проблем.

Рынок строительства жилой недвижимости отдельных регионов формируется и развивается под воздействием различных факторов. Классификация и оценка данных факторов, влияющих на развитие рынка, позволит выявить причины, сдерживающие его развитие.

В экономической литературе в настоящее время нет единой общепринятой классификации факторов, влияющих на формирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости. Многие существующие классификации излишне громоздки, что затрудняет их использование на практике, отсутствуют количественные оценки факторов, не анализируется влияние (значимость) различных факторов на развитие рынка строительства жилой недвижимости, как правило, факторы оцениваются как равноценные.

В таб. 4 факторы, влияющие на функционирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости, распределены по уровням влияния и представлена их характеристика [2].

Таблица 4

Структура факторов, влияющих на функционирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости

Росстатом по материалам выборочного обследования в IV квартале 2011 г. выделены факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций. Данные факторы и уровень их значимости для конкурентоспособности предприятий представлены на рис. [3].

Рис. Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных предприятий (по материалам выборочного обследования Федеральной службы государственной статистики)

В этот же период времени, а именно в ноябре-декабре 2011 года, автором был проведен опрос 100 крупных строительных компаний Пермского края с целью выяснения основных препятствий на пути увеличения объемов строительства жилья. Ответы респондентов выявили пять основных проблем рынка, которые распределились следующим образом (в порядке убывания значимости):

− трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства;

− низкий уровень доступности кредитных ресурсов и иных источников финансирования строительства;

− низкий платежеспособный спрос населения;

− отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных развитой инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктурой;

− прочая группа факторов, например нехватка и изношенность машин и оборудования, недостаток квалифицированных кадров и погодные условия.

Основные проблемы: административные барьеры и отсутствие финансирования

По мнению участников строительного рынка, основной проблемой являются административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства. Эта проблема характеризуется:

− использованием неэффективных административных процедур определения в индивидуальном порядке для каждого инвестора – застройщика назначения объекта недвижимости («процедура предварительного согласования места, где в дальнейшем будет размещен объекта строительства»);

− отсутствием перспективных планов застройки городских территорий;

− достаточно большим количеством организаций, участвующих в согласовании, проведении экспертиз исходной и проектной документации и предоставлении разрешения на строительство (в среднем 35 организаций);

− длительным временем прохождения согласований места под размещение объекта жилой недвижимости перед началом строительства (около 10–12 месяцев).

Следующей по значимости проблемой является отсутствие финансирования. Ограниченность кредитования застройщиков объясняется в основном отсутствием обеспечения по кредиту. Таким обеспечением могли бы стать права собственности на земельный участок, который являлся бы предметом залога. Если же кредитные учреждения готовы предоставить строительной организации целевой кредит, то процент за использование денежных средств достаточно высок.

Низкий платежеспособный спрос населения является следствием неразвитости системы ипотечного кредитования и слабыми финансовыми рынками. Большая часть населения готова воспользоваться ипотечными кредитами для приобретения жилья, но банки не обеспечивают требуемый объем кредитования на приемлемых условиях. В некоторых кредитных учреждениях Пермского края предложения по ипотечному кредитованию вовсе отсутствуют.

Строительство жилья невозможно без развития систем инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры, и в ответах строительных компаний эта проблема отмечена как одна из наиболее значимых. Причиной возникновения данной проблемы являются непрозрачные условия подключения вновь построенных строительных объектов к системам коммунальной инфраструктуры, а также их большой износ и постоянное устаревание. На практике развитие и обновление систем коммунальной инфраструктуры осуществляется за счет средств муниципальных бюджетов, чьи финансовые ресурсы достаточно ограничены.

Вывод

Таким образом, в ходе анализа особенностей и факторов развития рынка строительства жилой недвижимости Пермского края автором выявлены неблагоприятные факторы, которые в различной степени сдерживают развитие этого рынка.