Инвестиционная привлекательность наемного жилья в современных условиях

В решении жилищной проблемы важнейшим направлением является развитие фонда наемного жилья. В практике мировой государственной жилищной политики создание фонда арендного жилья зачастую выступает как ключевое условие обеспечение малообеспеченных граждан достойными условиями проживания.

Министерством регионального развития Российской Федерации поставлена задача возрождения полноценного института арендного жилья в стране [2]. Среди основных задач особое место отводится созданию фонда жилья социального найма, а также строительству доходных домов.

Большинство экспертов отмечают, что создание данного сегмента будет начинаться с «нуля». Безусловно, это так, если говорить о создании квалифицированных институтов рынка наемного жилья. Однако с развитием института частной собственности в Российской Федерации появился огромный класс мелких арендодателей. Преимущественно это граждане, которые делали инвестиции в приобретение квартир, в том числе с привлечением заемных средств, с целью их последующей сдачи в аренду.

Строительство квартир-студий эконом-класса

По разным оценкам, доля квартир, сдаваемых в аренду, составляет от 5 до 10% жилого фонда. Сопоставляя данную величину с долей наемного жилья в европейских странах, можно отметить о существенно более низком ее уровне в Российской Федерации. С одной стороны, можно говорить о соответствующем (низком) спросе на наемное жилье, с другой стороны, об отсутствии разнообразия предложения для желающих снять жилье.

Одним из ключевых условий востребованности наемного жилья является его ценовая доступность. Наиболее популярными являются квартиры малой площади, расположенные в периферийной части города. Основные категории, которые нуждаются в подобном жилье – молодые семьи и студенты.

Вместе с этим есть также одинокие молодые люди, которые в силу динамичного образа жизни не желают обзаводиться собственным жильем. Происходит это преимущественно в силу профессиональных причин. Для этой категории граждан характерен спрос на нестандартные квартиры − квартиры-студии. Как правило, в России это не квартиры-студии в чистом виде, а некий элемент такого стиля: чаще всего − кухня-гостиная, где функциональные зоны визуально отделены друг от друга. К примеру, квартиры-студии очень популярны в сегменте курортной недвижимости. Они удобны как для постоянного проживания, так и для проживания на период отпуска.

В России квартира-студия олицетворяет определенный стиль жизни. А потому эта категория жилья из самого доступного сегмента переместилась в бизнес-класс. К примеру, анализ первичного рынка жилой недвижимости в Казани свидетельствует о наличии квартир-студий площадью не менее 50 кв. м, что никак не согласуется с доступностью для молодежи. Другими словами, благодаря уникальному свойству быть наиболее доступным жильем в России, такая недвижимость проигнорирована девелоперами. С нашей точки зрения, строительство квартир-студий эконом-класса, с одной стороны, закрыла бы потребности в таком жилье, а застройщикам был бы обеспечен платежеспособный спрос.

Привлечение инвесторов к сегменту наемного жилья

По нашим оценкам, наиболее востребованным для квартир-студий был бы формат помещения площадью не более 30 кв. м. с чистовой отделкой. Отсутствие межкомнатных стен вкупе с уменьшенными затратами на строительство (сокращение времени работ и потребности в материалах) и проектирование позволило бы удержать рыночную стоимость квартир-студий в г. Казань в пределах 30 тыс. руб. за 1 кв. м.

В случае со строительством квартир-студий для использования в качестве наемного жилья это повысило бы интерес квалифицированных инвесторов к реализации подобных проектов. Снижение общих расходов на строительство подобного жилья опустило бы порог минимальных инвестиций до более доступных уровней, а сложившиеся на рынке арендного жилья ценовые уровни обеспечили бы небольшой срок окупаемости и приемлемый уровень рентабельности доходных домов.

Таким образом, для успешного старта развития сегмента наемного жилья, с нашей точки зрения, необходима качественная оценка емкости рынка и определение основных целевых групп.

В соответствии с программой развития жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011−2015 годы одним из направлений развития рынка жилой недвижимости в регионе также является создание института наемного жилья. При этом в качестве пилотных проектов арендного жилья предполагается строительство многоквартирных домов в районах активного развития промышленных производств. Это позволит расширить варианты улучшения жилищных условий, прежде всего, трудовых мигрантов [3].

Безусловно, мы положительно оцениваем возможность скорейшего решения жилищного вопроса в активных промышленных районах. Вместе с тем в мировой практике большее распространение имеет такой вид арендного жилья, который формируется не в соответствии с планами освоения территорий, а на рыночных принципах. В этом случае ключевым инструментом регулирования развития рынка являются не целевые жилищные программы, основанные на бюджетном софинансировании, а установление привлекательных условий для реализации проектов строительства наемного жилья, основанных на стимулировании всех заинтересованных участников.

Практика использования наемного жилья под аренду

Для сопоставления перспектив развития рынка наемного жилья в различных регионах России была рассмотрена государственная политика г. Москвы в данной сфере [1]. Для достижения поставленной цели в Москве принята Концепция формирования сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма [1]. Оценка сформулированных мероприятий позволила определить, что они предназначены гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. По замыслу, это позволит гражданам, не располагающим достаточными средствами для приобретения жилья в собственность, заселиться в наемное жилье за доступную плату.

Безусловно, для получения максимально корректных выводов необходимо увеличить географию исследования. Однако Республика Татарстан и Москва входят в пятерку лидеров по развитию жилищного строительства, а потому рассмотренные материалы позволяют нам сделать вывод, что к настоящему времени административному и законодательному регулированию подвергается только та часть рынка, в которой предполагается использование бюджетных средств.

В слабом развитии рынка наемного жилья многие эксперты отмечают низкую инвестиционную привлекательность для крупного капитала. Однако оценка рынка арендной жилой недвижимости г. Казань показала, что в настоящее время сформировался определенный класс собственников жилья, которые превратили сдачу квартир в аренду в источник постоянного и основного дохода. Более того, это трансформировалось в профессиональный вид деятельности. Авторам известны примеры, когда для обслуживания этих квартир и взаимодействия с арендаторами привлекаются наемные работники. При этом большая часть граждан не сообщает о своей деятельности в налоговые органы, и, соответственно, не выплачивает налоги с получаемых доходов.

Справедливости ради отметим, что такими категориями граждан востребован только один формат наемного жилья – краткосрочная аренда. В частности, специально под сдачу в аренду приобретается ряд квартир с наиболее выгодным месторасположением. В некоторых случаях применяют схему субаренды, когда снятое у других граждан на длительный срок жилье благодаря определенным улучшениям сдается дальше на краткосрочные периоды по более высокой стоимости. Основная группа потребителей таких квартир – приезжие граждане, не желающие останавливаться в гостинице по причине ее географической удаленности от цели визита.

Наибольшее число подобных предложений в г. Казань наблюдается вблизи развлекательной недвижимости – аквапарков и развлекательных комплексов. Казань является лидером Приволжского федерального округа по насыщенности торгово-развлекательными объектами на душу населения. В результате, граждане из соседних регионов приезжают в столицу Республики Татарстан для посещения подобных заведений. Безусловно, месторасположение данных объектов выбрано в районах с высокой насыщенностью гостиничной недвижимостью. Однако необходимость бронирования, а также неприемлемые цены, привели к некоторой корректировке спроса в сторону частных квартир.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем составляет 1,5−2 тыс. рублей в сутки, что соизмеримо со стоимостью номера в гостинице класса 2–3 звезды. Опрос собственников данных квартир показал, что их заполняемость может достигать 20−25 дней в месяц. Таким образом, потенциальный ежемесячный доход от одной однокомнатной квартиры может достигать 40 тыс. рублей. Безусловно, это потенциальный доход не любой однокомнатной квартиры. С целью обеспечения привлекательности для арендаторов собственники выбирают квартиры, прежде всего, в жилых домах повышенной комфортности, расположенных в современных жилых комплексах.

Несмотря на достаточную емкость данного рынка его можно охарактеризовать исключительно как стихийный. В частности, жилые помещения, сдаваемые в аренду, находятся в домах, где преимущественно проживают постоянные жильцы. Другими словами, рассматриваемый формат наемных помещений не позволяет нам квалифицировать его как организованный. В силу этого невозможно выработать какие-либо стандарты деятельности на нем, сформулировать правила игры. Издержки собственников ограничиваются необходимостью уборки помещения и рекламной активностью.

Учитывая востребованность данной деятельности на рынке недвижимости, отметим, что ее существование стало возможным благодаря исключительно предприимчивым гражданам, которые, верно выбрав рыночную нишу, демонстрируют ее инвестиционную привлекательность.

Заключение

В целом, вектор социально-ориентированной жилищной политики свидетельствует о том, что развитие системы социального найма жилых помещений и доходных домов может привести к становлению цивилизованного рынка найма жилых помещений.

[1] Документ утвержден постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 № 708-ПП. – Прим. ред.