Improving Efficiency of Commercial Real Estate Management

Основная цель формирования, внедрения и применения механизма эффективного управления коммерческими объектами недвижимости – реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. Функционирование данного механизма управления должно обеспечить подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования коммерческих объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью

Целевыми направлениями реализации инвестиционной стратегии управления коммерческой недвижимостью являются:

– увеличение стоимости отдельного объекта недвижимости и имущественного комплекса в целом;

– максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащим им недвижимым активам;

– повышение качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;

– обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти;

– поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Формирование механизма управления коммерческими объектами недвижимости на основе выбора инвестиционной стратегии их использования обусловлено необходимостью решения основных проблем неэффективного менеджмента недвижимости:

– необходимость определения четких задач и стратегий развития имущественного комплекса;

– слабое взаимодействие между центрами ответственности;

– отсутствие механизмов комплексного планирования, анализа, управления изменениями.

Инвестиционная стратегия – обобщающая модель действий, необходимых для достижения поставленных целей инвестирования в развитие недвижимого имущества на основе выбранных критериев (показателей). Следовательно, инвестиционную стратегию следует рассматривать как сочетание плановых и ответных действий, являющихся реакцией на изменения рынка и конкурентные события. Задача формирования инвестиционной стратегии включает разработку проекта развития недвижимости, а также предполагаемой стратегии, а затем приспособление ее к реально разворачивающимся событиям.

Две стратегии использования коммерческой недвижимости

Одним из ключевых вопросов при разработке инвестиционной стратегии является склонность инвестора к проектам с различной степенью риска. С точки зрения критериев ожидаемой доходности различные инвестиционные проекты, являясь равно прибыльными, могут иметь существенно большую дисперсию оценочных показателей в пределах горизонта расчета. Величина дисперсии характеризует различный уровень риска и рассчитывается как стандартное отклонение оценочных величин горизонта от величин их ожидаемой доходности.

Анализ отношения инвесторов к проектам с различной степенью риска позволяет сделать вывод о существовании двух типов стратегии использования коммерческой недвижимости: текущее использование (эксплуатация) и комплексная реконструкция (см. рис. на с. 100).

Рис. Бизнес-процессы реализации инвестиционных стратегий развития коммерческих объектов недвижимости

Для определения инвестиционной стоимости (СИ) коммерческих объектов недвижимости предлагается следующая формула:

где У_б – удельный вес бизнес-процессов управления недвижимостью в формировании прибыли имущественного комплекса в целом;

У_i – удельный вес i-го объекта управления (здание, этаж и т.п.) в стоимости всего комплекса недвижимого имущества;

А_j – новый уровень арендной ставки после реализации j-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

П_j – площадь, в среднем находящаяся в течение года в аренде для j-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

Δ_З – показатель годового изменения заполняемости коммерческого объекта недвижимости (например, офисное здание);

k – коэффициент, характеризующий долю чистой прибыли в общей величине доходов от аренды;

Е_j – затраты на реализацию j-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

r – ставка дисконтирования, используемая для приведения будущих денежных потоков к настоящему моменту;

j – вид бизнес-процесса управления имущественным комплексом коммерческого объекта недвижимости;

t – номер года из прогнозируемого (оценочного) периода.

Заключение

Таким образом, реализация инвестиционных стратегий развития коммерческих объектов недвижимости и определение их инвестиционной стоимости обеспечивает подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования объектов коммерческой недвижимости.