Повышение эффективности управления коммерческими объектами недвижимости

Фирсов М.В.

Статья в журнале

Российское предпринимательство *
№ 3 (201), Февраль 2012
* Этот журнал не выпускается в Первом экономическом издательстве

Цитировать эту статью:

Аннотация:
Когда управление коммерческой недвижимостью является эффективным? По мнению автора, важным фактором является правильный выбор инвестиционной стратегии использования объектов коммерческой недвижимости, что само по себе – реакция собственника на изменения, происходящие на рынке. Подробнее об этом читайте в статье.

Ключевые слова: инвестиционная стоимость, инвестиционная стратегия, механизм управления, коммерческие объекты недвижимости



Основная цель формирования, внедрения и применения механизма эффективного управления коммерческими объектами недвижимости – реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. Функционирование данного механизма управления должно обеспечить подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования коммерческих объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью

Целевыми направлениями реализации инвестиционной стратегии управления коммерческой недвижимостью являются:

– увеличение стоимости отдельного объекта недвижимости и имущественного комплекса в целом;

– максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащим им недвижимым активам;

– повышение качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;

– обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти;

– поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Формирование механизма управления коммерческими объектами недвижимости на основе выбора инвестиционной стратегии их использования обусловлено необходимостью решения основных проблем неэффективного менеджмента недвижимости:

– необходимость определения четких задач и стратегий развития имущественного комплекса;

– слабое взаимодействие между центрами ответственности;

– отсутствие механизмов комплексного планирования, анализа, управления изменениями.

Инвестиционная стратегия – обобщающая модель действий, необходимых для достижения поставленных целей инвестирования в развитие недвижимого имущества на основе выбранных критериев (показателей). Следовательно, инвестиционную стратегию следует рассматривать как сочетание плановых и ответных действий, являющихся реакцией на изменения рынка и конкурентные события. Задача формирования инвестиционной стратегии включает разработку проекта развития недвижимости, а также предполагаемой стратегии, а затем приспособление ее к реально разворачивающимся событиям.

Две стратегии использования коммерческой недвижимости

Одним из ключевых вопросов при разработке инвестиционной стратегии является склонность инвестора к проектам с различной степенью риска. С точки зрения критериев ожидаемой доходности различные инвестиционные проекты, являясь равно прибыльными, могут иметь существенно большую дисперсию оценочных показателей в пределах горизонта расчета. Величина дисперсии характеризует различный уровень риска и рассчитывается как стандартное отклонение оценочных величин горизонта от величин их ожидаемой доходности.

Анализ отношения инвесторов к проектам с различной степенью риска позволяет сделать вывод о существовании двух типов стратегии использования коммерческой недвижимости: текущее использование (эксплуатация) и комплексная реконструкция (см. рис. на с. 100).

Рис. Бизнес-процессы реализации инвестиционных стратегий развития коммерческих объектов недвижимости

Для определения инвестиционной стоимости (СИ) коммерческих объектов недвижимости предлагается следующая формула:

где Уб – удельный вес бизнес-процессов управления недвижимостью в формировании прибыли имущественного комплекса в целом;

Уi – удельный вес i-го объекта управления (здание, этаж и т.п.) в стоимости всего комплекса недвижимого имущества;

Аj – новый уровень арендной ставки после реализации j-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

Пj – площадь, в среднем находящаяся в течение года в аренде для j-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

ΔЗ – показатель годового изменения заполняемости коммерческого объекта недвижимости (например, офисное здание);

k – коэффициент, характеризующий долю чистой прибыли в общей величине доходов от аренды;

Еj – затраты на реализацию j-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

r – ставка дисконтирования, используемая для приведения будущих денежных потоков к настоящему моменту;

j – вид бизнес-процесса управления имущественным комплексом коммерческого объекта недвижимости;

t – номер года из прогнозируемого (оценочного) периода.

Заключение

Таким образом, реализация инвестиционных стратегий развития коммерческих объектов недвижимости и определение их инвестиционной стоимости обеспечивает подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования объектов коммерческой недвижимости.


Источники:

1. Бандурин А.В. Инвестиционная стратегия корпорации на региональном уровне / А.В. Бандурин, Б.А. Чуб. – М.: Наука и экономика, 1998. – 132 с.
2. Газеев Н.X. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. – М.: ПМБ ВНИИ ОНГа, 2003. – 220 с.
3. Кирничный В.Ю. Инвестиционный потенциал строительной организации: теория, методология, эффективность использования : автореф. дис. … д-ра экон. наук. − М., 2005. – 42 с.
4. Ковалев В.В. Управление активами фирмы: учебно-практ. пособие / В.В. Ковалев. – М.: Проспект, 2008. – 392 с.

Страница обновлена: 01.10.2024 в 06:00:53